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Guida per un committente in Europa

GUIDA PER UN COMMITTENTE IN EUROPA

Regole di costruzione civile (introduzione)

1) PROPRIETÀ' IMMOBILIARE
(1) beni immobili, nozione
(2) acquisizione dei diritti immobiliari.
(3) criteri di valutazione
(4) obbligazioni fiscali

2) ACQUISIZIONE E REALIZZAZIONE DI INTERVENTI 
(1) urbanistica e regole della costruzioni
(2) autorità competenti
(3) i consulenti in materia

3) L'ARCHITETTO
(1) statuto e posizione giuridica dell'architetto
(2) contratto
(3) onorari
(4) diritto d'autore
(5) responsabilità e assicurazione
(6) recesso

4) TECNICI ( DESIGN TEAM)
(1)l'ingegnere
(2)tecnici specializzati e altri consulenti
(3)direttore lavori

5) PROMOTORE ( speculatore)
(1) intermediari ed agenti immobiliari
(2) speculatori
(3) vendita e responsabilità connesse

6) IL COSTRUTTORE 
(1) descrizione dei costruttori
(2) selezione del costruttore
(3) prestazioni
(4) fornitori

7)LA DIREZIONE LAVORI
(1) oggetto e funzione
(2) ruolo nei confronti dell'architetto e dell'imprenditore

8) ACCETTAZIONE 
(1) accettazione e collaudo
(2) manutenzione 

9)RESPONSABILITA'E ASSICURAZIONE
(1) penale
(2) civile
(3) decorrenza e prescrizione
(4) assicurazione

 

INTRODUZIONE

La definizione dei concetti di urbanistica, paesaggio e ambiente nel Diritto Italiano è frammentata in diverse fonti normative, derivandone una nozione non univoca. Tuttavia l'interesse ambientale è prevalente rispetto a quello urbanistico, fino a ricomprenderlo per garantire la costituzione dell'habitat umano, nella tutela della salute e compatibilmente con la conservazione della natura e degli insediamenti preesistenti. La struttura di pianificazione degli insediamenti urbani vigente in Italia è comunque derivata in buona parte dalla Legge del 17.8.42 nr 1150, che ha facilitato la formulazione di piani regolatori comunali. La legge ha introdotto una disciplina generale di grande pianificazione, suddivisa in piani regolatori generali e particolareggiati, e di piccola pianificazione, di tipo non coattivo e regolamentare, infine i programmi di fabbricazione.La legge urbanistica del 42 consentiva ai piani regolatori comunali di esprimere, attraverso i vincoli di "zona" dove e cosa si può fare sul territorio, consentendo di indicare zone industriali, densità abitative o direzionali. Dopo alcuni interventi legislativi per la ricostruzione del dopoguerra, si giunse alle innovazioni della Legge 28.1.77 nr 10, cosiddetta "Bucalossi", con la quale da un lato si subordina la costruzione ad una previa concessione comunale e dall'altro al pagamento di un contributo che deve servire ai Comuni per provvedere alle indispensabili opere di urbanizzazione primaria. Con la stessa Legge venne anche introdotto il criterio della programmazione nelle grandi aree urbane, quello dei programmi pluriennali di attuazione, quale strumento urbanistico, inoltre la confisca e la differenziazioni fra le sanzioni applicabili in conseguenza delle opere abusive. La Corte Costituzionale con vari interventi successivi, ha palesato alcune incongruenze legislative e introdotto nuovi concetti, recepiti poi in nuove Leggi, sancendo infine che l'urbanistica comprende tutto ciò che concerne l'uso dell'intero territorio ai fini della localizzazione e tipizzazione degli insediamenti di ogni genere e le relative infrastrutture. Le leggi conseguenti hanno disposto la tutela del paesaggio (l. 29.6.1939 nr 1497, Legge nr 1187 /1968 e Legge 8.8.1985 nr 431, Galasso, che ha convertito il D.L. 27.6.85 nr 312) in forza delle quali disposizioni, la protezione delle bellezze naturali è divenuta tutela del paesaggio distinto per zone, c.d. di rispetto e per categorie, comprese nei Piani Paesistici. Inoltre sono state sviluppate le norme tecniche per la progettazione, esecuzione e collaudo degli edifici (Decreto Ministeriale 20.11.87), che hanno delineato le linee di inquadramento della normativa tecnica nazionale per l'edilizia residenziale( D.M. 18.1.88), anche apportando modifiche al regime sanzionatorio, recupero e sanatoria delle opere abusive (13.3.88), infine sono state posti importanti requisiti per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche (Legge 9.1.89 nr 13 modificato. dalla 27.2.89 nr 62), fino alle indicazioni sull'impiego di materiali edili ignifughi sulla base delle norme C.E.E. (DM 5.8.91). Oltre alle definizioni ricavate dalle fonti legislative suddette, il quadro normativo deve essere completato dalle disposizioni del codice civile sui beni immobili e pertinenze (art 812 c.c.e segg.),sulla proprietà, all'art. 832, in particolare nei suoi modi d'acquisto (922 c.c. e segg.), integrato dalle servitù e diritti reali, dalla nozione sulla proprietà fondiaria (artt.840 e segg) e diritti sul suolo . Il codice civile italiano regolamenta la tutela del privato nelle proprietà immobiliari, relativamente ai rapporti condominiali e loro violazioni. Altri limiti riguardano invece specificamente leggi (art 871 872 879 cc), regolamenti (artt 873, 879,866,889 890 893 c.c.) e piani regolatori (869), le costruzioni e le distanze (art.873), luci e vedute ( art. 901, 905 e 906), acque private (art 909 e 910). CAP 1 PROPRIETA' IMMOBILIARI (1)beni immobili, nozione. A norma dell'art. 812 c.c. i beni immobili sono "il suolo, le sorgenti, i corsi d'acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è ancorato al suolo. Sono beni immobili.... Sono beni mobili tutti gli altri beni". Tuttavia appartengono allo Stato in quanto beni del Demanio il "lido del mare, la spiaggia, le rade i porti, i fiumi, i torrenti, i laghi e le altre acque definite pubbliche dalle altre leggi in materia, le opere destinate alla difesa nazionale, " e ancora, "se appartengono allo Stato, le strade, autostrade, strade ferrate, aerodromi, acquedotti, gli immobili riconosciuti di interesse storico, archeologico e artistico a norma delle leggi in materia, le raccolte dei musei, pinacoteche, archivi, biblioteche e infine gli altri beni assoggettati dalla legge al demanio pubblico" (art 822c.c.), dovendosi anche aggiungere cimiteri e mercati comunali (art 824 cc). La condizione giuridica dei beni del Demanio è quella della inalienabilità, non potendo formare diritti a favore di terzi se non nei modi stabiliti dalle leggi che li riguardano e sotto la tutela della autorità amministrativa. Talora lo Stato può imporre altresì diritti reali ( la cui nozione sarà descritta in narrativa)sui beni, per finalità di interesse pubblico, come ad esempio nel caso di strada privata a servitù di uso pubblico. Fanno anche parte del Demanio, quale patrimonio indisponibile, le foreste, le miniere, le cave, torbiere, cose di interesse storico, archeologico e artistico, da chiunque ritrovate nel sottosuolo, caserme et simili, edifici pubblici, relativi arredi e beni destinati a pubblico servizio, e perfino i beni "immobili vacanti", cioè che non sono di proprietà di alcuno (art 826 e 827 c.c.)I beni nel patrimonio dello Stato sono soggetti alle norme che li concernono, non potendo essere sottratti alla loro destinazione. Anche i beni immobili degli enti ecclesiastici, quando siano destinati all'esercizio pubblico del culto cattolico, e perfino quando appartengano a privati, non possono essere sottratti alla loro destinazione, neppure per effetto di alienazione, in conformità alle leggi che li riguardano.(2)acquisizione dei diritti immobiliari. La proprietà fondiaria è disciplinata dal richiamato art. 840 c.c., che detta " la proprietà del suolo si estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene, e il proprietario può fare qualsiasi escavazione ad opera che non rechi danno al vicino........", in ogni caso può impedire l'accesso al fondo a meno che si tratti dell'esercizio di caccia e pesca mentre non può impedire le immissioni di fumo, rumori e turbative da parte del vicino, purché non superino la normale tollerabilità, contemperando esigenze di tipo produttivo e abitativo. La proprietà edilizia è disciplinata dall'art. 869 c.c., che recita " i proprietari di immobili nei comuni dove sono formati piani regolatori devono osservare le prescrizioni dei piani stessi nelle costruzioni e nelle riedificazioni o modificazioni delle costruzioni esistenti". I Piani Regolatori Generali, ancorché amministrativi hanno natura normativa, non sono derogabili mediante accordi fra le parti e una volta pubblicati debbono ritenersi note a tutti i cittadini in considerazione della loro generalità e conoscibilità. Per comprendere il regime della proprietà immobiliare, e dei diritti reali che possono gravare sul bene, occorre fare un breve quadro di nozioni giuridiche: il proprietario di un bene ha diritto di escludere ad altri il godimento e la disposizione del bene stesso, e il suo diritto è perciò assoluto e imprescrittibile. Ciò distingue il suo diritto, in quanto può essere fatto valere verso tutti(erga omnes), rispetto ad altri diritti, cosiddetti relativi, in quanto possono essere fatti valere solo verso una o più persone determinate. Tipici fra i diritti assoluti sono i diritti reali, cioè i diritti su una cosa, fra cui il diritto di proprietà( ius in re propria). Esistono anche diritti reali parziari ( iura in re aliena), che a loro volta si distinguono in diritti di godimento (usufrutto, enfiteusi,uso,abitazione,servitù,superficie) che attribusicono al titolare il diritto di conseguire direttamente dal bene determinati vantaggi, e i diritti reali di garanzia (pegno e ipoteca), che attribuiscono al titolare il potere di farsi assegnare, con prelazione rispetto agli altri creditori, il ricavato dell'alienazione forzata del bene, in caso di mancato adempimento dell'obbligo garantito. La seppure lontana nozione di cosa siano i diritti reali è effettivamente importante per la valutazione degli oneri che spesso accompagnano un immobile e i suoi trasferimenti di proprietà. Inoltre perché sono si frequente applicazione e comportano variazioni di valore sull'immobile, di sensibile entità. Fra le caratteristiche della acquisizione della proprietà vi è l'occupazione, che tuttavia è regolata con specifica esclusione che gli immobili di cui nessuno è proprietario possano appartenere a chi li trova, in quanto essi appartengono allo Stato. Altro modo d'acquisto è quello di mobile ad immobile, che comporta che il proprietario del suolo ( usque ad sidera) sia anche normalmente proprietario anche delle cose che vi insistono quali piantagioni o costruzioni, a meno che non sia stato attribuito ad altri il diritto di superficie, obbligatoriamente con atto scritto. E' anche da menzionare l'usucapione, che è un modo d'acquisto della proprietà e dei diritti reali di godimento che si compie in venti anni di possesso non vizioso e incondizionato sui beni immobili (art. 1158 c.c.). Esiste anche la usucapione abbreviata (art.1159 c.c.), per cui occorre buona fede, titolo valido, e trascrizione dello stesso, e che si compie in dieci anni dalla data di trascrizione.Infine l'usucapione speciale, per la piccola proprietà rurale, prevista per fondi rustici in comunità "montane", che si compie in 5 anni, se abbreviata, e 15 anni se ordinaria.Fra i modi d'acquisto della proprietà a titolo derivativo vi sono altresì il contratto e la successione a causa di morte.Le azioni a difesa della proprietà sono la rivendicazione ( art. 984 c.c.), concessa a chi si afferma proprietario di una cosa, che è posseduta o detenuta da altri, l'azione negatoria, per far cessare molestie o turbative provocate sul bene, l'azione di regolamento di confini, e l'azione per apposizione di termini.Vi sono altri diritti di natura obbligatoria, quale la locazione ex art.1571 c.c., che è il contratto con il quale una parte si obbliga a far utilizzare ad altro soggetto una cosa, per un dato tempo, in cambio di un determinato corrispettivo. La locazione, che ha grande tutela nell'ordinamento italiano, riguarda il mero godimento dell'immobile contro corrispettivo. La locazione di beni immobili urbani è soggetta alla Legge 27.7.78, nr 392, con la quale è stato introdotto per gli immobili adibiti ad uso abitazione, il c.d. equo canone. L'inquilino, fino ad oggi, ha goduto di un particolare riguardo sia per la durata di locazione fissata per legge( 4 anni e rinnovo tacito), facoltà di recesso per il conduttore, divieto di sublocazione, canone fissato per legge e non liberamente determinabile, derogato solo per casi tassativamente previsti.Le locazioni di immobili adibiti ad uso diverso di quello abitativo commerciali, che pur godendo di minor favore, hanno anch'esse una tutela per l'avviamento e la posizione commerciale. Diverso regime hanno le locazioni di beni produttivi ( fondi rustici, aziende, opifici, alberghi, cave, torbiere, boschi).Questa materia è oggi soggetto di innovazioni e revisioni che tuttavia non agevoleranno in nessun modo i proprietari dell'immobile che nella libertà di fissare i prezzi, rimanendo tuttavia ancora più difficile sottrarre il bene locato o affittato ai termini di durata previsti in contratto e obbligatori per Legge.Tutto ciò rende disagevole la circolazione degli immobili, che in Italia registra una grande percentuale di proprietari ma anche un modesto sfruttamento del patrimonio immobiliare ad essi relativo. E' da ricordare che non tutti gli stranieri sono ammessi a godere della facoltà di acquisto di beni immobili. Infatti il codice civile italiano richiede il regime di reciprocità, ovvero che analoga facoltà sia concessa al cittadino italiano nel paese di provenienza di chi intende acquistare.(3) criteri di valutazioneLa valutazione dell'immobile e dei terreni è dipendente da una serie di valori d'uso, da distinguere in primo luogo in due grandi categorie: edificiOvviamente la zona in cui è ubicato può essere un vantaggio e pregio per un immobile ad uso commerciale, mentre può costituire un disvalore per l'uso abitativo. Altrettanto per quanto riguarda il piano dell'edificio in cui è sita la proprietà, anche se genericamente gli uffici sono abitualmente da preferirsi ai piani più bassi mentre viceversa per le abitazioni. Generalmente gli immobili ad uso abitazione nella fascia urbana e nei centri storici hanno notevole pregio, come pure gli uffici purché forniti di servizi e facilmente accessibili.Altri fattori tecnici dovrebbero comunque influire sulla valutazione dell'immobile la cui struttura, impianti, coibentazione, accessori, pregio di finiture, pertinenze, esposizione possono costituire grande importanza e quindi riflesso sul prezzo.Bisogna altresì tenere conto che i vincoli, e i vizi intrinseci dell'immobile possono influire fortemente sul valore dell'immobile.proprietà fondiariase il bene in oggetto è un fondo possono influire, innanzitutto la destinazione, cioè se sia edificabile o no, se sia agricolo etc, e comunque se sia suscettibile di modificazione a questo riguardo, tenendo conto delle possibili varianti e concessioni che potranno essere richieste, e ragionevolmente ottenute.Inoltre il grado di urbanizzazione circostante e comunque prevedibile avuto riguardo per i piani regolatori, quelli di zona etc, la distanza dai centri abitati e industriali, infine gli allacciamenti e le opere di urbanizzazione.La proprietà fondiaria vera e propria e oggi in crisi per quanto concerne lo sfruttamento agricolo, a causa del forte disagio della economia rurale, in considerazione della caduta della domanda dei prodotti agricoli da paesi industrializzati e a moneta forte, inoltre in ragione del regime dei prezzi imposto dalla Comunità Europea, infine dalla crescente pressione fiscale. Per tali cause è probabile che si possano fare buoni investimenti in zone lontane dai centri abitati più importanti, pur essendovi una generale tendenza del legislatore a tutelare il patrimonio paesaggistico e la proprietà fondiaria, e quindi a pianificare la costruzione, specie ad uso industriale, nei pressi di centri urbani. Per l'enorme quantità di variabili nell'immobiliare, per la grande quantità di speculatori senza scrupoli che infestano il mercato, per la tipologia dei vizi dell'immobile, di cui difficilmente un semplice privato può essere edotto, è consigliabile che questi venga consigliato per l'affare che intende affrontare, sia esso di acquisto o di vendita, sia esso concernente un modesto appartamento, un terreno o quant'altro di immobile. Di frequente la retribuzione del consulente ripaga ampiamente il rischio di un cattivo acquisto, o delle responsabilità conseguenti una errata vendita, o di acquisizione di altro diritto immobiliare.Preliminare è l'atto scritto, a pena di nullità che impegna le parti ad una stipulazione successiva, per la compravendita di un immobile, che sarà stipulata davanti ad un Notaio. Contiene Nome e generalità degli stipulanti, descrizione dell'immobile, prezzo pattuito, forma di pagamento, consegna dell'immobile, patti particolari, regolamento di condominio, se del caso, regime fiscale e spese contrattuali, garanzie del venditore. Il preliminare impegna il compratore con il versamento della caparra, in genere il 10%, che andrà persa in caso di suo inadempimento, o che andrà restituita al compratore, raddoppiata, in caso di recesso del venditore. Nel preliminare, che può anche essere definito compromesso o promessa di vendita, è importante formulare esattamente il contenuto. Non si deve vendere ma promettere, ciò per evitare le conseguenze che la vendita venga invece effettuata alla sottoscrizione dello stesso e non nel contratto definitivo, con le relative conseguenze fiscali e a carico dl venditore che incassa al momento della vendita la sola caparra.E' bene quindi che il preliminare sia stipulato fra privati in presenza di un esperto consulente, che auspicabilmente abbia guidato la trattativa. Spesso redatti in formulari e moduli, i compromessi richiedono infatti una certa precisione nella loro redazione, poichè difficilmente si può trovare descritto esattamente il caso che si intende contemplare, e poichè è comunque vincolante tutto ciò che vi è scritto, salvo contrarietà a norma imperative che può renderlo nullo in tutto o in parte. A seguito della stipula, normalmente le parti addivengono al rogito, dove a meno che le parti trasferiscono la proprietà o il diritto reale, da stipularsi appunto davanti al Notaio scelto. Prima di addivenire a rogito, sarà bene verificare che fra la stipula del compromesso e l'atto di vendita non sia intercorso alcuna trascrizione pregiudizievole, presso la Conservatoria dei Registri, quali concessioni di diritti reali di godimento o di garanzia a terzi.Il Notaio, comunque, ha cura del trasferimento della proprietà, redige un atto di vendita, attesta il pagamento del prezzo e si occupa degli altri adempimenti di Legge, quali registrazione e trascrizione dell'atto. Inoltre verifica la formale assenza di vizi che riguardino lo stato giuridico dell'immobile, diminuendo quindi i rischi che incidono sull'errato o mancato acquisto, dando contezza delle garanzie reali gravanti sull' immobile compravenduto, pignoramenti ipoteche e quant'altro. Nulla invece verrà verificato in quella sede sullo stato fisico in cui si trova l'immobile, sulla coincidenza fra quanto risulta allo stato documentale e quanto invece è nella realtà delle cose.Nel caso le parti non addivengano a rogito consensualmente saranno libere di risolvere il contratto senza conseguenze di sorta. E' tuttavia frequente il caso di ripensamenti e ritardi dell'ultima ora, che di solito nel caso non siano previste caparre, o penali per il recesso, daranno luogo alle conseguenze del caso. Catasto
4) obbligazioni fiscali
Le spese a carico di chi acquista un immobile sono di due specie: fiscali e notarili.
Quelle fiscali sono di varia specie, conformemente a quanto previsto dal complesso sistema fiscale vigente. Bisogna comunque operare un distinzione fra acquisti da privati e da società.
a) acquisto da privati:
-l'acquisto è soggetto a imposta di registro dell'8%, oltre al 2% di imposte ipotecaria e catastale, per un totale di 10% il prezzo pagato.
-Nel caso si tratti di acquisto di "prima casa", rispettate le condizioni di residenza e di non possidenza di altra abitazione nello stesso Comune, e di nn aver già usufruito di tale agevolazione, l'imposta di registro è ridotta al 4% oltre a Lire 200.000 per imposta fissa catastale e ipotecaria, per un totale di 4% e lire 200.000. Analogo beneficio spetta agli emigrati ( legge 899 del 1986) e nel raro caso di acquisto di immobili di interesse artistico o storico, vincolati ai sensi della legge 1089 del 1939, con l'obbligo di non rivendere per 5 anni.
- l'acquisto di immobili comunque destinati, compresi nei piani di iniziativa pubblica, o privata, convenzionati con il Comune, ai sensi dell'art. 27 Legge nr 457 del 1978, si applicano solo le imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale, in tutto lire 300.000, indipendentemente dal prezzo pagato.


b)acquisti da società
-l'acquisto è soggetto in via generale all'IVA 19% più lire 300.000 per imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale;
- si applica però l'aliquota IVA ridotta del 4% più lire 300.000 per imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale nei seguenti casi:
acquisto case non di lusso di nuova costruzione non chè case rurali dalle imprese che le hanno costruite;
acquisto di fabbricati o porzioni di fabbricati comunque destinati sui quali siano stati fatti interventi di recupero di cui all'art 31 della Legge 457/1978, venduti dalle imprese che hanno effettuato gli interventi; assegnazione in proprietà di abitazioni non di lusso da parte di cooperative edilizie;
acquisto di beni destinati alla ricostruzione pubblica e privata finalizzata a realizzare gli obiettivi della Legge 1457 del 1963;
infine acquisto di case di abitazione non di lusso e non costruite dalla società venditrice, quando siano destinate a prima abitazione dell'acquirente, ove siano rispettate le condizioni già descritte al punto a).
Per quanto concerne le spese notarili, non può essere data indicazione precisa, essendo comunque in relazione all'importo rogitato, potendosi valutare comunque intorno al 2%.
La legge del registro presuppone che le parti debbano dichiarare il prezzo effettivamente convenuto e punisce con penalità coloro che occultano parte del prezzo, dichiarando un corrispettivo inferiore a quello vero. Inoltre considera base imponibile il valore del bene e non quello dichiarato dalle parti, potendo d'ufficio entro i due anni dall'acquisto, accertare tale valore, superiore al dichiarato, pretendendo la differenze di imposta, interessi e relative penalità.
E' da ricordare che in atto una contestata revisione dei parametri catastali che sta portando i valori degli immobili vicino ai valori reali sul mercato.
TASSE A CARICO DEL VENDITORE
L'invim è imposta a carico del venditore, di cui il venditore non può rivalersi sull'acquirente, per Legge.
Si applica con aliquote dal 5% al 30%, sul plusvalore realizzato dall'immobile tra la data dell'acquisto e quella della vendita, in relazione al periodo di tempo in cui è stato in possesso del proprietario, ora venditore.
Se l'acquirente acquista come prima casa, anche il venditore avrà un beneficio di riduzione del 50% sull'invim da versare.

Alle suddette indicazioni fiscali e notarili si deve fare affidamento fino alle purtroppo frequenti innovazioni legislative fiscali, e più rare, di tariffa notarile.
Dovrà comunque essere considerato il regime applicabile nel caso l'acquirente e/o venditore siano stranieri, alla residenza e altri criteri di attrazione del diritto internazionale privato italiano, e avuto riguardo ai cosiddetti Trattati e Convenzioni contro il regime delle doppie imposizioni, che consentono talora di pagare una sola volta, allo Stato che ne ha diritto.

CAP 2 ACQUISIZIONE E REALIZZAZIONE DI INTERVENTI

Il vigente codice civile contiene disposizioni di carattere privatistico, che regolano cioè i rapporti tra i singoli privati proprietari dei "fondi" interessati, apparendo tuttavia in termini generali, anche interessi di tipo pubblicistico. Esse costituiscono quindi LIMITAZIONI LEGALI al diritto di proprietà che consiste appunto nella "facoltà di disporre e godere della cosa in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti nell'ordinamento giuridico". Ove si tratti di un fondo, il privato ha facoltà di effettuare le opere che ritenga occorrenti per il suo migliore sfruttamento, pur rimanendo soggetto al principio del neminem laedere, salvo il risarcimento del danno arrecato a terzi per opere realizzate senza l'osservanza di comuni regole di diligenza e prudenza.
Il proprietario può quindi disporre del bene, ben potendo chiedere l'eliminazione di qualsiasi turbativa sulla proprietà. I limiti e divieti disposti dal codice civile si applicano solo a fondi confinanti o vicini. In tal senso devono essere anche interpretate le limitazioni generali per la distanza fra le costruzioni, che in mancanza di altri regolamenti non deve essere inferiore a tre metri, le altezze legali e le distanze fra i confini.


1) urbanistica e regole delle costruzioni

Riguardando la disciplina da un punto di vista pubblicistico vi è un richiamo dal codice civile, artt. 869 e seguenti e la normativa urbanistica, più complessivamente intesa, si deve considerare composta dalle seguenti fonti, cui il privato deve fare riferimento per orientarsi in merito a proprietà fondiaria e costruzioni sul suolo italiano.
a) Leggi speciali ed urbanistiche, regolamento edilizio che sono strumenti normativi, a carattere astratto e generale.
b) Piani territoriali e piani regolatori Comunali, Piano Regolatore generale, particolareggiato, di ricostruzione, paesistici, di edilizia economica , di recupero, nonché piani paesistici, che sono piani regolatori urbanistici a carattere concreto e generale. 
c) Prescrizioni, autorizzazioni, concessioni, ordinanze, che sono provvedimenti amministrativi concreti e speciali. Vi sono poi relative sanzioni amministrative, o in alcuni casi, penali.

2)autorità competenti.
Gli organi urbanistici sono perciò centrali, o locali. 
L'art 1 D.P.R. 15.1.72 nr 8 e il D.P.R. 24.7.77 nr 616, art 80 e seguenti, hanno trasferito alle Regioni tutte le funzioni prima esercitate da organi centrali e periferici dello Stato.
Le Regioni hanno competenza legislativa in materia urbanistica, nell'ambito della Legge quadro della legislazione statale.
In particolare le competenze della Regione sono:

a) poteri di impulso pianificatorio mediante la formazione degli elenchi di Comuni tenuti da determinati atti di pianificazione attuativa.
b) poteri di approvazione degli strumenti urbanistici generali (artt.8 e 10 L.U.) e dei regolamenti edilizi con eventuali annessi programmi di fabbricazione (art.36 L.U.)
c)poteri di approvazione dei piani attuativi, nei casi in cui sia stato individuato il piano territoriale di coordinamento e le varianti dello strumento generale.
d) poteri di intervento sostitutivo, per la formazione degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi, e infine interventi sostitutivi repressivi, quali la sospensione dei lavori o la demolizione.

La legge 8.6.90 nr 142 ha attribuito alla Provincia consistenti attribuzioni in materia di tutela e difesa del suolo e di tutela e difesa dell'ambiente, adottando il piano territoriale di coordinamento.

Le comunità montane hanno competenze sancite dalla Legge richiamata, agli artt.28 e 29, con funzioni di concorso alla formazione di piani territoriali di coordinamento di competenza della Provincia.

Al Comune spetta la formazione del piano regolatore generale, cioè di controllo preventivo dell'edificazione, repressivo e sanzionatorio. Nell'ambito del Comune le competenze sono distribuite come segue:

a) il Sindaco, secondo i precetti della Legge urbanistica (art.31 L.U.)rilascia la licenza di costruzione e la concessione edilizia, esercita vigilanza per assicurarsi il rispetto delle leggi urbanistiche e regolamenti e le modalità fissate nella licenza; 
inoltre ordina la sospensione dei lavori e adotta le sanzioni amministrative;
emana le ordinanze d'urgenza in materia edilizia e certifica l'abitabilità;
b) Il Consiglio Comunale adotta gli strumenti urbanistici generali, il regolamento edilizio, tutti i piani attuativi e il programma pluriennale di attuazione; approva i piano attuativi e il programma pluriennale di attuazione;
Infine poteri in materia urbanistica sono anche in capo alle autorità preposte alla tutela dei beni pubblici con l'adozione di sanzioni, e infine al giudice penale.


3)i consulenti in materia.
Come sopra accennato, è preferibile affidarsi alla consulenza e assistenza di un professionista per ciò che concerne la valutazione e le transazioni sulle proprietà immobiliari. Tuttavia è necessario conoscere le rispettive competenze professionali per avvalersi di adeguata assistenza . I professionisti tecnici, hanno competenze dipendenti dalla formazione professionale ( dalle scuole superiori alla università) e dall'appartenenza ad albi o elenchi come per architetti, ingegneri e per geometri, agenti immobiliari, la cui permanente iscrizione consente l'esercizio della professione . Le competenze sono spesso sovrapposte, con abbondanza di contenzioso in materia. Causa di tale fatto, è che le norme che disciplinano e delimitano le competenze sono di formulazione generica e spesso piuttosto superate in senso tecnico, giuridico, ed in rapporto alle esigenze del mercato. A ciò bisogna aggiungere la tendenza dei tecnici c.d. minori ( geometri periti edili ed agrari) ad ampliare le proprie competenze, interpretando estensivamente le norme, pur non trovando conferma in giurisprudenza, in relazione al contenzioso che di frequente ne deriva. Si rimanda alla lettura del Cap 3 e 4 la definizione dei ruoli professionali, utile alla scelta del consulente.


CAP 3 L'ARCHITETTO 

1)statuto e posizione giuridica dell'architetto.
La professione di architetto viene svolta da laureati in Architettura, in possesso di abilitazione , appartenenti all'Albo Professionale.
La permanenza dell'iscrizione attesta il mantenimento dei requisiti morali e professionali del professionista, a cura del Consiglio dell'Ordine che ne ha il controllo.
Stando alla Legge, le competenze tecniche dell'architetto spesso si confondono con quelle dell'ingegnere, e per tale motivo la normativa è talora comune alle due professioni. L' art.51 r.d. 23.10.25 nr.2537 contiene infatti i regolamenti delle due professioni, che contemplano nell'attività tipiche dell'ingegnere, ma non precluse all' architetto:
- la progettazione, la direzione lavori, la stima ed il collaudo dei lavori per estrarre, trasformare ed utilizzare i materiali direttamente o indirettamente occorrenti per le costruzioni e per le industrie, dei lavori relativi alle vie ed ai mezzi di trasporto, di deflusso e di comunicazione, alle costruzioni e per le industrie, dei lavori relativi alle vie ed ai mezzi di comunicazione, alle costruzioni di ogni genere, alle macchine ed agli impianti industriali, oltre che, in generale, alle applicazioni della fisica;
-i rilievi geometrici;
- le operazioni di estimo.
E ancora spettano sia all'ingegnere che all'architetto:
- le opere di edilizia civile, nonché i rilievi geometrici e le operazioni di estimo connesse
- i progetti relativi alla esecuzione di opere in conglomerato cementizio, semplice o armato, normale o precompresso, e a struttura metallica (art.1, co.1 r.d.16.11.39, nr 2229 e art.2 co.1, legge 5.11.1971 nr 1086). Resta nelle competenze esclusive dei due professionisti l'attività del collaudatore delle opere in conglomerato cementizio, armato, normale e precompresso, e a struttura metallica, attività che richiede, fra l'altro, l'iscrizione all'Albo da almeno dieci anni. 
Di specifica competenza dell'architetto sono invece le opere di edilizia civile che presentano rilevante carattere artistico ed il restauro degli edifici oggetto della Legge 1.6.1939 nr 1089, sulla tutela dei beni di interesse artistico e storico, eccezion fatta per la parte tecnica relativa a tali opere, la quale può venire affidata anche ad un ingegnere.
La attività di architetto è altresì definita rilevante per l' interesse pubblico, come sancito dal Codice di Deontologia professionale, art 1. Il professionista deve attenersi con obbligo di osservanza dei provvedimenti del Consiglio dell'Ordine (art.6), a un comportamento di lealtà e correttezza come previsto dall'art 9 della Deontologia dell'architetto. L'architetto è tenuto al segreto professionale nei confronti del cliente, deve eseguire l'incarico fedelmente, badando che non sia in contrasto con quello pubblico né ad avere interessi nelle ditte costruttrici o fornitrici. Ha il divieto di fare pubblicità per la professione che svolge, infine può esercitare attività come libero professionista oppure come dipendente di Enti privati o pubblici. In questo caso non potrà anche esercitare come libero professionista se non dietro nulla osta del datore, ad hoc.

2) contratto L'architetto solitamente non sottopone al cliente un contratto in forma di modulo o standard predisposto. Il contratto viene stipulato quindi per il singolo incarico e concordato fra le parti, verbalmente o per iscritto.Le prestazioni concordate sono retribuite secondo il complesso sistema di tariffa dell'architetto, di cui alle rispettive leggi professionali.

3) onorari a tariffa Il compenso dell'architetto viene fissato concordemente alle tariffe professionali vigenti, che possono essere derogate nel massimo solo previo accordo con il committente. Le prestazioni possono avere differente corrispettivo in relazione alla complessità dell'opera. Nel caso che vi siano impegnati più professionisti si dovrà fare riferimento all'effettivo apporto di ciascuno o agli accordi preliminari con il committente. L'importo dovrà essere richiesto con regolare fattura esigibile al momento della presentazione della stessa. Infine secondo L'art 2333 c.c. se il compenso non è determinato dalle parti e non può essere ricavato secondo le tariffe o gli usi, viene deciso dal giudice, tenendo conto dell'importanza dell'opera e del decoro della professione. Il giudice dovrà comunque valutare l'opus in relazione al risultato utile che ne sia derivato al committente.

4) diritto d'autore L'architetto non può firmare lavori altrui e assumersene la paternità qualificandosene autore. Tale divieto è sancito dalle norme deontologiche oltre che dai principi generali civilistici in sul diritto d'autore, diritto indisponibile e imprescrittibile.
A maggior ragione la violazione di tale combinato disposto, in caso di mancanza del consenso del vero autore, renderà colui che compie l'abuso, passibile di sanzioni penali. La disciplina del'art 99 legge 22.4.41 nr 633 sul diritto d'autore prevede una protezione non solo della espressione formale dell'idea ma anche del contenuto di essa. A somiglianza di tale norma, l'art 2578 c.c. concerne la realizzazione in campo economico e tecnico delle soluzioni trovate. Nel campo della mera progettazione spetta quindi al progettista
-il diritto esclusivo di piani e disegni del progetto
il diritto ad un equo compenso nella eventualità in cui, senza il suo consenso, un terzo realizzi il progetto medesimo.
Complesso è infine il problema nel caso che il vero autore avesse diverse qualificazioni professionali e abilitazioni, e anche il problema di attribuzione al responsabile dei vizi della cosa, ma riteniamo che questa breve trattazione non debba occuparsene.

5) responsabilità e assicurazione L'architetto rimane responsabile per 10 anni per l'opera progettata, a decorrere dal suo compimento e qualora siano riconducibili a negligenze di cui si sia reso responsabile. L'obbligazione del progettista sembra tuttavia più una obbligazione di risultato che di diligenza, diversamente da quanto accade per altri prestatori d'opera intellettuale. Questo principio risulta confermato in diverse pronunce della Suprema Corte ( per tutti 5.1.83 nr 38). L'onere della prova di difformità e errori tecnici di un progetto è a carico del committente. Per quanto concerne la statistica, sono piuttosto infrequenti i casi in cui gli architetti siano chiamati a rispondere di danni provocati per propria negligenza. 
Non vi sono obblighi di contrarre assicurazione professionale, ma spesso l'architetto protegge se e i suoi clienti con assicurazioni con Compagnie private. 
Come si vedrà nel capitolo 9, effettivamente i rischi che riguardino il suo apporto sono di modesta entità, quali l'eventualità di errore nell'impiego dei materiali, per un difetto di progettazione e nell'adeguatezza del loro impiego. 

6) recesso Il committente è libero di recedere per gravi mancanze del professionista, che rientrano nella generale nozione di negligenza, quali un grave e ingiustificato ritardo nell'esecuzione dell'incarico o o mancanza deontologica, quale la divulgazione del segreto professionale.
Normalmente dovranno essere corrisposti al professionista i compensi già maturati e le spese sostenute, a fronte di regolare fattura e oneri fiscali. 
Nel caso che il committente reclamasse un risarcimento di danni potrà adire le vie legali, essendo raro e irregolare il caso di compensazione fra corrispettivo e danni.


CAP 4 TECNICI

1) l'ingegnere. Sono state accennate le competenze tecniche dell'ingegnere, in quanto a fonte normativa. Si aggiunga che l'architetto è chiamato solitamente ad un compito maggiormente artistico e per le forme dell'opera. L'ingegnere è invece più spesso portato per il calcolo della struttura, per le previsione della statica.

2) tecnici specializzati e altri consulenti
GEOMETRA 
Secondo l'art 16 del r.d. 11.2.1929 nr 274 il geometra è abilitato:
a) operazioni topografiche di rilevamento e misurazione, di triangolazioni secondarie a lati rettilinei e poligonazione, di determinazione e verifica dei confini, operazioni catastali ed estimi relativi;
b)tracciamento di strade poderali e consorziali
c) misura e divisione di fondi rustici
d)misura e divisione di aree urbane e di modeste costruzioni civili
e) stima di aree e di fondi rustici, anche ai fini di mutui fondiari e di espropriazione; 
Omissis
inoltre progetto, direzione sorveglianza e liquidazione di costruzioni rurali e di edifici per uso di industrie agricole di limitata importanza, di struttura ordinaria, comprese piccole strutture in cemento armato che non richiedono operazioni di calcolo e che non possono implicare danno per le persone.
e ancora
progetto direzione vigilanza di modeste costruzioni civili, e misura contabilità e liquidazione delle stesse, mansioni di perito comunale per Comuni fino a 10.000 abitanti.
Riassumendo il geometra è un professionista il cui grado di istruzione e formazione è quello delle scuole tecniche superiori, cui ai sensi dell'ar 16 del regolamento professionale di cui al r.d.274 del 29, non è consentito prestare la propria opera se non per la costruzione di "modeste costruzioni civili", mentre ad ingegneri ed architetti non vengono poste particolari limitazioni. La valutazione se l'edificio in questione sia o no di modesta entità spetta all'amministrazione che emana la licenza.
In particolare è il sindaco del Comune ove si intende costruire l'immobile, che assegna le competenze. La Legge non fornisce un canone preciso per la valutazione dei parametri in oggetto, che in dottrina e giurisprudenza son state individuate come segue:
a)criterio tecnico qualitativo
b)criterio economico
c)criterio quantitativo.
Per fare un esempio concreto, non costituisce modesta costruzione un progetto di palazzina di tre piani totalmente o parzialmente interrati e da tre in superficie, per altezza di 20 metri, complessiva.
L'art 16 r.d. 11.2.29 nr 274 per ciò concerne le costruzioni in cemento armato, ammette la competenza dei geometri solo relativamente ad opere con destinazione agricola, le quali non implichino pericolo per l'incolumità delle persone.
Da ciò si desume che i geometri non hanno competenza in tema di costruzioni civili in cemento armato, sia pure modeste, le quali comportano pericolo per le persone in relazione alla complessità della tecnica costruttiva in esame. 
Secondo alcuni dovrebbe tuttavia essere esclusa la competenza dei geometri per le sole opere in conglomerato cementizio, dove tale materiale sia impiegato nelle strutture statiche e portanti.
Anche l'uso da parte dei geometri di elementi prefabbricati incontra il limite della modesta costruzione, con le stesse precisazione, posta da una parte della dottrina. I limiti devono riguardare non solo i progetti esecutivi ma anche i progetti di massima, che ne comprendono il calcolo.

Altri tecnici specializzati
Alcune delle attribuzioni dei geometri possono essere svolta anche da altri professionisti, quali i dottori in scienze agrarie, in particolare per gli interventi sulle piccole costruzioni rurali, in base alla Legge 7.1.76 nr 3(art 2).
Inoltre vi sono da segnalare le competenze dei periti agrari che possono svolgere funzioni di progettazione e direzione di lavori per la trasformazione e miglioramento fondiario, purché non richiedano competenze superiori.
Fra i tecnici cosiddetti minori vi sono anche i periti edili, ai quali, in base alle norme del r.d. 11.2.29 nr 275, è consentita la progettazione e direzione lavori, nonché la misura contabilità e liquidazione attinenti a modeste costruzioni civili.

3) direttore lavori
Nel contratto d'appalto, secondo l'art.1662 c.c. co.1, il committente ha il diritto di eseguire controlli per verificare la regolare attuazione delle opere commissionate.
L'appaltante o il suo incaricato, cioè il direttore lavori, qualora rilevi che l'appaltatore non rispetta le condizioni stabilite nel contratto e nella regola dell'arte, può solo stabilire un congruo termine entro il quale il costruttore deve conformarsi a tali condizioni, senza peraltro avere la possibilità di imporre la tecnica o le modalità da esperire per ovviare ai vizi o alle difformità rilevate (art.1662 co.2).Il direttore lavori è quindi colui che per incarico del committente cura la buona esecuzione delle opere, in conformità al contratto e alle leggi imperative.
Le mansioni e responsabilità del direttore lavori non sono giuridicamente predefiniti, ma vanno riguardate in concreto, tenuto conto che i limiti del suo incarico non gli consentono di invadere l'organizzazione materiale dell'impresa, né il lavoro tecnico, se non per un controllo delle semplici modalità di esecuzione. Non potrà sindacare perciò i mezzi esecutivi, se non perché ciò abbia un riflesso diretto sull'esecuzione dell'opera.
Nell'ipotesi in cui l'appaltatore avesse infatti troppo ridotto margine di libertà di esecuzione si uscirebbe dall'ambito dell'appalto, come conseguenza della negazione dell'autonomia. Le esigenze del committente dovranno comunque essere vagliate dall'appaltatore anche per ciò che concerne gli obblighi di sicurezza e per la rispondenza a criteri tecnici.
Autorevole dottrina sostiene peraltro che il direttore lavori debba limitarsi a dichiarazioni nell'ambito tecnico.
Il professionista incaricato potrà anche essere lo stesso ingegnere, architetto o geometra a cui si deve la redazione del progetto, normalmente la nomina sarà concordata anche con l'appaltatore.
Negli appalti privati la nomina del direttore lavori è di regola facoltativa, salvo le previsioni sulle costruzioni in cemento armato ed a struttura metallica (Legge 5.11.71 nr 1806), e per le opere in conglomerato cementizio semplice,( r.d. 16.11.39, nr.2229)
Negli appalti pubblici, la preposizione di un direttore lavori è invece obbligatoria. Secondo il disposto del r.d. 25.5.1895 nr 350 per le opere eseguite nell'ambito territoriale del genio civile viene nominato un direttore lavori ed un coadiutore, che impartisce le istruzioni atte a garantire la regolarità della esecuzione dei lavori. 
Il direttore del cantiere è invece una figura scelta dall'appaltatore affinché per suo conto curi lo svolgimento dei lavori assumendo effettivi poteri dirigenziali e la responsabilità della organizzazione dei lavori. Il direttore di cantiere, quale collaboratore professionale si rende anche responsabile dei danni prodotti a terzi per l'imprudente o difettoso svolgimento dei lavori. Assume quindi la responsabile disponibilità dei mezzi di cantiere esplicando il suo intervento assistendo e sorvegliando le attività di scavo, trasporto, uso dei ponteggi, armature custodia e preparazione materiali, predisposizione varie garanzie che la pratica di cantiere suggerisce.
In queste attività il direttore di cantiere del committente normalmente non interviene, poichè non rientra fra i suoi compiti.
L'appaltatore è libero di avvalersi di un direttore di cantiere, fermo restando che il committente nulla deve a titolo di distinto compenso, in quanto si tratta di prestazioni rese nell'esclusivo interesse dell'appaltatore.
Il direttore di cantiere normalmente è ritenuto il primo responsabile del rispetto delle norme antinfortunistiche durante i lavori, in quanto rappresentante dell'appaltatore cui incombe l'obbligo della vigilanze' usualmente esclusa tale grave responsabilità nei confronti del direttore lavori ameno che non sia indebitamente ingerito nella conduzione del cantiere.

CAP 5 PROMOTORE
(1)intermediari ed agente immobiliare
Il mediatore è in Italia è una figura assai diffusa, e fino a tempi recenti senza un riconoscimento giuridico a se stante.
Con l'introduzione della obbligatorietà dell'albo

2)vendita e responsabilità connesse
Normalmente i contratti di compravendita immobiliare non contengono garanzie specifiche prestate dal venditore sulle qualità della cosa venduta.
In base all'art.1490 c.c. il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. A sua volta l'art.1495 c.c. dispone che il compratore deve denunciare il vizio entro 8 giorni dalla scoperta, con breve termine di prescrizione dell'azione relativa, cioè entro un anno dalla consegna.
La garanzia per i vizi occulti vale invece per i difetti che non erano riscontrabili da una persona fornita di comuni nozioni, alla consegna dell'immobile.
Come già visto, vi è comunque una garanzia suppletiva prevista all'art 1669 c.c. che prevede la responsabilità decennale di chi ha costruito l'immobile per il pericolo di rovina o gravi difetti, ancora una volta, con azione da esercitarsi entro un anno dalla scoperta.
Altre garanzie derivano dalla legge 765 del 67 per la nullità delle compravendite a scopo residenziale, che siano sprovviste di regolare autorizzazione della lottizzazione, se di legge è disposto il risarcimento dei danni da parte del costruttore per il caso di revoca degli sgravi fiscali, che fossero revocati per l'illegittimità della costruzione.
Nel caso di aree fabbricabili che non siano tali, darà luogo a responsabilità del venditore e conseguente risarcimento solo per il caso che nell'atto di compravendita sia stato esplicitamente garantita questa caratteristica.
Altre garanzie spettano all'acquirente, e concernono i diritti di terzi, sia di natura obbligatoria che reale. Queste garanzie normalmente sono introdotte dai notai nell'atto di vendita.

CAP 6 IL COSTRUTTORE
(1)descrizione dei costruttori
(2)selezione del costruttore
(3)prestazioni
(4)fornitori
CAP 7 LA DIREZIONE LAVORI
(1)oggetto e funzione
(2)ruolo nei confronti dell'architetto e dell'imprenditore

CAP 8 ACCETTAZIONE E COLLAUDO
(1)accettazione e collaudo
Il collaudatore verifica l'esatto ed integrale adempimento del contratto di appalto, cioè di accertare se l'opera è stata eseguita a perfetta regola d'arte e in conformità dei patti contrattuali.
Il collaudo comprende l'esame, le verifiche e le prove necessarie ad accertare la rispondenza tecnica delle opere alle prescrizioni del progetto e del contratto, i riscontri di misure e di applicazioni di prezzi, l'esame di eventuali riserve e relativo parere e da ultimo il rilascio del certificato di collaudo.
Il collaudo riguarda si le opere pubbliche che private, senza tuttavia sancire l'obbligo per questi ultimi, di far collaudare l'opera e comunque con facoltà di affidare l'incarico anche ad un professionista che abbia preso parte ai lavori.
Nelle opere pubbliche invece, il collaudo è obbligata, a meno che i lavori comportino una spesa inferiore ai 150 milioni, per cui è sufficiente un certificato dell'ingegnere direttore dei lavori che ne attesti una regolare esecuzione.
In ogni caso non potrà essere incaricato il professionista che abbia redatto il progetto o abbia avuto la direzione dei lavori da collaudare, e il giudizio sull'opera è insindacabile.
L'appaltatore deve essere avvisato della designazione del collaudatore e della data in cui avverrà la sua ispezione, a cui vengono inviati anche l'ingegnere Capo del genio civile ed i funzionari dell'amministrazione interessata. Viene fatta la verifica dei calcoli del cemento armato e compilato un verbale dal professionista, che verrà presentato all'appaltatore per eventuali contestazioni. Il collaudatore comunicherà anche indicazioni circa l'appaltatore al casellario dei costruttori, utili per le amministrazioni che devono disporre gare per inviti.
Per l'appalto privato, che più ci interessa, sembra opportuno distinguere fra verifica e collaudo. Il codice civile all'art.1665 e 1666, prevede la sola verifica, termine con cui si indica complessivamente il momento dell'accettazione o consegna dei lavoro oggetto d'appalto.

La distinzione dei due momenti attiene perciò alla diversità fra ispezione materiale e dichiarazione di collaudo. Tale distinzione può risultare rilevante nel contenzioso che talora deriva in merito alla contestazione dei vizi.

Il ricevimento dell'opera senza riserve comporta, a norma dell'art 1665 c.c., co.4, la rinuncia al diritto di verifica e collaudo, indipendentemente dai motivi per i quali non sono stati richiesti.
Altresì, in base all'art.1667 c.c., co 1, l'appaltatore viene liberato dalla garanzia per difformità o vizi suscettibili di essere riconosciuti. L'accettazione tacita ha gli stessi effetti di quella senza riserve, e perciò preclude la garanzia per i difetti palesi.
Tali difetti devono perciò essere fatti valere in sede di verifica o collaudo e di accettazione dell'opera, rifiutando l'accettazione o facendolo con riserva. L'appaltatore avrà anche diritto al corrispettivo dell'opera, secondo il contratto, per la parte non contestata. Tuttavia ciò non comporta anche l'accettazione del conto presentato dall'appaltatore, che comporta una distinta valutazione di congruità. Potrà ben essere accettata l'opera, ad esempio, e contestato il prezzo richiesto.
Le valutazioni del collaudatore, pur essendo in linea di principio attendibili, son pur sempre unilaterali e per tanto non costituiranno una verifica insindacabile in sede di controversia giudiziaria, sulle responsabilità dell'appaltatore. 

(2) manutenzione

CAP 9 RESPONSABILITÀ' E ASSICURAZIONE
(1) penale
La responsabilità penale del professionista si configura innanzitutto per l'esercizio abusivo della professione (art 348 c.p.).In relazione all'incarico svolto potrà configurarsi il caso di interessi privati in atti d'ufficio, sanzionato anch'esso penalmente (art 324 c.p.), che potrà concretarsi anche nella cosidetta falsa perizia (art 373 c.p.)
(2) civile 
La responsabilità civile del professionista è regolata dall'art 64 cpc, ai sensi del quale all'ingegnere, architetto, geometra, grava l'obbligo del risarcimento del danno cagionato alle parti.
In sede civile non risponderà per colpa lieve, anche in relazione al dettato dell'art 2236 c.c., da applicarsi alla responsabilità professionale per le opere di speciale difficoltà.
Il professionista che abbia anche la sorveglianza sulla costruzione risponde di eventuale inadempimento per l'inosservanza della diligenza descritta all'art 1176 co, 2 c.c., che è la normale diligenza valutata con riferimento alla natura dell'attività esercitata, inosservanza che si risolve talora nella colpa anche lieve, a meno che non si siano affrontati problemi di speciale difficoltà tecnica.
Presentandosi tale eventualità a causa della particolare natura delle opere da eseguire, la diligenza viene valutata con minor rigore, per modo che il professionista risponde solo per colpa grave, oltrechè dolo, ai sensi dell'art.2236 c.c.
Nei confronti del committente, dal quale viene designato all'attività di sorveglianza, il direttore lavori risponde a titolo di culpa in vigilando delle inadempienze dell'appaltatore che non ha rilevato, per omesso o negligente assolvimento dei compiti inerenti alla sua funzione.

(3) decorrenza e prescrizione

La decorrenza del termine dell'azione si ha dall'accettazione dell'opera o dal collaudo se non sono state sollevate contestazioni. La prescrizione si ha nel termine di un anno in caso di mancata contestazione. La legge prevede che per l'appalto privato il termine di contestazione

(4) assicurazione