Handbuch sber das bauwesen in Europa
ITALIEN
Einfยhrung
1) IMMOBILIENEIGENTUM
(1) Zusammenhang und Begriff der unbeweglichen Sachen
(2) Erwerb der Rechte an unbeweglichen Sachen
(3) Bewertungskriterien
(4) Steuerpflichten
2) DIE STลฝDTEBAULICHEN VORSCHRIFTEN
(1) Begriffe des Stโdtebaus
(2) Zustโndige Behโrden
(3) Die Fachberater
3) DER ARCHITEKT
(1) Regelung der Berufsausยbung
(2) Vertrag
(3) Honorare
(4) Urheberrechte
(5) Haftung und Versicherung
(6) Kยndigung
4) TECHNIKER (DESIGN TEAM)
(1) Der Ingenieur
(2) Spezialisierte Techniker und andere Berater
(3) Arbeitsleiter und Baustellenleiter
(4) Projektmanager
5) INITIATOR
(1) Makler und Immobilienhโndler
(2) Initiator
(3) Verkauf und damit verbundene Haftung
6) UNTERNEHMER
(1) Beschreibung des Werkvertrags
(2) Auswahl des Unternehmers
7) DER AUFTRAGGEBER
(1) Rechte, Pflichten und Haftung des Auftraggebers
8) ANNAHME
(1) Annahme und Abnahme
(2) Instandhaltung
9) HAFTUNG UND VERSICHERUNG
(1) Strafrechtliche Haftung
(2) Zivilrechtliche Haftung
(3) Verjโhrungsfrist und Fristbeginn
(4) Versicherung
EINFลกHRUNG
Die Definition der Begriffe Stโdtebau, Landschaft und Umwelt ist im Italienischen Recht in verschiedenen rechtlichen Quellen bruchstยckhaft verteilt, sodaรก sich kein eindeutiger Begriff bestimmen lโรกt.
Dennoch ยberwiegen die Belange der Umwelt gegenยber jenen des Stโdtebaus und ihre Bedeutung reicht bis zu ihrer Miteinbeziehung in den Gesundheitsschutz unter Bewahrung der Natur und der bereits bestehenden Siedlungen in vereinbarer Weise, damit die menschlichen Lebensbedingungen sichergestellt werden kโnnen.
Die in Italien geltende Planungsstruktur der stโdtischen Siedlungen beruht zum groรกen Teil auf dem Gesetz Nr. 1150 vom 17.08.42, das die Aufstellung der gemeindlichen Bebauungsplโne vereinfacht hat. Das Gesetz hat eine allgemeine Regelung der groรกen Planung, die in allgemeine und ausfยhrliche Bebauungsplโne unterteilt ist, und eine kleine Planung nicht zwingender und verordnungsrechtlicher Art, und schlieรกlich die Herstellungsprogramme, eingefยhrt.
Das Stโdtebaugesetz des Jahres '42 erlaubte den gemeindlichen Bebauungsplโnen durch die Bindung an "Zonen" auszudrยcken, wo und was auf dem Gebiet gemacht werden konnte, indem Industriegebiete, Wohn- oder Geschโftsdichte angegeben werden durften. Es hat sich der Landschaftsschutz entwickelt durch Gesetz Nr. 1497 vom 29.06.1939, Gesetz Nr.1187/1968 und Gesetz Nr.431 vom 08.08.1985, dieses Gesetz wird auch "Galasso" genannt, das das Gesetzesdekret Nr.312 vom 27.06.85 umgeschrieben hat, und kraft dessen Bestimmungen der Schutz der Naturschโnheiten zum Landschaftsschutz geworden ist, der nach sogenannten "Beachtungszonen" und nach Gruppen unterscheidet, die in den Landschaftsplโnen enthalten sind.
Andererseits gelangte man nach dem Wiederaufbau in der Nachkriegszeit zu den Neuerungen des Gesetzes Nr.10 vom 28.01.77, genannt "Bucalossi", mit welchem einerseits die Bautโtigkeit einer vorherigen gemeindlichen Erlaubnis und auf der anderen Seite der Zahlung eines Beitrags unterstellt wird, der den Gemeinden dazu dienen soll, die unerlโรกlichen Arbeiten der primโren Verstโdterung vorzunehmen.
Mit demselben Gesetz wurde auch das Kriterium der Planung in den groรกen stโdtischen Gebieten, das der mehrjโhrigen Durchfยhrungsprogramme als stโdtebauliches Instrument, ferner die Beschlagnahme und die Unterscheidung nach Sanktionen, die auf unerlaubte Bauten anzuwenden sind, eingefยhrt.
Der Verfassungsgerichtshof hat durch mehrere spโtere Eingriffe einige gesetzgeberische Widersprยche offengelegt und neue Auffassungen eingefยhrt, die teilweise durch Gesetze aufgenommen worden sind, und er hat schlieรกlich bestโtigt, daรก der Stโdtebau alles einschlieรกt, was die Benutzung des gesamten Gebiets zum Zwecke der โrtlichen Beschrโnkung und der Typisierung der Siedlungen aller Art und die jeweiligen Infrastrukturen anbelangt.
Es sind deshalb die technischen Normen fยr die Planung, Ausfยhrung und die Abnahme der Bauwerke erlassen worden (Ministerialdekret 20.11.87), die die Einordnung der nationalen technischen Vorschriften fยr das Wohnungsbauwesen umschrieben haben (Ministerialdekret 18.01.88) und die Abโnderungen an dem Strafsystem, Wiedererlangung und nachtrโgliche Genehmigung der unerlaubten Bauwerke, vorgenommen haben (13.03.88). Schlieรกlich sind wichtige Voraussetzungen aufgestellt worden, um architektonischen Hindernisse zu ยberwinden und zu beseitigen (Gesetz Nr.13 vom 09.01.89, abgeโndert durch Gesetz Nr.62 vom 27.02.89), bis hin zu den Angaben ยber die Verwendung von feuerhemmendem Baumaterial auf der Grundlage der EG-Normen (Ministerialdekret 05.08.91). Diese Vorschriften sind beispielhaft und nicht erschโpfend, insbesondere wegen der hโufigen Aktualisierung des Rechtsgebiets, wiedergegeben.
Auรกer den den obengenannten Gesetzesquellen entnommenen Definitionen muรก der gesetzliche Rahmen durch die Vorschriften des italienischen Zivilgesetzbuchs ยber die unbeweglichen Sachen und das Zubehโr (Art.812 c.c. und folgende), ยber das Eigentum, in Art.832, insbesondere der Arten seines Erwerbs (Art.922 c.c. und folgende), ergโnzt durch die Dienstbarkeiten und die dinglichen Rechte, und durch den Begriff des Grundeigentums (Artikel 840 ff.) und die Rechte am Boden, vervollstโndigt werden.
Das italienische Zivilgesetzbuch regelt den Schutz von Privaten hinsichtlich des Immobilieneigentums, in Bezug auf die Beziehungen der Wohnungseigentumsgemeinschaft und der jeweiligen Verletzungen. Andere Beschrโnkungen betreffen hingegen ganz besonders Gesetze (Art. 871, 872, 879 c.c.), Verordnungen (Art. 873, 879, 866, 889, 890, 893 c.c.) und Bebauungsplโne (869), den Bau und die Abstโnde (Art.873), Lichtfenster und Aussichtsfenster (Art.901, 905 und 906), private Gewโsser (Art.909 und 910).
KAPITEL 1 IMMOBILIENEIGENTUM
(1) Der Zusammenhang und der Begriff der unbeweglichen Sachen
Aufgrund der Vorschrift des Art.812 c.c. sind unbewegliche Sachen "der Boden, die Quellen, die Wasserlโufe, die Bโume, die Gebโude und die anderen Bauten, auch wenn sie mit dem Boden nur vorlโufig verbunden sind, und im allgemeinen alles, was natยrlich und kยnstlich mit dem Boden verbunden ist. Alle anderen Sachen sind bewegliche Sachen". Dem Staat gehโren, da es Sachen im Staatsbesitz sind, der "Meeresstrand, der Strand, die Reeden, die Hโfen, die Flยsse, die Bโche, die Seen und die anderen Gewโsser, die durch die weiteren einschlโgigen Gesetze als โffentliche Gewโsser definiert sind, die Bauwerke, die zur nationalen Verteidigung bestimmt sind," und weiter, "sofern sie dem Staat gehโren, die Straรกen, die Autobahnen, die Eisenbahnen, die Flughโfen, die Wasserleitungen, die Immobilien von anerkannt geschichtlicher, archโologischer und kยnstlerischer Bedeutung aufgrund der einschlโgigen Gesetze, die Sammlungen in Museen, Pinakotheken, Archiven, Biblioteken, und schlieรกlich die anderen Sachen, die durch Gesetz dem Staatsbesitz unterworfen sind" (Art.822 c.c.). Hinzuzufยgen sind noch die Friedhโfe und die Gemeindemโrkte (Art.824 c.c.). Die Sachen im Staatsbesitz sind unverโuรกerlich, da zu Gunsten Dritter keine Rechte begrยndet werden kโnnen, auรกer in der durch die Gesetze festgelegten Art und Weise, und sie stehen unter der Aufsicht der Verwaltungsbehโrde. Zuweilen kann der Staat aus Zwecken des โffentlichen Interesses Sachen mit dinglichen Rechten belasten (deren Begriff wird bei der Darlegung des Tatbestands erlโutert), wie zum Beispiel im Falle der Privatstraรกe mit der Dienstbarkeit zur โffentlichen Benutzung. Zum Staatsbesitz gehโren auch als unabdingbares Vermโgen die Wโlder, die Bergwerke, die Hโhlen, die Torfgruben, Sachen von geschichtlichem, archโologischem und kยnstlerischem Interesse, die von jedermann im Untergrund gefunden werden, Kasernen und โhnliches, โffentliche Gebโude und die jeweiligen Einrichtungen und Sachen, die fยr die โffentliche Einrichtung bestimmt sind, und sogar die "herrenlosen unbeweglichen Sachen", das heiรกt die in niemandes Eigentum stehen (Art. 826 und 827 c.c.). Die Sachen, die zum Staatsvermโgen gehโren, unterstehen den sie betreffenden gesetzlichen Vorschriften und sie kโnnen nicht ihrer Zuordnung entzogen werden.
Auch die unbeweglichen Sachen der kirchlichen Kโrperschaften kโnnen gemโรก der sie betreffenden Gesetze nicht ihrer Zuordnung entzogen werden, auch nicht infolge der Verโuรกerung, sofern sie zur โffentlichen Ausยbung der katholischen Religion bestimmt sind, auch dann, wenn sie Privaten gehโren.
(2) Erwerb der Rechte an unbeweglichen Sachen
Das Grundeigentum wird von Art. 840 c.c. geregelt, der bestimmt: "Das Grundeigentum erstreckt sich auf den Untergrund mit allem was dieser enthโlt, und der Eigentยmer darf jedes Ausgraben und jede Arbeit verrichten, die dem Nachbarn keinen Schaden zufยgt .....". Jedenfalls kann er den Zutritt zum Grundstยck verwehren, sofern es sich nicht um die Ausยbung der Jagd und der Fischerei handelt, wohingegen er Immissionen von Rauch, Lโrm und Stโrungen durch den Nachbarn nicht verhindern kann, wenn sie nicht das normale Tolleranzmaรก unter Anpassung an die Anforderungen im Produktionsbereich und im Wohnbereich ยberschreiten.
Der Hausbesitz ist durch Art. 869 c.c. geregelt, der besagt: "Die Eigentยmer von Immobilien in Gemeinden, in denen ein Bebauungsplan aufgestellt wurde, mยssen dessen Vorschriften ยber die Errichtung und die Wiedererrichtung oder die Verโnderungen an bereits bestehenden Bauwerken befolgen". Die allgemeinen Bebauungsplโne haben normativen Charakter, obgleich sie Verwaltungsmaรกnahmen sind. Sie sind nicht mittels Vereinbarungen zwischen den Parteien abdingbar und gelten als allen Bยrgern bekannt, sobald sie verโffentlicht sind, in Anbetracht ihrer Allgemeinheit und Erkennbarkeit.
Um das System des Eigentums an unbeweglichen Sachen und der dinglichen Rechte, die auf einer Sache lasten kโnnen, zu verstehen, ist eine kurze Erlโuterung der juristischen Begriffe erforderlich: der Eigentยmer einer Sache hat das Recht, andere von der Nutzung der Sache und der Verfยgung ยber sie auszuschlieรกen. Sein Recht ist deshalb absolut und unverjโhrbar.
Dies unterscheidet sein Recht von den anderen Rechten, da er sich gegenยber allen (erga omnes) darauf berufen kann, wohingegen die sogenannten relativen Rechte nur gegenยber einer oder mehreren bestimmten Personen geltend gemacht werden kโnnen.
Typische absolute Rechte sind die dinglichen Rechte, das heiรกt die Rechte auf eine Sache, dazu gehโrt auch das Eigentumsrecht (ius in re propria). Es gibt auch Teilsachenrechte (iura in re aliena), die sich ihrerseits in Nutzungsrechte unterscheiden (Nieรกbrauch, Erbpacht, Gebrauch, Wohnungsrecht, Dienstbarkeit, Oberflโchenrecht) und die dem Berechtigten das Recht einrโumen, direkt aus der Sache bestimmte Vorteile zu erzielen, und die dinglichen Sicherheitsrechte (Pfand und Hypothek), die dem Rechtsinhaber das Recht geben, bei Nichterfยllung der gesicherten Verpflichtung den Erlโs aus der Zwangsverโuรกerung der Sache mit Erstrecht gegenยber den anderen Glโubigern zugeteilt zu bekommen. Die wenn auch vage Kenntnis dessen, was dingliche Rechte sind, ist tatsโchlich fยr die Bewertung der Belastungen von Bedeutung, die hโufig eine Immobilie und ihre Eigentumsยbertragungen begleiten. Ferner auch, weil sie hโufig eingerโumt werden und weil sie Verโnderungen spยrbaren Ausmaรกes des Werts der Immobilie zur Folge haben.
Zu den Mโglichkeiten des Eigentumserwerbs gehโrt auch die Aneignung, wobei jedoch ausdrยcklich geregelt ist, daรก ein Erwerb des Eigentums von Immobilien, die keinen Eigentยmer haben, durch den Finder ausgeschlossen ist, da sie dem Staat gehโren. Eine weitere Art, Eigentum zu erwerben, ist die Verbindung von beweglichen mit unbeweglichen Sachen, die zur Folge hat, daรก der Eigentยmer des Bodens (usque ad sidera) normalerweise auch Eigentยmer der Sachen ist, die mit ihm verbunden sind, wie Pflanzungen oder Bauwerke, sofern nicht anderen das Oberflโchenrecht rechtsverbindlich durch schriftliche Urkunde eingerโumt worden ist. Noch zu erwโhnen ist die Ersitzung, die eine Mโglichkeit des Erwerbs des Eigentums und der dinglichen Nutzungsrechte darstellt, und die sich nach zwanzig Jahren des nicht fehlerhaften und uneingeschrโnkten Besitzes an den unbeweglichen Sachen vollzieht (Art. 1158 c.c.).
Es gibt auch die verkยrzte Ersitzung (Art. 1159 c.c.), die guten Glauben, wirksamen Rechtsgrund und dessen Eintragung erfordert und die sich nach zehn Jahren ab Eintragung vollzieht.
Schlieรกlich noch gibt es die besondere Ersitzung fยr das lโndliche Kleineigentum, die fยr Bauerngrundstยcke in Berggebieten vorgesehen ist und die sich nach 5 Jahren, sofern verkยrzt, und in 15 Jahren, wenn gewโhnlich, vollzieht.
Zu den Erwerbsmโglichkeiten des Eigentums aus abgeleitetem Recht zโhlt ferner der Vertrag und die Rechtsnachfolge wegen Todes.
Die Rechtshandlungen zur Verteidigung des Eigentums sind die Herausgabeklage (Art. 984 c.c.), die demjenigen zusteht, der behauptet Eigentยmer einer Sache zu sein, die andere im Besitz haben oder innehaben; die Eigentumsstโrungsklage, um Belโstigungen oder Stโrungen der Sache abzuwehren; die Grenzregelungsklage und die Grenzscheidungsklage.
Es gibt dann noch weitere Rechte obligatorischer Natur, wie die Miete gemโรก Art. 1571 c.c. Sie erfolgt durch Vertrag, mit welchem sich eine Partei verpflichtet, eine andere Person eine Sache auf bestimmte Zeit gegen eine bestimmte Vergยtung benutzen zu lassen.
Die Miete genieรกt einen groรกen Schutz im italienischen Rechtssystem und kurz gesagt ist sie die reine Nutzung der Immobilie fยr eine bestimmte Zeit gegen Zahlung (sie muรก schriftlich erfolgen unter Vermeidung der Nichtigkeitsfolge). Die Miete von unbeweglichen Sachen ist den Vorschriften des codice civile unterstellt, (der zum Beispiel eine Hโchstdauer von 30 Jahren bestimmt).
Insbesondere hatte das Gesetz Nr.392 vom 27.07.78 einen groรกen Einfluรก ausgeยbt hinsichtlich der Immobilien zur Wohnnutzung. Mit diesem Gesetz wurde der sogenannte "angemessene Mietpreis" eingefยhrt, das heiรกt ein gesetzlich festgelegter Mietzins. Dieser Regelung droht heute durch die Einfยhrung der sogenannten "vom Gesetz abweichenden Vereinbarungen" die Auรกerkraftsetzung durch diese Neuerung. Der Mieter genoรก bis zur weiteren vorstehend genannten gesetzgeberischen Neuheit einen besonderen Schutz sowohl hinsichtlich der gesetzlich festgelegten Mietdauer (mindestens 4 Jahre und stillschweigende Verlโngerung), Kยndigungsrecht des Mieters, Verbot der Untervermietung, gesetzlich festgelegter und nicht frei bestimmbarer Mietpreis, von dem nur in ausdrยcklich vorgesehenen Fโllen abgewichen werden konnte.
Die Miete von Immobilien, die nicht zu Wohn- oder Geschโftszwecken genutzt werden, hat auch einen Schutz, obgleich von geringerer Ausweite, hinsichtlich der gesetzlichen Bestimmung des Vertrages und ferner im Hinblick auf die Geschโftseinfยhrung und -lage, erfahren. Eine andere Regelung gilt fยr die Miete von Produktionsgยtern (Bauernhโfe, Unternehmen, Betriebsstโtten, Hotels, Hโhlen, Torfgruben, Wโlder).
VON DEN GESETZEN ABWEICHENDE VEREINBARUNGEN
Der oben erwโhnte angemessene Mietpreis hatte die Aufgabe der vorlโufigen Regelung bis zur Reform des neuen Stโdtebaukatasters, tatsโchlich aber ist er eine endgยltige Regelung geworden.
Das Gesetz 359/1992 hat mit den vom angemessenen Mietpreis abweichenden Vereinbarungen eine sozio-โkonomische Preisaufsicht eingefยhrt, die aus dem Beistand der Berufsverbโnde bei den Vertragsverhandlungen zwischen Mietern und Eigentยmern besteht.
Die von der gesetzlichen Bestimmung des Mietpreises abweichenden Vorschriften werden jedenfalls nicht auf Wohnrโume angewendet, die vor dem 11.07.92 fertiggestellt wurden, auรกer teilweise gebaute.
Die Bestimmung des Mietpreises steht den Parteien unter Beachtung des Art. 1571 c.c. mithin frei, sofern sie pflichtgemโรก von den Berufsverbโnden bei der Abweichung von dem gesetzlichen Mietpreis fยr die alten Bauwerke und ohne irgendwelche Einschrโnkungen fยr die neuen Gebโude (auch hinsichtlich der jโhrlichen Erhโhung nach ISTAT, Zentrales Statistikinstitut) unterstยtzt worden sind.
Dies hat jedoch den Mietmarkt wieder geโffnet, der bis vor einigen Jahren wegen der zwingenden Anwendung des gesetzlich auferlegten Mietpreises fast gelโhmt war, was in vielen Fโllen zur Miรกachtung der betreffenden Regelung fยhrte.
Dieses Rechtsgebiet ist auch heute noch Gegenstand von Erneuerungen und ลกberprยfungen, die die Haus- und Grundeigentยmer nur in der Freiheit der Preisfestsetzung begยnstigen, wobei es jedoch nach wie vor schwierig bleibt, die vermietete oder verpachtete Sache vor Ablauf der vertraglich vorgesehenen Laufzeit zu entziehen. Dies alles machte und macht heute noch die Miete unbequem und stellt eine Ursache der dยrftigen Ausnutzung des Immobilienvermโgens dar.
FลกR DEN AUSLลฝNDER: Nicht alle Auslโnder kโnnen das Recht zum Erwerb von Immobilien in Anspruch nehmen. In der Tat verlangt der italienische codice civile Gegenseitigkeit der Regelung, das heiรกt, daรก das gleiche Recht dem italienischen Staatsangehโrigen in dem Herkunftsland desjenigen, der zu kaufen beabsichtigt, eingerโumt wird.
(3) Bewertungskriterien
Die Bewertung der Immobilie und des Grundes hโngt von einer Reihe von Gebrauchswerten ab, die zunโchst in zwei groรกen Kategorien unterschieden werden: Gebโude und Grundeigentum.
- Gebโude.
Natยrlich kann der Belegenheitsort des geschโftlich genutzten Grundstยcks ein Vorteil und Vorzug sein, wohingegen er einen Wertnachteil fยr die zu Wohnzwecken genutzten Grundstยcke darstellen kann. Gleiches gilt auch hinsichtlich des Stockwerkes des Gebโudes, wo das Eigentum belegen ist, auch wenn im allgemeinen die Bยrorโume auf den unteren Stockwerken zu bevorzugen sind und umgekehrt die Wohnungen auf den oberen. Grundsโtzlich haben die Wohngebโude im Stadtbereich und im Stadtkern einen beachtsamen Vorzug, wie auch die Bยros, sofern sie leicht erreichbar und in bequemer Nโhe zu Geschโften und Dienstleistungsbetrieben sind.
Weitere technische Faktoren dยrften sich auf die Bewertung der Immobilie auswirken; dessen Struktur, Anlagen, Wโrmedโmmung, Zubehโrteile, Qualitโt des Ausbaus, Lage kโnnen von groรกer Bedeutung sein und sich im Preis niederschlagen.
Es muรก auch berยcksichtigt werden, daรก die auf dem Grundstยck ruhenden Lasten und dessen innere Fehler starken Einfluรก auf den Wert der Immobilie ausยben kโnnen.
- Grundeigentum
Wenn die gegenstโndliche Sache ein Grundstยck ist, kโnnen sich vor allem dessen Zweckbestimmung, das heiรกt, ob es bebaubar ist oder nicht, ob es zum Beispiel ein landwirtschaftliches Grundstยck ist und ob jedenfalls diesbezยglich Verโnderungen mโglich sind, auswirken. Es mยssen dabei die mโglichen Varianten und Genehmigungen berยcksichtigt werden, die eventuell zu beantragen und die vernยnftigerweise auch zu erhalten sind.
Das Maรก der Verstโdterung in der Umgebung des Grundstยcks ist aufgrund der der Bebauungsplโne, der Raumplโne und โhnlicher Plโne, hinsichtlich des Abstands von Wohngegenden und Industriezentren, der Anschlยsse und der stโdtebaulichen Arbeiten, vorhersehbar.
Das wahre Grundeigentum ist heute, was die landwirtschaftliche Ausnutzung anbelangt, wegen der Mยhseligkeit der Landwirtschaft in Anbetracht des Rยckgangs der Nachfrage nach landwirtschaftlichen Produkten aus den Industrielโndern mit starker Wโhrung, in der Krise. Weitere Ursachen liegen in dem von der Europโischen Gemeinschaft auferlegten Preissystem und schlieรกlich im wachsenden steuerlichen Druck. Aus diesen Grยnden besteht die Wahrscheinlichkeit, daรก gute Investitionen in von den bedeutendsten Wohnzentren entfernten Gegenden getโtigt werden kโnnen, da es eine allgemeine Tendenz des Gesetzgebers gibt, den lโndlichen Charakter und das Grundeigentum zu schยtzen und deshalb insbesondere den Industriebau in der Nโhe der Stadtzentren zu planen.
Wegen der enormen Anzahl von Variablen im Immobilienbereich, wegen der groรกen Anzahl von skrupellosen Spekulanten, die den Markt schโdigen, wegen der Typologie der Mโngel der Immobilie, ยber die eine einfache Privatperson kaum informiert sein kann, ist es ratsam, daรก diese sich hinsichtlich des beabsichtigten Geschโfts, sei es des Kaufs oder des Verkaufs, sei es bezยglich eines einfachen Appartements, eines Grundstยcks oder sonstiger Immobilie, beraten lโรกt. Hโufig entschโdigt die dem Berater zu zahlende Vergยtung reichlich fยr das andernfalls zu tragende Risiko eines schlechten Kaufs, oder fยr die aus dem falschen Verkauf folgende Haftung, oder fยr den Erwerb eines anderen dinglichen Rechts.
DER VORVERTRAG: Der Vorvertrag ist eine schriftliche Urkunde, andernfalls ist er nichtig, der die Parteien zu einem spโteren Abschluรก eines Kaufvertrags ยber eine Immobilie vor einem Notar verpflichtet. Er enthโlt die Namen und die Personalien der Vertragsabschlieรกenden, Beschreibung der Immobilie, vereinbarten Preis, Zahlungsweise, ลกbergabe der Immobilie, besondere Vereinbarungen, Geschโftsordnung der Eigentumsgemeinschaft, sofern erforderlich, steuerliche Behandlung, Kosten des Vertrags, und im allgemeinen besondere Sicherheiten des Kโufers. Der Vorvertrag verpflichtet den Kโufer zur Leistung der Anzahlung, im allgemeinen sind dies 10%, der er jedoch im Falle seiner Vertragsverletzung verlustig geht oder die dem Kโufer im Falle der Kยndigung oder des Rยcktritts des Verkโufers in doppelter Hโhe zurยckzuerstatten ist.
Es ist wichtig, in dem Vorvertrag, der auch als Verkaufsยbereinkunft oder Verkaufsversprechen bezeichnet wird, genau den Willen der Parteien und die verkaufte Sache anzugeben. Im Vorvertrag muรก mithin nicht verkauft werden, sondern der Verkauf versprochen werden, um die Folge zu vermeiden, daรก der Verkauf stattdessen bei der Unterzeichnung des Vorvertrags vollzogen wird und nicht im endgยltigen Vertrag, mit den jeweiligen Konsequenzen zu Lasten des Verkโufers, zum Beispiel steuerlichen, der zum Zeitpunkt des Verkaufs lediglich die Anzahlung einnimmt.
Es ist daher angebracht, daรก der Vorvertrag zwischen Privatpersonen in Gegenwart eines erfahrenen Beraters abgeschlossen wird, der wยnschenswerterweise die Vertragsverhandlungen geleitet hat. Oft sind Vertragsยbereinkยnfte in Standardformularen abgefasst, es ist aber eine bestimmte Genauigkeit in der Formulierung der Vertragsยbereinkยnfte erforderlich. Kaum wird in solchen Formularen genau der Fall beschrieben, der berยcksichtigt werden soll. Es ist jedenfalls all das dort geschriebene bindend, auรกer bei Widerstreit zu zwingenden Normen, die den Vorvertrag im ganzen oder teilweise nichtig machen kโnnen. Infolge des Abschlusses gelangen die Parteien dann normalerweise zur notariellen Beurkundung, wo sie das Eigentum oder das dingliche Recht ยbertragen, was vor dem im allgemeinen vom Kโufer ausgewโhlten Notar erfolgt. Vor der notariellen Beurkundung, oder besser noch vor dem Vorvertrag, ist es angebracht zu ยberprยfen, ob bis zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht eine beeintrโchtigende Eintragung beim Grundbuchamt (Conservatoria dei Registri) vorgenommen worden ist, wie zum Beispiel die Gewโhrung von dinglichen Nutzungsrechten oder von Sicherheiten an Dritte, und weiter sollte verifiziert werden, ob der Verkโufer die Befugnis zum Verkauf der Sache hat aufgrund ihm erteilter Vollmacht oder weil er der Eigentยmer ist.
Der Notar sorgt fยr den ลกbergang des Eigentums, er verfasst die Verkaufsurkunde, er bestโtigt die Zahlung des Preises und er kยmmert sich um die erforderlichen und formalen Kontrollen und die gesetzlich vorgeschriebenen Maรกnahmen, wie die Registrierung und die Eintragung der Urkunde.
Ferner untersucht er das formale Fehlen von Mโngeln, die den Rechtsstatus der Immobilie betreffen, und verringert dadurch die Risiken, die einen falschen oder unterbliebenen Erwerb treffen kโnnen, und er unterrichtet von den dinglichen Rechten, die auf dem verkauften Grundstยck lasten, von Pfโndungen, Hypotheken und anderem.
Hingegen kann hinsichtlich des tatsโchlichen natยrlichen Zustands der Immobilie, des ลกbereinstimmens der urkundlichen Angaben mit dem tatsโchlichen Stand der Dinge an dieser Stelle keine ลกberprยfung vorgenommen werden. Ab und zu werden die formalen Ermittlungen vom Kโufer ergโnzt werden mยssen.
Fยr den Fall, daรก die Parteien nicht ยbereinstimmend zur notariellen Beurkundung gelangen, steht es ihnen frei, den Vertrag ohne irgendwelche Konsequenzen aufzulโsen. Hโufig sind die Fโlle der Meinungsโnderungen und Verzโgerungen der letzten Stunde, die gewโhnlich in den Fโllen, in denen keine Anzahlungen oder Vertragsstrafen bei Kยndigung oder Rยcktritt vorgesehen sind, zu den entsprechenden Konsequenzen fยhren.
KATASTER
Das Kataster ist eine โffentliche Einrichtung, die dazu dient, eine topographisch-juristische Darstellung des Gebiets mit auch steuerlicher Verwertbarkeit zu haben.
Die Vorgโnge der Katasterregistrierung umfassen sieben Phasen:
- Qualifizierung, Einstufung, Bildung der Tarife, Feststellung, Klassifikation, Verโffentlichung und Einfยhrung.
Die beim italienischen Kataster gefยhrten Daten haben keinen Beweiswert, sie haben geometrischen Charakter und beziehen sich auf Parzellen von Oberflโchen, Beschaffenheiten und Grenzen. In den Provinzen von Trento, Trieste und Bolzano ist hingegen ein Kataster in Grundbuchform, beschreibend und nach Parzellen aufteilend, in Kraft.
Das Bodenkataster erfasst die unbeweglichen Sachen mittels Parzellen, die durch Kartennummern gekennzeichnet werden entsprechend der Qualitโt und der Produktivitโt der Bโden unter Angabe ihrer Ertrโge auf der Grundlage der Tarife, die aus der Schโtzung der Produkte von einigen typischen Parzellen abgeleitet wurden. Das sogenannte neue Bodenkataster unterscheidet sich wesentlich aufgrund der Einfยhrung von Grundriรกkarten mit geschlossenem Umfang und schlieรกlich aufgrund der elektronischen Datenverarbeitung. Die Bewahrung des Grundkatasters hat den Zweck, die Urkunden, aus denen es besteht, laufend auf dem neuesten Stand zu halten sowohl hinsichtlich der Besitzer und der rechtlichen Beziehungen als auch im Hinblick auf den Staat und die steuerbaren Einkยnfte.
Das Gebโudekataster (Gesetz Nr.1249 vom 11.08.39) stellt das Inventar aller Immobilien dar, die nicht im Grundkataster erfasst sind, mit dem wesentlichen Zweck, das stโdtische Grundstยckeigentum festzustellen und dessen Ertrag zu bestimmen.
Seit 1962 ist das Neue Stadtbaukataster in Kraft: es basiert auf der von einem ermโchtigten Techniker und der Eigentยmer unterschriebenen Erklโrung und ist fยr einzelne Grundstยckseinheiten gebildet.
Das Grundbuchamt ist ein Bยro, das die Aufgabe hat, die Publizitโt der verfยgbaren Urkunden ยber dingliche Rechte an Grundstยcken (mithin auch des Eigentums) zu gewโhrleisten. Die Einsicht in die Register ermโglicht festzustellen, wem die Grundstยcke gehโren und welche Lasten und Belastungen auf ihm liegen.
4) Steuerpflichten
Die Kosten zu Lasten desjenigen, der eine Immobilie erwirbt, sind typischerweise zweierlei Art: steuerlicher und notarieller.
Die steuerlichen Abgaben sind verschiedener Art, entsprechend den Vorschriften des geltenden Steuersystems, das sich stโndig fortentwickelt. Es muรก jedoch zwischen Kauf durch Private und Kauf durch Gesellschaften unterschieden werden.
a) Kauf durch Private:
- Der Kauf unterliegt der Registersteuer in Hโhe von 8%, ferner der Hypothekensteuer und Katastersteuer ยber 2%, insgesamt mithin 10% des gezahlten Preises.
- Sofern es sich um den Erwerb des "ersten Heimes" handelt (Kategorie des Eigentums, das erweiterungsfโhig ist und grโรกeren Schutz genieรกen soll), die Voraussetzungen des Wohnsitzes vorliegen und keine weitere Wohnung in derselben Gemeinde im Besitz steht und diese Vergยnstigung noch nicht in Anspruch genommen wurde, ist die Registersteuer ermโรกigt auf 4%, und Katastersteuer und Hypothekensteuer belaufen sich auf einen Festbetrag von Lire 200.000. Einen analogen Vorteil genieรกen die Ausgewanderten (Gesetz 899 des Jahres 1986) und die seltenen Fโlle des Erwerbs von Immobilien von kยnstlerischem oder geschichtlichem Interesse, aufgrund des Gesetzes 1089 aus dem Jahre 1939, vorausgesetzt, daรก die Verpflichtung, fยnf Jahre lang nicht weiterzuverkaufen, eingehalten wird. Aufgrund des Gesetzesdekrets Nr.455 vom 24.November 1992 sind wichtige gesetzliche Neuerungen eingefยhrt worden hinsichtlich des Weiterverkaufs der Wohnung, die unter Inanspruchnahme der Vergยnstigung erworben wurde, diesbezยglich ist es jedoch besser, sich im Zeitpunkt des erneuten Verkaufs genauere Informationen bei einem Experten zu beschaffen.
- Der Erwerb von Immobilien, gleich welcher Zweckbestimmung, die in โffentlichen oder privaten Vorhaben enthalten sind und die von der Gemeinde gemโรก Art.27 des Gesetzes Nr.457 des Jahres 1978 gefโrdert werden, unterliegt lediglich der pauschalen Register-, Hypotheken- und Katastersteuer, insgesamt sind dies 300.000 Lire, unabhโngig vom gezahlten Preis.
b) Erwerb durch Gesellschaften:
- der Kauf unterliegt allgemein der IVA (italienische Mehrwertsteuer) zuzยglich 300.000 Lire pauschal fยr die Register-, Hypotheken- und Katastersteuern;
- es wird jedoch der ermโรกigte Mehrwertsteuersatz von 4% zuzยglich 300.000 Lire fยr die pauschalen Register-, Hypotheken- und Katastersteuern in den folgenden Fโllen angewandt:
Erwerb von Neubauwohnungen, die nicht Luxuswohnungen sind, sowie der Erwerb von Wohnungen durch die Unternehmen, die sie gebaut haben;
Erwerb von Gebโuden oder Gebโudeteilen, gleich welcher Zweckbestimmung, an denen Instandsetzungsarbeiten gemโรก Art.31 des Gesetzes 457/1978 vorgenommen wurden und die von den diese Arbeiten durchfยhrenden Unternehmen verkauft wurden;
- Eigentumszuweisungen von Wohnungen, die nicht Luxuswohnungen sind, durch Baukooperativen;
- Erwerb von Gยtern, die fยr den โffentlichen und privaten Wiederaufbau zwecks Verwirklichung der Vorgaben des Gesetzes 1457 des Jahres 1963 bestimmt sind;
schlieรกlich der Erwerb von Wohnungen - nicht Luxuswohnungen -, die nicht von der Verkโufergesellschaft gebaut worden sind, sofern sie als erste Wohnung des Kโufers dienen sollen und sofern die bereits unter Punkt a) beschriebenen Voraussetzungen vorliegen.
Hinsichtlich der Hโhe der Notarkosten kann keine genaue Angabe gemacht werden, da diese von dem notariell beurkundeten Betrag abhโngen, sie kโnnen jedoch auf circa 2% geschโtzt werden.
Das Registergesetz stellt die Vermutung auf, daรก die Parteien den tatsโchlich vereinbarten Preis erklโren und verhโngt eine Strafe denjenigen, die einen Teil des Preises verschweigen und die eine Vergยtung erklโren, die unter der tatsโchlich geschuldeten liegt. Ferner geht dieses Gesetz vom Wert der Sache als steuerbare Basis aus und nicht von dem von den Parteien erklโrten Wert und es kann von Amts wegen binnen zwei Jahren ab Kauf dieser den erklโrten Wert ยbersteigende Preis festgestellt und es kโnnen die diesbezยglich fehlenden Steuern, Zinsen und Strafen eingefordert werden.
Es ist daran zu erinnern, daรก gerade eine umstrittene Revision der Katastermaรกstโbe vorgenommen wird, die die Immobilienwerte in die Nโhe der reellen Marktwerte bringen soll.
STEUERN ZU LASTEN DES VERKลฝUFERS
Die INVIM (Kommunalsteuer auf den Wertzuwachs bei Immobilien) trโgt der Verkโufer. Kraft Gesetzes kann er diese nicht auf den Kโufer abwโlzen.
Sie wird mit Steuersโtzen zwischen 5% und 30% (vorbehaltlich der ลกberprยfung einer eventuellen Anpassung) auf den von der Immobilie zwischen dem Kaufdatum und dem Verkaufsdatum realisierten Mehrwert in Bezug auf den Zeitraum, in welchem sie Im Besitz des Eigentยmers war, der jetzt der Verkโufer ist, auferlegt.
Wenn der Kโufer die Immobilie als erste Wohnung erwirbt, genieรกt auch der Verkโufer den Vorteil der Ermโรกigung der zu zahlenden INVIM auf 50%.
Auf die obenerwโhnten steuerlichen und notariellen Angaben kann man sich nur bis zu den leider hโufigen gesetzgeberischen steuerlichen Neuerungen und den selteneren ลฝnderungen der Notargebยhrenordnung verlassen.
Es mยssen jedoch die Regelungen, die durch den Wohnsitz und andere Anknยpfungskriterien des Internationalen Privatrechts zur Anwendung berufen werden, wenn der Kโufer und/oder der Verkโufer Auslโnder sind, und die sogenannten Doppelbesteuerungsabkommen berยcksichtigt werden, die bisweilen erlauben nur einmal zu zahlen und zwar an den Staat, dem der Anspruch zusteht.
KAPITEL 2 STลฝDTEBAULICHE VORSCHRIFTEN
Das geltende Zivilgesetzbuch enthโlt Vorschriften zivilrechtlicher Art, die die Beziehungen zwischen den einzelnen privaten Eigentยmern der betroffenen "Bโden" und auch allgemein das โffentliche Interesse regeln. Diese Vorschriften stellen mithin GESETZLICHE GRENZEN des Eigentumsrechts dar, welches aus "dem Recht, ยber die Sache innerhalb der gesetzlichen Grenzen und unter Befolgung der in der italienischen Rechtsordnung festgelegten Pflichten umfassend und ausschlieรกlich zu verfยgen und diese zu nutzen," besteht. Wenn es sich um ein Bodengrundstยck handelt, hat der Private die Befugnis, die Arbeiten durchzufยhren, die er fยr die beste Ausnutzung des Bodens zweckmโรกig hโlt, auch wenn er dem Prinzip des neminem laedere untersteht. Hiervon unberยhrt bleibt die Pflicht zum Schadensersatz gegenยber Dritten fยr den diesen zugefยgten Schaden aufgrund von Arbeiten, die ohne Befolgung der allgemeinen Regeln der Sorgfalt und Vorsicht durchgefยhrt worden sind.
Der Eigentยmer kann daher ยber die Sache verfยgen und dabei die Beseitigung von jeglicher Stโrung seines Eigentums verlangen. Die vom Zivilgesetzbuch angeordneten Grenzen und Verbote finden lediglich auf benachbarte oder angrenzende Grundstยcke Anwendung. In diesem Sinne mยssen auch die allgemeinen Beschrโnkungen hinsichtlich des Abstands zwischen den Gebโuden, der bei Fehlen anderer Verordnungen nicht unter drei Meter betragen darf, den gesetzlichen Hโhen und den Abstโnden zu den Grundstยcksgrenzen, ausgelegt werden.
1) Begriffe des Stโdtebaus
Die Rechtsmaterie aus โffentlichrechtlicher Sicht betrachtend, Verweise hierauf finden sich im Zivilgesetzbuch Art. 869 und fortfolgende, setzen sich die stโdtebaulichen Vorschriften, im weiteren Sinne verstanden, aus den nachfolgenden Rechtsquellen zusammen, an denen sich Private orientieren mยssen im Hinblick auf das Grundeigentum und den Bau auf italienischem Boden.
a) Spezialgesetze und Stโdtebaugesetze, Bauverordnungen, welche gesetzliche Instrumente abstrakter und allgemeiner Art sind.
b) Gebietsplโne und gemeindliche Bebauungsplโne, allgemeiner und detaillierter Bebauungsplan, Wiederaufbauplโne, Plโne des wirtschaftlichen Baus, Instandsetzungsplโne, sowie Landschaftsplโne, die stโdtebauliche Bebauungsplโne konkreter und allgemeiner Art sind.
c) Vorschriften, Genehmigungen, Erlaubnisse, Anordnungen, die konkrete und besondere verwaltungsrechtliche Verfยgungen sind. Es gibt dann noch die entsprechenden verwaltungsrechtlichen Sanktionen, oder in einigen Fโllen strafrechtliche Maรกnahmen.
2) Zustโndige Behโrden
Die stโdtebaulichen Organe sind zentrale oder โrtliche Behโrden.
Der Art. 1 D.P.R. (Prโsidialdekret) 15.01.72 Nr.8 und das D.P.R. 24.07.77 Nr. 616, Art. 80 und fortfolgende, haben alle Aufgaben den Regionen ยbertragen, die vormals von Zentralorganen und โrtlichen Organen des Staates ausgefยhrt worden sind.
Die Regionen haben gesetzgeberische Kompetenz im Bereich des Stโdtebaus innerhalb des Rahmengesetzes der staatlichen Gesetzgebung.
Insbesondere sind die Zustโndigkeiten der Region folgende:
a) Planungsanregung mittels Bildung von Listen der Gemeinden, die zur Ausfยhrungsplanung verpflichtet sind.
b) Billigung der allgemeinen stโdtebaulichen Instrumente (Art. 8 und Art. 10 L.U. = Legge Urbanistica) und der Bauverordnungen mit eventuellen dazugehโrigen Bauprogrammen (Art.36 L.U.).
c) Billigung der Ausfยhrungsplโne in den Fโllen, in denen der Koordinationsgebietsplan und die Varianten des allgemeinen Instruments bestimmt worden sind.
d) Ersatzeingriffe zur Gestaltung der allgemeinen stโdtebaulichen Instrumente und der Bauverordnungen, und schlieรกlich hemmende Ersatzmaรกnahmen, wie die Einstellung der Arbeiten oder der Abbruch.
Das Gesetz Nr.142 vom 8.06.90 hat der Provinz einen festen Wirkungsbereich auf dem Gebiet des Schutzes des Bodens und des Umweltschutzes ยbertragen, indem der Koordinationsgebietsplan eingefยhrt wurde.
Die Berggemeinden sind in den Art. 28 und 29 des vorgenannten Gesetzes Zustโndigkeiten ยbertragen worden mit Aufgaben der Beteiligung bei der Aufstellung der Koordinationsgebietsplโne, fยr die die Provinz zustโndig ist.
Die Gemeinde ist zustโndig fยr die Aufstellung des allgemeinen Bebauungsplans, das heiรกt fยr die vorherige Baukontrolle hemmender und strafbewehrender Art. Im Bereich der Gemeinde sind die Zustโndigkeiten wie folgt verteilt:
a) Der Bยrgermeister erteilt die Baugenehmigung und den Bauschein aufgrund der Bestimmungen des Stโdtebaugesetzes (Art.31 L.U.), er ยbt die Aufsicht aus, um die Einhaltung der stโdtebaulichen Gesetze und der Verordnungen und der in der Baugenehmigung festgelegten Modalitโten sicherzustellen;
ferner ordnet er die Einstellung der Arbeiten an und auferlegt Verwaltungssanktionen;
er erlโรกt die dringlichen Anordnungen auf dem Gebiet des Bauwesens und erteilt die Bauabnahmegenehmigung;
b) Der Gemeinderat bestimmt die allgemeinen stโdtebaulichen Instrumente, erlโรกt die Bauverordnung, stellt alle Ausfยhrungsplโne und das mehrjโhrige Ausfยhrungsprogramm auf; er billigt die Ausfยhrungsplโne und das mehrjโhrige Ausfยhrungsprogramm;
Schlieรกlich stehen Befugnisse auf dem Gebiet des Stโdtebaus auch den Behโrden, die den Schutz der โffentlichen Gยter leiten, mit dem Recht, Sanktionen aufzuerlegen, sowie dem Strafrichter zu.
3) Die Fachberater.
Wie bereits oben angesprochen, ist es zu bevorzugen, sich wegen der Bewertung und des ลกbergangs des Grundeigentums der Beratung und des Beistands eines fachkundigen Beraters anzuvertrauen. Dennoch ist es notwendig, die jeweiligen beruflichen Zustโndigkeiten zu kennen um sich eines angemessenen Beistands zu bedienen.
Die Zustโndigkeiten der technischen Fachberater hโngen von der Fachausbildung ab (hโhere Schulen bis Universitโt) und von der Zugehโrigkeit zu Alben oder Listen, wie es sie fยr die Architekten, Ingenieure und Vermessungstechniker, Immobilienmakler gibt, und deren dauerhafte Eintragung die Berufsausยbung erlaubt. Die Zustโndigkeiten sind hโufig ยberlagert, was oft zu Streitigkeiten fยhrt. Der Grund hierfยr liegt darin, daรก die Bestimmungen, die die Zustโndigkeiten regeln und eingrenzen, allgemein formuliert sind und die hโufig im technischen, juristischen Sinne und in Bezug auf die Anforderungen des Marktes eher ยberholt sind.
Hinzukommt die Neigung der sogenannten kleineren Techniker (Vermessungstechniker, Bautechniker und Landwirte) die eigenen Zustโndigkeiten auszuweiten, indem sie die gesetzlichen Bestimmungen dank der uneinheitlichen Rechtsprechung weit auslegen. Bezยglich der Definition der Berufsregister, die fยr die Auswahl des Beraters nยtzlich sind, wird auf die Kapitel 3 und 4 verwiesen.
KAPITEL 3 DER ARCHITEKT
1) Regelung der Berufsausยbung
Der Beruf des Architekten wird von Promovierten der Architektur im Besitz der beruflichen Befโhigung ausgeยbt, die in das Berufsregister eingetragen sind (Art.4 und 5 des Reichsdekrets 23.10.1925 Nr. 2537). Die unterbliebene Eintragung hat die Nichtigkeit des Vertrags mit dem Mandanten gemโรก der gemeinsamen Bestimmungen der Art. 1418 und 2229 c.c. zur Folge.
Die Fortdauer der Eintragung belegt die Beibehaltung der sittlichen und beruflichen Anforderungen an den Fachberater, was durch den Vorstand der Rechtsanwaltskammer ยberprยft wird.
Nach den gesetzlichen Bestimmungen werden die technischen Zustโndigkeiten des Architekten oft mit denen des Ingenieurs durcheinander gebracht und aus diesem Grunde betrifft dieses Gesetz bisweilen beide Berufe.
Der Art.51 Reichsdekret Nr.2537 vom 23.10.25 enthโlt in der Tat die Regelungen der beiden Berufe, die als typische Tโtigkeiten des Ingenieurs, die aber dem Architekten nicht versperrt sind, vorsehen:
- die Planung, die Bauleitung, die Beurteilung und die Kontrolle der Arbeiten um die Materialien, die fยr die Bauwerke oder die Industrien benโtigt werden, direkt oder indirekt zu entnehmen, zu verformen und zu benยtzen; ลกberprยfung der Arbeiten bezยglich der Transportwege und -mittel, Kontrolle der Abwasserkanโle und der Kommunikationmittel bei den Bauwerken und den Industrien, der Arbeiten bezยglich der Kommunikationswege und -mittel von Bauten jeder Art, der Industriemaschinen und -anlagen, sowie im allgemeinen der physikalischen Anwendung;
- die geometrischen Vermessungen;
- die Schโtzungen.
Weiter sind sowohl der Ingenieur als auch der Architekt zustโndig fยr:
- die zivilen Bauarbeiten, sowie die dazugehโrigen geometrischen Vermessungen und die Schโtzungen.
- die jeweiligen Projekte der Arbeitsausfยhrung in einfachem Zementgemisch oder in Stahlbeton, normal oder vorgespannt, und in Metallstruktur (Art.1, Absatz 1, Reichsdekret 16.11.39, Nr.2229 und Art.2 Absatz 1, Gesetz vom 05.11.1971 Nr.1086).
Als ausschlieรกliche Zustโndigkeiten der beiden Fachberater bleiben die Tโtigkeiten als Prยfer der Arbeiten in Zementgemisch, Stahlbeton, normal und vorgespannt, und in Metallstruktur. Diese Tโtigkeit erfordert ยbrigens die Eintragung in das Berufsregister seit mehr als zehn Jahren.
Zur besonderen Zustโndigkeit des Architekten gehโren hingegen die Zivilbauarbeiten, die wichtige kยnstlerische Merkmale aufweisen und die Restaurierung der Gebโude, die Gegenstand des Gesetzes Nr.1089 vom 1.06.1939 ยber den Schutz der Gยter von kยnstlerischem und geschichtlichen Wert sind, unter Ausnahme des technischen Teils dieser Bauwerke, mit welchem auch ein Ingenieur betraut werden darf.
Die Tโtigkeit des Architekten ist auch von Bedeutung fยr das โffentliche Interesse, wie dies in Art. 1 des Standesgesetzes bekrโftigt wird. Der Fachberater hat die Maรกnahmen des Vorstands der Kammer (Art.6) zu beachten und er muรก sich ehrlich und korrekt verhalten, wie dies in Art.9 im Standesrecht der Architekten vorgeschrieben ist. Der Architekt unterliegt der beruflichen Verschwiegenheit gegenยber dem Kunden, er muรก den Auftrag prโzise ausfยhren und dabei darauf achten, daรก er weder in Kontrast zum โffentlichen Interesse gerโt noch Interessenkollisionen mit den ausfยhrenden Firmen oder Lieferanten entstehen. Es ist ihm verboten fยr den Beruf, den er ausยbt, zu werben. Er kann den Beruf als Freiberufler oder als abhโngig Beschโftigter bei privaten oder โffentlichen Unternehmen ausยben. In letzterem Falle darf er nicht auch als Freiberufler tโtig sein auรกer bei vorheriger Genehmigung "der Rangleiter", wie Art.62 des Reichsdekrets Nr.2537 vom 23.10.1925 bestimmt.
Die Inkompatibilitโten mยssen nach Gesetzen unterschieden werden, je nach dem ob er Angestellter des Staates und der Regionen, oder der Gemeinden und der Provinzen ist, und schlieรกlich sofern er zum Lehrpersonal gehโrt.
Die der ersten Berufsgruppe Angehโrigen dยrfen den freien Beruf gemโรก Art.60 des Prโsidialdekrets Nr.3 vom 10.01.57 nicht ausยben.
Die Verwaltung hat die Pflicht, den eigenen Beschโftigten, der sich in einer inkompatiblen Situation befindet, zu verwarnen und sie muรก diese Inkompatibilitโt, sofern sie andauert, zur Vermeidung des Verlusts der Beschโftigung beseitigen.
Die Stellung der bei den Provinzgemeinden und ihren Konsortien beschโftigten Ingenieure und Architekten entspricht der Stellung der Staatsbediensteten.
Es sind lediglich fยr bestimmte Dienstleistungen Abweichungen durch besondere Genehmigungen vorgesehen.
Anders ist die Stellung des Lehrpersonals, das ยber umfassende Autonomie und Ermessensspielraum verfยgt, da ihm die Ausยbung der freiberuflichen Tโtigkeit, sofern sie nicht die mit dem Lehrberuf und der Arbeitszeit zusammenhโngenden Tโtigkeiten beeintrโchtigt, aufgrund Genehmigung des Lehrdirektors oder des Prโsidenten erlaubt ist (Art.92 des Prโsidialdekrets Nr.417 vom 31.05.74).
2) Vertrag
Der Architekt unterbreitet dem Kunden gewโhnlicherweise nicht einen vorgefertigten Formular- oder Standardvertrag. Der Vertrag, sofern schriftlich, wird fยr jeden einzelnen Auftrag abgeschlossen und zwischen den Parteien vereinbart und hat, bei Unterbleiben einer abweichenden speziellen Vereinbarung, den gesetzlichen Anforderungen, an die er sich bei der Erledigung des Auftrags halten muรก, und seinem Zustโndigkeitsbereich zu entsprechen.
Die vereinbarten Leistungen werden nach dem komplexen Tarifsystem fยr Architekten, gemโรก den jeweiligen Berufsgesetzen, vergยtet.
Falls der Auftrag von einer โffentlichen Kโrperschaft erteilt wird, wird dieser pflichtgemโรก durch Verwaltungsratsbeschluรก erteilt, oder auch durch den Gemeindeausschuรก mit Befugnissen des Gemeinderats.
3) Honorare
Die Honorare des Architekten ergeben sich nicht aus einem einheitlichen Gesetz, das insgesamt die Tarife fยr die beruflichen Leistungen regelt.
Im Stโdtebau wird Bezug genommen auf das Gesetz Nr.143 vom 02.03.49 und dessen jeweilige Anpassungen der Jahre 69 und 76, und auf das Ministerialdekret vom 11.06.1987.
Je nach den Modalitโten, die die Bestimmung der Honorare betreffen, werden die folgenden 4 Arten unterschieden:
Honorare nach Prozentanteilen (an dem Betrag der Arbeiten)
Honorare auf die Menge (Maรกeinheiten)
Zeithonorare (fยr die aufgewandte Zeit)
Honorare nach Ermessen (des Fachberaters).
Es sind Gegenยberstellungstabellen vorgesehen fยr die Bestimmung der Vergยtung in Bezug auf die Typologie der Leistungen.
Der Fachberater hat einen Anspruch auf Erhalt eines Vorschusses durch den Auftraggeber, das Recht auf die vollstโndige Erstattung der verauslagten Kosten, und Anspruch auf Rechnungsausgleich binnen 60 Tagen ab Aushโndigung der Rechnung.
ลกber diesen Zeitraum hinaus sind vom Kunden die Verzugszinsen geschuldet, fยr deren Berechnung ein besonderer viel diskutierter hโherer Zinssatz als der normale von jโhrlich 10% angewandt wird, was mehrmals Zweifel an dessen Verfassungsmโรกigkeit aufkommen hat lassen. Dennoch sind die Zinsen rechtmโรกig, die sich an den amtlichen Diskontsatz angleichen, und nicht dem normalen Zinsatz, den hingegen die anderen Fachberater anwenden.
Die Leistungen kโnnen unterschiedlich vergยtet werden im Hinblick auf das Gesamtwerk. Falls mehrere Fachberater am Auftrag beteiligt sind, muรก auf den effektiven Beitrag eines jeden oder auf die Vorvereinbarungen mit dem Auftraggeber Bezug genommen werden.
Der Betrag muรก mittels einer ordnungsgemโรกen Rechnung verlangt werden und er ist ab dem Zeitpunkt ihrer Vorlegung fโllig. Gemโรก Art. 2333 c.c. wird die Vergยtung, sofern sie nicht von den Parteien bestimmt wurde und sofern sie auch nicht aus den Tarifen oder Gebrโuchen entnommen werden kann, vom Richter unter Berยcksichtigung der Bedeutung der Arbeit und des Ansehens des Berufs festgesetzt. Der Richter hat jedenfalls die Arbeit in Bezug auf das nยtzliche Ergebnis, das sich fยr den Auftraggeber ergibt, zu beurteilen.
4) Urheberrechte
Der Architekt darf nicht die Arbeiten von anderen abzeichnen und deren Urheberschaft ยbernehmen, indem er sich als deren Urheber erklโrt. Dieses Verbot kommt in den standesrechtlichen Bestimmungen sowie den allgemeinen bยrgerlichrechtlichen Grundsโtzen ยber das Urheberrecht zum Ausdruck, ein unabdingbares und unverjโhrbares Recht.
Mit grโรกerem Recht macht sich derjenige, der diese kombinierten Vorschriften verletzt und wenn ihm auch keine Einwilligung des echten Urhebers vorliegt, strafbar. Die Regelung des Art.99 des Gesetzes Nr.633 vom 22.04.41 ยber das Urheberrecht sieht einen Schutz nicht nur der formellen Darstellung der Idee sondern auch einen Schutz ihres Inhalts vor. Dieser Norm โhnlich betrifft Art. 2578 c.c. die Verwirklichung der gefundenen Lโsungen auf wirtschaftlichem und technischem Gebiet. Im Bereich der reinen Planung steht dem Planer mithin zu
- das ausschlieรกliche Recht an den Plโnen und Zeichnungen des Vorhabens
- das Recht auf eine angemessene Vergยtung falls ein Dritter ohne seine Einwilligung das Vorhaben realisiert.
Schlieรกlich gibt es ein komplexes Problem, wenn der echte Urheber verschiedene berufliche Titel und Eignungen hat, ebenso wird die Zuweisung von Verantwortlichkeiten fยr Sachmโngel problematisch. In dieser kurzen Abhandlung kann darauf aber leider nicht weiter eingegangen werden.
5) Haftung und Versicherung
Der Architekt haftet 10 Jahre lang fยr das geplante Vorhaben ab seiner Vollendung und sofern er verantwortlich ist fยr auf ihn zurยckfยhrbare grobe Fahrlโssigkeit. Die Verpflichtung des Planers, insbesondere hinsichtlich der Belastung wegen grober Fehler, scheint vielmehr eine Verpflichtung zur Herbeifยhrung des Arbeitsergebnisses und weniger zur Sorgfalt zu werden, wie dies auch den anderen Kopfarbeitern widerfโhrt gemโรก den Vorschriften der EG-Richtlinie 92/50.
Dieser Grundsatz wird ยbrigens in verschiedenen Entscheidungen des hโchsten italienischen Gerichtshofs bestโtigt (beispielhaft fยr alle Nr.38 vom 5.01.83). Die Beweislast fยr Abweichungen und technische Fehler eines Plans obliegt dem Auftraggeber. Hinsichtlich der Statistik sind die Fโlle eher selten, in denen die Architekten zur Haftung fยr Schโden, die durch Fahrlโssigkeit verursacht worden sind, herangezogen werden.
Es besteht keine Pflicht zum Abschluรก einer Berufsversicherung. Bisweilen schยtzt der Architekt seine Kunden durch Versicherungen bei privaten Versicherungsgesellschaften. Die Arten der Versicherung sind im allgemeinen die der "beruflichen Versicherung" oder auch der Versicherung gegen die Zivile Haftung gegenยber Dritten.
Tatsโchlich sind die Risiken bezยglich seines Beitrags von geringer statistischer Auswirkung, wie zum Beispiel die Mโglichkeit eines Irrtums aufgrund einer Fahrlโssigkeit in der Planung hinsichtlich der Verwendungsgeeignetheit des Materials und der Angemessenheit seiner Verwendung.
6) Kยndigung
Der Auftraggeber hat das Recht zur Kยndigung wegen grober Fehler des Fachberaters, die unter den allgemeinen Begriff der Fahrlโssigkeit fallen, wie zum Beispiel eine groรกe und unberechtigte Verzโgerung oder Nichterfยllung bei der Ausfยhrung des Auftrags, oder seltener wegen standesrechtlicher Verfehlungen bezยglich der Verbreitung eines Berufsgeheimnisses.
Normalerweise sind dem Fachberater bei Kยndigung die bereits bis zur Kยndigung angefallene Vergยtung und die bestrittenen Ausgaben zu zahlen.
Falls der Auftraggeber einen Schadensersatz begehren sollte, kann er den Rechtsweg beschreiten, auch wenn eine Aufrechnung der Vergยtung mit Schadensersatzansprยchen selten ist.
Pubblicazioni | Studio Legale Papa โ Avvocati โ Reggio Emilia
KAPITEL 4 TECHNIKER
1) Der Ingenieur
Auf die technischen Zustโndigkeiten des Ingenieurs ist bereits hingewiesen worden, sei es hinsichtlich der gesetzlichen Grundlage als auch der Tatsache, daรก sie teilweise mit denen des Architekten ยbereinstimmen. Hinzuzufยgen ist, daรก der Architekt gewโhnlich mit Aufgaben mit Schwerpunkt auf dem Schโpferischen, dem Kยnstlerischen und den Formen der Arbeit, betraut wird.
Der Ingenieur neigt hingegen โfter zur Berechnung der Struktur und zur Voraussicht der Statistik.
2) Spezialisierte Techniker und andere Berater
DER VERMESSUNGSTECHNIKER
Gemโรก Art.16 des Reichsdekrets Nr.274 vom 11.02.1929 ist der Vermessungstechniker befโhigt zu:
a) Topographischen Vermessungs- und Ausmessungsarbeiten, trigonometrische Vermessungen und Vielecksmessung, Bestimmung und ลกberprยfung der Grenzen, Katasterarbeiten und die jeweiligen Schโtzungen;
b) Absteckung von Guts- und Genossenschaftsstraรกen;
c) Abmessung und Teilung von landwirtschaftlichen Grundstยcken;
d) Abmessung und Teilung von Stadtgebieten und von einfachen Zivilbauten;
e) Beurteilung von Gebieten und von landwirtschaftlichen Grundstยcken, auch zwecks Bodenkrediten und Enteignung;
- Planung, ลกberwachungsleitung und Fertigstellung von landwirtschaftlichen Bauten und von Gebโuden beschrโnkter Bedeutung, die den landwirtschaftlichen Unternehmen dienen, die von normaler Struktur sind, einschlieรกlich kleiner Strukturen in Stahlbeton, die keine Berechnungen erforderlich machen und die keine Personenschโden nach sich ziehen kโnnen.
- Planung, Aufsichtsleitung von einfachen Zivilbauten, und Vermessung, Buchhaltung und Fertigstellung derselben, Aufgaben des kommunalen Sachverstโndigen fยr Gemeinden bis zu 10.000 Einwohnern.
Zusammenfassend lโรกt sich sagen, daรก der Vermessungstechniker ein Fachberater ist, dessen Schul- und Berufsausbildung die der hโheren technischen Schulen ist, siehe Art.16 der Berufsverordnung im Reichsdekret 274 des Jahres '29. Ihm ist nur die Erstellung von "einfachen Zivilbauten" erlaubt, wohingegen die Ingenieure und die Architekten keinen besonderen Beschrโnkungen unterliegen. Die Beurteilung, ob das jeweilige Gebโude einfacheren Ausmaรกes ist oder nicht, obliegt der Verwaltung, die die Erlaubnis erteilt.
Insbesondere ist es der Bยrgermeister der Gemeinde, wo das Gebโude erstellt werden soll, der die Zustโndigkeiten zuweist. Das Gesetz liefert keine genaue Richtschnur fยr die Beurteilung der fraglichen Maรกstโbe, die in der Lehrmeinung und in der Rechtsprechung folgendermaรกen festgesetzt worden sind:
a) technisch-qualitatives Kriterium
b) wirtschaftliches Kriterium
c) quantitatives Kriterium.
Ein konkretes Beispiel: Ein Wohnhaus mit drei Stockwerken, die vollstโndig oder teilweise untererdig gebaut sind und mit drei Stockwerken auf der Oberflโche, mit einer Gesamthโhe von 20 Metern, stellt keinen einfachen Bau dar.
Der Art.16 des Reichsdekrets Nr.274 vom 11.02.29 bewilligt die Zustโndigkeit der Vermessungstechniker hinsichtlich Gebโuden in Stahlbeton lediglich, soweit es sich um Bauwerke mit landwirtschaftlicher Zweckbestimmung handelt, die keine Gefahr fยr die Unversehrtheit von Personen mit sich bringen kโnnen.
Daraus wird gefolgert, daรก die Vermessungstechniker keine Fachkompetenz auf dem Gebiet der, auch einfachen, Zivilbauten in Stahlbeton haben, da diese Gefahren fยr Personen im Hinblick auf die Komplexitโt der Bautechnik nach sich ziehen kโnnen.
Nach der Meinung einiger sollte die Fachkompetenz der Vermessungstechniker lediglich fยr die Bauwerke in Zementgemisch, wo dieses Material in den statischen und tragenden Strukturen verwendet wird, ausgeschlossen sein.
Auch die Verwendung von Fertigteilen durch die Vermessungstechniker stโรกt an die Grenzen des einfachen Baus, mit der gleichen durch einen Teil der Lehrmeinung vertretenen Begrยndung. Die Beschrโnkungen dยrfen sich nicht nur auf die Ausfยhrungsplโne beziehen sondern auch auf die Grundplโne, die die die Berechnungen beinhalten.
Weitere spezialisierte Techniker
Einige Aufgaben der Vermessungstechniker kโnnen auch von anderen Fachkundigen ausgefยhrt werden, wie zum Beispiel von Doktoren der Landwirtschaft, insbesondere hinsichtlich der Maรกnahmen an kleinen landwirtschaftlichen Gebโuden, aufgrund des Gesetzes Nr.3 (Art.2) vom 7.01.76.
Ferner sind noch die Wirkungsbereiche der landwirtschaftlichen Sachverstโndigen zu erwโhnen, die Aufgaben der Planung und Arbeitsleitung fยr die Bodenumwandlung und -verbesserung wahrnehmen kโnnen, sofern dies nicht hโhere Fachkompetenz erfordert.
Zu den sogenannten Kleintechnikern gehโren auch die Bausachverstโndigen, welchen aufgrund der Vorschriften des Reichsdekrets Nr.275 vom 11.02.29 die die einfachen Zivilbauten betreffende Planung und Arbeitsleitung sowie die Buchhaltung, Messung und Erstellung erlaubt ist.
BAUSTELLENLEITER
Er ist ein Leiter, Assistent oder Gruppenleiter mit Ausfยhrungsaufgaben: er sorgt fยr das Fortschreiten der Arbeit auf der Baustelle und steht den Arbeitskrโften vor.
Gleichzeitig mit den dem Arbeitsleiter zustehenden Pflichten der Arbeitsยberwachung und -aufsicht gemโรก der EG-Richtlinie 92/57, hat der Baustellenleiter fยr die Verhยtung von Unfโllen unter Einhaltung der Vorschriften zu sorgen und das ลกbereinstimmen der laufenden Arbeiten mit den vertraglich vereinbarten zu ยberprยfen.
ARBEITSKRลฝFTE
Die im allgemeinen spezialisierten Arbeitskrโfte sind Arbeiter, die eine handwerkliche Ausbildung haben, sei es durch praktische Erfahrung oder in besonderen praxisausgerichteten Schulen.
Die Arbeitsvertrโge werden geregelt durch Kollektivarbeitsvertrโge, die sich nach Berufsgruppen unterscheiden.
Die ungelernten Arbeiter und die unangemeldete Arbeiterschaft ist generell wenig ausgebildet, senkt die Qualitโt der Ausfยhrung, erhโht den Anfall von Mโngeln der Ausfยhrung und die Arbeitsunfโlle.
3) Arbeitsleiter
Arbeitsleiter ist derjenige, der aufgrund des Auftrags des Auftraggebers oder des Bauunternehmens die gute Ausfยhrung der Arbeiten in ลกbereinstimmung mit dem Vertrag und den zwingenden Gesetzen ยberwacht. Im Bauvertrag wird nach Art.1662 c.c. dem Auftraggeber das Recht eingerโumt, Kontrollen durch einen von ihm ernannten Arbeitsleiter durchzufยhren um die ordnungsgemโรกe Ausfยhrung der in Auftrag gegebenen Arbeiten zu ยberprยfen.
Der Arbeitsleiter schuldet nicht den Erfolg seiner Arbeitsleistung sondern das bloรกe Tโtigwerden. Zu seinen Aufgaben gehโrt: die Ziele des Auftraggebers festzustellen, die mโglicherweise durch Dritte erstellte Planungsarbeit zu ยberprยfen, die Ordnungsmโรกigkeit der Baugenehmigung festzustellen, Vermessungen des Grundstยcks vorzunehmen, den Ausfยhrungsplan vervollstโndigen zu lassen, die zweckmโรกigsten Bautechnologien zu bestimmen, den detaillierten Kostenvoranschlag zu ยberprยfen, die allgemeinen und speziellen Leistungsverzeichnisse nachzuprยfen, die Angebote durchzusehen und die Arbeiten zu ยberwachen.
Ferner hat er die Pflicht Anweisungen zu erteilen, die Weitervergabe der Herstellung des Werks zu genehmigen, sich um die Ordnungsmโรกigkeit der Vertragsausfยhrung zu kยmmern, Verโnderungen vorzuschlagen, schlieรกlich am Ende der Arbeiten die Fertigstellung zu protokollieren, die ลกbereinstimmung mit dem Plan zu erklโren, den Abnahmen beizuwohnen, Benutzbarkeits- und Bewohnbarkeitserlaubnisse zu beantragen, die von den Bauunternehmern vorgelegten Rechnungen auszuzahlen und den Endstand der Rechnungen zu erstellen.
Die Verantwortlichkeiten des Arbeitsleiters sind nicht alle juristisch vorbestimmt, sondern sind im Einzelfall zu betrachten, nachdem berยcksichtigt wurde, daรก die Grenzen seines Auftrags ihm nicht erlauben in die Materialorganisation des Unternehmens einzugreifen, sowie auch nicht in die technische Arbeit, mit Ausnahme der Kontrolle der einfachen Modalitโten der Ausfยhrung. Er kann deshalb die Mittel der Ausfยhrung nicht ยberprยfen, auรกer wenn diese eine direkte Auswirkung auf die Ausfยhrung des Werks haben.
Sofern der Arbeitsleiter bemerkt, daรก der Unternehmer die im Vertrag und den Regeln der Kunst festgelegten Bestimmungen nicht einhโlt, kann er eine angemessene Frist bestimmen, binnen welcher der Bauunternehmer die Anpassung an diese Bedingungen vornimmt ohne allerdings die Technik oder die anzuwendenden Modalitโten aufdrโngen zu kโnnen, um Mโngel oder festgestellte Abweichungen zu verhindern (Art.1662, Absatz 2).
Fยr den Fall, daรก dem Bauunternehmer tatsโchlich der Rahmen der Freiheit bei der Ausfยhrung zu eng gesteckt ist, wยrde dies aus dem Bereich des Werkvertrages heraustreten als Konsequenz der Ablehnung seiner Selbstโndigkeit. Die Anforderungen des Auftraggebers mยssen jedoch vom Bauunternehmer in Erwโgung gezogen werden, auch hinsichtlich der Sicherheitspflichten und der ลกbereinstimmung mit den technischen Kriterien. Eine maรกgebende Lehrmeinung fordert allerdings, daรก der Arbeitsleiter sich auf Erklโrungen im technischen Bereich beschrโnken muรก.
In der Praxis geht die tatsโchliche Rolle des Arbeitsleiters gewโhnlicherweise ยber die obenstehend beschriebene formelle Funktion weit hinaus. Deshalb ist eine direktere Einmischung des Arbeitsleiters in die Ausfยhrung nicht selten mit der Folge einer grโรกeren Verantwortung, die jedenfalls viel hโher ist, was die Modalitโten der Ausfยhrung der Arbeiten und die Einhaltung der damit verbundenen gesetzlichen Vorschriften anbelangt.
Wenn der Auftrag des Arbeitsleiters vom Auftraggeber herrยhrt, haftet dieser vertraglich aufgrund der Grundsโtze des beruflichen Werkvertrages gemโรก Art. 2236 c.c., wonach der Arbeitsleistende nicht fยr die Schโden haftet auรกer bei Vorsatz oder grober Fahrlโssigkeit. Bei der Erledigung des Auftrags steht dem Auftraggeber unter anderem die Oberaufsicht ยber die Arbeiten zu mit periodischen Besuchen in der nach seinem ausschlieรกlichen Ermessen notwendigen Hโufigkeit.
Wenn hingegen der Planer oder der Arbeitsleiter vom Bauunternehmer beauftragt worden sind, entstehen zu dem Auftraggeber keine juristischen Beziehungen, auch nicht fยr den Fall des Zusammenbruchs des Gebโudes gemโรก Art.1669 c.c., sondern allein aufgrund des mit dem Bauunternehmer abgeschlossenen Vertrags.
Da es sich um Beschโftigte des Bauunternehmers handelt, spielen hier die Grundsโtze der Arbeit im Unternehmen entsprechend den Verantwortlichkeiten des Art.2104 c.c. mit hinein, das heiรกt die Sorgfaltspflicht unter Berยcksichtigung der Natur der geschuldeten Leistung und die Beachtung der vom Unternehmer und den Vorgesetzten erteilten Anweisungen.
Der beauftragte Fachberater kann auch derselbe Ingenieur, Architekt oder Vermessungstechniker sein, der den Plan erstellt hat. Normalerweise wird dessen Ernennung auch mit dem Bauunternehmer abgestimmt.
Bei den privaten Bauauftragsvergaben ist die Ernennung des Arbeitsleiters regelmโรกig fakultativ, mit Ausnahme der Vorschriften ยber den Bau in Stahlbeton und in Metallstruktur (Gesetz Nr.1806 vom 05.11.71), und der Bauwerke in einfachem Zementgemisch (Reichsdekret Nr.2229 vom 16.11.39).
Bei den โffentlichen Bauauftragsvergaben ist die Einsetzung eines Arbeitsleiters hingegen Pflicht. Nach den Bestimmungen des Reichsdekrets Nr.350 vom 25.05.1895 wird fยr die im โrtlichen Wirkungsbereich des Bauamts durchgefยhrten Bauwerke ein Arbeitsleiter und ein Stellvertreter eingesetzt, der die geeigneten Anweisungen erteilt, um die Ordnungsgemโรกheit der Ausfยhrung der Arbeiten sicherzustellen.
Im Bereich der โffentlichen Arbeiten werden neue Vorschriften ausgearbeitet, die die Pflicht eines Versicherungsschutzes fยr die Haftung des Planers-Arbeitsleiters auferlegen.
Baustellenleiter
Der Baustellenleiter wird hingegen vom Bauunternehmer ausgewโhlt, damit er in dessen Namen sich um den Ablauf der Arbeiten kยmmert, indem er echte Leitungsbefugnisse, die Verantwortlichkeit der Organisation der Arbeiten ยbernimmt und fยr die Einhaltung der Unfallverhยtungsvorschriften sorgt. Der Baustellenleiter macht sich auch haftbar als beruflicher Mitarbeiter fยr die Schโden, die Dritten aufgrund unvorsichtiger oder fehlerhafter Durchfยhrung der Arbeiten zugefยgt werden. Er ist verantwortlich fยr den Bestand des Baumaterials und der Baumaschinen, denn er ยberwacht die Ausgrabungsarbeiten, den Transport, den Gebrauch der Baugerยste, die Armierung, Verwahrung und Vorbereitung des Materials, die Durchfยhrung von verschiedenen Sicherungsmaรกnahmen, die auf der Baustelle erforderlich sind.
In diese Tโtigkeiten greift der Baustellenleiter des Auftraggebers normalerweise nicht ein, da dies nicht zu seinem Aufgabenbereich gehโrt.
Dem Bauunternehmer steht es frei, sich eines Baustellenleiters zu bedienen, wobei der Auftraggeber jedenfalls keine gesonderte Vergยtung schuldet, da es sich um Leistungen handelt, die im ausschlieรกlichen Interesse des Bauunternehmers erbracht werden.
Der Baustellenleiter ist normalerweise der erste Verantwortliche fยr die Einhaltung der Unfallverhยtungsvorschriften wโhrend der Arbeiten, da er den Bauunternehmer vertritt, den die Pflicht der ลกberwachung trifft unter Ausnahme der Haftung fยr grobes Verschulden gegenยber dem Arbeitsleiter, sofern sich dieser ordnungswidrigerweise in die Leitung der Baustelle eingemischt hat.
(4) Projektmanager
Der Projektmanager ist ein Fachberater, der nicht die einfachen Aufgaben eines Projektleiters hat. Er ist der an erster Stelle verantwortliche Leiter einer gesamten im allgemeinen komplexen Tโtigkeit und haftet oft in grโรกerem Umfang als der traditionelle Arbeitsleiter.
Er ist eine fachkundige Figur, die dem Unternehmerbereich angehโrt, und die daher im wesentlichen leiten, koordinieren und kontrollieren muรก unter technischen, administrativen und wirtschaftlichen Aspekten.
Bei einigen Arbeiten von besonderer Bedeutung kann der Projektmanager spezifische Aufgaben den verschiedenen Fachleuten ยbertragen.
KAPITEL 5 VERMITTLER
(1) Makler und Immobilienhโndler
Der Makler muรก notwendigerweise in das Register der Immobilienhโndler bei der Handelskammer eingetragen sein. Sofern der Makler miรกbrโuchlicherweise seine Tโtigkeit ausยbt, ist ihm keine Provision fยr den Abschluรก des Geschโfts geschuldet, wie dies Art.6, 1.Absatz des Gesetzes Nr.39 vom 03.02.89 vorschreibt.
Der Anspruch des Maklers auf die Provision entsteht mit dem Abschluรก des Geschโfts durch die Personen, die er miteinander in Kontakt gebracht hat. Dieser Anspruch unterliegt einer kurzen Verjโhrungsfrist von einem Jahr ab dem Tag, an dem das Geschโft abgeschlossen worden ist (Art.2950 c.c.).
Jedoch lโuft die Verjโhrungsfrist im Falle des Betrugs zu Lasten des Maklers erst mit der Entdeckung des Geschโftsabschlusses.
Die Provision ist dem Makler auch nach Ablauf der Befristung der Beauftragung geschuldet und auch wenn das Geschโft nach diesem Ablauf abgeschlossen wurde; der rechtsbegrยndende Umstand hierfยr ist, daรก er die Parteien, die daraufhin das Geschโft abgeschlossen haben, miteinander in Verbindung gesetzt hat.
Der Makler kann gemโรก Art. 1736 c.c. zugunsten einer der Parteien Bยrgschaft leisten, auch wenn dieser Vorteil selten gewโhrt wird.
Die Beauftragung des Maklers kann auch als Alleinauftrag erfolgen was zur Konsequenz hat, daรก die Art und Weise oder der Umfang des Engagements fยr den Geschโftsabschluรก nicht bemโngelt werden kann, auรกer wenn dies ausdrยcklich vereinbart wurde.
In den Maklervertrag kann die Klausel aufgenommen werden, daรก die Provision nur bei gยnstigem Geschโftsausgang zu zahlen ist, wobei darunter die vollstโndige Zahlung des Preises oder eine andere rechtmโรกige Vertragserfยllung zu verstehen ist. Dennoch hat der Kunde oft nicht die Mโglichkeiten, andere als die vereinbarten vertraglichen Bedingungen durchzusetzen, die gewโhnlich von den Immobilienbยros auf vorgedruckten Formularen verwendet werden.
Hโufig setzen die Agenturen rechtmโรกig im Maklervertrag auch die Vergยtung fยr den Fall der vorzeitigen Kยndigung des erteilten Auftrags durch den Kunden fest. Es ist jedoch laut maรกgebender Entscheidung des Zivilsenats des Kassationshofs Nr.248 vom 14.06.65 hiervon der Vergยtungsanspruch des zu dem Vertragsverhโltnis mit dem beauftragten Makler auรกenstehenden Dritten, wie zum Beispiel der Mitarbeiter und Kollegen, ausgenommen, obwohl die Aufteilung der dem Makler allein fยr die Vermittlung geschuldeten Vergยtung unter ihnen erlaubt ist.
(2) Initiatoren
Unter den Personen, die sich mit dem Bau eines Gebโudes beschโftigen, ist der Initiator normalerweise derjenige, der ยber das Grundstยck aufgrund Eigentums oder eines anderen dinglichen Rechts verfยgt. Die Gemeindeverwaltungen erteilen Baugenehmigungen fยr neue oder jedenfalls wichtige Bauwerke demjenigen, der sie beantragt, sei es der Eigentยmer oder der Berechtigte aufgrund eines dinglichen Rechts. Die Bewilligungsbescheide kโnnen hingegen auch an den Mieter oder Pโchter adressiert sein.
Der Auftraggeber ist im allgemeinen der tatsโchliche Initiator des Vorhabens und er muรก zur Erreichung des Zweckes ยber die notwendigen finanziellen Mittel verfยgen fยr die Planung, die Arbeitsleitung und die Ausfยhrung des Vorhabens durch Dritte. Er muรก die Mitarbeiter ernennen und die Fachberater beauftragen, von welchen er generell eine Verpflichtung zur Herbeifยhrung des Erfolgs verlangt. Der Beauftragung des Arbeitsleiters hat ยberwiegend geistige Leistungen, das heiรกt eine Verpflichtung zum bloรกen Tโtigwerden zum Gegenstand.
Das Problem ist komplexer, wenn es sich um eine Gesellschaft von Bauingenieuren handelt und der Auftrag auf eine Person lautet, die gewโhnlicherweise als Projektmanager bezeichnet wird. Den Unternehmern gegenยber hat der Eigentยmer die Stellung eines Bestellers aufgrund eines Bauvertrages, der die Ausfยhrung der Arbeiten regelt.
Gegenยber den Lieferanten des Materials, der Bauelemente und der Fertigerzeugnisse ist der Eigentยmer der Auftraggeber oder Kโufer.
Es ist erforderlich, daรก der Initiator die Zustimmung des Grundeigentยmers hat, weil das Gebโude durch die Verbindung mit dem Boden Eigentum des Bodens selbst wird, auรกer bei ausdrยcklicher Gewโhrung eines Oberflโchenrechts oder Nutzungsrechts.
Natยrlich kann der Initiator zuweilen weder Eigentยmer noch Rechtsinhaber der Genehmigung sein und dennoch die vorstehend dargelegte Stellung einnehmen.
3) Verkauf und damit verbundene Haftung
Normalerweise enthalten die Immobilienkaufvertrโge keine besondere Gewโhrleistung des Verkโufers fยr die Qualitโt der verkauften Sache.
Aufgrund des Art.1490 c.c. ist der Verkโufer verpflichtet zu gewโhrleisten, daรก die verkaufte Sache frei von Mโngeln ist, die sie fยr den Verwendungszweck, fยr den sie bestimmt ist, ungeeignet macht, und die beachtlich den Wert der Sache mindern. Der Art.1495 c.c. seinerseits bestimmt, daรก der Kโufer die Mโngel innerhalb von 8 Tagen ab deren Entdeckung rยgen muรก, mit der Folge der kurzen Klageverjโhrungsfrist von einem Jahr ab der ลกbergabe.
Die Gewโhrleistung fยr verborgene Mโngel gilt hingegen fยr die Fehler, die eine Person mit mittelmโรกigen Kenntnissen bei der ลกbergabe der Immobilie nicht erkannt hโtte.
Wie bereits gesehen, gibt es jedenfalls eine zusโtzliche Sicherheit nach Art.1669 c.c., der eine zehnjโhrige Haftung fยr das Einsturzrisiko oder grobe Fehler des Erbauers der Immobilie vorsieht, die ebenfalls binnen eines Jahres ab der Entdeckung durch Klage geltend zu machen sind.
Weitere Gewโhrleistungen ergeben sich aus dem Gesetz Nr.765 des Jahres 67 bezยglich der Nichtigkeit der Verkโufe zu Wohnzwecken, die der ordnungsgemโรกen Parzellierungsbewilligung ermangeln, wenn gesetzlich die Schadensersatzverpflichtung des Erbauers im Falle des Widerrufs der Steuererleichterungen wegen der Rechtswidrigkeit des Baus festgelegt ist.
Bei Baugrundstยcken, die nicht baureif sind, entsteht die Haftung des Verkโufers mit der Folge des Schadensersatzes nur, falls in der Verkaufsurkunde diese Eigenschaft ausdrยcklich zugesichert wurde.
Weitere Sicherheiten, die dem Kโufer zustehen, betreffen die Rechte Dritter obligatorischer oder dinglicher Art. Diese Gewโhrleistungen werden normalerweise von den Notaren in die Kaufvertrโge aufgenommen.
KAPITEL 6 DER UNTERNEHMER
(1) Beschreibung des Werkvertrages
Der Werkvertrag ist ein Vertrag, der zum Gegenstand ein "facere" hat, das heiรกt die Ausfยhrung eines Werks oder einer Dienstleistung, die eine Partei (Unternehmer) gegenยber der anderen (Auftraggeber) gegen Zahlung einer Vergยtung ยbernimmt (Art.1655 c.c.).
Der Gesetzgeber hat keine besonderen Formvorschriften fยr den Werkvertrag vorgesehen, so daรก er mยndlich oder schriftlich abgeschlossen werden kann.
Er ist ein Vertrag mit verlโngerter Ausfยhrung und mit jeweils schuldrechtlichen Verpflichtungen jeder Partei gegenยber der anderen.
Der Unternehmer beschafft die notwendigen Mittel und ยbernimmt die Leitung auf eigenes Risiko: normalerweise ist er ein Unternehmer im Sinne des italienischen codice civile.
Der Werkvertrag unterscheidet sich deshalb vom Verkauf, der eine Erfยllungsverpflichtung ist, unter Ausnahme des Verkaufs einer zukยnftigen Sache, falls diese von dem Verkโufer selbst hergestellt wurde. Auch in diesem Fall besteht ein Unterschied, wenn die Herstellung den versprochenen Gegenstand vorsieht oder wenn sie auf besonderes Verlangen des Kunden durchgefยhrt wurde, wobei sie in letzterem Falle dem Werkvertrag zuzuordnen ist.
Im Werkvertrag ยberwiegt der "INTUITUS PERSONAE", das heiรกt die besonderen Eigenschaften des einzelnen Privaten oder der Kโrperschaft.
Die Weitervergabe des Werkvertrages ist deshalb ohne Genehmigung des Bestellers nicht erlaubt (Art.1656 c.c.).
Die Vergยtung kann pauschal oder maรกgerecht fยr das bestellte Werk bestimmt werden (zum Bespiel beim Bau nach Kubikmetern).
Der Preis unterliegt der ลกberprยfung lediglich bei Verโnderungen, die den Materialpreis oder die Arbeitslโhne um ein Zehntel ยbersteigen, wobei die zugrundeliegenden Umstโnde bei Vertragsabschluรก jedenfalls unvorhersehbar sein mยssen und die die Parteien nicht berยcksichtigen konnten. Normalerweise gibt es Vertrโge, die die ลกberprยfung der Preise vorsehen, sofern sich die Ausfยhrung ยber eine betrโchtliche Zeitspanne hinzieht.
Der Unternehmer hat eine Verpflichtung zur Herbeifยhrung des Erfolgs (WERKS) und der Auftraggeber hat das Recht, das Werk vor der ลกbergabe zu ยberprยfen, um dessen ordnungsgemโรกe Ausfยhrung zu kontrollieren.
Die Einwโnde, die der Auftraggeber bei der Annahme und der Abnahme des Werks erheben kann, sind bereits dargelegt worden.
Der Unternehmer hat auch fยr die Abweichungen und die Mโngel des Werks Gewโhr zu leisten (Art.1667 c.c.), deshalb bleibt die Haftung fยr das vorbehaltlos angenommene Werk beschrโnkt auf die Mโngel, die vom Auftraggeber nicht erkennbar waren oder die der Unternehmer arglistig verschwiegen hat (Art.1667 c.c.).
Auch wenn in diesem Falle der Auftraggeber eines "auf langen Bestand angelegten Gebโudes oder Immobilie" den Zusammenbruch des Werks oder andere grobe Fehler rยgen mโchte, muรก er seine Ansprยche binnen zehn Jahren ab der Werksausfยhrung (ลกbergabe) geltend machen, vorausgesetzt, daรก der Mangel innerhalb eines Jahres ab der Entdeckung gerยgt wurde (Art.1669 c.c.).
Zu den groben Mโngeln zโhlt auch die offensichtlich teilweise Einsturzgefahr, wenn sie sich auf einen nicht unerheblichen Teil des Werks bezieht, und ebenso gehโren hierzu aufgrund Auslegung durch die Rechtsprechung jene Mโngel, die die Funktion der Immobilie, fยr die sie vorbestimmt war, schwer beeintrโchtigen und die normale Nutzungsmโglichkeit einschrโnken, auch wenn die Statik und die Struktur des Gebโudes nicht direkt aufgehoben werden.
Die Mโngel betreffen die Ausfยhrung mit nicht geeigneten, nicht kunstgerechten Materialien, aber auch mit in der Planung bestimmten und sogar vom Auftraggeber vorgeschriebenen Materialien.
Die Europโische Gemeinschaft hat im Bereich der Vergabe von Auftrโgen Richtlinien erlassen und verschiedentlich die ersten Vorschriften der sechziger Jahre erneuert, welche bestimmten, daรก die Ausschreibungen bezยglich der โffentlichen Lieferungen und Arbeiten allen Mitgliedslโndern der Gemeinschaft offenstehen mยssen.
Spโter ist die Richtlinie 88/295 im Bereich der โffentlichen Lieferungen, die Richtlinie Nr.89/440 ยber die โffentlichen Arbeiten und die Richtlinie 89/665 betreffend die Beschwerde gegen den Zuschlag von Arbeiten und Lieferungen erlassen worden.
(2) Auswahl des Unternehmers
Im Bereich des Werkvertrages sind auch die Vertrโge mit Gesellschaften von Bauingenieuren anzuerkennen, die in anderen Lโndern verbreiteter sind, und durch die gewโhnlicherweise das fยr die Verwirklichung einer Bauingenieurarbeit Notwendige zu erbringen ist. Er hat die Erstellung von Plโnen, Projekten, Informationen und Zeichnungen und allem weiteren Erforderlichen zum Gegenstand.
Es sind zu unterscheiden das Consulting engineering von dem Commercial engineering, die in Italien in der Form des Dienstvertrages und des Werkvertrages Eingang gefunden haben.
Die Gesellschaften von Bauingenieuren waren in Italien im Mittelpunkt groรกer Diskussionen im Hinblick auf den vermeintlichen Verstoรก gegen Art.2 des Gesetzes Nr.1825 vom 23.11.39, das die Ausยbung der beruflichen Tโtigkeit in Gestalt einer Gesellschaft, gleich welche Gesellschaftsform gewโhlt wird, und somit auch fยr den Fall der Personengesellschaft oder stillen Gesellschaft verbietet.
Der Kassationshof war in den letzten Jahren dennoch weniger streng in der Anwendung dieses Verbots.
Die Kriterien bei der Auswahl der Unternehmer sind sehr diskutierbar und hโngen eng von der Typik des Werks und der angewandten Technik ab.
Es muรก ein Augenmerk auf die eingesetzten Arbeitsmittel gelegt werden:
Qualitโt, Menge und Geeignetheit der Arbeitsinstrumente;
Eigenschaften der Maschinen und Kennzeichen der Techniken;
Geeignetheit der Maschinen, Techniken und Arbeitskrโfte fยr die Ausfยhrung;
Zahl der Beteiligten.
Die Sicherheit und die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen durch den Unternehmer ist unbedingt notwendig, auch wenn dies keine direkte Auswirkung auf die Haftung des Auftraggebers hat. Aus diesem Grund wโre eine Nachforschung ยber Vorfโlle und Unfโlle, die Unterlagen ยber Beanstandungen der Verwaltungsbehโrden (Arbeitsinspektoren und โrtlichem Gesundheitsamt), schlieรกlich Ermittlungsanzeigen und Verfahren gegen den Unternehmer und direkte Verantwortliche des Unternehmers sowie Vorstrafen, zweckmโรกig.
KAPITEL 7 DER AUFTRAGGEBER
(1) Rechte, Haftung und Schutz des Auftraggebers
Rechte
Der Auftraggeber hat grundsโtzlich das Recht, die ลกbergabe des beendeten Werks zu den festgelegten Zeitpunkten und in der festgelegten Art und Weise, in ลกbereinstimmung mit dem mit dem Unternehmer abgeschlossenen Vertrag und unter Einhaltung der geltenden gesetzlichen Bestimmungen, zu fordern. Beim Konkurs des Unternehmers oder bei Verzug der ลกbergabe von mehr als 20% der vertraglich vorgesehenen Zeit, lโst sich der Vertrag kraft Gesetz auf. Der Auftraggeber kann auch die Einhaltung der Vertrโge mit den Leitern, wie zum Beispiel dem Arbeitsleiter, im Rahmen der ihnen erteilten Auftrโge verlangen und sich gegenยber dem beauftragten Fachkundigen auf dessen Sorgfaltspflicht berufen.
Im Falle grober Vertragsverletzung des Unternehmers kann der Auftraggeber die Vertragserfยllung oder die Vertragsauflโsung gemโรก Art. 1453 c.c. verlangen unter Vorbehalt der Geltendmachung des Schadensersatzes. Es wird jedenfalls nยtzlich sein, dem Unternehmer eine schriftliche Aufforderung zuzuschicken, bevor der Vertrag aufgelโst wird mit der darausfolgenden Belastung, die sich aus der Auswechslung des Unternehmers ergibt.
Pflichten
Der Auftraggeber hat die Aufgabe zu erklโren, daรก er ยber das Grundstยck und das von den Arbeiten betroffene Gebโude frei verfยgen kann, und daรก er ยber die notwendigen Mittel zur Erfยllung der sich aus dem Werkvertrag ergebenden Pflichten disponiert.
Als Pflicht des Auftraggebers ergibt sich ferner unter dem Gesichtspunkt der Haftung, die eintreten kann, die Auswahl des Unternehmers, die mit Hilfe der Listen von qualifizierten Firmen getroffen werden kann.
Pflichten des Auftraggebers sind normalerweise: Die Beschaffung der Unterlagen, die Kosten und die Abgaben fยr die Erteilung der Baugenehmigungen und โhnlichem; die Benennung des Planers, des Arbeitsleiters, der Assistenten der Kontrolle und des Prยfers wโhrend und nach Beendigung der Arbeiten; die geostatistischen Erhebungen und Bodensondierungen; Kosten und Abgaben an die verschiedenen Versorgungsunternehmen fยr Strom, Wasser, Gas, Telefon und Entwโsserung; Kenntnis des Betriebs besonderer Anlagen, die vom Hauptwerkvertrag ausgegliedert sind; die Registersteuern und die Umsatzsteuer. Einige dieser Pflichten kโnnen einverstโndlich vom Unternehmer und auf dessen Kosten besorgt werden.
Die Zahlung des Preises ist dem Unternehmer zu den vertraglich festgelegten Zeiten, binnen 30 Tagen ab der Rechnungsvorlage geschuldet. Er wird bei Verzโgerung ยber diesen Zeitpunkt hinaus mit Verzugszinsen zum amtlichen von der Banca D'Italia festgesetzten Diskontsatz belastet. Eventuell ist er, sofern dies verlangt wird, zum Ersatz des Schadens gemโรก Art.1224 Absatz 2 c.c. verpflichtet.
Haftung
Wie bereits hervorgehoben wurde, ist der Werkvertrag nach Art.1655 c.c. "der Vertrag, durch den eine Partei - der Unternehmer - die Fertigstellung eines Werks oder die Erbringung einer Dienstleistung durch die Organisation der notwendigen Mittel und die Leitung auf eigenes Risiko gegen Vergยtung ยbernimmt". Der Unternehmer ist zur Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften bei der Ausfยhrung der vertraglich versprochenen Arbeiten verpflichtet.
Bei der Bestimmung der strafrechtlichen Verantwortlichkeiten auf dem Gebiet der Unfallgesetzgebung hebt die Rechtsprechung die entscheidende Rolle der Modalitโten bei der Beauftragung des Unternehmers durch den Auftraggeber hervor.
Tatsโchlich kann in manchen Fโllen ein Mitverschulden des Auftraggebers vorliegen wegen "culpa in eligendo", weil er das Unternehmen schlecht ausgewโhlt hat, und/oder weil er nicht die Ausfยhrung ยberwacht hat, "culpa in vigilando".
Im allgemeinen wird beim Auswahlverschulden eine Verantwortlichkeit des Auftraggebers nur anerkannt, wenn er Verpflichtungen hinsichtlich der Ausfยhrung der Arbeiten oder des Erbringens von Dienstleistungen ยbernommen hat, indem er die Aufgabe der Organisation der betreffenden Arbeit auf sich genommen hat. Der Auftraggeber, der sich der Arbeitsleistung einer ungeeigneten und fยr die Ausfยhrung besonderer Arbeiten nicht eingerichteten Firma bedient, hat daher gemโรก Art.590 c.p. (italienisches Strafgesetz) einzustehen.
Es kann auch eine Verantwortlichkeit des Auftraggebers wegen mangelnder ลกberwachung und ลกberprยfung wโhrend der Werkausfยhrung gemโรก Art. 1662 c.c. festgestellt werden, da ihm das Recht zugewiesen ist, "die Arbeiten zu kontrollieren und auf eigene Kosten den Stand der Arbeiten zu ยberprยfen". Sofern die Ausfยhrung fehlerhaft ist und von den Regeln der Kunst abweicht, kann er eine angemessene Frist bestimmen, innerhalb welcher der Unternehmer Folge leisten muรก und eventuelle Fehler des Werks zu beseitigen hat. Nach Ablauf der Frist ist der Vertrag bei Nichterfยllung des Unternehmers kraft Gesetzes aufgelโst, unbeschadet des Rechts auf Ersatz des Schadens. Bei Miรกbrauch dieses Kontrollrechts des Auftraggebers kann eine strafrechtliche Mithaftung vorliegen, die auf ein ลกbermaรก der Einmischung oder eine Auswechslung der dem Auftraggeber zustehenden Rolle zurยckfยhrbar ist.
Fยr das Vorliegen einer wirklichen Einmischung ist erforderlich, daรก der Auftraggeber direkt die Ausfยhrung der Arbeiten angeordnet hat, da eine reine Leitungstโtigkeit und das Anweisen der Tโtigkeiten nicht ausreichend ist.
Diese Risiken der Einmischung und der Mitverantwortlichkeit kโnnen stark durch Aufnahme von besonderen Vetragsklauseln und Verpflichtungen begrenzt werden, wie zum Beispiel:
Einstellung der Arbeiten im Falle groรกer Gefahrensituationen, Anwesenheit eines Leiters des Unternehmers im Arbeitsbereich, Abfassung eines Sicherheitsplans, der dem Hauptvertrag beigefยgt wird.
KAPITEL 8 ANNAHME
(1) Annahme und Abnahme
Der Prยfer untersucht die genaue und vollstโndige Erfยllung des Werkvertrages, das heiรกt er stellt fest, ob das Werk genau nach den Regeln der Kunst und in ลกbereinstimmung mit den vertraglichen Vereinbarungen ausgefยhrt worden ist.
Die Abnahme umfasst die Prยfung, die Revision und die notwendigen Proben, um die technische ลกbereinstimmung der Arbeiten mit den Vorgaben des Plans und des Vertrages festzustellen, ferner die Nachprยfung der Maรกe und der angesetzten Preise, die Prยfung eventueller Vorbehalte mit dem jeweiligen Gutachten und zuletzt die Ausstellung der Abnahmebescheinigung.
Die Abnahme betrifft sowohl die โffentlichen Arbeiten als auch die privaten, ohne Verpflichtung Letzterer, die Abnahme des Werks vornehmen zu lassen. Der Auftrag hierzu kann jedenfalls auch einem Fachkundigen, der an den Arbeiten teilgenommen hat, erteilt werden.
Bei den โffentlichen Arbeiten ist hingegen die Abnahme zwingend, es sei denn, daรก die Kosten fยr die Arbeiten unter 150 Millionen liegen. In diesem Falle ist eine Bescheinigung des Ingenieurs als Arbeitsleiter ausreichend, der darin die ordnungsgemโรกe Ausfยhrung bestโtigt.
Auf keinen Fall darf der Fachmann, der den Plan erstellt hat oder der die Leitung der abzunehmenden Arbeiten hatte, beauftragt werden. Die Prยfentscheidung ยber das Werk ist unanfechtbar.
Dem Unternehmer muรก die Ernennung des Prยfers und das Datum der ลกberprยfung angezeigt werden. Zur ลกberprยfung werden auch der Leitende Ingenieur des Bauamts und die Leiter der betroffenen Verwaltung gesandt. Es wird die ลกberprยfung der Berechnungen des Stahlbetons durchgefยhrt und es wird ein Protokoll vom Fachmann verfasst, das dem Unternehmer fยr eventuelle Beanstandungen vorgelegt wird. Der Prยfer wird auch dem Bautrโgerregister Mitteilungen ยber den Unternehmer machen, die den Verwaltungsbehโrden nยtzlich sind, die beschrโnktre Ausschreibungen vornehmen.
Im privaten Werkvertrag, der uns mehr interessiert, scheint die Unterscheidung zwischen ลกberprยfung und Abnahme zweckmโรกig. Der codice civile sieht in Art. 1665 und 1666 nur die ลกberprยfung vor; dies ist ein Begriff, mit welchem insgesamt der Zeitpunkt der Annahme oder ลกbergabe der gegenstโndlichen Arbeiten des Werkvertrages angegeben wird.
Die Abgrenzung der beiden Zeitpunkte betrifft die Verschiedenheit der materiellen ลกberprยfung zur Erklโrung der Abnahme. Diese Unterscheidung kann Bedeutung haben im Rechtsstreit, der bisweilen von der Mโngelrยge herrยhrt.
Die Entgegennahme des Werkes ohne Vorbehalte bedeutet gemโรก Art. 1665 Abs.4 c.c. den Verzicht auf das Recht auf ลกberprยfung und Abnahme, unabhโngig von den Grยnden, aus welchen sie nicht verlangt worden sind.
Ferner wird der Unternehmer aufgrund des Art. 1667 Abs.1 c.c. mit der vorbehaltlosen Annahme von der Gewโhrleistung fยr erkennbare Fehler oder Mโngel frei. Die stillschweigende Annahme hat dieselbe Wirkung wie die vorbehaltlose und schlieรกt deshalb die Gewโhrleistung fยr offene Fehler aus.
Diese Fehler mยssen bei der ลกberprยfung oder Abnahme und bei der Annahme des Werks geltend gemacht werden, indem gleichzeitig die Annahme verweigert wird oder sie unter Vorbehalt erklโrt wird. Der Unternehmer hat auch das Recht auf die vertragliche Vergยtung fยr den nicht beanstandeten Teil des Werks. Dennoch hat dies nicht auch die Annahme der vom Unternehmer vorgelegten Rechnung zur Folge, die eine gesonderte Beurteilung der Angemessenheit verlangt. Es kann zum Beispiel das Werk ohne weiteres angenommen werden und hingegen der verlangte Preis beanstandet werden.
Die Beurteilungen des Prยfers sind, obwohl sie grundsโtzlich glaubwยrdig sind, immer einseitig und stellen deshalb im Rechtsstreit ยber die Haftung des Unternehmers nicht eine unanfechtbare Prยfungsentscheidung dar.
(2) Instandhaltung
Das Gebโude ist ein komplexes System, das der Alterung, dem Verfall und der Auรกergebrauchsetzung, die dessen praktische Eigenschaften vermindern, ausgesetzt ist.
Die Instandhaltung ist ein Eingriff in das Gebโude und soll die Wiederherstellung seiner Funktionen, weswegen es gebaut wurde, sicherstellen oder es verโndern und den neuen Anforderungen anpassen.
Die Instandhaltungsmaรกnahmen werden in systematischen Zeitabstโnden je nach der Dauerhaftigkeit der verwendeten Materialien und der vorgesehenen/tatsโchlichen Nutzungsbedingungen durchgefยhrt.
Mit der Instandhaltung soll daher die funktionelle Einheitlichkeit des Ganzen wiederhergestellt werden, auch wenn nicht alle Auswirkungen des Verfalls immer beseitigt werden kโnnen.
Die Beurteilung der Angemessenheit der Maรกnahmen hโngt immer von den Kosten ab, die auch ausgehend vom Wert der Immobilie veranschlagt werden. Der Eingriff ist auch unter Berยcksichtigung des Werts, den das Gebโude nach der Wiederherstellung erreichen wird, abzuwโgen.
In der italienischen Besiedlungswirklichkeit, die auch zu groรกen Teilen aus historischen Altstadtzentren besteht, wovon bei einigen keine groรกe Erhaltungsmaรกnahmen durchgefยhrt worden und die nur wenig bewohnt sind, lโuft die Berechnung der wirtschaftlichen Angemessenheit Gefahr, betrโchtliche nicht eigentlich kยnstlerische, sondern architektonische und rโumliche Werte zu vernachlโssigen. Jedenfalls ist in die Berechnung mit einzustellen, daรก die Kosten fยr die Instandsetzung mancher antiquierten Gebโude oft den Abbruch und den Wiederaufbau ยbersteigen.
Um die Instandhaltungsarbeiten in Angriff zu nehmen mยssen die geltenden gesetzlichen Vorschriften und die Bestimmungen der Ortskโrperschaften in Bezug auf die Tโtigkeit und das Bauwesen und den Stโdtebau eingehalten werden, die heute stโndig verโndert und angepasst werden.
Die zu berยcksichtigenden Normen sind das Gesetz Nr.457 vom 05.08.78 ยber die Bauinstandsetzung und die stโdtebauliche Instandsetzung und das Gesetz Nr.431 vom 08.08.85 ยber den Schutz von Gebieten von besonderem Umweltinteresse.
Ferner gibt es die Gesetze ยber die Instandsetzung und die nachtrโgliche Genehmigung von miรกbrโuchlichen Bauwerken, fยr die Fโlle, in denen es sich um Maรกnahmen des teilweisen Umbaus und der Anpassung an die gesetzlichen Vorgaben handelt.
KAPITEL 9 HAFTUNG UND VERSICHERUNG
(1) Strafrecht
Die strafrechtliche Haftung des Fachberaters kommt vor allem bei der miรกbrโuchlichen Berufsausยbung (Art. 348 c.p.) in Betracht. Bei der Ausfยhrung des Auftrags kโnnen private Interessen Diensthandlungen beeinflussen, was auch unter Strafe gestellt ist, und was auch in Form des sogenannten falschen Gutachtens vorkommen kann (Art. 373 c.p.).
Es ist hervorzuheben, daรก die Haftung im Strafrecht immer persโnlich und nicht ยbertragbar ist.
Die Straftaten kโnnen nach psychologischen Elementen abgegrenzt werden und sind: vorsโtzlich, unvorsโtzlich oder auch ยber die Absicht hinaus, fahrlโssig oder auch unabsichtlich.
Im Bauwesen kann der Fachkundige, der den Auftrag ausgefยhrt hat, sogar zur Verantwortung fยr Delikte wie fahrlโssige Tโtung oder fahrlโssige Kโrperverletzung herangezogen werden (Art. 589, 590 c.p.); und in weiteren Fโllen ist er auch infolge der Offenbarung von wissenschaftlichen oder industriellen Berufsgeheimnissen strafrechtlich verantwortlich (Art. 622, 623 c.p.).
Bei Vergehen, im allgemeinen bei Sachverhalten geringerer Schwere, sind die sich ergebenden Strafen hingegen der Arrest und die Geldstrafe.
Was die sogenannten geringeren Strafen anbelangt, kann der Fachberater fยr das unterlassene Anbringen oder Aufstellen von Zeichen oder Schutzvorrichtungen, den gefโhrlichen Abwurf oder das gefโhrliche Aufstellen von Sachen, den Einbruch von Gebโuden oder anderer Bauwerke, die einbruchgefโhrdet sind (Art. 673, 677 c.p.), fยr diejenigen Gebโude, die den Sozialbau der โffentlichen Verwaltung betreffen und hinsichtlich der Beschโdigung des nationalen archโologischen, geschichtlichen oder kยnstlerischen Vermโgens (Art. 733 c.p.) verantwortlich gemacht werden.
Im Falle der fahrlโssigen Straftat muรก der Richter die tatsโchliche Verantwortlichkeit der Person ergrยnden, die nicht aufgrund der Gefโhrdungshaftung, zum Beispiel allein wegen der Tatsache des Einsturzes des Gebโudes verantwortlich ist, sondern es muรก konkret die subjektive Verantwortlichkeit geprยft werden.
Die Straftat muรก deshalb auf "Nachlโssigkeit, Unvorsichtigkeit, Unerfahrenheit, oder Nichtbeachtung der Gesetze, Verordnungen, Anordnungen oder Vorschriften" zurยckzufยhren sein.
(2) Zivilrecht
Die zivilrechtliche Haftung des Fachberaters ist zunโchst in Art. 64 des italienischen Zivilverfahrensgesetzes (c.p.c.) geregelt, wonach den Ingenieur, den Architekten und den Vermessungstechniker die Pflicht zum Ersatz des Schadens trifft, den er den Parteien zugefยgt hat. Ursache fยr die Haftung ist das Unterbleiben der Eintragung in das Berufsregister gemโรก Art. 2331 c.c., was zum Entfallen der Vergยtung des Arbeitsleistenden fยhrt. Ferner wird die Haftung durch die Nichtausfยhrung des Auftrags aus persโnlichen Grยnden gemโรก Art. 2332 c.c. und alle Arten der unterbliebenen Erledigung des Auftrags, wie dies fยr die geistigen Berufe in Art. 229 ff. c.c. aufgefยhrt ist, begrยndet.
Zivilrechtlich haftet er nicht fยr "leichte" Fahrlโssigkeit, auch im Hinblick auf die Vorschrift des Art. 2236 c.c., die auf die berufliche Haftung fยr die Werke besonderer Schwierigkeit Anwendung findet. Auch im Zivilrecht beruht die Haftung auf dem Vorliegen von Fahrlโssigkeit bei der Sorgfalt des Fachberaters.
In besonderen Fโllen haftet der Fachberater, wenn er auch die ลกberwachung des Baus zu besorgen hat, fยr die eventuelle Nichterfยllung aufgrund der Auรกerachtlassung der in Art. 1176 Abs.2 c.c. beschriebenen Sorgfalt.
Dieser Begriff meint die normale Sorgfalt, die in Bezug auf die Art der ausgeยbten Tโtigkeit zu beurteilen ist, und deren Auรกerachtlassung bisweilen auch auf leichte Fahrlโssigkeit zurยckgeht, sofern nicht Probleme besonderer technischer Schwierigkeit zu lโsen sind.
Liegt ein solcher Fall vor, wird die Sorgfalt wegen der besonderen Art der auszufยhrenden Arbeiten weniger streng beurteilt, derart, daรก der Fachberater nur fยr grobe Fahrlโssigkeit und Vorsatz gemโรก Art. 2236 c.c. haftet.
Die Handlung kann durch die Nichterfยllung oder die ungenaue Erfยllung der vertraglichen Verpflichtungen erfolgen, oder auch durch ein unerlaubtes Verhalten, das einen unbilligen Schaden zufยgt, das heiรกt die Verletzung eines subjektiven Rechts oder jedenfalls eines rechtlich und direkt geschยtzten Interesses.
Der Unternehmer ist im allgemeinen der Hauptverantwortliche fยr die Ausfยhrung der Arbeiten, da wegen der Unabhโngigkeit des Werkvertrages und des hieraus folgenden Ausschlusses jeglicher Abhโngigkeit des Unternehmers vom Auftraggeber oder anderen, eine gesamtschuldnerische Haftung des Letzteren nicht denkbar ist, nicht einmal wenn das Werk unter der ลกberwachung und der Kontrolle eines Arbeitsleiters ausgefยhrt worden ist, auรกer bei ungerechtfertigtem Einmischen des Arbeitsleiters. Im allgemeinen ist die Haftung fยr die Arbeiten bei der ลกbergabe und der Abnahme von der Haftung in dem nachfolgenden Zeitraum, der durch die Gewโhrleistungsfristen bestimmt ist, zu unterscheiden.
Auf den ersten Zeitraum konzentrieren sich im allgemeinen die Haftungsklagen und auch der Versicherungsschutz.
Im zweiten Fall zeichnen sich zwei Kategorien von Verantwortlichkeiten ab: die in Art. 1667 c.c. bestimmte Haftung, die die Mโngel und Abweichungen im Vergleich zu den vertraglich ยbernommenen Verpflichtungen betrifft, nach den Modalitโten des Art. 1668 c.c. mit einer zweijโhrigen Dauer.
Ferner gibt es die Haftung aus anderem Rechtsgrund fยr die drei Ereignisse des teilweisen oder ganzen Verfalls des Werks, der offensichtlichen Einsturzgefahr, und fยr schwere Fehler des Werks. Fยr diese Fโlle ist eine auรกervertragliche zehnjโhrige Haftung vorgesehen. Diese Haftung kann von jedermann geltend gemacht werden, sei es vom Besitzer des Gebโudes oder von demjenigen, der einen Schaden wegen des mangelhaften Zustands des Gebโudes erleidet.
Der Arbeitsleiter haftet gegenยber dem Auftraggeber, von dem er fยr die ลกberwachungstโtigkeit ernannt wird, aufgrund des Aufsichtsverschuldens fยr die Nichterfยllung des Unternehmers, die er nicht festgestellt hat, fยr die unterlassene oder nachlโssige Erledigung der mit seiner Funktion zusammenhโngenden Aufgaben, das heiรกt aufgrund des Art. 2236 c.c. Er haftet mithin fยr die zugefยgten Schโden nur bei Vorsatz oder grober Fahrlโssigkeit.
Fยr den Fall, daรก der Arbeitsleiter im Namen des Unternehmers beauftragt worden ist, haftet er nur diesem gegenยber aufgrund der vertraglichen beruflichen Verpflichtungen. Keinesfalls haftet der Arbeitsleiter auch gegenยber dem Auftraggeber, nicht einmal fยr den Zusammenbruch und die Fehler des Gebโudes nach Art. 1669 c.c.
Der Unternehmer verlangt vom Fachberater die Einhaltung der Sorgfaltspflichten des Art. 2104 c.c., der fยr den abhโngig Beschโftigten gilt. Betrifft der Vertrag des Arbeitsleiters hingegen eine berufliche Werkleistung und ist er somit selbstโndig, greift die Vorschrift des Art. 2236 c.c. ein und damit die oben wiedergegebenen Pflichten.
Der Auftraggeber, der die Herstellung eines Werks ohne Baugenehmigung oder abweichend von dieser in Auftrag gibt, wird mitverantwortlich zusammen mit dem Bauunternehmer, mit dem Rechtsinhaber der Baugenehmigung und mit dem Arbeitsleiter, sobald er den Beginn oder die Fortsetzung der Arbeiten unter Verstoรก gegen die geltenden Gesetze erlaubt. Hier ist an das Gesetz Nr.47 vom 28.02.1985 ยber den sogenannten "Bauerlaรก" zu erinnern.
Zweckmโรกigerweise muรก ferner erwโhnt werden, daรก die strafrechtliche Haftung fยr das miรกbrโuchlich erbaute Werk bei dem wirklichen Verantwortlichen gesucht werden muรก, da sie aufgrund allgemeiner Grundsโtze eine persโnliche Haftung ist. In der Tat ist nicht immer der Eigentยmer des Grundstยcks der Verantwortliche.
Beim Kauf eines miรกbrโuchlichen Bauwerks ist die Haftung des Kโufers auszuschlieรกen, der zum gesetzwidrigen Auftrag hinzugetreten ist.
Bei den Straftaten der miรกbrโuchlichen Parzellierung erkannte die Rechtsprechung auch eine strafrechtliche Haftung des den Kaufvertrag oder die Gebietsteilung beurkundenden Notars an.
Wenn der gesetzwidrige Bau mit den stโdteplanerischen Normen und den Bauvorschriften ยbereinstimmt, jedoch die Rechte Dritter verletzt, kโnnen diese im Zivil- oder Verwaltungsverfahren Schadensersatz verlangen.
Die Rechtsprechung lโรกt die Nebenklage der Gebietskโrperschaften in den Prozessen gegen den Schwarzbau zu.
Auch die โขffentliche Verwaltung, vertreten durch den fยr das Gebiet zustโndigen Bยrgermeister, kann verwaltungsrechtlich, strafrechtlich und zivilrechtlich fยr jede Handlung haftbar sein, die gegen die Gesetze verstโรกt oder die einen Straftatbestand erfยllt.
Zivilrechtlich kann sie fยr die Dritten zugefยgten Schโden haften, vorausgesetzt, daรก das unerlaubte Unterlassen oder Tโtigwerden zu Verstโรกen gegen die Gesetze und zu Schโden Dritter gefยhrt hat.
Strafrechtlich ist sie haftbar fยr das Unterlassen oder die Verweigerung von Amtshandlungen, Miรกbrauch des eigenen Aufgabengebiets, Bestechung, Unterlassen oder Verzโgerung der Erledigung der Handlungen des eigenen Amts, mittelbare Falschbeurkundung, Verbreitung von Amtsgeheimnissen, und sonstigen, mit dem Bauwesen weniger zusammenhโngenden Amtshandlungen.
Schlieรกlich besteht zweifellos eine Haftung der โขffentlichen Verwaltung wegen unerlaubter Handlung gemโรก Art. 2043 c.c. bei der rechtswidrigen Enteignung und Besetzung. Erst vor kurzem sind Transparenz- und Leistungsfโhigkeitsverpflichtungen der โขffentlichen Verwaltung eingefยhrt worden, die in manchen Fโllen bei Nichtbefolgung die zivilrechtliche Haftung gegenยber dem Rechtsinhaber des verletzten Rechts zur Folge hat.
(3) Verjโhrungsfrist und Fristbeginn
Die Klagefrist beginnt ab der Annahme des Werks oder dessen Abnahme zu laufen, wenn keine Beanstandungen erfolgt sind. Die Verjโhrung tritt nach Ablauf eines Jahres bei unterbliebener Beanstandung ein.
Die Regelung der vertraglichen Haftung unterscheidet sich von der auรกervertraglichen Haftung auch wegen der Beweislast fยr das Verschulden, die in letzterem Falle dem Geschโdigten obliegt.
Die Verjโhrungsfristen fยr die Einreden der Mโngel des verkauften, gebauten und bestellten Gebโudes und der jeweiligen Klagen sind bereits erโrtert worden.
Fยr den Fall des Rechts auf Schadensersatz wegen auรกervertraglicher unerlaubter Handlung betrโgt die Verjโhrungsfrist fยnf Jahre gemโรก Art. 2947 c.c. Der Schadensersatz erstreckt sich auch auf die immateriellen Schโden, sofern die Handlung eine Straftat darstellt, da er nicht auf die vorhersehbaren Schโden begrenzt werden kann (Art. 2059 c.c.).
(4) Versicherung
Der Fachberater hat einen freiwilligen Versicherungsschutz, wie bereits erwโhnt, eine berufliche Haftpflichtversicherung oder eine Versicherung der zivilrechtlichen Haftung gegenยber Dritten.
Fยr die vertragliche Haftung des Unternehmers gegenยber dem Kunden, dem Arbeitsleiter und die zehnjโhrige Haftung findet sich nur selten eine spezifischere Versicherungsdeckung.
Die in dieser Branche gewโhnlicherweise abgeschlossenen Policen sind die Baustellenpolice, die Police fยr die Haftung des Unternehmers gegenยber Dritten und auch gegenยber den Beschโftigten des Betriebs, die bereits kraft des Arbeitsvertrages geschยtzt sind.
Der Unternehmer deckt im allgemeinen die eigenen versicherbaren Risiken mit der Haftpflichtversicherung gegenยber Dritten wegen Schโden an Personen oder Sachen bei der Ausfยhrung der Arbeiten ab, oder er hat Versicherungsschutz fยr Arbeitsunfโlle, fยr die Betrโge, die die von der INAIL (Nationale Versicherungsanstalt gegen Arbeitsunfโlle) ausgezahlten Entschโdigungen ยbersteigen und die der Arbeitgeber schuldet, oder fยr die Rยckgriffsklagen der โffentlichen Anstalt.
Schlieรกlich sorgt er bisweilen mit der Police C.A.R. (Contractor's all risks) vor, die alle Risiken des Bauunternehmers, gleich aus welchem Rechtsgrund, und die an dem Werk oder Baustelle verursachten Schโden abdeckt, sowie die zivilrechtliche Haftung gegenยber Dritten mitversichert. Die Fristen erstrecken sich ยblicherweise bis zur Abnahme.
Fยr die Benutzer des Bauwerks, d.h. Eigentยmer, Mieter und andere Berechtigte, gibt es die Police ZIVILE GEBลฝUDE, die im allgemeinen zum Schutz des Gebโudes gegen verschiedene Schadensursachen wie Brand, Wasser, Diebstahl, zivilrechtliche Haftung gegenยber Dritten, und Berufsunfโlle der fยr die Instandhaltung des Gebโudes eingesetzten Personen, abgeschlossen wird.
Wiedererlangung und nachtrโgliche Genehmigung der unerlaubten Bauwerke, vorgenommen haben (13.03.88).
oraussetzungen aufgestellt worden, um architektonischen Hindernisse zu ยberwinden und zu beseitigen (Ges (9/29/95 9/8/95 ยซล c.c. und folgende), ยber das Eigentum, in Art.832, insbesondere der Arten seines Erwerbs (Art.922 c.c. und folgende), ergโnzt durch die Dienstbarkeiten und die dinglichen Rechte, und durch den Begriff des Grundeigentums (Artikel 840 ff.) und die Rechte am Boden, vervollstโndigt werden.
Das italienische Zivilgesetzbuch regelt den Schutz von Privaten hinsichtlich des Immobilieneigentums, in Bezug auf die Beziehungen der Wohnungseigentumsgemeinschaft und der jeweili.