Handbuch sber das bauwesen in Europa

ITALIEN

Einfยhrung

1) IMMOBILIENEIGENTUM

(1) Zusammenhang und Begriff der unbeweglichen Sachen

(2) Erwerb der Rechte an unbeweglichen Sachen

(3) Bewertungskriterien

(4) Steuerpflichten

 

2) DIE STลฝDTEBAULICHEN VORSCHRIFTEN

(1) Begriffe des Stโ€ždtebaus

(2) Zustโ€žndige Behโ€rden

(3) Die Fachberater

 

3) DER ARCHITEKT

(1) Regelung der Berufsausยbung

(2) Vertrag

(3) Honorare

(4) Urheberrechte

(5) Haftung und Versicherung

(6) Kยndigung

 

4) TECHNIKER (DESIGN TEAM)

(1) Der Ingenieur

(2) Spezialisierte Techniker und andere Berater

(3) Arbeitsleiter und Baustellenleiter

(4) Projektmanager

 

5) INITIATOR

(1) Makler und Immobilienhโ€žndler

(2) Initiator

(3) Verkauf und damit verbundene Haftung

 

6) UNTERNEHMER

(1) Beschreibung des Werkvertrags

(2) Auswahl des Unternehmers

 

7) DER AUFTRAGGEBER

(1) Rechte, Pflichten und Haftung des Auftraggebers

 

8) ANNAHME

(1) Annahme und Abnahme

(2) Instandhaltung

 

9) HAFTUNG UND VERSICHERUNG

(1) Strafrechtliche Haftung

(2) Zivilrechtliche Haftung

(3) Verjโ€žhrungsfrist und Fristbeginn

(4) Versicherung

 

EINFลกHRUNG

Die Definition der Begriffe Stโ€ždtebau, Landschaft und Umwelt ist im Italienischen Recht in verschiedenen rechtlichen Quellen bruchstยckhaft verteilt, sodaรก sich kein eindeutiger Begriff bestimmen lโ€žรกt.

Dennoch ยberwiegen die Belange der Umwelt gegenยber jenen des Stโ€ždtebaus und ihre Bedeutung reicht bis zu ihrer Miteinbeziehung in den Gesundheitsschutz unter Bewahrung der Natur und der bereits bestehenden Siedlungen in vereinbarer Weise, damit die menschlichen Lebensbedingungen sichergestellt werden kโ€nnen.

Die in Italien geltende Planungsstruktur der stโ€ždtischen Siedlungen beruht zum groรกen Teil auf dem Gesetz Nr. 1150 vom 17.08.42, das die Aufstellung der gemeindlichen Bebauungsplโ€žne vereinfacht hat. Das Gesetz hat eine allgemeine Regelung der groรกen Planung, die in allgemeine und ausfยhrliche Bebauungsplโ€žne unterteilt ist, und eine kleine Planung nicht zwingender und verordnungsrechtlicher Art, und schlieรกlich die Herstellungsprogramme, eingefยhrt.

Das Stโ€ždtebaugesetz des Jahres '42 erlaubte den gemeindlichen Bebauungsplโ€žnen durch die Bindung an "Zonen" auszudrยcken, wo und was auf dem Gebiet gemacht werden konnte, indem Industriegebiete, Wohn- oder Geschโ€žftsdichte angegeben werden durften. Es hat sich der Landschaftsschutz entwickelt durch Gesetz Nr. 1497 vom 29.06.1939, Gesetz Nr.1187/1968 und Gesetz Nr.431 vom 08.08.1985, dieses Gesetz wird auch "Galasso" genannt, das das Gesetzesdekret Nr.312 vom 27.06.85 umgeschrieben hat, und kraft dessen Bestimmungen der Schutz der Naturschโ€nheiten zum Landschaftsschutz geworden ist, der nach sogenannten "Beachtungszonen" und nach Gruppen unterscheidet, die in den Landschaftsplโ€žnen enthalten sind.

Andererseits gelangte man nach dem Wiederaufbau in der Nachkriegszeit zu den Neuerungen des Gesetzes Nr.10 vom 28.01.77, genannt "Bucalossi", mit welchem einerseits die Bautโ€žtigkeit einer vorherigen gemeindlichen Erlaubnis und auf der anderen Seite der Zahlung eines Beitrags unterstellt wird, der den Gemeinden dazu dienen soll, die unerlโ€žรกlichen Arbeiten der primโ€žren Verstโ€ždterung vorzunehmen.

Mit demselben Gesetz wurde auch das Kriterium der Planung in den groรกen stโ€ždtischen Gebieten, das der mehrjโ€žhrigen Durchfยhrungsprogramme als stโ€ždtebauliches Instrument, ferner die Beschlagnahme und die Unterscheidung nach Sanktionen, die auf unerlaubte Bauten anzuwenden sind, eingefยhrt.

Der Verfassungsgerichtshof hat durch mehrere spโ€žtere Eingriffe einige gesetzgeberische Widersprยche offengelegt und neue Auffassungen eingefยhrt, die teilweise durch Gesetze aufgenommen worden sind, und er hat schlieรกlich bestโ€žtigt, daรก der Stโ€ždtebau alles einschlieรกt, was die Benutzung des gesamten Gebiets zum Zwecke der โ€rtlichen Beschrโ€žnkung und der Typisierung der Siedlungen aller Art und die jeweiligen Infrastrukturen anbelangt.

Es sind deshalb die technischen Normen fยr die Planung, Ausfยhrung und die Abnahme der Bauwerke erlassen worden (Ministerialdekret 20.11.87), die die Einordnung der nationalen technischen Vorschriften fยr das Wohnungsbauwesen umschrieben haben (Ministerialdekret 18.01.88) und die Abโ€žnderungen an dem Strafsystem, Wiedererlangung und nachtrโ€žgliche Genehmigung der unerlaubten Bauwerke, vorgenommen haben (13.03.88). Schlieรกlich sind wichtige Voraussetzungen aufgestellt worden, um architektonischen Hindernisse zu ยberwinden und zu beseitigen (Gesetz Nr.13 vom 09.01.89, abgeโ€žndert durch Gesetz Nr.62 vom 27.02.89), bis hin zu den Angaben ยber die Verwendung von feuerhemmendem Baumaterial auf der Grundlage der EG-Normen (Ministerialdekret 05.08.91). Diese Vorschriften sind beispielhaft und nicht erschโ€pfend, insbesondere wegen der hโ€žufigen Aktualisierung des Rechtsgebiets, wiedergegeben.

Auรกer den den obengenannten Gesetzesquellen entnommenen Definitionen muรก der gesetzliche Rahmen durch die Vorschriften des italienischen Zivilgesetzbuchs ยber die unbeweglichen Sachen und das Zubehโ€r (Art.812 c.c. und folgende), ยber das Eigentum, in Art.832, insbesondere der Arten seines Erwerbs (Art.922 c.c. und folgende), ergโ€žnzt durch die Dienstbarkeiten und die dinglichen Rechte, und durch den Begriff des Grundeigentums (Artikel 840 ff.) und die Rechte am Boden, vervollstโ€žndigt werden.

Das italienische Zivilgesetzbuch regelt den Schutz von Privaten hinsichtlich des Immobilieneigentums, in Bezug auf die Beziehungen der Wohnungseigentumsgemeinschaft und der jeweiligen Verletzungen. Andere Beschrโ€žnkungen betreffen hingegen ganz besonders Gesetze (Art. 871, 872, 879 c.c.), Verordnungen (Art. 873, 879, 866, 889, 890, 893 c.c.) und Bebauungsplโ€žne (869), den Bau und die Abstโ€žnde (Art.873), Lichtfenster und Aussichtsfenster (Art.901, 905 und 906), private Gewโ€žsser (Art.909 und 910).

 

KAPITEL 1 IMMOBILIENEIGENTUM

 

(1) Der Zusammenhang und der Begriff der unbeweglichen Sachen

 

Aufgrund der Vorschrift des Art.812 c.c. sind unbewegliche Sachen "der Boden, die Quellen, die Wasserlโ€žufe, die Bโ€žume, die Gebโ€žude und die anderen Bauten, auch wenn sie mit dem Boden nur vorlโ€žufig verbunden sind, und im allgemeinen alles, was natยrlich und kยnstlich mit dem Boden verbunden ist. Alle anderen Sachen sind bewegliche Sachen". Dem Staat gehโ€ren, da es Sachen im Staatsbesitz sind, der "Meeresstrand, der Strand, die Reeden, die Hโ€žfen, die Flยsse, die Bโ€žche, die Seen und die anderen Gewโ€žsser, die durch die weiteren einschlโ€žgigen Gesetze als โ€ffentliche Gewโ€žsser definiert sind, die Bauwerke, die zur nationalen Verteidigung bestimmt sind," und weiter, "sofern sie dem Staat gehโ€ren, die Straรกen, die Autobahnen, die Eisenbahnen, die Flughโ€žfen, die Wasserleitungen, die Immobilien von anerkannt geschichtlicher, archโ€žologischer und kยnstlerischer Bedeutung aufgrund der einschlโ€žgigen Gesetze, die Sammlungen in Museen, Pinakotheken, Archiven, Biblioteken, und schlieรกlich die anderen Sachen, die durch Gesetz dem Staatsbesitz unterworfen sind" (Art.822 c.c.). Hinzuzufยgen sind noch die Friedhโ€fe und die Gemeindemโ€žrkte (Art.824 c.c.). Die Sachen im Staatsbesitz sind unverโ€žuรกerlich, da zu Gunsten Dritter keine Rechte begrยndet werden kโ€nnen, auรกer in der durch die Gesetze festgelegten Art und Weise, und sie stehen unter der Aufsicht der Verwaltungsbehโ€rde. Zuweilen kann der Staat aus Zwecken des โ€ffentlichen Interesses Sachen mit dinglichen Rechten belasten (deren Begriff wird bei der Darlegung des Tatbestands erlโ€žutert), wie zum Beispiel im Falle der Privatstraรกe mit der Dienstbarkeit zur โ€ffentlichen Benutzung. Zum Staatsbesitz gehโ€ren auch als unabdingbares Vermโ€gen die Wโ€žlder, die Bergwerke, die Hโ€hlen, die Torfgruben, Sachen von geschichtlichem, archโ€žologischem und kยnstlerischem Interesse, die von jedermann im Untergrund gefunden werden, Kasernen und โ€žhnliches, โ€ffentliche Gebโ€žude und die jeweiligen Einrichtungen und Sachen, die fยr die โ€ffentliche Einrichtung bestimmt sind, und sogar die "herrenlosen unbeweglichen Sachen", das heiรกt die in niemandes Eigentum stehen (Art. 826 und 827 c.c.). Die Sachen, die zum Staatsvermโ€gen gehโ€ren, unterstehen den sie betreffenden gesetzlichen Vorschriften und sie kโ€nnen nicht ihrer Zuordnung entzogen werden.

Auch die unbeweglichen Sachen der kirchlichen Kโ€rperschaften kโ€nnen gemโ€žรก der sie betreffenden Gesetze nicht ihrer Zuordnung entzogen werden, auch nicht infolge der Verโ€žuรกerung, sofern sie zur โ€ffentlichen Ausยbung der katholischen Religion bestimmt sind, auch dann, wenn sie Privaten gehโ€ren.

 

 

(2) Erwerb der Rechte an unbeweglichen Sachen

 

Das Grundeigentum wird von Art. 840 c.c. geregelt, der bestimmt: "Das Grundeigentum erstreckt sich auf den Untergrund mit allem was dieser enthโ€žlt, und der Eigentยmer darf jedes Ausgraben und jede Arbeit verrichten, die dem Nachbarn keinen Schaden zufยgt .....". Jedenfalls kann er den Zutritt zum Grundstยck verwehren, sofern es sich nicht um die Ausยbung der Jagd und der Fischerei handelt, wohingegen er Immissionen von Rauch, Lโ€žrm und Stโ€rungen durch den Nachbarn nicht verhindern kann, wenn sie nicht das normale Tolleranzmaรก unter Anpassung an die Anforderungen im Produktionsbereich und im Wohnbereich ยberschreiten.

Der Hausbesitz ist durch Art. 869 c.c. geregelt, der besagt: "Die Eigentยmer von Immobilien in Gemeinden, in denen ein Bebauungsplan aufgestellt wurde, mยssen dessen Vorschriften ยber die Errichtung und die Wiedererrichtung oder die Verโ€žnderungen an bereits bestehenden Bauwerken befolgen". Die allgemeinen Bebauungsplโ€žne haben normativen Charakter, obgleich sie Verwaltungsmaรกnahmen sind. Sie sind nicht mittels Vereinbarungen zwischen den Parteien abdingbar und gelten als allen Bยrgern bekannt, sobald sie verโ€ffentlicht sind, in Anbetracht ihrer Allgemeinheit und Erkennbarkeit.

Um das System des Eigentums an unbeweglichen Sachen und der dinglichen Rechte, die auf einer Sache lasten kโ€nnen, zu verstehen, ist eine kurze Erlโ€žuterung der juristischen Begriffe erforderlich: der Eigentยmer einer Sache hat das Recht, andere von der Nutzung der Sache und der Verfยgung ยber sie auszuschlieรกen. Sein Recht ist deshalb absolut und unverjโ€žhrbar.

Dies unterscheidet sein Recht von den anderen Rechten, da er sich gegenยber allen (erga omnes) darauf berufen kann, wohingegen die sogenannten relativen Rechte nur gegenยber einer oder mehreren bestimmten Personen geltend gemacht werden kโ€nnen.

Typische absolute Rechte sind die dinglichen Rechte, das heiรกt die Rechte auf eine Sache, dazu gehโ€rt auch das Eigentumsrecht (ius in re propria). Es gibt auch Teilsachenrechte (iura in re aliena), die sich ihrerseits in Nutzungsrechte unterscheiden (Nieรกbrauch, Erbpacht, Gebrauch, Wohnungsrecht, Dienstbarkeit, Oberflโ€žchenrecht) und die dem Berechtigten das Recht einrโ€žumen, direkt aus der Sache bestimmte Vorteile zu erzielen, und die dinglichen Sicherheitsrechte (Pfand und Hypothek), die dem Rechtsinhaber das Recht geben, bei Nichterfยllung der gesicherten Verpflichtung den Erlโ€s aus der Zwangsverโ€žuรกerung der Sache mit Erstrecht gegenยber den anderen Glโ€žubigern zugeteilt zu bekommen. Die wenn auch vage Kenntnis dessen, was dingliche Rechte sind, ist tatsโ€žchlich fยr die Bewertung der Belastungen von Bedeutung, die hโ€žufig eine Immobilie und ihre Eigentumsยbertragungen begleiten. Ferner auch, weil sie hโ€žufig eingerโ€žumt werden und weil sie Verโ€žnderungen spยrbaren Ausmaรกes des Werts der Immobilie zur Folge haben.

Zu den Mโ€glichkeiten des Eigentumserwerbs gehโ€rt auch die Aneignung, wobei jedoch ausdrยcklich geregelt ist, daรก ein Erwerb des Eigentums von Immobilien, die keinen Eigentยmer haben, durch den Finder ausgeschlossen ist, da sie dem Staat gehโ€ren. Eine weitere Art, Eigentum zu erwerben, ist die Verbindung von beweglichen mit unbeweglichen Sachen, die zur Folge hat, daรก der Eigentยmer des Bodens (usque ad sidera) normalerweise auch Eigentยmer der Sachen ist, die mit ihm verbunden sind, wie Pflanzungen oder Bauwerke, sofern nicht anderen das Oberflโ€žchenrecht rechtsverbindlich durch schriftliche Urkunde eingerโ€žumt worden ist. Noch zu erwโ€žhnen ist die Ersitzung, die eine Mโ€glichkeit des Erwerbs des Eigentums und der dinglichen Nutzungsrechte darstellt, und die sich nach zwanzig Jahren des nicht fehlerhaften und uneingeschrโ€žnkten Besitzes an den unbeweglichen Sachen vollzieht (Art. 1158 c.c.).

Es gibt auch die verkยrzte Ersitzung (Art. 1159 c.c.), die guten Glauben, wirksamen Rechtsgrund und dessen Eintragung erfordert und die sich nach zehn Jahren ab Eintragung vollzieht.

Schlieรกlich noch gibt es die besondere Ersitzung fยr das lโ€žndliche Kleineigentum, die fยr Bauerngrundstยcke in Berggebieten vorgesehen ist und die sich nach 5 Jahren, sofern verkยrzt, und in 15 Jahren, wenn gewโ€hnlich, vollzieht.

Zu den Erwerbsmโ€glichkeiten des Eigentums aus abgeleitetem Recht zโ€žhlt ferner der Vertrag und die Rechtsnachfolge wegen Todes.

Die Rechtshandlungen zur Verteidigung des Eigentums sind die Herausgabeklage (Art. 984 c.c.), die demjenigen zusteht, der behauptet Eigentยmer einer Sache zu sein, die andere im Besitz haben oder innehaben; die Eigentumsstโ€rungsklage, um Belโ€žstigungen oder Stโ€rungen der Sache abzuwehren; die Grenzregelungsklage und die Grenzscheidungsklage.

Es gibt dann noch weitere Rechte obligatorischer Natur, wie die Miete gemโ€žรก Art. 1571 c.c. Sie erfolgt durch Vertrag, mit welchem sich eine Partei verpflichtet, eine andere Person eine Sache auf bestimmte Zeit gegen eine bestimmte Vergยtung benutzen zu lassen.

Die Miete genieรกt einen groรกen Schutz im italienischen Rechtssystem und kurz gesagt ist sie die reine Nutzung der Immobilie fยr eine bestimmte Zeit gegen Zahlung (sie muรก schriftlich erfolgen unter Vermeidung der Nichtigkeitsfolge). Die Miete von unbeweglichen Sachen ist den Vorschriften des codice civile unterstellt, (der zum Beispiel eine Hโ€chstdauer von 30 Jahren bestimmt).

Insbesondere hatte das Gesetz Nr.392 vom 27.07.78 einen groรกen Einfluรก ausgeยbt hinsichtlich der Immobilien zur Wohnnutzung. Mit diesem Gesetz wurde der sogenannte "angemessene Mietpreis" eingefยhrt, das heiรกt ein gesetzlich festgelegter Mietzins. Dieser Regelung droht heute durch die Einfยhrung der sogenannten "vom Gesetz abweichenden Vereinbarungen" die Auรกerkraftsetzung durch diese Neuerung. Der Mieter genoรก bis zur weiteren vorstehend genannten gesetzgeberischen Neuheit einen besonderen Schutz sowohl hinsichtlich der gesetzlich festgelegten Mietdauer (mindestens 4 Jahre und stillschweigende Verlโ€žngerung), Kยndigungsrecht des Mieters, Verbot der Untervermietung, gesetzlich festgelegter und nicht frei bestimmbarer Mietpreis, von dem nur in ausdrยcklich vorgesehenen Fโ€žllen abgewichen werden konnte.

Die Miete von Immobilien, die nicht zu Wohn- oder Geschโ€žftszwecken genutzt werden, hat auch einen Schutz, obgleich von geringerer Ausweite, hinsichtlich der gesetzlichen Bestimmung des Vertrages und ferner im Hinblick auf die Geschโ€žftseinfยhrung und -lage, erfahren. Eine andere Regelung gilt fยr die Miete von Produktionsgยtern (Bauernhโ€fe, Unternehmen, Betriebsstโ€žtten, Hotels, Hโ€hlen, Torfgruben, Wโ€žlder).

 

VON DEN GESETZEN ABWEICHENDE VEREINBARUNGEN

 

Der oben erwโ€žhnte angemessene Mietpreis hatte die Aufgabe der vorlโ€žufigen Regelung bis zur Reform des neuen Stโ€ždtebaukatasters, tatsโ€žchlich aber ist er eine endgยltige Regelung geworden.

Das Gesetz 359/1992 hat mit den vom angemessenen Mietpreis abweichenden Vereinbarungen eine sozio-โ€konomische Preisaufsicht eingefยhrt, die aus dem Beistand der Berufsverbโ€žnde bei den Vertragsverhandlungen zwischen Mietern und Eigentยmern besteht.

Die von der gesetzlichen Bestimmung des Mietpreises abweichenden Vorschriften werden jedenfalls nicht auf Wohnrโ€žume angewendet, die vor dem 11.07.92 fertiggestellt wurden, auรกer teilweise gebaute.

Die Bestimmung des Mietpreises steht den Parteien unter Beachtung des Art. 1571 c.c. mithin frei, sofern sie pflichtgemโ€žรก von den Berufsverbโ€žnden bei der Abweichung von dem gesetzlichen Mietpreis fยr die alten Bauwerke und ohne irgendwelche Einschrโ€žnkungen fยr die neuen Gebโ€žude (auch hinsichtlich der jโ€žhrlichen Erhโ€hung nach ISTAT, Zentrales Statistikinstitut) unterstยtzt worden sind.

Dies hat jedoch den Mietmarkt wieder geโ€ffnet, der bis vor einigen Jahren wegen der zwingenden Anwendung des gesetzlich auferlegten Mietpreises fast gelโ€žhmt war, was in vielen Fโ€žllen zur Miรกachtung der betreffenden Regelung fยhrte.

Dieses Rechtsgebiet ist auch heute noch Gegenstand von Erneuerungen und ลกberprยfungen, die die Haus- und Grundeigentยmer nur in der Freiheit der Preisfestsetzung begยnstigen, wobei es jedoch nach wie vor schwierig bleibt, die vermietete oder verpachtete Sache vor Ablauf der vertraglich vorgesehenen Laufzeit zu entziehen. Dies alles machte und macht heute noch die Miete unbequem und stellt eine Ursache der dยrftigen Ausnutzung des Immobilienvermโ€gens dar.

 

FลกR DEN AUSLลฝNDER: Nicht alle Auslโ€žnder kโ€nnen das Recht zum Erwerb von Immobilien in Anspruch nehmen. In der Tat verlangt der italienische codice civile Gegenseitigkeit der Regelung, das heiรกt, daรก das gleiche Recht dem italienischen Staatsangehโ€rigen in dem Herkunftsland desjenigen, der zu kaufen beabsichtigt, eingerโ€žumt wird.

 

(3) Bewertungskriterien

 

Die Bewertung der Immobilie und des Grundes hโ€žngt von einer Reihe von Gebrauchswerten ab, die zunโ€žchst in zwei groรกen Kategorien unterschieden werden: Gebโ€žude und Grundeigentum.

- Gebโ€žude.

Natยrlich kann der Belegenheitsort des geschโ€žftlich genutzten Grundstยcks ein Vorteil und Vorzug sein, wohingegen er einen Wertnachteil fยr die zu Wohnzwecken genutzten Grundstยcke darstellen kann. Gleiches gilt auch hinsichtlich des Stockwerkes des Gebโ€žudes, wo das Eigentum belegen ist, auch wenn im allgemeinen die Bยrorโ€žume auf den unteren Stockwerken zu bevorzugen sind und umgekehrt die Wohnungen auf den oberen. Grundsโ€žtzlich haben die Wohngebโ€žude im Stadtbereich und im Stadtkern einen beachtsamen Vorzug, wie auch die Bยros, sofern sie leicht erreichbar und in bequemer Nโ€žhe zu Geschโ€žften und Dienstleistungsbetrieben sind.

Weitere technische Faktoren dยrften sich auf die Bewertung der Immobilie auswirken; dessen Struktur, Anlagen, Wโ€žrmedโ€žmmung, Zubehโ€rteile, Qualitโ€žt des Ausbaus, Lage kโ€nnen von groรกer Bedeutung sein und sich im Preis niederschlagen.

Es muรก auch berยcksichtigt werden, daรก die auf dem Grundstยck ruhenden Lasten und dessen innere Fehler starken Einfluรก auf den Wert der Immobilie ausยben kโ€nnen.

- Grundeigentum

Wenn die gegenstโ€žndliche Sache ein Grundstยck ist, kโ€nnen sich vor allem dessen Zweckbestimmung, das heiรกt, ob es bebaubar ist oder nicht, ob es zum Beispiel ein landwirtschaftliches Grundstยck ist und ob jedenfalls diesbezยglich Verโ€žnderungen mโ€glich sind, auswirken. Es mยssen dabei die mโ€glichen Varianten und Genehmigungen berยcksichtigt werden, die eventuell zu beantragen und die vernยnftigerweise auch zu erhalten sind.

Das Maรก der Verstโ€ždterung in der Umgebung des Grundstยcks ist aufgrund der der Bebauungsplโ€žne, der Raumplโ€žne und โ€žhnlicher Plโ€žne, hinsichtlich des Abstands von Wohngegenden und Industriezentren, der Anschlยsse und der stโ€ždtebaulichen Arbeiten, vorhersehbar.

Das wahre Grundeigentum ist heute, was die landwirtschaftliche Ausnutzung anbelangt, wegen der Mยhseligkeit der Landwirtschaft in Anbetracht des Rยckgangs der Nachfrage nach landwirtschaftlichen Produkten aus den Industrielโ€žndern mit starker Wโ€žhrung, in der Krise. Weitere Ursachen liegen in dem von der Europโ€žischen Gemeinschaft auferlegten Preissystem und schlieรกlich im wachsenden steuerlichen Druck. Aus diesen Grยnden besteht die Wahrscheinlichkeit, daรก gute Investitionen in von den bedeutendsten Wohnzentren entfernten Gegenden getโ€žtigt werden kโ€nnen, da es eine allgemeine Tendenz des Gesetzgebers gibt, den lโ€žndlichen Charakter und das Grundeigentum zu schยtzen und deshalb insbesondere den Industriebau in der Nโ€žhe der Stadtzentren zu planen.

 

Wegen der enormen Anzahl von Variablen im Immobilienbereich, wegen der groรกen Anzahl von skrupellosen Spekulanten, die den Markt schโ€ždigen, wegen der Typologie der Mโ€žngel der Immobilie, ยber die eine einfache Privatperson kaum informiert sein kann, ist es ratsam, daรก diese sich hinsichtlich des beabsichtigten Geschโ€žfts, sei es des Kaufs oder des Verkaufs, sei es bezยglich eines einfachen Appartements, eines Grundstยcks oder sonstiger Immobilie, beraten lโ€žรกt. Hโ€žufig entschโ€ždigt die dem Berater zu zahlende Vergยtung reichlich fยr das andernfalls zu tragende Risiko eines schlechten Kaufs, oder fยr die aus dem falschen Verkauf folgende Haftung, oder fยr den Erwerb eines anderen dinglichen Rechts.

DER VORVERTRAG: Der Vorvertrag ist eine schriftliche Urkunde, andernfalls ist er nichtig, der die Parteien zu einem spโ€žteren Abschluรก eines Kaufvertrags ยber eine Immobilie vor einem Notar verpflichtet. Er enthโ€žlt die Namen und die Personalien der Vertragsabschlieรกenden, Beschreibung der Immobilie, vereinbarten Preis, Zahlungsweise, ลกbergabe der Immobilie, besondere Vereinbarungen, Geschโ€žftsordnung der Eigentumsgemeinschaft, sofern erforderlich, steuerliche Behandlung, Kosten des Vertrags, und im allgemeinen besondere Sicherheiten des Kโ€žufers. Der Vorvertrag verpflichtet den Kโ€žufer zur Leistung der Anzahlung, im allgemeinen sind dies 10%, der er jedoch im Falle seiner Vertragsverletzung verlustig geht oder die dem Kโ€žufer im Falle der Kยndigung oder des Rยcktritts des Verkโ€žufers in doppelter Hโ€he zurยckzuerstatten ist.

Es ist wichtig, in dem Vorvertrag, der auch als Verkaufsยbereinkunft oder Verkaufsversprechen bezeichnet wird, genau den Willen der Parteien und die verkaufte Sache anzugeben. Im Vorvertrag muรก mithin nicht verkauft werden, sondern der Verkauf versprochen werden, um die Folge zu vermeiden, daรก der Verkauf stattdessen bei der Unterzeichnung des Vorvertrags vollzogen wird und nicht im endgยltigen Vertrag, mit den jeweiligen Konsequenzen zu Lasten des Verkโ€žufers, zum Beispiel steuerlichen, der zum Zeitpunkt des Verkaufs lediglich die Anzahlung einnimmt.

Es ist daher angebracht, daรก der Vorvertrag zwischen Privatpersonen in Gegenwart eines erfahrenen Beraters abgeschlossen wird, der wยnschenswerterweise die Vertragsverhandlungen geleitet hat. Oft sind Vertragsยbereinkยnfte in Standardformularen abgefasst, es ist aber eine bestimmte Genauigkeit in der Formulierung der Vertragsยbereinkยnfte erforderlich. Kaum wird in solchen Formularen genau der Fall beschrieben, der berยcksichtigt werden soll. Es ist jedenfalls all das dort geschriebene bindend, auรกer bei Widerstreit zu zwingenden Normen, die den Vorvertrag im ganzen oder teilweise nichtig machen kโ€nnen. Infolge des Abschlusses gelangen die Parteien dann normalerweise zur notariellen Beurkundung, wo sie das Eigentum oder das dingliche Recht ยbertragen, was vor dem im allgemeinen vom Kโ€žufer ausgewโ€žhlten Notar erfolgt. Vor der notariellen Beurkundung, oder besser noch vor dem Vorvertrag, ist es angebracht zu ยberprยfen, ob bis zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht eine beeintrโ€žchtigende Eintragung beim Grundbuchamt (Conservatoria dei Registri) vorgenommen worden ist, wie zum Beispiel die Gewโ€žhrung von dinglichen Nutzungsrechten oder von Sicherheiten an Dritte, und weiter sollte verifiziert werden, ob der Verkโ€žufer die Befugnis zum Verkauf der Sache hat aufgrund ihm erteilter Vollmacht oder weil er der Eigentยmer ist.

Der Notar sorgt fยr den ลกbergang des Eigentums, er verfasst die Verkaufsurkunde, er bestโ€žtigt die Zahlung des Preises und er kยmmert sich um die erforderlichen und formalen Kontrollen und die gesetzlich vorgeschriebenen Maรกnahmen, wie die Registrierung und die Eintragung der Urkunde.

Ferner untersucht er das formale Fehlen von Mโ€žngeln, die den Rechtsstatus der Immobilie betreffen, und verringert dadurch die Risiken, die einen falschen oder unterbliebenen Erwerb treffen kโ€nnen, und er unterrichtet von den dinglichen Rechten, die auf dem verkauften Grundstยck lasten, von Pfโ€žndungen, Hypotheken und anderem.

Hingegen kann hinsichtlich des tatsโ€žchlichen natยrlichen Zustands der Immobilie, des ลกbereinstimmens der urkundlichen Angaben mit dem tatsโ€žchlichen Stand der Dinge an dieser Stelle keine ลกberprยfung vorgenommen werden. Ab und zu werden die formalen Ermittlungen vom Kโ€žufer ergโ€žnzt werden mยssen.

 

Fยr den Fall, daรก die Parteien nicht ยbereinstimmend zur notariellen Beurkundung gelangen, steht es ihnen frei, den Vertrag ohne irgendwelche Konsequenzen aufzulโ€sen. Hโ€žufig sind die Fโ€žlle der Meinungsโ€žnderungen und Verzโ€gerungen der letzten Stunde, die gewโ€hnlich in den Fโ€žllen, in denen keine Anzahlungen oder Vertragsstrafen bei Kยndigung oder Rยcktritt vorgesehen sind, zu den entsprechenden Konsequenzen fยhren.

KATASTER

Das Kataster ist eine โ€ffentliche Einrichtung, die dazu dient, eine topographisch-juristische Darstellung des Gebiets mit auch steuerlicher Verwertbarkeit zu haben.

Die Vorgโ€žnge der Katasterregistrierung umfassen sieben Phasen:

- Qualifizierung, Einstufung, Bildung der Tarife, Feststellung, Klassifikation, Verโ€ffentlichung und Einfยhrung.

Die beim italienischen Kataster gefยhrten Daten haben keinen Beweiswert, sie haben geometrischen Charakter und beziehen sich auf Parzellen von Oberflโ€žchen, Beschaffenheiten und Grenzen. In den Provinzen von Trento, Trieste und Bolzano ist hingegen ein Kataster in Grundbuchform, beschreibend und nach Parzellen aufteilend, in Kraft.

Das Bodenkataster erfasst die unbeweglichen Sachen mittels Parzellen, die durch Kartennummern gekennzeichnet werden entsprechend der Qualitโ€žt und der Produktivitโ€žt der Bโ€den unter Angabe ihrer Ertrโ€žge auf der Grundlage der Tarife, die aus der Schโ€žtzung der Produkte von einigen typischen Parzellen abgeleitet wurden. Das sogenannte neue Bodenkataster unterscheidet sich wesentlich aufgrund der Einfยhrung von Grundriรกkarten mit geschlossenem Umfang und schlieรกlich aufgrund der elektronischen Datenverarbeitung. Die Bewahrung des Grundkatasters hat den Zweck, die Urkunden, aus denen es besteht, laufend auf dem neuesten Stand zu halten sowohl hinsichtlich der Besitzer und der rechtlichen Beziehungen als auch im Hinblick auf den Staat und die steuerbaren Einkยnfte.

 

Das Gebโ€žudekataster (Gesetz Nr.1249 vom 11.08.39) stellt das Inventar aller Immobilien dar, die nicht im Grundkataster erfasst sind, mit dem wesentlichen Zweck, das stโ€ždtische Grundstยckeigentum festzustellen und dessen Ertrag zu bestimmen.

Seit 1962 ist das Neue Stadtbaukataster in Kraft: es basiert auf der von einem ermโ€žchtigten Techniker und der Eigentยmer unterschriebenen Erklโ€žrung und ist fยr einzelne Grundstยckseinheiten gebildet.

Das Grundbuchamt ist ein Bยro, das die Aufgabe hat, die Publizitโ€žt der verfยgbaren Urkunden ยber dingliche Rechte an Grundstยcken (mithin auch des Eigentums) zu gewโ€žhrleisten. Die Einsicht in die Register ermโ€glicht festzustellen, wem die Grundstยcke gehโ€ren und welche Lasten und Belastungen auf ihm liegen.

 

4) Steuerpflichten

Die Kosten zu Lasten desjenigen, der eine Immobilie erwirbt, sind typischerweise zweierlei Art: steuerlicher und notarieller.

Die steuerlichen Abgaben sind verschiedener Art, entsprechend den Vorschriften des geltenden Steuersystems, das sich stโ€žndig fortentwickelt. Es muรก jedoch zwischen Kauf durch Private und Kauf durch Gesellschaften unterschieden werden.

a) Kauf durch Private:

- Der Kauf unterliegt der Registersteuer in Hโ€he von 8%, ferner der Hypothekensteuer und Katastersteuer ยber 2%, insgesamt mithin 10% des gezahlten Preises.

- Sofern es sich um den Erwerb des "ersten Heimes" handelt (Kategorie des Eigentums, das erweiterungsfโ€žhig ist und grโ€รกeren Schutz genieรกen soll), die Voraussetzungen des Wohnsitzes vorliegen und keine weitere Wohnung in derselben Gemeinde im Besitz steht und diese Vergยnstigung noch nicht in Anspruch genommen wurde, ist die Registersteuer ermโ€žรกigt auf 4%, und Katastersteuer und Hypothekensteuer belaufen sich auf einen Festbetrag von Lire 200.000. Einen analogen Vorteil genieรกen die Ausgewanderten (Gesetz 899 des Jahres 1986) und die seltenen Fโ€žlle des Erwerbs von Immobilien von kยnstlerischem oder geschichtlichem Interesse, aufgrund des Gesetzes 1089 aus dem Jahre 1939, vorausgesetzt, daรก die Verpflichtung, fยnf Jahre lang nicht weiterzuverkaufen, eingehalten wird. Aufgrund des Gesetzesdekrets Nr.455 vom 24.November 1992 sind wichtige gesetzliche Neuerungen eingefยhrt worden hinsichtlich des Weiterverkaufs der Wohnung, die unter Inanspruchnahme der Vergยnstigung erworben wurde, diesbezยglich ist es jedoch besser, sich im Zeitpunkt des erneuten Verkaufs genauere Informationen bei einem Experten zu beschaffen.

- Der Erwerb von Immobilien, gleich welcher Zweckbestimmung, die in โ€ffentlichen oder privaten Vorhaben enthalten sind und die von der Gemeinde gemโ€žรก Art.27 des Gesetzes Nr.457 des Jahres 1978 gefโ€rdert werden, unterliegt lediglich der pauschalen Register-, Hypotheken- und Katastersteuer, insgesamt sind dies 300.000 Lire, unabhโ€žngig vom gezahlten Preis.

 

b) Erwerb durch Gesellschaften:

- der Kauf unterliegt allgemein der IVA (italienische Mehrwertsteuer) zuzยglich 300.000 Lire pauschal fยr die Register-, Hypotheken- und Katastersteuern;

- es wird jedoch der ermโ€žรกigte Mehrwertsteuersatz von 4% zuzยglich 300.000 Lire fยr die pauschalen Register-, Hypotheken- und Katastersteuern in den folgenden Fโ€žllen angewandt:

Erwerb von Neubauwohnungen, die nicht Luxuswohnungen sind, sowie der Erwerb von Wohnungen durch die Unternehmen, die sie gebaut haben;

Erwerb von Gebโ€žuden oder Gebโ€žudeteilen, gleich welcher Zweckbestimmung, an denen Instandsetzungsarbeiten gemโ€žรก Art.31 des Gesetzes 457/1978 vorgenommen wurden und die von den diese Arbeiten durchfยhrenden Unternehmen verkauft wurden;

- Eigentumszuweisungen von Wohnungen, die nicht Luxuswohnungen sind, durch Baukooperativen;

- Erwerb von Gยtern, die fยr den โ€ffentlichen und privaten Wiederaufbau zwecks Verwirklichung der Vorgaben des Gesetzes 1457 des Jahres 1963 bestimmt sind;

schlieรกlich der Erwerb von Wohnungen - nicht Luxuswohnungen -, die nicht von der Verkโ€žufergesellschaft gebaut worden sind, sofern sie als erste Wohnung des Kโ€žufers dienen sollen und sofern die bereits unter Punkt a) beschriebenen Voraussetzungen vorliegen.

Hinsichtlich der Hโ€he der Notarkosten kann keine genaue Angabe gemacht werden, da diese von dem notariell beurkundeten Betrag abhโ€žngen, sie kโ€nnen jedoch auf circa 2% geschโ€žtzt werden.

Das Registergesetz stellt die Vermutung auf, daรก die Parteien den tatsโ€žchlich vereinbarten Preis erklโ€žren und verhโ€žngt eine Strafe denjenigen, die einen Teil des Preises verschweigen und die eine Vergยtung erklโ€žren, die unter der tatsโ€žchlich geschuldeten liegt. Ferner geht dieses Gesetz vom Wert der Sache als steuerbare Basis aus und nicht von dem von den Parteien erklโ€žrten Wert und es kann von Amts wegen binnen zwei Jahren ab Kauf dieser den erklโ€žrten Wert ยbersteigende Preis festgestellt und es kโ€nnen die diesbezยglich fehlenden Steuern, Zinsen und Strafen eingefordert werden.

Es ist daran zu erinnern, daรก gerade eine umstrittene Revision der Katastermaรกstโ€žbe vorgenommen wird, die die Immobilienwerte in die Nโ€žhe der reellen Marktwerte bringen soll.

STEUERN ZU LASTEN DES VERKลฝUFERS

Die INVIM (Kommunalsteuer auf den Wertzuwachs bei Immobilien) trโ€žgt der Verkโ€žufer. Kraft Gesetzes kann er diese nicht auf den Kโ€žufer abwโ€žlzen.

Sie wird mit Steuersโ€žtzen zwischen 5% und 30% (vorbehaltlich der ลกberprยfung einer eventuellen Anpassung) auf den von der Immobilie zwischen dem Kaufdatum und dem Verkaufsdatum realisierten Mehrwert in Bezug auf den Zeitraum, in welchem sie Im Besitz des Eigentยmers war, der jetzt der Verkโ€žufer ist, auferlegt.

Wenn der Kโ€žufer die Immobilie als erste Wohnung erwirbt, genieรกt auch der Verkโ€žufer den Vorteil der Ermโ€žรกigung der zu zahlenden INVIM auf 50%.

 

Auf die obenerwโ€žhnten steuerlichen und notariellen Angaben kann man sich nur bis zu den leider hโ€žufigen gesetzgeberischen steuerlichen Neuerungen und den selteneren ลฝnderungen der Notargebยhrenordnung verlassen.

Es mยssen jedoch die Regelungen, die durch den Wohnsitz und andere Anknยpfungskriterien des Internationalen Privatrechts zur Anwendung berufen werden, wenn der Kโ€žufer und/oder der Verkโ€žufer Auslโ€žnder sind, und die sogenannten Doppelbesteuerungsabkommen berยcksichtigt werden, die bisweilen erlauben nur einmal zu zahlen und zwar an den Staat, dem der Anspruch zusteht.

 

KAPITEL 2 STลฝDTEBAULICHE VORSCHRIFTEN

 

Das geltende Zivilgesetzbuch enthโ€žlt Vorschriften zivilrechtlicher Art, die die Beziehungen zwischen den einzelnen privaten Eigentยmern der betroffenen "Bโ€den" und auch allgemein das โ€ffentliche Interesse regeln. Diese Vorschriften stellen mithin GESETZLICHE GRENZEN des Eigentumsrechts dar, welches aus "dem Recht, ยber die Sache innerhalb der gesetzlichen Grenzen und unter Befolgung der in der italienischen Rechtsordnung festgelegten Pflichten umfassend und ausschlieรกlich zu verfยgen und diese zu nutzen," besteht. Wenn es sich um ein Bodengrundstยck handelt, hat der Private die Befugnis, die Arbeiten durchzufยhren, die er fยr die beste Ausnutzung des Bodens zweckmโ€žรกig hโ€žlt, auch wenn er dem Prinzip des neminem laedere untersteht. Hiervon unberยhrt bleibt die Pflicht zum Schadensersatz gegenยber Dritten fยr den diesen zugefยgten Schaden aufgrund von Arbeiten, die ohne Befolgung der allgemeinen Regeln der Sorgfalt und Vorsicht durchgefยhrt worden sind.

Der Eigentยmer kann daher ยber die Sache verfยgen und dabei die Beseitigung von jeglicher Stโ€rung seines Eigentums verlangen. Die vom Zivilgesetzbuch angeordneten Grenzen und Verbote finden lediglich auf benachbarte oder angrenzende Grundstยcke Anwendung. In diesem Sinne mยssen auch die allgemeinen Beschrโ€žnkungen hinsichtlich des Abstands zwischen den Gebโ€žuden, der bei Fehlen anderer Verordnungen nicht unter drei Meter betragen darf, den gesetzlichen Hโ€hen und den Abstโ€žnden zu den Grundstยcksgrenzen, ausgelegt werden.

 

1) Begriffe des Stโ€ždtebaus

 

Die Rechtsmaterie aus โ€ffentlichrechtlicher Sicht betrachtend, Verweise hierauf finden sich im Zivilgesetzbuch Art. 869 und fortfolgende, setzen sich die stโ€ždtebaulichen Vorschriften, im weiteren Sinne verstanden, aus den nachfolgenden Rechtsquellen zusammen, an denen sich Private orientieren mยssen im Hinblick auf das Grundeigentum und den Bau auf italienischem Boden.

a) Spezialgesetze und Stโ€ždtebaugesetze, Bauverordnungen, welche gesetzliche Instrumente abstrakter und allgemeiner Art sind.

b) Gebietsplโ€žne und gemeindliche Bebauungsplโ€žne, allgemeiner und detaillierter Bebauungsplan, Wiederaufbauplโ€žne, Plโ€žne des wirtschaftlichen Baus, Instandsetzungsplโ€žne, sowie Landschaftsplโ€žne, die stโ€ždtebauliche Bebauungsplโ€žne konkreter und allgemeiner Art sind.

c) Vorschriften, Genehmigungen, Erlaubnisse, Anordnungen, die konkrete und besondere verwaltungsrechtliche Verfยgungen sind. Es gibt dann noch die entsprechenden verwaltungsrechtlichen Sanktionen, oder in einigen Fโ€žllen strafrechtliche Maรกnahmen.

 

2) Zustโ€žndige Behโ€rden

Die stโ€ždtebaulichen Organe sind zentrale oder โ€rtliche Behโ€rden.

Der Art. 1 D.P.R. (Prโ€žsidialdekret) 15.01.72 Nr.8 und das D.P.R. 24.07.77 Nr. 616, Art. 80 und fortfolgende, haben alle Aufgaben den Regionen ยbertragen, die vormals von Zentralorganen und โ€rtlichen Organen des Staates ausgefยhrt worden sind.

Die Regionen haben gesetzgeberische Kompetenz im Bereich des Stโ€ždtebaus innerhalb des Rahmengesetzes der staatlichen Gesetzgebung.

Insbesondere sind die Zustโ€žndigkeiten der Region folgende:

 

a) Planungsanregung mittels Bildung von Listen der Gemeinden, die zur Ausfยhrungsplanung verpflichtet sind.

b) Billigung der allgemeinen stโ€ždtebaulichen Instrumente (Art. 8 und Art. 10 L.U. = Legge Urbanistica) und der Bauverordnungen mit eventuellen dazugehโ€rigen Bauprogrammen (Art.36 L.U.).

c) Billigung der Ausfยhrungsplโ€žne in den Fโ€žllen, in denen der Koordinationsgebietsplan und die Varianten des allgemeinen Instruments bestimmt worden sind.

d) Ersatzeingriffe zur Gestaltung der allgemeinen stโ€ždtebaulichen Instrumente und der Bauverordnungen, und schlieรกlich hemmende Ersatzmaรกnahmen, wie die Einstellung der Arbeiten oder der Abbruch.

Das Gesetz Nr.142 vom 8.06.90 hat der Provinz einen festen Wirkungsbereich auf dem Gebiet des Schutzes des Bodens und des Umweltschutzes ยbertragen, indem der Koordinationsgebietsplan eingefยhrt wurde.

 

Die Berggemeinden sind in den Art. 28 und 29 des vorgenannten Gesetzes Zustโ€žndigkeiten ยbertragen worden mit Aufgaben der Beteiligung bei der Aufstellung der Koordinationsgebietsplโ€žne, fยr die die Provinz zustโ€žndig ist.

 

Die Gemeinde ist zustโ€žndig fยr die Aufstellung des allgemeinen Bebauungsplans, das heiรกt fยr die vorherige Baukontrolle hemmender und strafbewehrender Art. Im Bereich der Gemeinde sind die Zustโ€žndigkeiten wie folgt verteilt:

 

a) Der Bยrgermeister erteilt die Baugenehmigung und den Bauschein aufgrund der Bestimmungen des Stโ€ždtebaugesetzes (Art.31 L.U.), er ยbt die Aufsicht aus, um die Einhaltung der stโ€ždtebaulichen Gesetze und der Verordnungen und der in der Baugenehmigung festgelegten Modalitโ€žten sicherzustellen;

ferner ordnet er die Einstellung der Arbeiten an und auferlegt Verwaltungssanktionen;

er erlโ€žรกt die dringlichen Anordnungen auf dem Gebiet des Bauwesens und erteilt die Bauabnahmegenehmigung;

b) Der Gemeinderat bestimmt die allgemeinen stโ€ždtebaulichen Instrumente, erlโ€žรกt die Bauverordnung, stellt alle Ausfยhrungsplโ€žne und das mehrjโ€žhrige Ausfยhrungsprogramm auf; er billigt die Ausfยhrungsplโ€žne und das mehrjโ€žhrige Ausfยhrungsprogramm;

Schlieรกlich stehen Befugnisse auf dem Gebiet des Stโ€ždtebaus auch den Behโ€rden, die den Schutz der โ€ffentlichen Gยter leiten, mit dem Recht, Sanktionen aufzuerlegen, sowie dem Strafrichter zu.

 

3) Die Fachberater.

Wie bereits oben angesprochen, ist es zu bevorzugen, sich wegen der Bewertung und des ลกbergangs des Grundeigentums der Beratung und des Beistands eines fachkundigen Beraters anzuvertrauen. Dennoch ist es notwendig, die jeweiligen beruflichen Zustโ€žndigkeiten zu kennen um sich eines angemessenen Beistands zu bedienen.

Die Zustโ€žndigkeiten der technischen Fachberater hโ€žngen von der Fachausbildung ab (hโ€here Schulen bis Universitโ€žt) und von der Zugehโ€rigkeit zu Alben oder Listen, wie es sie fยr die Architekten, Ingenieure und Vermessungstechniker, Immobilienmakler gibt, und deren dauerhafte Eintragung die Berufsausยbung erlaubt. Die Zustโ€žndigkeiten sind hโ€žufig ยberlagert, was oft zu Streitigkeiten fยhrt. Der Grund hierfยr liegt darin, daรก die Bestimmungen, die die Zustโ€žndigkeiten regeln und eingrenzen, allgemein formuliert sind und die hโ€žufig im technischen, juristischen Sinne und in Bezug auf die Anforderungen des Marktes eher ยberholt sind.

Hinzukommt die Neigung der sogenannten kleineren Techniker (Vermessungstechniker, Bautechniker und Landwirte) die eigenen Zustโ€žndigkeiten auszuweiten, indem sie die gesetzlichen Bestimmungen dank der uneinheitlichen Rechtsprechung weit auslegen. Bezยglich der Definition der Berufsregister, die fยr die Auswahl des Beraters nยtzlich sind, wird auf die Kapitel 3 und 4 verwiesen.

 

KAPITEL 3 DER ARCHITEKT

 

1) Regelung der Berufsausยbung

Der Beruf des Architekten wird von Promovierten der Architektur im Besitz der beruflichen Befโ€žhigung ausgeยbt, die in das Berufsregister eingetragen sind (Art.4 und 5 des Reichsdekrets 23.10.1925 Nr. 2537). Die unterbliebene Eintragung hat die Nichtigkeit des Vertrags mit dem Mandanten gemโ€žรก der gemeinsamen Bestimmungen der Art. 1418 und 2229 c.c. zur Folge.

Die Fortdauer der Eintragung belegt die Beibehaltung der sittlichen und beruflichen Anforderungen an den Fachberater, was durch den Vorstand der Rechtsanwaltskammer ยberprยft wird.

Nach den gesetzlichen Bestimmungen werden die technischen Zustโ€žndigkeiten des Architekten oft mit denen des Ingenieurs durcheinander gebracht und aus diesem Grunde betrifft dieses Gesetz bisweilen beide Berufe.

Der Art.51 Reichsdekret Nr.2537 vom 23.10.25 enthโ€žlt in der Tat die Regelungen der beiden Berufe, die als typische Tโ€žtigkeiten des Ingenieurs, die aber dem Architekten nicht versperrt sind, vorsehen:

- die Planung, die Bauleitung, die Beurteilung und die Kontrolle der Arbeiten um die Materialien, die fยr die Bauwerke oder die Industrien benโ€tigt werden, direkt oder indirekt zu entnehmen, zu verformen und zu benยtzen; ลกberprยfung der Arbeiten bezยglich der Transportwege und -mittel, Kontrolle der Abwasserkanโ€žle und der Kommunikationmittel bei den Bauwerken und den Industrien, der Arbeiten bezยglich der Kommunikationswege und -mittel von Bauten jeder Art, der Industriemaschinen und -anlagen, sowie im allgemeinen der physikalischen Anwendung;

- die geometrischen Vermessungen;

- die Schโ€žtzungen.

Weiter sind sowohl der Ingenieur als auch der Architekt zustโ€žndig fยr:

- die zivilen Bauarbeiten, sowie die dazugehโ€rigen geometrischen Vermessungen und die Schโ€žtzungen.

- die jeweiligen Projekte der Arbeitsausfยhrung in einfachem Zementgemisch oder in Stahlbeton, normal oder vorgespannt, und in Metallstruktur (Art.1, Absatz 1, Reichsdekret 16.11.39, Nr.2229 und Art.2 Absatz 1, Gesetz vom 05.11.1971 Nr.1086).

Als ausschlieรกliche Zustโ€žndigkeiten der beiden Fachberater bleiben die Tโ€žtigkeiten als Prยfer der Arbeiten in Zementgemisch, Stahlbeton, normal und vorgespannt, und in Metallstruktur. Diese Tโ€žtigkeit erfordert ยbrigens die Eintragung in das Berufsregister seit mehr als zehn Jahren.

Zur besonderen Zustโ€žndigkeit des Architekten gehโ€ren hingegen die Zivilbauarbeiten, die wichtige kยnstlerische Merkmale aufweisen und die Restaurierung der Gebโ€žude, die Gegenstand des Gesetzes Nr.1089 vom 1.06.1939 ยber den Schutz der Gยter von kยnstlerischem und geschichtlichen Wert sind, unter Ausnahme des technischen Teils dieser Bauwerke, mit welchem auch ein Ingenieur betraut werden darf.

Die Tโ€žtigkeit des Architekten ist auch von Bedeutung fยr das โ€ffentliche Interesse, wie dies in Art. 1 des Standesgesetzes bekrโ€žftigt wird. Der Fachberater hat die Maรกnahmen des Vorstands der Kammer (Art.6) zu beachten und er muรก sich ehrlich und korrekt verhalten, wie dies in Art.9 im Standesrecht der Architekten vorgeschrieben ist. Der Architekt unterliegt der beruflichen Verschwiegenheit gegenยber dem Kunden, er muรก den Auftrag prโ€žzise ausfยhren und dabei darauf achten, daรก er weder in Kontrast zum โ€ffentlichen Interesse gerโ€žt noch Interessenkollisionen mit den ausfยhrenden Firmen oder Lieferanten entstehen. Es ist ihm verboten fยr den Beruf, den er ausยbt, zu werben. Er kann den Beruf als Freiberufler oder als abhโ€žngig Beschโ€žftigter bei privaten oder โ€ffentlichen Unternehmen ausยben. In letzterem Falle darf er nicht auch als Freiberufler tโ€žtig sein auรกer bei vorheriger Genehmigung "der Rangleiter", wie Art.62 des Reichsdekrets Nr.2537 vom 23.10.1925 bestimmt.

Die Inkompatibilitโ€žten mยssen nach Gesetzen unterschieden werden, je nach dem ob er Angestellter des Staates und der Regionen, oder der Gemeinden und der Provinzen ist, und schlieรกlich sofern er zum Lehrpersonal gehโ€rt.

Die der ersten Berufsgruppe Angehโ€rigen dยrfen den freien Beruf gemโ€žรก Art.60 des Prโ€žsidialdekrets Nr.3 vom 10.01.57 nicht ausยben.

Die Verwaltung hat die Pflicht, den eigenen Beschโ€žftigten, der sich in einer inkompatiblen Situation befindet, zu verwarnen und sie muรก diese Inkompatibilitโ€žt, sofern sie andauert, zur Vermeidung des Verlusts der Beschโ€žftigung beseitigen.

Die Stellung der bei den Provinzgemeinden und ihren Konsortien beschโ€žftigten Ingenieure und Architekten entspricht der Stellung der Staatsbediensteten.

Es sind lediglich fยr bestimmte Dienstleistungen Abweichungen durch besondere Genehmigungen vorgesehen.

Anders ist die Stellung des Lehrpersonals, das ยber umfassende Autonomie und Ermessensspielraum verfยgt, da ihm die Ausยbung der freiberuflichen Tโ€žtigkeit, sofern sie nicht die mit dem Lehrberuf und der Arbeitszeit zusammenhโ€žngenden Tโ€žtigkeiten beeintrโ€žchtigt, aufgrund Genehmigung des Lehrdirektors oder des Prโ€žsidenten erlaubt ist (Art.92 des Prโ€žsidialdekrets Nr.417 vom 31.05.74).

 

2) Vertrag

Der Architekt unterbreitet dem Kunden gewโ€hnlicherweise nicht einen vorgefertigten Formular- oder Standardvertrag. Der Vertrag, sofern schriftlich, wird fยr jeden einzelnen Auftrag abgeschlossen und zwischen den Parteien vereinbart und hat, bei Unterbleiben einer abweichenden speziellen Vereinbarung, den gesetzlichen Anforderungen, an die er sich bei der Erledigung des Auftrags halten muรก, und seinem Zustโ€žndigkeitsbereich zu entsprechen.

Die vereinbarten Leistungen werden nach dem komplexen Tarifsystem fยr Architekten, gemโ€žรก den jeweiligen Berufsgesetzen, vergยtet.

Falls der Auftrag von einer โ€ffentlichen Kโ€rperschaft erteilt wird, wird dieser pflichtgemโ€žรก durch Verwaltungsratsbeschluรก erteilt, oder auch durch den Gemeindeausschuรก mit Befugnissen des Gemeinderats.

 

3) Honorare

 

Die Honorare des Architekten ergeben sich nicht aus einem einheitlichen Gesetz, das insgesamt die Tarife fยr die beruflichen Leistungen regelt.

Im Stโ€ždtebau wird Bezug genommen auf das Gesetz Nr.143 vom 02.03.49 und dessen jeweilige Anpassungen der Jahre 69 und 76, und auf das Ministerialdekret vom 11.06.1987.

Je nach den Modalitโ€žten, die die Bestimmung der Honorare betreffen, werden die folgenden 4 Arten unterschieden:

Honorare nach Prozentanteilen (an dem Betrag der Arbeiten)

Honorare auf die Menge (Maรกeinheiten)

Zeithonorare (fยr die aufgewandte Zeit)

Honorare nach Ermessen (des Fachberaters).

Es sind Gegenยberstellungstabellen vorgesehen fยr die Bestimmung der Vergยtung in Bezug auf die Typologie der Leistungen.

Der Fachberater hat einen Anspruch auf Erhalt eines Vorschusses durch den Auftraggeber, das Recht auf die vollstโ€žndige Erstattung der verauslagten Kosten, und Anspruch auf Rechnungsausgleich binnen 60 Tagen ab Aushโ€žndigung der Rechnung.

ลกber diesen Zeitraum hinaus sind vom Kunden die Verzugszinsen geschuldet, fยr deren Berechnung ein besonderer viel diskutierter hโ€herer Zinssatz als der normale von jโ€žhrlich 10% angewandt wird, was mehrmals Zweifel an dessen Verfassungsmโ€žรกigkeit aufkommen hat lassen. Dennoch sind die Zinsen rechtmโ€žรกig, die sich an den amtlichen Diskontsatz angleichen, und nicht dem normalen Zinsatz, den hingegen die anderen Fachberater anwenden.

Die Leistungen kโ€nnen unterschiedlich vergยtet werden im Hinblick auf das Gesamtwerk. Falls mehrere Fachberater am Auftrag beteiligt sind, muรก auf den effektiven Beitrag eines jeden oder auf die Vorvereinbarungen mit dem Auftraggeber Bezug genommen werden.

Der Betrag muรก mittels einer ordnungsgemโ€žรกen Rechnung verlangt werden und er ist ab dem Zeitpunkt ihrer Vorlegung fโ€žllig. Gemโ€žรก Art. 2333 c.c. wird die Vergยtung, sofern sie nicht von den Parteien bestimmt wurde und sofern sie auch nicht aus den Tarifen oder Gebrโ€žuchen entnommen werden kann, vom Richter unter Berยcksichtigung der Bedeutung der Arbeit und des Ansehens des Berufs festgesetzt. Der Richter hat jedenfalls die Arbeit in Bezug auf das nยtzliche Ergebnis, das sich fยr den Auftraggeber ergibt, zu beurteilen.

 

4) Urheberrechte

Der Architekt darf nicht die Arbeiten von anderen abzeichnen und deren Urheberschaft ยbernehmen, indem er sich als deren Urheber erklโ€žrt. Dieses Verbot kommt in den standesrechtlichen Bestimmungen sowie den allgemeinen bยrgerlichrechtlichen Grundsโ€žtzen ยber das Urheberrecht zum Ausdruck, ein unabdingbares und unverjโ€žhrbares Recht.

Mit grโ€รกerem Recht macht sich derjenige, der diese kombinierten Vorschriften verletzt und wenn ihm auch keine Einwilligung des echten Urhebers vorliegt, strafbar. Die Regelung des Art.99 des Gesetzes Nr.633 vom 22.04.41 ยber das Urheberrecht sieht einen Schutz nicht nur der formellen Darstellung der Idee sondern auch einen Schutz ihres Inhalts vor. Dieser Norm โ€žhnlich betrifft Art. 2578 c.c. die Verwirklichung der gefundenen Lโ€sungen auf wirtschaftlichem und technischem Gebiet. Im Bereich der reinen Planung steht dem Planer mithin zu

- das ausschlieรกliche Recht an den Plโ€žnen und Zeichnungen des Vorhabens

- das Recht auf eine angemessene Vergยtung falls ein Dritter ohne seine Einwilligung das Vorhaben realisiert.

Schlieรกlich gibt es ein komplexes Problem, wenn der echte Urheber verschiedene berufliche Titel und Eignungen hat, ebenso wird die Zuweisung von Verantwortlichkeiten fยr Sachmโ€žngel problematisch. In dieser kurzen Abhandlung kann darauf aber leider nicht weiter eingegangen werden.

 

5) Haftung und Versicherung

Der Architekt haftet 10 Jahre lang fยr das geplante Vorhaben ab seiner Vollendung und sofern er verantwortlich ist fยr auf ihn zurยckfยhrbare grobe Fahrlโ€žssigkeit. Die Verpflichtung des Planers, insbesondere hinsichtlich der Belastung wegen grober Fehler, scheint vielmehr eine Verpflichtung zur Herbeifยhrung des Arbeitsergebnisses und weniger zur Sorgfalt zu werden, wie dies auch den anderen Kopfarbeitern widerfโ€žhrt gemโ€žรก den Vorschriften der EG-Richtlinie 92/50.

Dieser Grundsatz wird ยbrigens in verschiedenen Entscheidungen des hโ€chsten italienischen Gerichtshofs bestโ€žtigt (beispielhaft fยr alle Nr.38 vom 5.01.83). Die Beweislast fยr Abweichungen und technische Fehler eines Plans obliegt dem Auftraggeber. Hinsichtlich der Statistik sind die Fโ€žlle eher selten, in denen die Architekten zur Haftung fยr Schโ€žden, die durch Fahrlโ€žssigkeit verursacht worden sind, herangezogen werden.

Es besteht keine Pflicht zum Abschluรก einer Berufsversicherung. Bisweilen schยtzt der Architekt seine Kunden durch Versicherungen bei privaten Versicherungsgesellschaften. Die Arten der Versicherung sind im allgemeinen die der "beruflichen Versicherung" oder auch der Versicherung gegen die Zivile Haftung gegenยber Dritten.

Tatsโ€žchlich sind die Risiken bezยglich seines Beitrags von geringer statistischer Auswirkung, wie zum Beispiel die Mโ€glichkeit eines Irrtums aufgrund einer Fahrlโ€žssigkeit in der Planung hinsichtlich der Verwendungsgeeignetheit des Materials und der Angemessenheit seiner Verwendung.

 

6) Kยndigung

Der Auftraggeber hat das Recht zur Kยndigung wegen grober Fehler des Fachberaters, die unter den allgemeinen Begriff der Fahrlโ€žssigkeit fallen, wie zum Beispiel eine groรกe und unberechtigte Verzโ€gerung oder Nichterfยllung bei der Ausfยhrung des Auftrags, oder seltener wegen standesrechtlicher Verfehlungen bezยglich der Verbreitung eines Berufsgeheimnisses.

Normalerweise sind dem Fachberater bei Kยndigung die bereits bis zur Kยndigung angefallene Vergยtung und die bestrittenen Ausgaben zu zahlen.

Falls der Auftraggeber einen Schadensersatz begehren sollte, kann er den Rechtsweg beschreiten, auch wenn eine Aufrechnung der Vergยtung mit Schadensersatzansprยchen selten ist.

KAPITEL 4 TECHNIKER

 

1) Der Ingenieur

Auf die technischen Zustโ€žndigkeiten des Ingenieurs ist bereits hingewiesen worden, sei es hinsichtlich der gesetzlichen Grundlage als auch der Tatsache, daรก sie teilweise mit denen des Architekten ยbereinstimmen. Hinzuzufยgen ist, daรก der Architekt gewโ€hnlich mit Aufgaben mit Schwerpunkt auf dem Schโ€pferischen, dem Kยnstlerischen und den Formen der Arbeit, betraut wird.

Der Ingenieur neigt hingegen โ€fter zur Berechnung der Struktur und zur Voraussicht der Statistik.

 

2) Spezialisierte Techniker und andere Berater

DER VERMESSUNGSTECHNIKER

Gemโ€žรก Art.16 des Reichsdekrets Nr.274 vom 11.02.1929 ist der Vermessungstechniker befโ€žhigt zu:

a) Topographischen Vermessungs- und Ausmessungsarbeiten, trigonometrische Vermessungen und Vielecksmessung, Bestimmung und ลกberprยfung der Grenzen, Katasterarbeiten und die jeweiligen Schโ€žtzungen;

b) Absteckung von Guts- und Genossenschaftsstraรกen;

c) Abmessung und Teilung von landwirtschaftlichen Grundstยcken;

d) Abmessung und Teilung von Stadtgebieten und von einfachen Zivilbauten;

e) Beurteilung von Gebieten und von landwirtschaftlichen Grundstยcken, auch zwecks Bodenkrediten und Enteignung;

- Planung, ลกberwachungsleitung und Fertigstellung von landwirtschaftlichen Bauten und von Gebโ€žuden beschrโ€žnkter Bedeutung, die den landwirtschaftlichen Unternehmen dienen, die von normaler Struktur sind, einschlieรกlich kleiner Strukturen in Stahlbeton, die keine Berechnungen erforderlich machen und die keine Personenschโ€žden nach sich ziehen kโ€nnen.

- Planung, Aufsichtsleitung von einfachen Zivilbauten, und Vermessung, Buchhaltung und Fertigstellung derselben, Aufgaben des kommunalen Sachverstโ€žndigen fยr Gemeinden bis zu 10.000 Einwohnern.

Zusammenfassend lโ€žรกt sich sagen, daรก der Vermessungstechniker ein Fachberater ist, dessen Schul- und Berufsausbildung die der hโ€heren technischen Schulen ist, siehe Art.16 der Berufsverordnung im Reichsdekret 274 des Jahres '29. Ihm ist nur die Erstellung von "einfachen Zivilbauten" erlaubt, wohingegen die Ingenieure und die Architekten keinen besonderen Beschrโ€žnkungen unterliegen. Die Beurteilung, ob das jeweilige Gebโ€žude einfacheren Ausmaรกes ist oder nicht, obliegt der Verwaltung, die die Erlaubnis erteilt.

Insbesondere ist es der Bยrgermeister der Gemeinde, wo das Gebโ€žude erstellt werden soll, der die Zustโ€žndigkeiten zuweist. Das Gesetz liefert keine genaue Richtschnur fยr die Beurteilung der fraglichen Maรกstโ€žbe, die in der Lehrmeinung und in der Rechtsprechung folgendermaรกen festgesetzt worden sind:

a) technisch-qualitatives Kriterium

b) wirtschaftliches Kriterium

c) quantitatives Kriterium.

Ein konkretes Beispiel: Ein Wohnhaus mit drei Stockwerken, die vollstโ€žndig oder teilweise untererdig gebaut sind und mit drei Stockwerken auf der Oberflโ€žche, mit einer Gesamthโ€he von 20 Metern, stellt keinen einfachen Bau dar.

Der Art.16 des Reichsdekrets Nr.274 vom 11.02.29 bewilligt die Zustโ€žndigkeit der Vermessungstechniker hinsichtlich Gebโ€žuden in Stahlbeton lediglich, soweit es sich um Bauwerke mit landwirtschaftlicher Zweckbestimmung handelt, die keine Gefahr fยr die Unversehrtheit von Personen mit sich bringen kโ€nnen.

Daraus wird gefolgert, daรก die Vermessungstechniker keine Fachkompetenz auf dem Gebiet der, auch einfachen, Zivilbauten in Stahlbeton haben, da diese Gefahren fยr Personen im Hinblick auf die Komplexitโ€žt der Bautechnik nach sich ziehen kโ€nnen.

Nach der Meinung einiger sollte die Fachkompetenz der Vermessungstechniker lediglich fยr die Bauwerke in Zementgemisch, wo dieses Material in den statischen und tragenden Strukturen verwendet wird, ausgeschlossen sein.

Auch die Verwendung von Fertigteilen durch die Vermessungstechniker stโ€รกt an die Grenzen des einfachen Baus, mit der gleichen durch einen Teil der Lehrmeinung vertretenen Begrยndung. Die Beschrโ€žnkungen dยrfen sich nicht nur auf die Ausfยhrungsplโ€žne beziehen sondern auch auf die Grundplโ€žne, die die die Berechnungen beinhalten.

 

Weitere spezialisierte Techniker

Einige Aufgaben der Vermessungstechniker kโ€nnen auch von anderen Fachkundigen ausgefยhrt werden, wie zum Beispiel von Doktoren der Landwirtschaft, insbesondere hinsichtlich der Maรกnahmen an kleinen landwirtschaftlichen Gebโ€žuden, aufgrund des Gesetzes Nr.3 (Art.2) vom 7.01.76.

Ferner sind noch die Wirkungsbereiche der landwirtschaftlichen Sachverstโ€žndigen zu erwโ€žhnen, die Aufgaben der Planung und Arbeitsleitung fยr die Bodenumwandlung und -verbesserung wahrnehmen kโ€nnen, sofern dies nicht hโ€here Fachkompetenz erfordert.

Zu den sogenannten Kleintechnikern gehโ€ren auch die Bausachverstโ€žndigen, welchen aufgrund der Vorschriften des Reichsdekrets Nr.275 vom 11.02.29 die die einfachen Zivilbauten betreffende Planung und Arbeitsleitung sowie die Buchhaltung, Messung und Erstellung erlaubt ist.

 

BAUSTELLENLEITER

Er ist ein Leiter, Assistent oder Gruppenleiter mit Ausfยhrungsaufgaben: er sorgt fยr das Fortschreiten der Arbeit auf der Baustelle und steht den Arbeitskrโ€žften vor.

Gleichzeitig mit den dem Arbeitsleiter zustehenden Pflichten der Arbeitsยberwachung und -aufsicht gemโ€žรก der EG-Richtlinie 92/57, hat der Baustellenleiter fยr die Verhยtung von Unfโ€žllen unter Einhaltung der Vorschriften zu sorgen und das ลกbereinstimmen der laufenden Arbeiten mit den vertraglich vereinbarten zu ยberprยfen.

 

ARBEITSKRลฝFTE

Die im allgemeinen spezialisierten Arbeitskrโ€žfte sind Arbeiter, die eine handwerkliche Ausbildung haben, sei es durch praktische Erfahrung oder in besonderen praxisausgerichteten Schulen.

Die Arbeitsvertrโ€žge werden geregelt durch Kollektivarbeitsvertrโ€žge, die sich nach Berufsgruppen unterscheiden.

Die ungelernten Arbeiter und die unangemeldete Arbeiterschaft ist generell wenig ausgebildet, senkt die Qualitโ€žt der Ausfยhrung, erhโ€ht den Anfall von Mโ€žngeln der Ausfยhrung und die Arbeitsunfโ€žlle.

 

3) Arbeitsleiter

Arbeitsleiter ist derjenige, der aufgrund des Auftrags des Auftraggebers oder des Bauunternehmens die gute Ausfยhrung der Arbeiten in ลกbereinstimmung mit dem Vertrag und den zwingenden Gesetzen ยberwacht. Im Bauvertrag wird nach Art.1662 c.c. dem Auftraggeber das Recht eingerโ€žumt, Kontrollen durch einen von ihm ernannten Arbeitsleiter durchzufยhren um die ordnungsgemโ€žรกe Ausfยhrung der in Auftrag gegebenen Arbeiten zu ยberprยfen.

Der Arbeitsleiter schuldet nicht den Erfolg seiner Arbeitsleistung sondern das bloรกe Tโ€žtigwerden. Zu seinen Aufgaben gehโ€rt: die Ziele des Auftraggebers festzustellen, die mโ€glicherweise durch Dritte erstellte Planungsarbeit zu ยberprยfen, die Ordnungsmโ€žรกigkeit der Baugenehmigung festzustellen, Vermessungen des Grundstยcks vorzunehmen, den Ausfยhrungsplan vervollstโ€žndigen zu lassen, die zweckmโ€žรกigsten Bautechnologien zu bestimmen, den detaillierten Kostenvoranschlag zu ยberprยfen, die allgemeinen und speziellen Leistungsverzeichnisse nachzuprยfen, die Angebote durchzusehen und die Arbeiten zu ยberwachen.

Ferner hat er die Pflicht Anweisungen zu erteilen, die Weitervergabe der Herstellung des Werks zu genehmigen, sich um die Ordnungsmโ€žรกigkeit der Vertragsausfยhrung zu kยmmern, Verโ€žnderungen vorzuschlagen, schlieรกlich am Ende der Arbeiten die Fertigstellung zu protokollieren, die ลกbereinstimmung mit dem Plan zu erklโ€žren, den Abnahmen beizuwohnen, Benutzbarkeits- und Bewohnbarkeitserlaubnisse zu beantragen, die von den Bauunternehmern vorgelegten Rechnungen auszuzahlen und den Endstand der Rechnungen zu erstellen.

Die Verantwortlichkeiten des Arbeitsleiters sind nicht alle juristisch vorbestimmt, sondern sind im Einzelfall zu betrachten, nachdem berยcksichtigt wurde, daรก die Grenzen seines Auftrags ihm nicht erlauben in die Materialorganisation des Unternehmens einzugreifen, sowie auch nicht in die technische Arbeit, mit Ausnahme der Kontrolle der einfachen Modalitโ€žten der Ausfยhrung. Er kann deshalb die Mittel der Ausfยhrung nicht ยberprยfen, auรกer wenn diese eine direkte Auswirkung auf die Ausfยhrung des Werks haben.

Sofern der Arbeitsleiter bemerkt, daรก der Unternehmer die im Vertrag und den Regeln der Kunst festgelegten Bestimmungen nicht einhโ€žlt, kann er eine angemessene Frist bestimmen, binnen welcher der Bauunternehmer die Anpassung an diese Bedingungen vornimmt ohne allerdings die Technik oder die anzuwendenden Modalitโ€žten aufdrโ€žngen zu kโ€nnen, um Mโ€žngel oder festgestellte Abweichungen zu verhindern (Art.1662, Absatz 2).

Fยr den Fall, daรก dem Bauunternehmer tatsโ€žchlich der Rahmen der Freiheit bei der Ausfยhrung zu eng gesteckt ist, wยrde dies aus dem Bereich des Werkvertrages heraustreten als Konsequenz der Ablehnung seiner Selbstโ€žndigkeit. Die Anforderungen des Auftraggebers mยssen jedoch vom Bauunternehmer in Erwโ€žgung gezogen werden, auch hinsichtlich der Sicherheitspflichten und der ลกbereinstimmung mit den technischen Kriterien. Eine maรกgebende Lehrmeinung fordert allerdings, daรก der Arbeitsleiter sich auf Erklโ€žrungen im technischen Bereich beschrโ€žnken muรก.

In der Praxis geht die tatsโ€žchliche Rolle des Arbeitsleiters gewโ€hnlicherweise ยber die obenstehend beschriebene formelle Funktion weit hinaus. Deshalb ist eine direktere Einmischung des Arbeitsleiters in die Ausfยhrung nicht selten mit der Folge einer grโ€รกeren Verantwortung, die jedenfalls viel hโ€her ist, was die Modalitโ€žten der Ausfยhrung der Arbeiten und die Einhaltung der damit verbundenen gesetzlichen Vorschriften anbelangt.

Wenn der Auftrag des Arbeitsleiters vom Auftraggeber herrยhrt, haftet dieser vertraglich aufgrund der Grundsโ€žtze des beruflichen Werkvertrages gemโ€žรก Art. 2236 c.c., wonach der Arbeitsleistende nicht fยr die Schโ€žden haftet auรกer bei Vorsatz oder grober Fahrlโ€žssigkeit. Bei der Erledigung des Auftrags steht dem Auftraggeber unter anderem die Oberaufsicht ยber die Arbeiten zu mit periodischen Besuchen in der nach seinem ausschlieรกlichen Ermessen notwendigen Hโ€žufigkeit.

Wenn hingegen der Planer oder der Arbeitsleiter vom Bauunternehmer beauftragt worden sind, entstehen zu dem Auftraggeber keine juristischen Beziehungen, auch nicht fยr den Fall des Zusammenbruchs des Gebโ€žudes gemโ€žรก Art.1669 c.c., sondern allein aufgrund des mit dem Bauunternehmer abgeschlossenen Vertrags.

Da es sich um Beschโ€žftigte des Bauunternehmers handelt, spielen hier die Grundsโ€žtze der Arbeit im Unternehmen entsprechend den Verantwortlichkeiten des Art.2104 c.c. mit hinein, das heiรกt die Sorgfaltspflicht unter Berยcksichtigung der Natur der geschuldeten Leistung und die Beachtung der vom Unternehmer und den Vorgesetzten erteilten Anweisungen.

Der beauftragte Fachberater kann auch derselbe Ingenieur, Architekt oder Vermessungstechniker sein, der den Plan erstellt hat. Normalerweise wird dessen Ernennung auch mit dem Bauunternehmer abgestimmt.

Bei den privaten Bauauftragsvergaben ist die Ernennung des Arbeitsleiters regelmโ€žรกig fakultativ, mit Ausnahme der Vorschriften ยber den Bau in Stahlbeton und in Metallstruktur (Gesetz Nr.1806 vom 05.11.71), und der Bauwerke in einfachem Zementgemisch (Reichsdekret Nr.2229 vom 16.11.39).

Bei den โ€ffentlichen Bauauftragsvergaben ist die Einsetzung eines Arbeitsleiters hingegen Pflicht. Nach den Bestimmungen des Reichsdekrets Nr.350 vom 25.05.1895 wird fยr die im โ€rtlichen Wirkungsbereich des Bauamts durchgefยhrten Bauwerke ein Arbeitsleiter und ein Stellvertreter eingesetzt, der die geeigneten Anweisungen erteilt, um die Ordnungsgemโ€žรกheit der Ausfยhrung der Arbeiten sicherzustellen.

Im Bereich der โ€ffentlichen Arbeiten werden neue Vorschriften ausgearbeitet, die die Pflicht eines Versicherungsschutzes fยr die Haftung des Planers-Arbeitsleiters auferlegen.

 

Baustellenleiter

Der Baustellenleiter wird hingegen vom Bauunternehmer ausgewโ€žhlt, damit er in dessen Namen sich um den Ablauf der Arbeiten kยmmert, indem er echte Leitungsbefugnisse, die Verantwortlichkeit der Organisation der Arbeiten ยbernimmt und fยr die Einhaltung der Unfallverhยtungsvorschriften sorgt. Der Baustellenleiter macht sich auch haftbar als beruflicher Mitarbeiter fยr die Schโ€žden, die Dritten aufgrund unvorsichtiger oder fehlerhafter Durchfยhrung der Arbeiten zugefยgt werden. Er ist verantwortlich fยr den Bestand des Baumaterials und der Baumaschinen, denn er ยberwacht die Ausgrabungsarbeiten, den Transport, den Gebrauch der Baugerยste, die Armierung, Verwahrung und Vorbereitung des Materials, die Durchfยhrung von verschiedenen Sicherungsmaรกnahmen, die auf der Baustelle erforderlich sind.

In diese Tโ€žtigkeiten greift der Baustellenleiter des Auftraggebers normalerweise nicht ein, da dies nicht zu seinem Aufgabenbereich gehโ€rt.

Dem Bauunternehmer steht es frei, sich eines Baustellenleiters zu bedienen, wobei der Auftraggeber jedenfalls keine gesonderte Vergยtung schuldet, da es sich um Leistungen handelt, die im ausschlieรกlichen Interesse des Bauunternehmers erbracht werden.

Der Baustellenleiter ist normalerweise der erste Verantwortliche fยr die Einhaltung der Unfallverhยtungsvorschriften wโ€žhrend der Arbeiten, da er den Bauunternehmer vertritt, den die Pflicht der ลกberwachung trifft unter Ausnahme der Haftung fยr grobes Verschulden gegenยber dem Arbeitsleiter, sofern sich dieser ordnungswidrigerweise in die Leitung der Baustelle eingemischt hat.

 

(4) Projektmanager

Der Projektmanager ist ein Fachberater, der nicht die einfachen Aufgaben eines Projektleiters hat. Er ist der an erster Stelle verantwortliche Leiter einer gesamten im allgemeinen komplexen Tโ€žtigkeit und haftet oft in grโ€รกerem Umfang als der traditionelle Arbeitsleiter.

Er ist eine fachkundige Figur, die dem Unternehmerbereich angehโ€rt, und die daher im wesentlichen leiten, koordinieren und kontrollieren muรก unter technischen, administrativen und wirtschaftlichen Aspekten.

Bei einigen Arbeiten von besonderer Bedeutung kann der Projektmanager spezifische Aufgaben den verschiedenen Fachleuten ยbertragen.

 

KAPITEL 5 VERMITTLER

 

(1) Makler und Immobilienhโ€žndler

Der Makler muรก notwendigerweise in das Register der Immobilienhโ€žndler bei der Handelskammer eingetragen sein. Sofern der Makler miรกbrโ€žuchlicherweise seine Tโ€žtigkeit ausยbt, ist ihm keine Provision fยr den Abschluรก des Geschโ€žfts geschuldet, wie dies Art.6, 1.Absatz des Gesetzes Nr.39 vom 03.02.89 vorschreibt.

Der Anspruch des Maklers auf die Provision entsteht mit dem Abschluรก des Geschโ€žfts durch die Personen, die er miteinander in Kontakt gebracht hat. Dieser Anspruch unterliegt einer kurzen Verjโ€žhrungsfrist von einem Jahr ab dem Tag, an dem das Geschโ€žft abgeschlossen worden ist (Art.2950 c.c.).

Jedoch lโ€žuft die Verjโ€žhrungsfrist im Falle des Betrugs zu Lasten des Maklers erst mit der Entdeckung des Geschโ€žftsabschlusses.

Die Provision ist dem Makler auch nach Ablauf der Befristung der Beauftragung geschuldet und auch wenn das Geschโ€žft nach diesem Ablauf abgeschlossen wurde; der rechtsbegrยndende Umstand hierfยr ist, daรก er die Parteien, die daraufhin das Geschโ€žft abgeschlossen haben, miteinander in Verbindung gesetzt hat.

Der Makler kann gemโ€žรก Art. 1736 c.c. zugunsten einer der Parteien Bยrgschaft leisten, auch wenn dieser Vorteil selten gewโ€žhrt wird.

Die Beauftragung des Maklers kann auch als Alleinauftrag erfolgen was zur Konsequenz hat, daรก die Art und Weise oder der Umfang des Engagements fยr den Geschโ€žftsabschluรก nicht bemโ€žngelt werden kann, auรกer wenn dies ausdrยcklich vereinbart wurde.

In den Maklervertrag kann die Klausel aufgenommen werden, daรก die Provision nur bei gยnstigem Geschโ€žftsausgang zu zahlen ist, wobei darunter die vollstโ€žndige Zahlung des Preises oder eine andere rechtmโ€žรกige Vertragserfยllung zu verstehen ist. Dennoch hat der Kunde oft nicht die Mโ€glichkeiten, andere als die vereinbarten vertraglichen Bedingungen durchzusetzen, die gewโ€hnlich von den Immobilienbยros auf vorgedruckten Formularen verwendet werden.

Hโ€žufig setzen die Agenturen rechtmโ€žรกig im Maklervertrag auch die Vergยtung fยr den Fall der vorzeitigen Kยndigung des erteilten Auftrags durch den Kunden fest. Es ist jedoch laut maรกgebender Entscheidung des Zivilsenats des Kassationshofs Nr.248 vom 14.06.65 hiervon der Vergยtungsanspruch des zu dem Vertragsverhโ€žltnis mit dem beauftragten Makler auรกenstehenden Dritten, wie zum Beispiel der Mitarbeiter und Kollegen, ausgenommen, obwohl die Aufteilung der dem Makler allein fยr die Vermittlung geschuldeten Vergยtung unter ihnen erlaubt ist.

 

(2) Initiatoren

Unter den Personen, die sich mit dem Bau eines Gebโ€žudes beschโ€žftigen, ist der Initiator normalerweise derjenige, der ยber das Grundstยck aufgrund Eigentums oder eines anderen dinglichen Rechts verfยgt. Die Gemeindeverwaltungen erteilen Baugenehmigungen fยr neue oder jedenfalls wichtige Bauwerke demjenigen, der sie beantragt, sei es der Eigentยmer oder der Berechtigte aufgrund eines dinglichen Rechts. Die Bewilligungsbescheide kโ€nnen hingegen auch an den Mieter oder Pโ€žchter adressiert sein.

Der Auftraggeber ist im allgemeinen der tatsโ€žchliche Initiator des Vorhabens und er muรก zur Erreichung des Zweckes ยber die notwendigen finanziellen Mittel verfยgen fยr die Planung, die Arbeitsleitung und die Ausfยhrung des Vorhabens durch Dritte. Er muรก die Mitarbeiter ernennen und die Fachberater beauftragen, von welchen er generell eine Verpflichtung zur Herbeifยhrung des Erfolgs verlangt. Der Beauftragung des Arbeitsleiters hat ยberwiegend geistige Leistungen, das heiรกt eine Verpflichtung zum bloรกen Tโ€žtigwerden zum Gegenstand.

Das Problem ist komplexer, wenn es sich um eine Gesellschaft von Bauingenieuren handelt und der Auftrag auf eine Person lautet, die gewโ€hnlicherweise als Projektmanager bezeichnet wird. Den Unternehmern gegenยber hat der Eigentยmer die Stellung eines Bestellers aufgrund eines Bauvertrages, der die Ausfยhrung der Arbeiten regelt.

Gegenยber den Lieferanten des Materials, der Bauelemente und der Fertigerzeugnisse ist der Eigentยmer der Auftraggeber oder Kโ€žufer.

Es ist erforderlich, daรก der Initiator die Zustimmung des Grundeigentยmers hat, weil das Gebโ€žude durch die Verbindung mit dem Boden Eigentum des Bodens selbst wird, auรกer bei ausdrยcklicher Gewโ€žhrung eines Oberflโ€žchenrechts oder Nutzungsrechts.

Natยrlich kann der Initiator zuweilen weder Eigentยmer noch Rechtsinhaber der Genehmigung sein und dennoch die vorstehend dargelegte Stellung einnehmen.

 

3) Verkauf und damit verbundene Haftung

Normalerweise enthalten die Immobilienkaufvertrโ€žge keine besondere Gewโ€žhrleistung des Verkโ€žufers fยr die Qualitโ€žt der verkauften Sache.

Aufgrund des Art.1490 c.c. ist der Verkโ€žufer verpflichtet zu gewโ€žhrleisten, daรก die verkaufte Sache frei von Mโ€žngeln ist, die sie fยr den Verwendungszweck, fยr den sie bestimmt ist, ungeeignet macht, und die beachtlich den Wert der Sache mindern. Der Art.1495 c.c. seinerseits bestimmt, daรก der Kโ€žufer die Mโ€žngel innerhalb von 8 Tagen ab deren Entdeckung rยgen muรก, mit der Folge der kurzen Klageverjโ€žhrungsfrist von einem Jahr ab der ลกbergabe.

Die Gewโ€žhrleistung fยr verborgene Mโ€žngel gilt hingegen fยr die Fehler, die eine Person mit mittelmโ€žรกigen Kenntnissen bei der ลกbergabe der Immobilie nicht erkannt hโ€žtte.

Wie bereits gesehen, gibt es jedenfalls eine zusโ€žtzliche Sicherheit nach Art.1669 c.c., der eine zehnjโ€žhrige Haftung fยr das Einsturzrisiko oder grobe Fehler des Erbauers der Immobilie vorsieht, die ebenfalls binnen eines Jahres ab der Entdeckung durch Klage geltend zu machen sind.

Weitere Gewโ€žhrleistungen ergeben sich aus dem Gesetz Nr.765 des Jahres 67 bezยglich der Nichtigkeit der Verkโ€žufe zu Wohnzwecken, die der ordnungsgemโ€žรกen Parzellierungsbewilligung ermangeln, wenn gesetzlich die Schadensersatzverpflichtung des Erbauers im Falle des Widerrufs der Steuererleichterungen wegen der Rechtswidrigkeit des Baus festgelegt ist.

Bei Baugrundstยcken, die nicht baureif sind, entsteht die Haftung des Verkโ€žufers mit der Folge des Schadensersatzes nur, falls in der Verkaufsurkunde diese Eigenschaft ausdrยcklich zugesichert wurde.

Weitere Sicherheiten, die dem Kโ€žufer zustehen, betreffen die Rechte Dritter obligatorischer oder dinglicher Art. Diese Gewโ€žhrleistungen werden normalerweise von den Notaren in die Kaufvertrโ€žge aufgenommen.

 

KAPITEL 6 DER UNTERNEHMER

 

(1) Beschreibung des Werkvertrages

Der Werkvertrag ist ein Vertrag, der zum Gegenstand ein "facere" hat, das heiรกt die Ausfยhrung eines Werks oder einer Dienstleistung, die eine Partei (Unternehmer) gegenยber der anderen (Auftraggeber) gegen Zahlung einer Vergยtung ยbernimmt (Art.1655 c.c.).

Der Gesetzgeber hat keine besonderen Formvorschriften fยr den Werkvertrag vorgesehen, so daรก er mยndlich oder schriftlich abgeschlossen werden kann.

Er ist ein Vertrag mit verlโ€žngerter Ausfยhrung und mit jeweils schuldrechtlichen Verpflichtungen jeder Partei gegenยber der anderen.

Der Unternehmer beschafft die notwendigen Mittel und ยbernimmt die Leitung auf eigenes Risiko: normalerweise ist er ein Unternehmer im Sinne des italienischen codice civile.

Der Werkvertrag unterscheidet sich deshalb vom Verkauf, der eine Erfยllungsverpflichtung ist, unter Ausnahme des Verkaufs einer zukยnftigen Sache, falls diese von dem Verkโ€žufer selbst hergestellt wurde. Auch in diesem Fall besteht ein Unterschied, wenn die Herstellung den versprochenen Gegenstand vorsieht oder wenn sie auf besonderes Verlangen des Kunden durchgefยhrt wurde, wobei sie in letzterem Falle dem Werkvertrag zuzuordnen ist.

Im Werkvertrag ยberwiegt der "INTUITUS PERSONAE", das heiรกt die besonderen Eigenschaften des einzelnen Privaten oder der Kโ€rperschaft.

Die Weitervergabe des Werkvertrages ist deshalb ohne Genehmigung des Bestellers nicht erlaubt (Art.1656 c.c.).

 

Die Vergยtung kann pauschal oder maรกgerecht fยr das bestellte Werk bestimmt werden (zum Bespiel beim Bau nach Kubikmetern).

Der Preis unterliegt der ลกberprยfung lediglich bei Verโ€žnderungen, die den Materialpreis oder die Arbeitslโ€hne um ein Zehntel ยbersteigen, wobei die zugrundeliegenden Umstโ€žnde bei Vertragsabschluรก jedenfalls unvorhersehbar sein mยssen und die die Parteien nicht berยcksichtigen konnten. Normalerweise gibt es Vertrโ€žge, die die ลกberprยfung der Preise vorsehen, sofern sich die Ausfยhrung ยber eine betrโ€žchtliche Zeitspanne hinzieht.

Der Unternehmer hat eine Verpflichtung zur Herbeifยhrung des Erfolgs (WERKS) und der Auftraggeber hat das Recht, das Werk vor der ลกbergabe zu ยberprยfen, um dessen ordnungsgemโ€žรกe Ausfยhrung zu kontrollieren.

Die Einwโ€žnde, die der Auftraggeber bei der Annahme und der Abnahme des Werks erheben kann, sind bereits dargelegt worden.

Der Unternehmer hat auch fยr die Abweichungen und die Mโ€žngel des Werks Gewโ€žhr zu leisten (Art.1667 c.c.), deshalb bleibt die Haftung fยr das vorbehaltlos angenommene Werk beschrโ€žnkt auf die Mโ€žngel, die vom Auftraggeber nicht erkennbar waren oder die der Unternehmer arglistig verschwiegen hat (Art.1667 c.c.).

Auch wenn in diesem Falle der Auftraggeber eines "auf langen Bestand angelegten Gebโ€žudes oder Immobilie" den Zusammenbruch des Werks oder andere grobe Fehler rยgen mโ€chte, muรก er seine Ansprยche binnen zehn Jahren ab der Werksausfยhrung (ลกbergabe) geltend machen, vorausgesetzt, daรก der Mangel innerhalb eines Jahres ab der Entdeckung gerยgt wurde (Art.1669 c.c.).

Zu den groben Mโ€žngeln zโ€žhlt auch die offensichtlich teilweise Einsturzgefahr, wenn sie sich auf einen nicht unerheblichen Teil des Werks bezieht, und ebenso gehโ€ren hierzu aufgrund Auslegung durch die Rechtsprechung jene Mโ€žngel, die die Funktion der Immobilie, fยr die sie vorbestimmt war, schwer beeintrโ€žchtigen und die normale Nutzungsmโ€glichkeit einschrโ€žnken, auch wenn die Statik und die Struktur des Gebโ€žudes nicht direkt aufgehoben werden.

Die Mโ€žngel betreffen die Ausfยhrung mit nicht geeigneten, nicht kunstgerechten Materialien, aber auch mit in der Planung bestimmten und sogar vom Auftraggeber vorgeschriebenen Materialien.

Die Europโ€žische Gemeinschaft hat im Bereich der Vergabe von Auftrโ€žgen Richtlinien erlassen und verschiedentlich die ersten Vorschriften der sechziger Jahre erneuert, welche bestimmten, daรก die Ausschreibungen bezยglich der โ€ffentlichen Lieferungen und Arbeiten allen Mitgliedslโ€žndern der Gemeinschaft offenstehen mยssen.

Spโ€žter ist die Richtlinie 88/295 im Bereich der โ€ffentlichen Lieferungen, die Richtlinie Nr.89/440 ยber die โ€ffentlichen Arbeiten und die Richtlinie 89/665 betreffend die Beschwerde gegen den Zuschlag von Arbeiten und Lieferungen erlassen worden.

 

(2) Auswahl des Unternehmers

 

Im Bereich des Werkvertrages sind auch die Vertrโ€žge mit Gesellschaften von Bauingenieuren anzuerkennen, die in anderen Lโ€žndern verbreiteter sind, und durch die gewโ€hnlicherweise das fยr die Verwirklichung einer Bauingenieurarbeit Notwendige zu erbringen ist. Er hat die Erstellung von Plโ€žnen, Projekten, Informationen und Zeichnungen und allem weiteren Erforderlichen zum Gegenstand.

Es sind zu unterscheiden das Consulting engineering von dem Commercial engineering, die in Italien in der Form des Dienstvertrages und des Werkvertrages Eingang gefunden haben.

Die Gesellschaften von Bauingenieuren waren in Italien im Mittelpunkt groรกer Diskussionen im Hinblick auf den vermeintlichen Verstoรก gegen Art.2 des Gesetzes Nr.1825 vom 23.11.39, das die Ausยbung der beruflichen Tโ€žtigkeit in Gestalt einer Gesellschaft, gleich welche Gesellschaftsform gewโ€žhlt wird, und somit auch fยr den Fall der Personengesellschaft oder stillen Gesellschaft verbietet.

Der Kassationshof war in den letzten Jahren dennoch weniger streng in der Anwendung dieses Verbots.

 

Die Kriterien bei der Auswahl der Unternehmer sind sehr diskutierbar und hโ€žngen eng von der Typik des Werks und der angewandten Technik ab.

Es muรก ein Augenmerk auf die eingesetzten Arbeitsmittel gelegt werden:

Qualitโ€žt, Menge und Geeignetheit der Arbeitsinstrumente;

Eigenschaften der Maschinen und Kennzeichen der Techniken;

Geeignetheit der Maschinen, Techniken und Arbeitskrโ€žfte fยr die Ausfยhrung;

Zahl der Beteiligten.

Die Sicherheit und die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen durch den Unternehmer ist unbedingt notwendig, auch wenn dies keine direkte Auswirkung auf die Haftung des Auftraggebers hat. Aus diesem Grund wโ€žre eine Nachforschung ยber Vorfโ€žlle und Unfโ€žlle, die Unterlagen ยber Beanstandungen der Verwaltungsbehโ€rden (Arbeitsinspektoren und โ€rtlichem Gesundheitsamt), schlieรกlich Ermittlungsanzeigen und Verfahren gegen den Unternehmer und direkte Verantwortliche des Unternehmers sowie Vorstrafen, zweckmโ€žรกig.

 

KAPITEL 7 DER AUFTRAGGEBER

 

(1) Rechte, Haftung und Schutz des Auftraggebers

Rechte

Der Auftraggeber hat grundsโ€žtzlich das Recht, die ลกbergabe des beendeten Werks zu den festgelegten Zeitpunkten und in der festgelegten Art und Weise, in ลกbereinstimmung mit dem mit dem Unternehmer abgeschlossenen Vertrag und unter Einhaltung der geltenden gesetzlichen Bestimmungen, zu fordern. Beim Konkurs des Unternehmers oder bei Verzug der ลกbergabe von mehr als 20% der vertraglich vorgesehenen Zeit, lโ€st sich der Vertrag kraft Gesetz auf. Der Auftraggeber kann auch die Einhaltung der Vertrโ€žge mit den Leitern, wie zum Beispiel dem Arbeitsleiter, im Rahmen der ihnen erteilten Auftrโ€žge verlangen und sich gegenยber dem beauftragten Fachkundigen auf dessen Sorgfaltspflicht berufen.

Im Falle grober Vertragsverletzung des Unternehmers kann der Auftraggeber die Vertragserfยllung oder die Vertragsauflโ€sung gemโ€žรก Art. 1453 c.c. verlangen unter Vorbehalt der Geltendmachung des Schadensersatzes. Es wird jedenfalls nยtzlich sein, dem Unternehmer eine schriftliche Aufforderung zuzuschicken, bevor der Vertrag aufgelโ€st wird mit der darausfolgenden Belastung, die sich aus der Auswechslung des Unternehmers ergibt.

 

Pflichten

Der Auftraggeber hat die Aufgabe zu erklโ€žren, daรก er ยber das Grundstยck und das von den Arbeiten betroffene Gebโ€žude frei verfยgen kann, und daรก er ยber die notwendigen Mittel zur Erfยllung der sich aus dem Werkvertrag ergebenden Pflichten disponiert.

Als Pflicht des Auftraggebers ergibt sich ferner unter dem Gesichtspunkt der Haftung, die eintreten kann, die Auswahl des Unternehmers, die mit Hilfe der Listen von qualifizierten Firmen getroffen werden kann.

Pflichten des Auftraggebers sind normalerweise: Die Beschaffung der Unterlagen, die Kosten und die Abgaben fยr die Erteilung der Baugenehmigungen und โ€žhnlichem; die Benennung des Planers, des Arbeitsleiters, der Assistenten der Kontrolle und des Prยfers wโ€žhrend und nach Beendigung der Arbeiten; die geostatistischen Erhebungen und Bodensondierungen; Kosten und Abgaben an die verschiedenen Versorgungsunternehmen fยr Strom, Wasser, Gas, Telefon und Entwโ€žsserung; Kenntnis des Betriebs besonderer Anlagen, die vom Hauptwerkvertrag ausgegliedert sind; die Registersteuern und die Umsatzsteuer. Einige dieser Pflichten kโ€nnen einverstโ€žndlich vom Unternehmer und auf dessen Kosten besorgt werden.

Die Zahlung des Preises ist dem Unternehmer zu den vertraglich festgelegten Zeiten, binnen 30 Tagen ab der Rechnungsvorlage geschuldet. Er wird bei Verzโ€gerung ยber diesen Zeitpunkt hinaus mit Verzugszinsen zum amtlichen von der Banca D'Italia festgesetzten Diskontsatz belastet. Eventuell ist er, sofern dies verlangt wird, zum Ersatz des Schadens gemโ€žรก Art.1224 Absatz 2 c.c. verpflichtet.

 

Haftung

Wie bereits hervorgehoben wurde, ist der Werkvertrag nach Art.1655 c.c. "der Vertrag, durch den eine Partei - der Unternehmer - die Fertigstellung eines Werks oder die Erbringung einer Dienstleistung durch die Organisation der notwendigen Mittel und die Leitung auf eigenes Risiko gegen Vergยtung ยbernimmt". Der Unternehmer ist zur Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften bei der Ausfยhrung der vertraglich versprochenen Arbeiten verpflichtet.

Bei der Bestimmung der strafrechtlichen Verantwortlichkeiten auf dem Gebiet der Unfallgesetzgebung hebt die Rechtsprechung die entscheidende Rolle der Modalitโ€žten bei der Beauftragung des Unternehmers durch den Auftraggeber hervor.

Tatsโ€žchlich kann in manchen Fโ€žllen ein Mitverschulden des Auftraggebers vorliegen wegen "culpa in eligendo", weil er das Unternehmen schlecht ausgewโ€žhlt hat, und/oder weil er nicht die Ausfยhrung ยberwacht hat, "culpa in vigilando".

Im allgemeinen wird beim Auswahlverschulden eine Verantwortlichkeit des Auftraggebers nur anerkannt, wenn er Verpflichtungen hinsichtlich der Ausfยhrung der Arbeiten oder des Erbringens von Dienstleistungen ยbernommen hat, indem er die Aufgabe der Organisation der betreffenden Arbeit auf sich genommen hat. Der Auftraggeber, der sich der Arbeitsleistung einer ungeeigneten und fยr die Ausfยhrung besonderer Arbeiten nicht eingerichteten Firma bedient, hat daher gemโ€žรก Art.590 c.p. (italienisches Strafgesetz) einzustehen.

Es kann auch eine Verantwortlichkeit des Auftraggebers wegen mangelnder ลกberwachung und ลกberprยfung wโ€žhrend der Werkausfยhrung gemโ€žรก Art. 1662 c.c. festgestellt werden, da ihm das Recht zugewiesen ist, "die Arbeiten zu kontrollieren und auf eigene Kosten den Stand der Arbeiten zu ยberprยfen". Sofern die Ausfยhrung fehlerhaft ist und von den Regeln der Kunst abweicht, kann er eine angemessene Frist bestimmen, innerhalb welcher der Unternehmer Folge leisten muรก und eventuelle Fehler des Werks zu beseitigen hat. Nach Ablauf der Frist ist der Vertrag bei Nichterfยllung des Unternehmers kraft Gesetzes aufgelโ€st, unbeschadet des Rechts auf Ersatz des Schadens. Bei Miรกbrauch dieses Kontrollrechts des Auftraggebers kann eine strafrechtliche Mithaftung vorliegen, die auf ein ลกbermaรก der Einmischung oder eine Auswechslung der dem Auftraggeber zustehenden Rolle zurยckfยhrbar ist.

Fยr das Vorliegen einer wirklichen Einmischung ist erforderlich, daรก der Auftraggeber direkt die Ausfยhrung der Arbeiten angeordnet hat, da eine reine Leitungstโ€žtigkeit und das Anweisen der Tโ€žtigkeiten nicht ausreichend ist.

Diese Risiken der Einmischung und der Mitverantwortlichkeit kโ€nnen stark durch Aufnahme von besonderen Vetragsklauseln und Verpflichtungen begrenzt werden, wie zum Beispiel:

Einstellung der Arbeiten im Falle groรกer Gefahrensituationen, Anwesenheit eines Leiters des Unternehmers im Arbeitsbereich, Abfassung eines Sicherheitsplans, der dem Hauptvertrag beigefยgt wird.

 

KAPITEL 8 ANNAHME

 

(1) Annahme und Abnahme

Der Prยfer untersucht die genaue und vollstโ€žndige Erfยllung des Werkvertrages, das heiรกt er stellt fest, ob das Werk genau nach den Regeln der Kunst und in ลกbereinstimmung mit den vertraglichen Vereinbarungen ausgefยhrt worden ist.

Die Abnahme umfasst die Prยfung, die Revision und die notwendigen Proben, um die technische ลกbereinstimmung der Arbeiten mit den Vorgaben des Plans und des Vertrages festzustellen, ferner die Nachprยfung der Maรกe und der angesetzten Preise, die Prยfung eventueller Vorbehalte mit dem jeweiligen Gutachten und zuletzt die Ausstellung der Abnahmebescheinigung.

Die Abnahme betrifft sowohl die โ€ffentlichen Arbeiten als auch die privaten, ohne Verpflichtung Letzterer, die Abnahme des Werks vornehmen zu lassen. Der Auftrag hierzu kann jedenfalls auch einem Fachkundigen, der an den Arbeiten teilgenommen hat, erteilt werden.

Bei den โ€ffentlichen Arbeiten ist hingegen die Abnahme zwingend, es sei denn, daรก die Kosten fยr die Arbeiten unter 150 Millionen liegen. In diesem Falle ist eine Bescheinigung des Ingenieurs als Arbeitsleiter ausreichend, der darin die ordnungsgemโ€žรกe Ausfยhrung bestโ€žtigt.

Auf keinen Fall darf der Fachmann, der den Plan erstellt hat oder der die Leitung der abzunehmenden Arbeiten hatte, beauftragt werden. Die Prยfentscheidung ยber das Werk ist unanfechtbar.

Dem Unternehmer muรก die Ernennung des Prยfers und das Datum der ลกberprยfung angezeigt werden. Zur ลกberprยfung werden auch der Leitende Ingenieur des Bauamts und die Leiter der betroffenen Verwaltung gesandt. Es wird die ลกberprยfung der Berechnungen des Stahlbetons durchgefยhrt und es wird ein Protokoll vom Fachmann verfasst, das dem Unternehmer fยr eventuelle Beanstandungen vorgelegt wird. Der Prยfer wird auch dem Bautrโ€žgerregister Mitteilungen ยber den Unternehmer machen, die den Verwaltungsbehโ€rden nยtzlich sind, die beschrโ€žnktre Ausschreibungen vornehmen.

Im privaten Werkvertrag, der uns mehr interessiert, scheint die Unterscheidung zwischen ลกberprยfung und Abnahme zweckmโ€žรกig. Der codice civile sieht in Art. 1665 und 1666 nur die ลกberprยfung vor; dies ist ein Begriff, mit welchem insgesamt der Zeitpunkt der Annahme oder ลกbergabe der gegenstโ€žndlichen Arbeiten des Werkvertrages angegeben wird.

Die Abgrenzung der beiden Zeitpunkte betrifft die Verschiedenheit der materiellen ลกberprยfung zur Erklโ€žrung der Abnahme. Diese Unterscheidung kann Bedeutung haben im Rechtsstreit, der bisweilen von der Mโ€žngelrยge herrยhrt.

 

Die Entgegennahme des Werkes ohne Vorbehalte bedeutet gemโ€žรก Art. 1665 Abs.4 c.c. den Verzicht auf das Recht auf ลกberprยfung und Abnahme, unabhโ€žngig von den Grยnden, aus welchen sie nicht verlangt worden sind.

Ferner wird der Unternehmer aufgrund des Art. 1667 Abs.1 c.c. mit der vorbehaltlosen Annahme von der Gewโ€žhrleistung fยr erkennbare Fehler oder Mโ€žngel frei. Die stillschweigende Annahme hat dieselbe Wirkung wie die vorbehaltlose und schlieรกt deshalb die Gewโ€žhrleistung fยr offene Fehler aus.

Diese Fehler mยssen bei der ลกberprยfung oder Abnahme und bei der Annahme des Werks geltend gemacht werden, indem gleichzeitig die Annahme verweigert wird oder sie unter Vorbehalt erklโ€žrt wird. Der Unternehmer hat auch das Recht auf die vertragliche Vergยtung fยr den nicht beanstandeten Teil des Werks. Dennoch hat dies nicht auch die Annahme der vom Unternehmer vorgelegten Rechnung zur Folge, die eine gesonderte Beurteilung der Angemessenheit verlangt. Es kann zum Beispiel das Werk ohne weiteres angenommen werden und hingegen der verlangte Preis beanstandet werden.

Die Beurteilungen des Prยfers sind, obwohl sie grundsโ€žtzlich glaubwยrdig sind, immer einseitig und stellen deshalb im Rechtsstreit ยber die Haftung des Unternehmers nicht eine unanfechtbare Prยfungsentscheidung dar.

 

(2) Instandhaltung

Das Gebโ€žude ist ein komplexes System, das der Alterung, dem Verfall und der Auรกergebrauchsetzung, die dessen praktische Eigenschaften vermindern, ausgesetzt ist.

Die Instandhaltung ist ein Eingriff in das Gebโ€žude und soll die Wiederherstellung seiner Funktionen, weswegen es gebaut wurde, sicherstellen oder es verโ€žndern und den neuen Anforderungen anpassen.

Die Instandhaltungsmaรกnahmen werden in systematischen Zeitabstโ€žnden je nach der Dauerhaftigkeit der verwendeten Materialien und der vorgesehenen/tatsโ€žchlichen Nutzungsbedingungen durchgefยhrt.

Mit der Instandhaltung soll daher die funktionelle Einheitlichkeit des Ganzen wiederhergestellt werden, auch wenn nicht alle Auswirkungen des Verfalls immer beseitigt werden kโ€nnen.

Die Beurteilung der Angemessenheit der Maรกnahmen hโ€žngt immer von den Kosten ab, die auch ausgehend vom Wert der Immobilie veranschlagt werden. Der Eingriff ist auch unter Berยcksichtigung des Werts, den das Gebโ€žude nach der Wiederherstellung erreichen wird, abzuwโ€žgen.

In der italienischen Besiedlungswirklichkeit, die auch zu groรกen Teilen aus historischen Altstadtzentren besteht, wovon bei einigen keine groรกe Erhaltungsmaรกnahmen durchgefยhrt worden und die nur wenig bewohnt sind, lโ€žuft die Berechnung der wirtschaftlichen Angemessenheit Gefahr, betrโ€žchtliche nicht eigentlich kยnstlerische, sondern architektonische und rโ€žumliche Werte zu vernachlโ€žssigen. Jedenfalls ist in die Berechnung mit einzustellen, daรก die Kosten fยr die Instandsetzung mancher antiquierten Gebโ€žude oft den Abbruch und den Wiederaufbau ยbersteigen.

Um die Instandhaltungsarbeiten in Angriff zu nehmen mยssen die geltenden gesetzlichen Vorschriften und die Bestimmungen der Ortskโ€rperschaften in Bezug auf die Tโ€žtigkeit und das Bauwesen und den Stโ€ždtebau eingehalten werden, die heute stโ€žndig verโ€žndert und angepasst werden.

Die zu berยcksichtigenden Normen sind das Gesetz Nr.457 vom 05.08.78 ยber die Bauinstandsetzung und die stโ€ždtebauliche Instandsetzung und das Gesetz Nr.431 vom 08.08.85 ยber den Schutz von Gebieten von besonderem Umweltinteresse.

Ferner gibt es die Gesetze ยber die Instandsetzung und die nachtrโ€žgliche Genehmigung von miรกbrโ€žuchlichen Bauwerken, fยr die Fโ€žlle, in denen es sich um Maรกnahmen des teilweisen Umbaus und der Anpassung an die gesetzlichen Vorgaben handelt.

 

KAPITEL 9 HAFTUNG UND VERSICHERUNG

 

(1) Strafrecht

Die strafrechtliche Haftung des Fachberaters kommt vor allem bei der miรกbrโ€žuchlichen Berufsausยbung (Art. 348 c.p.) in Betracht. Bei der Ausfยhrung des Auftrags kโ€nnen private Interessen Diensthandlungen beeinflussen, was auch unter Strafe gestellt ist, und was auch in Form des sogenannten falschen Gutachtens vorkommen kann (Art. 373 c.p.).

Es ist hervorzuheben, daรก die Haftung im Strafrecht immer persโ€nlich und nicht ยbertragbar ist.

Die Straftaten kโ€nnen nach psychologischen Elementen abgegrenzt werden und sind: vorsโ€žtzlich, unvorsโ€žtzlich oder auch ยber die Absicht hinaus, fahrlโ€žssig oder auch unabsichtlich.

Im Bauwesen kann der Fachkundige, der den Auftrag ausgefยhrt hat, sogar zur Verantwortung fยr Delikte wie fahrlโ€žssige Tโ€tung oder fahrlโ€žssige Kโ€rperverletzung herangezogen werden (Art. 589, 590 c.p.); und in weiteren Fโ€žllen ist er auch infolge der Offenbarung von wissenschaftlichen oder industriellen Berufsgeheimnissen strafrechtlich verantwortlich (Art. 622, 623 c.p.).

Bei Vergehen, im allgemeinen bei Sachverhalten geringerer Schwere, sind die sich ergebenden Strafen hingegen der Arrest und die Geldstrafe.

Was die sogenannten geringeren Strafen anbelangt, kann der Fachberater fยr das unterlassene Anbringen oder Aufstellen von Zeichen oder Schutzvorrichtungen, den gefโ€žhrlichen Abwurf oder das gefโ€žhrliche Aufstellen von Sachen, den Einbruch von Gebโ€žuden oder anderer Bauwerke, die einbruchgefโ€žhrdet sind (Art. 673, 677 c.p.), fยr diejenigen Gebโ€žude, die den Sozialbau der โ€ffentlichen Verwaltung betreffen und hinsichtlich der Beschโ€ždigung des nationalen archโ€žologischen, geschichtlichen oder kยnstlerischen Vermโ€gens (Art. 733 c.p.) verantwortlich gemacht werden.

Im Falle der fahrlโ€žssigen Straftat muรก der Richter die tatsโ€žchliche Verantwortlichkeit der Person ergrยnden, die nicht aufgrund der Gefโ€žhrdungshaftung, zum Beispiel allein wegen der Tatsache des Einsturzes des Gebโ€žudes verantwortlich ist, sondern es muรก konkret die subjektive Verantwortlichkeit geprยft werden.

Die Straftat muรก deshalb auf "Nachlโ€žssigkeit, Unvorsichtigkeit, Unerfahrenheit, oder Nichtbeachtung der Gesetze, Verordnungen, Anordnungen oder Vorschriften" zurยckzufยhren sein.

(2) Zivilrecht

Die zivilrechtliche Haftung des Fachberaters ist zunโ€žchst in Art. 64 des italienischen Zivilverfahrensgesetzes (c.p.c.) geregelt, wonach den Ingenieur, den Architekten und den Vermessungstechniker die Pflicht zum Ersatz des Schadens trifft, den er den Parteien zugefยgt hat. Ursache fยr die Haftung ist das Unterbleiben der Eintragung in das Berufsregister gemโ€žรก Art. 2331 c.c., was zum Entfallen der Vergยtung des Arbeitsleistenden fยhrt. Ferner wird die Haftung durch die Nichtausfยhrung des Auftrags aus persโ€nlichen Grยnden gemโ€žรก Art. 2332 c.c. und alle Arten der unterbliebenen Erledigung des Auftrags, wie dies fยr die geistigen Berufe in Art. 229 ff. c.c. aufgefยhrt ist, begrยndet.

Zivilrechtlich haftet er nicht fยr "leichte" Fahrlโ€žssigkeit, auch im Hinblick auf die Vorschrift des Art. 2236 c.c., die auf die berufliche Haftung fยr die Werke besonderer Schwierigkeit Anwendung findet. Auch im Zivilrecht beruht die Haftung auf dem Vorliegen von Fahrlโ€žssigkeit bei der Sorgfalt des Fachberaters.

In besonderen Fโ€žllen haftet der Fachberater, wenn er auch die ลกberwachung des Baus zu besorgen hat, fยr die eventuelle Nichterfยllung aufgrund der Auรกerachtlassung der in Art. 1176 Abs.2 c.c. beschriebenen Sorgfalt.

Dieser Begriff meint die normale Sorgfalt, die in Bezug auf die Art der ausgeยbten Tโ€žtigkeit zu beurteilen ist, und deren Auรกerachtlassung bisweilen auch auf leichte Fahrlโ€žssigkeit zurยckgeht, sofern nicht Probleme besonderer technischer Schwierigkeit zu lโ€sen sind.

Liegt ein solcher Fall vor, wird die Sorgfalt wegen der besonderen Art der auszufยhrenden Arbeiten weniger streng beurteilt, derart, daรก der Fachberater nur fยr grobe Fahrlโ€žssigkeit und Vorsatz gemโ€žรก Art. 2236 c.c. haftet.

Die Handlung kann durch die Nichterfยllung oder die ungenaue Erfยllung der vertraglichen Verpflichtungen erfolgen, oder auch durch ein unerlaubtes Verhalten, das einen unbilligen Schaden zufยgt, das heiรกt die Verletzung eines subjektiven Rechts oder jedenfalls eines rechtlich und direkt geschยtzten Interesses.

Der Unternehmer ist im allgemeinen der Hauptverantwortliche fยr die Ausfยhrung der Arbeiten, da wegen der Unabhโ€žngigkeit des Werkvertrages und des hieraus folgenden Ausschlusses jeglicher Abhโ€žngigkeit des Unternehmers vom Auftraggeber oder anderen, eine gesamtschuldnerische Haftung des Letzteren nicht denkbar ist, nicht einmal wenn das Werk unter der ลกberwachung und der Kontrolle eines Arbeitsleiters ausgefยhrt worden ist, auรกer bei ungerechtfertigtem Einmischen des Arbeitsleiters. Im allgemeinen ist die Haftung fยr die Arbeiten bei der ลกbergabe und der Abnahme von der Haftung in dem nachfolgenden Zeitraum, der durch die Gewโ€žhrleistungsfristen bestimmt ist, zu unterscheiden.

Auf den ersten Zeitraum konzentrieren sich im allgemeinen die Haftungsklagen und auch der Versicherungsschutz.

Im zweiten Fall zeichnen sich zwei Kategorien von Verantwortlichkeiten ab: die in Art. 1667 c.c. bestimmte Haftung, die die Mโ€žngel und Abweichungen im Vergleich zu den vertraglich ยbernommenen Verpflichtungen betrifft, nach den Modalitโ€žten des Art. 1668 c.c. mit einer zweijโ€žhrigen Dauer.

Ferner gibt es die Haftung aus anderem Rechtsgrund fยr die drei Ereignisse des teilweisen oder ganzen Verfalls des Werks, der offensichtlichen Einsturzgefahr, und fยr schwere Fehler des Werks. Fยr diese Fโ€žlle ist eine auรกervertragliche zehnjโ€žhrige Haftung vorgesehen. Diese Haftung kann von jedermann geltend gemacht werden, sei es vom Besitzer des Gebโ€žudes oder von demjenigen, der einen Schaden wegen des mangelhaften Zustands des Gebโ€žudes erleidet.

 

Der Arbeitsleiter haftet gegenยber dem Auftraggeber, von dem er fยr die ลกberwachungstโ€žtigkeit ernannt wird, aufgrund des Aufsichtsverschuldens fยr die Nichterfยllung des Unternehmers, die er nicht festgestellt hat, fยr die unterlassene oder nachlโ€žssige Erledigung der mit seiner Funktion zusammenhโ€žngenden Aufgaben, das heiรกt aufgrund des Art. 2236 c.c. Er haftet mithin fยr die zugefยgten Schโ€žden nur bei Vorsatz oder grober Fahrlโ€žssigkeit.

Fยr den Fall, daรก der Arbeitsleiter im Namen des Unternehmers beauftragt worden ist, haftet er nur diesem gegenยber aufgrund der vertraglichen beruflichen Verpflichtungen. Keinesfalls haftet der Arbeitsleiter auch gegenยber dem Auftraggeber, nicht einmal fยr den Zusammenbruch und die Fehler des Gebโ€žudes nach Art. 1669 c.c.

Der Unternehmer verlangt vom Fachberater die Einhaltung der Sorgfaltspflichten des Art. 2104 c.c., der fยr den abhโ€žngig Beschโ€žftigten gilt. Betrifft der Vertrag des Arbeitsleiters hingegen eine berufliche Werkleistung und ist er somit selbstโ€žndig, greift die Vorschrift des Art. 2236 c.c. ein und damit die oben wiedergegebenen Pflichten.

Der Auftraggeber, der die Herstellung eines Werks ohne Baugenehmigung oder abweichend von dieser in Auftrag gibt, wird mitverantwortlich zusammen mit dem Bauunternehmer, mit dem Rechtsinhaber der Baugenehmigung und mit dem Arbeitsleiter, sobald er den Beginn oder die Fortsetzung der Arbeiten unter Verstoรก gegen die geltenden Gesetze erlaubt. Hier ist an das Gesetz Nr.47 vom 28.02.1985 ยber den sogenannten "Bauerlaรก" zu erinnern.

Zweckmโ€žรกigerweise muรก ferner erwโ€žhnt werden, daรก die strafrechtliche Haftung fยr das miรกbrโ€žuchlich erbaute Werk bei dem wirklichen Verantwortlichen gesucht werden muรก, da sie aufgrund allgemeiner Grundsโ€žtze eine persโ€nliche Haftung ist. In der Tat ist nicht immer der Eigentยmer des Grundstยcks der Verantwortliche.

Beim Kauf eines miรกbrโ€žuchlichen Bauwerks ist die Haftung des Kโ€žufers auszuschlieรกen, der zum gesetzwidrigen Auftrag hinzugetreten ist.

Bei den Straftaten der miรกbrโ€žuchlichen Parzellierung erkannte die Rechtsprechung auch eine strafrechtliche Haftung des den Kaufvertrag oder die Gebietsteilung beurkundenden Notars an.

Wenn der gesetzwidrige Bau mit den stโ€ždteplanerischen Normen und den Bauvorschriften ยbereinstimmt, jedoch die Rechte Dritter verletzt, kโ€nnen diese im Zivil- oder Verwaltungsverfahren Schadensersatz verlangen.

Die Rechtsprechung lโ€žรกt die Nebenklage der Gebietskโ€rperschaften in den Prozessen gegen den Schwarzbau zu.

Auch die โ„ขffentliche Verwaltung, vertreten durch den fยr das Gebiet zustโ€žndigen Bยrgermeister, kann verwaltungsrechtlich, strafrechtlich und zivilrechtlich fยr jede Handlung haftbar sein, die gegen die Gesetze verstโ€รกt oder die einen Straftatbestand erfยllt.

Zivilrechtlich kann sie fยr die Dritten zugefยgten Schโ€žden haften, vorausgesetzt, daรก das unerlaubte Unterlassen oder Tโ€žtigwerden zu Verstโ€รกen gegen die Gesetze und zu Schโ€žden Dritter gefยhrt hat.

Strafrechtlich ist sie haftbar fยr das Unterlassen oder die Verweigerung von Amtshandlungen, Miรกbrauch des eigenen Aufgabengebiets, Bestechung, Unterlassen oder Verzโ€gerung der Erledigung der Handlungen des eigenen Amts, mittelbare Falschbeurkundung, Verbreitung von Amtsgeheimnissen, und sonstigen, mit dem Bauwesen weniger zusammenhโ€žngenden Amtshandlungen.

Schlieรกlich besteht zweifellos eine Haftung der โ„ขffentlichen Verwaltung wegen unerlaubter Handlung gemโ€žรก Art. 2043 c.c. bei der rechtswidrigen Enteignung und Besetzung. Erst vor kurzem sind Transparenz- und Leistungsfโ€žhigkeitsverpflichtungen der โ„ขffentlichen Verwaltung eingefยhrt worden, die in manchen Fโ€žllen bei Nichtbefolgung die zivilrechtliche Haftung gegenยber dem Rechtsinhaber des verletzten Rechts zur Folge hat.

 

(3) Verjโ€žhrungsfrist und Fristbeginn

Die Klagefrist beginnt ab der Annahme des Werks oder dessen Abnahme zu laufen, wenn keine Beanstandungen erfolgt sind. Die Verjโ€žhrung tritt nach Ablauf eines Jahres bei unterbliebener Beanstandung ein.

Die Regelung der vertraglichen Haftung unterscheidet sich von der auรกervertraglichen Haftung auch wegen der Beweislast fยr das Verschulden, die in letzterem Falle dem Geschโ€ždigten obliegt.

Die Verjโ€žhrungsfristen fยr die Einreden der Mโ€žngel des verkauften, gebauten und bestellten Gebโ€žudes und der jeweiligen Klagen sind bereits erโ€rtert worden.

Fยr den Fall des Rechts auf Schadensersatz wegen auรกervertraglicher unerlaubter Handlung betrโ€žgt die Verjโ€žhrungsfrist fยnf Jahre gemโ€žรก Art. 2947 c.c. Der Schadensersatz erstreckt sich auch auf die immateriellen Schโ€žden, sofern die Handlung eine Straftat darstellt, da er nicht auf die vorhersehbaren Schโ€žden begrenzt werden kann (Art. 2059 c.c.).

(4) Versicherung

Der Fachberater hat einen freiwilligen Versicherungsschutz, wie bereits erwโ€žhnt, eine berufliche Haftpflichtversicherung oder eine Versicherung der zivilrechtlichen Haftung gegenยber Dritten.

Fยr die vertragliche Haftung des Unternehmers gegenยber dem Kunden, dem Arbeitsleiter und die zehnjโ€žhrige Haftung findet sich nur selten eine spezifischere Versicherungsdeckung.

Die in dieser Branche gewโ€hnlicherweise abgeschlossenen Policen sind die Baustellenpolice, die Police fยr die Haftung des Unternehmers gegenยber Dritten und auch gegenยber den Beschโ€žftigten des Betriebs, die bereits kraft des Arbeitsvertrages geschยtzt sind.

Der Unternehmer deckt im allgemeinen die eigenen versicherbaren Risiken mit der Haftpflichtversicherung gegenยber Dritten wegen Schโ€žden an Personen oder Sachen bei der Ausfยhrung der Arbeiten ab, oder er hat Versicherungsschutz fยr Arbeitsunfโ€žlle, fยr die Betrโ€žge, die die von der INAIL (Nationale Versicherungsanstalt gegen Arbeitsunfโ€žlle) ausgezahlten Entschโ€ždigungen ยbersteigen und die der Arbeitgeber schuldet, oder fยr die Rยckgriffsklagen der โ€ffentlichen Anstalt.

Schlieรกlich sorgt er bisweilen mit der Police C.A.R. (Contractor's all risks) vor, die alle Risiken des Bauunternehmers, gleich aus welchem Rechtsgrund, und die an dem Werk oder Baustelle verursachten Schโ€žden abdeckt, sowie die zivilrechtliche Haftung gegenยber Dritten mitversichert. Die Fristen erstrecken sich ยblicherweise bis zur Abnahme.

Fยr die Benutzer des Bauwerks, d.h. Eigentยmer, Mieter und andere Berechtigte, gibt es die Police ZIVILE GEBลฝUDE, die im allgemeinen zum Schutz des Gebโ€žudes gegen verschiedene Schadensursachen wie Brand, Wasser, Diebstahl, zivilrechtliche Haftung gegenยber Dritten, und Berufsunfโ€žlle der fยr die Instandhaltung des Gebโ€žudes eingesetzten Personen, abgeschlossen wird.

 

Wiedererlangung und nachtrโ€žgliche Genehmigung der unerlaubten Bauwerke, vorgenommen haben (13.03.88).

oraussetzungen aufgestellt worden, um architektonischen Hindernisse zu ยberwinden und zu beseitigen (Ges (9/29/95 9/8/95 ยซล c.c. und folgende), ยber das Eigentum, in Art.832, insbesondere der Arten seines Erwerbs (Art.922 c.c. und folgende), ergโ€žnzt durch die Dienstbarkeiten und die dinglichen Rechte, und durch den Begriff des Grundeigentums (Artikel 840 ff.) und die Rechte am Boden, vervollstโ€žndigt werden.

Das italienische Zivilgesetzbuch regelt den Schutz von Privaten hinsichtlich des Immobilieneigentums, in Bezug auf die Beziehungen der Wohnungseigentumsgemeinschaft und der jeweili.

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