ITALIEN

Einfhrung

1) IMMOBILIENEIGENTUM

(1) Zusammenhang und Begriff der unbeweglichen Sachen

(2) Erwerb der Rechte an unbeweglichen Sachen

(3) Bewertungskriterien

(4) Steuerpflichten

 

2) DIE STŽDTEBAULICHEN VORSCHRIFTEN

(1) Begriffe des St„dtebaus

(2) Zust„ndige Beh”rden

(3) Die Fachberater

 

3) DER ARCHITEKT

(1) Regelung der Berufsausbung

(2) Vertrag

(3) Honorare

(4) Urheberrechte

(5) Haftung und Versicherung

(6) Kndigung

 

4) TECHNIKER (DESIGN TEAM)

(1) Der Ingenieur

(2) Spezialisierte Techniker und andere Berater

(3) Arbeitsleiter und Baustellenleiter

(4) Projektmanager

 

5) INITIATOR

(1) Makler und Immobilienh„ndler

(2) Initiator

(3) Verkauf und damit verbundene Haftung

 

6) UNTERNEHMER

(1) Beschreibung des Werkvertrags

(2) Auswahl des Unternehmers

 

7) DER AUFTRAGGEBER

(1) Rechte, Pflichten und Haftung des Auftraggebers

 

8) ANNAHME

(1) Annahme und Abnahme

(2) Instandhaltung

 

9) HAFTUNG UND VERSICHERUNG

(1) Strafrechtliche Haftung

(2) Zivilrechtliche Haftung

(3) Verj„hrungsfrist und Fristbeginn

(4) Versicherung

 

EINFšHRUNG

Die Definition der Begriffe St„dtebau, Landschaft und Umwelt ist im Italienischen Recht in verschiedenen rechtlichen Quellen bruchstckhaft verteilt, sodaá sich kein eindeutiger Begriff bestimmen l„át.

Dennoch berwiegen die Belange der Umwelt gegenber jenen des St„dtebaus und ihre Bedeutung reicht bis zu ihrer Miteinbeziehung in den Gesundheitsschutz unter Bewahrung der Natur und der bereits bestehenden Siedlungen in vereinbarer Weise, damit die menschlichen Lebensbedingungen sichergestellt werden k”nnen.

Die in Italien geltende Planungsstruktur der st„dtischen Siedlungen beruht zum groáen Teil auf dem Gesetz Nr. 1150 vom 17.08.42, das die Aufstellung der gemeindlichen Bebauungspl„ne vereinfacht hat. Das Gesetz hat eine allgemeine Regelung der groáen Planung, die in allgemeine und ausfhrliche Bebauungspl„ne unterteilt ist, und eine kleine Planung nicht zwingender und verordnungsrechtlicher Art, und schlieálich die Herstellungsprogramme, eingefhrt.

Das St„dtebaugesetz des Jahres '42 erlaubte den gemeindlichen Bebauungspl„nen durch die Bindung an "Zonen" auszudrcken, wo und was auf dem Gebiet gemacht werden konnte, indem Industriegebiete, Wohn- oder Gesch„ftsdichte angegeben werden durften. Es hat sich der Landschaftsschutz entwickelt durch Gesetz Nr. 1497 vom 29.06.1939, Gesetz Nr.1187/1968 und Gesetz Nr.431 vom 08.08.1985, dieses Gesetz wird auch "Galasso" genannt, das das Gesetzesdekret Nr.312 vom 27.06.85 umgeschrieben hat, und kraft dessen Bestimmungen der Schutz der Natursch”nheiten zum Landschaftsschutz geworden ist, der nach sogenannten "Beachtungszonen" und nach Gruppen unterscheidet, die in den Landschaftspl„nen enthalten sind.

Andererseits gelangte man nach dem Wiederaufbau in der Nachkriegszeit zu den Neuerungen des Gesetzes Nr.10 vom 28.01.77, genannt "Bucalossi", mit welchem einerseits die Baut„tigkeit einer vorherigen gemeindlichen Erlaubnis und auf der anderen Seite der Zahlung eines Beitrags unterstellt wird, der den Gemeinden dazu dienen soll, die unerl„álichen Arbeiten der prim„ren Verst„dterung vorzunehmen.

Mit demselben Gesetz wurde auch das Kriterium der Planung in den groáen st„dtischen Gebieten, das der mehrj„hrigen Durchfhrungsprogramme als st„dtebauliches Instrument, ferner die Beschlagnahme und die Unterscheidung nach Sanktionen, die auf unerlaubte Bauten anzuwenden sind, eingefhrt.

Der Verfassungsgerichtshof hat durch mehrere sp„tere Eingriffe einige gesetzgeberische Widersprche offengelegt und neue Auffassungen eingefhrt, die teilweise durch Gesetze aufgenommen worden sind, und er hat schlieálich best„tigt, daá der St„dtebau alles einschlieát, was die Benutzung des gesamten Gebiets zum Zwecke der ”rtlichen Beschr„nkung und der Typisierung der Siedlungen aller Art und die jeweiligen Infrastrukturen anbelangt.

Es sind deshalb die technischen Normen fr die Planung, Ausfhrung und die Abnahme der Bauwerke erlassen worden (Ministerialdekret 20.11.87), die die Einordnung der nationalen technischen Vorschriften fr das Wohnungsbauwesen umschrieben haben (Ministerialdekret 18.01.88) und die Ab„nderungen an dem Strafsystem, Wiedererlangung und nachtr„gliche Genehmigung der unerlaubten Bauwerke, vorgenommen haben (13.03.88). Schlieálich sind wichtige Voraussetzungen aufgestellt worden, um architektonischen Hindernisse zu berwinden und zu beseitigen (Gesetz Nr.13 vom 09.01.89, abge„ndert durch Gesetz Nr.62 vom 27.02.89), bis hin zu den Angaben ber die Verwendung von feuerhemmendem Baumaterial auf der Grundlage der EG-Normen (Ministerialdekret 05.08.91). Diese Vorschriften sind beispielhaft und nicht ersch”pfend, insbesondere wegen der h„ufigen Aktualisierung des Rechtsgebiets, wiedergegeben.

Auáer den den obengenannten Gesetzesquellen entnommenen Definitionen muá der gesetzliche Rahmen durch die Vorschriften des italienischen Zivilgesetzbuchs ber die unbeweglichen Sachen und das Zubeh”r (Art.812 c.c. und folgende), ber das Eigentum, in Art.832, insbesondere der Arten seines Erwerbs (Art.922 c.c. und folgende), erg„nzt durch die Dienstbarkeiten und die dinglichen Rechte, und durch den Begriff des Grundeigentums (Artikel 840 ff.) und die Rechte am Boden, vervollst„ndigt werden.

Das italienische Zivilgesetzbuch regelt den Schutz von Privaten hinsichtlich des Immobilieneigentums, in Bezug auf die Beziehungen der Wohnungseigentumsgemeinschaft und der jeweiligen Verletzungen. Andere Beschr„nkungen betreffen hingegen ganz besonders Gesetze (Art. 871, 872, 879 c.c.), Verordnungen (Art. 873, 879, 866, 889, 890, 893 c.c.) und Bebauungspl„ne (869), den Bau und die Abst„nde (Art.873), Lichtfenster und Aussichtsfenster (Art.901, 905 und 906), private Gew„sser (Art.909 und 910).

 

KAPITEL 1 IMMOBILIENEIGENTUM

 

(1) Der Zusammenhang und der Begriff der unbeweglichen Sachen

 

Aufgrund der Vorschrift des Art.812 c.c. sind unbewegliche Sachen "der Boden, die Quellen, die Wasserl„ufe, die B„ume, die Geb„ude und die anderen Bauten, auch wenn sie mit dem Boden nur vorl„ufig verbunden sind, und im allgemeinen alles, was natrlich und knstlich mit dem Boden verbunden ist. Alle anderen Sachen sind bewegliche Sachen". Dem Staat geh”ren, da es Sachen im Staatsbesitz sind, der "Meeresstrand, der Strand, die Reeden, die H„fen, die Flsse, die B„che, die Seen und die anderen Gew„sser, die durch die weiteren einschl„gigen Gesetze als ”ffentliche Gew„sser definiert sind, die Bauwerke, die zur nationalen Verteidigung bestimmt sind," und weiter, "sofern sie dem Staat geh”ren, die Straáen, die Autobahnen, die Eisenbahnen, die Flugh„fen, die Wasserleitungen, die Immobilien von anerkannt geschichtlicher, arch„ologischer und knstlerischer Bedeutung aufgrund der einschl„gigen Gesetze, die Sammlungen in Museen, Pinakotheken, Archiven, Biblioteken, und schlieálich die anderen Sachen, die durch Gesetz dem Staatsbesitz unterworfen sind" (Art.822 c.c.). Hinzuzufgen sind noch die Friedh”fe und die Gemeindem„rkte (Art.824 c.c.). Die Sachen im Staatsbesitz sind unver„uáerlich, da zu Gunsten Dritter keine Rechte begrndet werden k”nnen, auáer in der durch die Gesetze festgelegten Art und Weise, und sie stehen unter der Aufsicht der Verwaltungsbeh”rde. Zuweilen kann der Staat aus Zwecken des ”ffentlichen Interesses Sachen mit dinglichen Rechten belasten (deren Begriff wird bei der Darlegung des Tatbestands erl„utert), wie zum Beispiel im Falle der Privatstraáe mit der Dienstbarkeit zur ”ffentlichen Benutzung. Zum Staatsbesitz geh”ren auch als unabdingbares Verm”gen die W„lder, die Bergwerke, die H”hlen, die Torfgruben, Sachen von geschichtlichem, arch„ologischem und knstlerischem Interesse, die von jedermann im Untergrund gefunden werden, Kasernen und „hnliches, ”ffentliche Geb„ude und die jeweiligen Einrichtungen und Sachen, die fr die ”ffentliche Einrichtung bestimmt sind, und sogar die "herrenlosen unbeweglichen Sachen", das heiát die in niemandes Eigentum stehen (Art. 826 und 827 c.c.). Die Sachen, die zum Staatsverm”gen geh”ren, unterstehen den sie betreffenden gesetzlichen Vorschriften und sie k”nnen nicht ihrer Zuordnung entzogen werden.

Auch die unbeweglichen Sachen der kirchlichen K”rperschaften k”nnen gem„á der sie betreffenden Gesetze nicht ihrer Zuordnung entzogen werden, auch nicht infolge der Ver„uáerung, sofern sie zur ”ffentlichen Ausbung der katholischen Religion bestimmt sind, auch dann, wenn sie Privaten geh”ren.

 

 

(2) Erwerb der Rechte an unbeweglichen Sachen

 

Das Grundeigentum wird von Art. 840 c.c. geregelt, der bestimmt: "Das Grundeigentum erstreckt sich auf den Untergrund mit allem was dieser enth„lt, und der Eigentmer darf jedes Ausgraben und jede Arbeit verrichten, die dem Nachbarn keinen Schaden zufgt .....". Jedenfalls kann er den Zutritt zum Grundstck verwehren, sofern es sich nicht um die Ausbung der Jagd und der Fischerei handelt, wohingegen er Immissionen von Rauch, L„rm und St”rungen durch den Nachbarn nicht verhindern kann, wenn sie nicht das normale Tolleranzmaá unter Anpassung an die Anforderungen im Produktionsbereich und im Wohnbereich berschreiten.

Der Hausbesitz ist durch Art. 869 c.c. geregelt, der besagt: "Die Eigentmer von Immobilien in Gemeinden, in denen ein Bebauungsplan aufgestellt wurde, mssen dessen Vorschriften ber die Errichtung und die Wiedererrichtung oder die Ver„nderungen an bereits bestehenden Bauwerken befolgen". Die allgemeinen Bebauungspl„ne haben normativen Charakter, obgleich sie Verwaltungsmaánahmen sind. Sie sind nicht mittels Vereinbarungen zwischen den Parteien abdingbar und gelten als allen Brgern bekannt, sobald sie ver”ffentlicht sind, in Anbetracht ihrer Allgemeinheit und Erkennbarkeit.

Um das System des Eigentums an unbeweglichen Sachen und der dinglichen Rechte, die auf einer Sache lasten k”nnen, zu verstehen, ist eine kurze Erl„uterung der juristischen Begriffe erforderlich: der Eigentmer einer Sache hat das Recht, andere von der Nutzung der Sache und der Verfgung ber sie auszuschlieáen. Sein Recht ist deshalb absolut und unverj„hrbar.

Dies unterscheidet sein Recht von den anderen Rechten, da er sich gegenber allen (erga omnes) darauf berufen kann, wohingegen die sogenannten relativen Rechte nur gegenber einer oder mehreren bestimmten Personen geltend gemacht werden k”nnen.

Typische absolute Rechte sind die dinglichen Rechte, das heiát die Rechte auf eine Sache, dazu geh”rt auch das Eigentumsrecht (ius in re propria). Es gibt auch Teilsachenrechte (iura in re aliena), die sich ihrerseits in Nutzungsrechte unterscheiden (Nieábrauch, Erbpacht, Gebrauch, Wohnungsrecht, Dienstbarkeit, Oberfl„chenrecht) und die dem Berechtigten das Recht einr„umen, direkt aus der Sache bestimmte Vorteile zu erzielen, und die dinglichen Sicherheitsrechte (Pfand und Hypothek), die dem Rechtsinhaber das Recht geben, bei Nichterfllung der gesicherten Verpflichtung den Erl”s aus der Zwangsver„uáerung der Sache mit Erstrecht gegenber den anderen Gl„ubigern zugeteilt zu bekommen. Die wenn auch vage Kenntnis dessen, was dingliche Rechte sind, ist tats„chlich fr die Bewertung der Belastungen von Bedeutung, die h„ufig eine Immobilie und ihre Eigentumsbertragungen begleiten. Ferner auch, weil sie h„ufig einger„umt werden und weil sie Ver„nderungen sprbaren Ausmaáes des Werts der Immobilie zur Folge haben.

Zu den M”glichkeiten des Eigentumserwerbs geh”rt auch die Aneignung, wobei jedoch ausdrcklich geregelt ist, daá ein Erwerb des Eigentums von Immobilien, die keinen Eigentmer haben, durch den Finder ausgeschlossen ist, da sie dem Staat geh”ren. Eine weitere Art, Eigentum zu erwerben, ist die Verbindung von beweglichen mit unbeweglichen Sachen, die zur Folge hat, daá der Eigentmer des Bodens (usque ad sidera) normalerweise auch Eigentmer der Sachen ist, die mit ihm verbunden sind, wie Pflanzungen oder Bauwerke, sofern nicht anderen das Oberfl„chenrecht rechtsverbindlich durch schriftliche Urkunde einger„umt worden ist. Noch zu erw„hnen ist die Ersitzung, die eine M”glichkeit des Erwerbs des Eigentums und der dinglichen Nutzungsrechte darstellt, und die sich nach zwanzig Jahren des nicht fehlerhaften und uneingeschr„nkten Besitzes an den unbeweglichen Sachen vollzieht (Art. 1158 c.c.).

Es gibt auch die verkrzte Ersitzung (Art. 1159 c.c.), die guten Glauben, wirksamen Rechtsgrund und dessen Eintragung erfordert und die sich nach zehn Jahren ab Eintragung vollzieht.

Schlieálich noch gibt es die besondere Ersitzung fr das l„ndliche Kleineigentum, die fr Bauerngrundstcke in Berggebieten vorgesehen ist und die sich nach 5 Jahren, sofern verkrzt, und in 15 Jahren, wenn gew”hnlich, vollzieht.

Zu den Erwerbsm”glichkeiten des Eigentums aus abgeleitetem Recht z„hlt ferner der Vertrag und die Rechtsnachfolge wegen Todes.

Die Rechtshandlungen zur Verteidigung des Eigentums sind die Herausgabeklage (Art. 984 c.c.), die demjenigen zusteht, der behauptet Eigentmer einer Sache zu sein, die andere im Besitz haben oder innehaben; die Eigentumsst”rungsklage, um Bel„stigungen oder St”rungen der Sache abzuwehren; die Grenzregelungsklage und die Grenzscheidungsklage.

Es gibt dann noch weitere Rechte obligatorischer Natur, wie die Miete gem„á Art. 1571 c.c. Sie erfolgt durch Vertrag, mit welchem sich eine Partei verpflichtet, eine andere Person eine Sache auf bestimmte Zeit gegen eine bestimmte Vergtung benutzen zu lassen.

Die Miete genieát einen groáen Schutz im italienischen Rechtssystem und kurz gesagt ist sie die reine Nutzung der Immobilie fr eine bestimmte Zeit gegen Zahlung (sie muá schriftlich erfolgen unter Vermeidung der Nichtigkeitsfolge). Die Miete von unbeweglichen Sachen ist den Vorschriften des codice civile unterstellt, (der zum Beispiel eine H”chstdauer von 30 Jahren bestimmt).

Insbesondere hatte das Gesetz Nr.392 vom 27.07.78 einen groáen Einfluá ausgebt hinsichtlich der Immobilien zur Wohnnutzung. Mit diesem Gesetz wurde der sogenannte "angemessene Mietpreis" eingefhrt, das heiát ein gesetzlich festgelegter Mietzins. Dieser Regelung droht heute durch die Einfhrung der sogenannten "vom Gesetz abweichenden Vereinbarungen" die Auáerkraftsetzung durch diese Neuerung. Der Mieter genoá bis zur weiteren vorstehend genannten gesetzgeberischen Neuheit einen besonderen Schutz sowohl hinsichtlich der gesetzlich festgelegten Mietdauer (mindestens 4 Jahre und stillschweigende Verl„ngerung), Kndigungsrecht des Mieters, Verbot der Untervermietung, gesetzlich festgelegter und nicht frei bestimmbarer Mietpreis, von dem nur in ausdrcklich vorgesehenen F„llen abgewichen werden konnte.

Die Miete von Immobilien, die nicht zu Wohn- oder Gesch„ftszwecken genutzt werden, hat auch einen Schutz, obgleich von geringerer Ausweite, hinsichtlich der gesetzlichen Bestimmung des Vertrages und ferner im Hinblick auf die Gesch„ftseinfhrung und -lage, erfahren. Eine andere Regelung gilt fr die Miete von Produktionsgtern (Bauernh”fe, Unternehmen, Betriebsst„tten, Hotels, H”hlen, Torfgruben, W„lder).

 

VON DEN GESETZEN ABWEICHENDE VEREINBARUNGEN

 

Der oben erw„hnte angemessene Mietpreis hatte die Aufgabe der vorl„ufigen Regelung bis zur Reform des neuen St„dtebaukatasters, tats„chlich aber ist er eine endgltige Regelung geworden.

Das Gesetz 359/1992 hat mit den vom angemessenen Mietpreis abweichenden Vereinbarungen eine sozio-”konomische Preisaufsicht eingefhrt, die aus dem Beistand der Berufsverb„nde bei den Vertragsverhandlungen zwischen Mietern und Eigentmern besteht.

Die von der gesetzlichen Bestimmung des Mietpreises abweichenden Vorschriften werden jedenfalls nicht auf Wohnr„ume angewendet, die vor dem 11.07.92 fertiggestellt wurden, auáer teilweise gebaute.

Die Bestimmung des Mietpreises steht den Parteien unter Beachtung des Art. 1571 c.c. mithin frei, sofern sie pflichtgem„á von den Berufsverb„nden bei der Abweichung von dem gesetzlichen Mietpreis fr die alten Bauwerke und ohne irgendwelche Einschr„nkungen fr die neuen Geb„ude (auch hinsichtlich der j„hrlichen Erh”hung nach ISTAT, Zentrales Statistikinstitut) untersttzt worden sind.

Dies hat jedoch den Mietmarkt wieder ge”ffnet, der bis vor einigen Jahren wegen der zwingenden Anwendung des gesetzlich auferlegten Mietpreises fast gel„hmt war, was in vielen F„llen zur Miáachtung der betreffenden Regelung fhrte.

Dieses Rechtsgebiet ist auch heute noch Gegenstand von Erneuerungen und šberprfungen, die die Haus- und Grundeigentmer nur in der Freiheit der Preisfestsetzung begnstigen, wobei es jedoch nach wie vor schwierig bleibt, die vermietete oder verpachtete Sache vor Ablauf der vertraglich vorgesehenen Laufzeit zu entziehen. Dies alles machte und macht heute noch die Miete unbequem und stellt eine Ursache der drftigen Ausnutzung des Immobilienverm”gens dar.

 

FšR DEN AUSLŽNDER: Nicht alle Ausl„nder k”nnen das Recht zum Erwerb von Immobilien in Anspruch nehmen. In der Tat verlangt der italienische codice civile Gegenseitigkeit der Regelung, das heiát, daá das gleiche Recht dem italienischen Staatsangeh”rigen in dem Herkunftsland desjenigen, der zu kaufen beabsichtigt, einger„umt wird.

 

(3) Bewertungskriterien

 

Die Bewertung der Immobilie und des Grundes h„ngt von einer Reihe von Gebrauchswerten ab, die zun„chst in zwei groáen Kategorien unterschieden werden: Geb„ude und Grundeigentum.

- Geb„ude.

Natrlich kann der Belegenheitsort des gesch„ftlich genutzten Grundstcks ein Vorteil und Vorzug sein, wohingegen er einen Wertnachteil fr die zu Wohnzwecken genutzten Grundstcke darstellen kann. Gleiches gilt auch hinsichtlich des Stockwerkes des Geb„udes, wo das Eigentum belegen ist, auch wenn im allgemeinen die Bror„ume auf den unteren Stockwerken zu bevorzugen sind und umgekehrt die Wohnungen auf den oberen. Grunds„tzlich haben die Wohngeb„ude im Stadtbereich und im Stadtkern einen beachtsamen Vorzug, wie auch die Bros, sofern sie leicht erreichbar und in bequemer N„he zu Gesch„ften und Dienstleistungsbetrieben sind.

Weitere technische Faktoren drften sich auf die Bewertung der Immobilie auswirken; dessen Struktur, Anlagen, W„rmed„mmung, Zubeh”rteile, Qualit„t des Ausbaus, Lage k”nnen von groáer Bedeutung sein und sich im Preis niederschlagen.

Es muá auch bercksichtigt werden, daá die auf dem Grundstck ruhenden Lasten und dessen innere Fehler starken Einfluá auf den Wert der Immobilie ausben k”nnen.

- Grundeigentum

Wenn die gegenst„ndliche Sache ein Grundstck ist, k”nnen sich vor allem dessen Zweckbestimmung, das heiát, ob es bebaubar ist oder nicht, ob es zum Beispiel ein landwirtschaftliches Grundstck ist und ob jedenfalls diesbezglich Ver„nderungen m”glich sind, auswirken. Es mssen dabei die m”glichen Varianten und Genehmigungen bercksichtigt werden, die eventuell zu beantragen und die vernnftigerweise auch zu erhalten sind.

Das Maá der Verst„dterung in der Umgebung des Grundstcks ist aufgrund der der Bebauungspl„ne, der Raumpl„ne und „hnlicher Pl„ne, hinsichtlich des Abstands von Wohngegenden und Industriezentren, der Anschlsse und der st„dtebaulichen Arbeiten, vorhersehbar.

Das wahre Grundeigentum ist heute, was die landwirtschaftliche Ausnutzung anbelangt, wegen der Mhseligkeit der Landwirtschaft in Anbetracht des Rckgangs der Nachfrage nach landwirtschaftlichen Produkten aus den Industriel„ndern mit starker W„hrung, in der Krise. Weitere Ursachen liegen in dem von der Europ„ischen Gemeinschaft auferlegten Preissystem und schlieálich im wachsenden steuerlichen Druck. Aus diesen Grnden besteht die Wahrscheinlichkeit, daá gute Investitionen in von den bedeutendsten Wohnzentren entfernten Gegenden get„tigt werden k”nnen, da es eine allgemeine Tendenz des Gesetzgebers gibt, den l„ndlichen Charakter und das Grundeigentum zu schtzen und deshalb insbesondere den Industriebau in der N„he der Stadtzentren zu planen.

 

Wegen der enormen Anzahl von Variablen im Immobilienbereich, wegen der groáen Anzahl von skrupellosen Spekulanten, die den Markt sch„digen, wegen der Typologie der M„ngel der Immobilie, ber die eine einfache Privatperson kaum informiert sein kann, ist es ratsam, daá diese sich hinsichtlich des beabsichtigten Gesch„fts, sei es des Kaufs oder des Verkaufs, sei es bezglich eines einfachen Appartements, eines Grundstcks oder sonstiger Immobilie, beraten l„át. H„ufig entsch„digt die dem Berater zu zahlende Vergtung reichlich fr das andernfalls zu tragende Risiko eines schlechten Kaufs, oder fr die aus dem falschen Verkauf folgende Haftung, oder fr den Erwerb eines anderen dinglichen Rechts.

DER VORVERTRAG: Der Vorvertrag ist eine schriftliche Urkunde, andernfalls ist er nichtig, der die Parteien zu einem sp„teren Abschluá eines Kaufvertrags ber eine Immobilie vor einem Notar verpflichtet. Er enth„lt die Namen und die Personalien der Vertragsabschlieáenden, Beschreibung der Immobilie, vereinbarten Preis, Zahlungsweise, šbergabe der Immobilie, besondere Vereinbarungen, Gesch„ftsordnung der Eigentumsgemeinschaft, sofern erforderlich, steuerliche Behandlung, Kosten des Vertrags, und im allgemeinen besondere Sicherheiten des K„ufers. Der Vorvertrag verpflichtet den K„ufer zur Leistung der Anzahlung, im allgemeinen sind dies 10%, der er jedoch im Falle seiner Vertragsverletzung verlustig geht oder die dem K„ufer im Falle der Kndigung oder des Rcktritts des Verk„ufers in doppelter H”he zurckzuerstatten ist.

Es ist wichtig, in dem Vorvertrag, der auch als Verkaufsbereinkunft oder Verkaufsversprechen bezeichnet wird, genau den Willen der Parteien und die verkaufte Sache anzugeben. Im Vorvertrag muá mithin nicht verkauft werden, sondern der Verkauf versprochen werden, um die Folge zu vermeiden, daá der Verkauf stattdessen bei der Unterzeichnung des Vorvertrags vollzogen wird und nicht im endgltigen Vertrag, mit den jeweiligen Konsequenzen zu Lasten des Verk„ufers, zum Beispiel steuerlichen, der zum Zeitpunkt des Verkaufs lediglich die Anzahlung einnimmt.

Es ist daher angebracht, daá der Vorvertrag zwischen Privatpersonen in Gegenwart eines erfahrenen Beraters abgeschlossen wird, der wnschenswerterweise die Vertragsverhandlungen geleitet hat. Oft sind Vertragsbereinknfte in Standardformularen abgefasst, es ist aber eine bestimmte Genauigkeit in der Formulierung der Vertragsbereinknfte erforderlich. Kaum wird in solchen Formularen genau der Fall beschrieben, der bercksichtigt werden soll. Es ist jedenfalls all das dort geschriebene bindend, auáer bei Widerstreit zu zwingenden Normen, die den Vorvertrag im ganzen oder teilweise nichtig machen k”nnen. Infolge des Abschlusses gelangen die Parteien dann normalerweise zur notariellen Beurkundung, wo sie das Eigentum oder das dingliche Recht bertragen, was vor dem im allgemeinen vom K„ufer ausgew„hlten Notar erfolgt. Vor der notariellen Beurkundung, oder besser noch vor dem Vorvertrag, ist es angebracht zu berprfen, ob bis zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht eine beeintr„chtigende Eintragung beim Grundbuchamt (Conservatoria dei Registri) vorgenommen worden ist, wie zum Beispiel die Gew„hrung von dinglichen Nutzungsrechten oder von Sicherheiten an Dritte, und weiter sollte verifiziert werden, ob der Verk„ufer die Befugnis zum Verkauf der Sache hat aufgrund ihm erteilter Vollmacht oder weil er der Eigentmer ist.

Der Notar sorgt fr den šbergang des Eigentums, er verfasst die Verkaufsurkunde, er best„tigt die Zahlung des Preises und er kmmert sich um die erforderlichen und formalen Kontrollen und die gesetzlich vorgeschriebenen Maánahmen, wie die Registrierung und die Eintragung der Urkunde.

Ferner untersucht er das formale Fehlen von M„ngeln, die den Rechtsstatus der Immobilie betreffen, und verringert dadurch die Risiken, die einen falschen oder unterbliebenen Erwerb treffen k”nnen, und er unterrichtet von den dinglichen Rechten, die auf dem verkauften Grundstck lasten, von Pf„ndungen, Hypotheken und anderem.

Hingegen kann hinsichtlich des tats„chlichen natrlichen Zustands der Immobilie, des šbereinstimmens der urkundlichen Angaben mit dem tats„chlichen Stand der Dinge an dieser Stelle keine šberprfung vorgenommen werden. Ab und zu werden die formalen Ermittlungen vom K„ufer erg„nzt werden mssen.

 

Fr den Fall, daá die Parteien nicht bereinstimmend zur notariellen Beurkundung gelangen, steht es ihnen frei, den Vertrag ohne irgendwelche Konsequenzen aufzul”sen. H„ufig sind die F„lle der Meinungs„nderungen und Verz”gerungen der letzten Stunde, die gew”hnlich in den F„llen, in denen keine Anzahlungen oder Vertragsstrafen bei Kndigung oder Rcktritt vorgesehen sind, zu den entsprechenden Konsequenzen fhren.

KATASTER

Das Kataster ist eine ”ffentliche Einrichtung, die dazu dient, eine topographisch-juristische Darstellung des Gebiets mit auch steuerlicher Verwertbarkeit zu haben.

Die Vorg„nge der Katasterregistrierung umfassen sieben Phasen:

- Qualifizierung, Einstufung, Bildung der Tarife, Feststellung, Klassifikation, Ver”ffentlichung und Einfhrung.

Die beim italienischen Kataster gefhrten Daten haben keinen Beweiswert, sie haben geometrischen Charakter und beziehen sich auf Parzellen von Oberfl„chen, Beschaffenheiten und Grenzen. In den Provinzen von Trento, Trieste und Bolzano ist hingegen ein Kataster in Grundbuchform, beschreibend und nach Parzellen aufteilend, in Kraft.

Das Bodenkataster erfasst die unbeweglichen Sachen mittels Parzellen, die durch Kartennummern gekennzeichnet werden entsprechend der Qualit„t und der Produktivit„t der B”den unter Angabe ihrer Ertr„ge auf der Grundlage der Tarife, die aus der Sch„tzung der Produkte von einigen typischen Parzellen abgeleitet wurden. Das sogenannte neue Bodenkataster unterscheidet sich wesentlich aufgrund der Einfhrung von Grundriákarten mit geschlossenem Umfang und schlieálich aufgrund der elektronischen Datenverarbeitung. Die Bewahrung des Grundkatasters hat den Zweck, die Urkunden, aus denen es besteht, laufend auf dem neuesten Stand zu halten sowohl hinsichtlich der Besitzer und der rechtlichen Beziehungen als auch im Hinblick auf den Staat und die steuerbaren Einknfte.

 

Das Geb„udekataster (Gesetz Nr.1249 vom 11.08.39) stellt das Inventar aller Immobilien dar, die nicht im Grundkataster erfasst sind, mit dem wesentlichen Zweck, das st„dtische Grundstckeigentum festzustellen und dessen Ertrag zu bestimmen.

Seit 1962 ist das Neue Stadtbaukataster in Kraft: es basiert auf der von einem erm„chtigten Techniker und der Eigentmer unterschriebenen Erkl„rung und ist fr einzelne Grundstckseinheiten gebildet.

Das Grundbuchamt ist ein Bro, das die Aufgabe hat, die Publizit„t der verfgbaren Urkunden ber dingliche Rechte an Grundstcken (mithin auch des Eigentums) zu gew„hrleisten. Die Einsicht in die Register erm”glicht festzustellen, wem die Grundstcke geh”ren und welche Lasten und Belastungen auf ihm liegen.

 

4) Steuerpflichten

Die Kosten zu Lasten desjenigen, der eine Immobilie erwirbt, sind typischerweise zweierlei Art: steuerlicher und notarieller.

Die steuerlichen Abgaben sind verschiedener Art, entsprechend den Vorschriften des geltenden Steuersystems, das sich st„ndig fortentwickelt. Es muá jedoch zwischen Kauf durch Private und Kauf durch Gesellschaften unterschieden werden.

a) Kauf durch Private:

- Der Kauf unterliegt der Registersteuer in H”he von 8%, ferner der Hypothekensteuer und Katastersteuer ber 2%, insgesamt mithin 10% des gezahlten Preises.

- Sofern es sich um den Erwerb des "ersten Heimes" handelt (Kategorie des Eigentums, das erweiterungsf„hig ist und gr”áeren Schutz genieáen soll), die Voraussetzungen des Wohnsitzes vorliegen und keine weitere Wohnung in derselben Gemeinde im Besitz steht und diese Vergnstigung noch nicht in Anspruch genommen wurde, ist die Registersteuer erm„áigt auf 4%, und Katastersteuer und Hypothekensteuer belaufen sich auf einen Festbetrag von Lire 200.000. Einen analogen Vorteil genieáen die Ausgewanderten (Gesetz 899 des Jahres 1986) und die seltenen F„lle des Erwerbs von Immobilien von knstlerischem oder geschichtlichem Interesse, aufgrund des Gesetzes 1089 aus dem Jahre 1939, vorausgesetzt, daá die Verpflichtung, fnf Jahre lang nicht weiterzuverkaufen, eingehalten wird. Aufgrund des Gesetzesdekrets Nr.455 vom 24.November 1992 sind wichtige gesetzliche Neuerungen eingefhrt worden hinsichtlich des Weiterverkaufs der Wohnung, die unter Inanspruchnahme der Vergnstigung erworben wurde, diesbezglich ist es jedoch besser, sich im Zeitpunkt des erneuten Verkaufs genauere Informationen bei einem Experten zu beschaffen.

- Der Erwerb von Immobilien, gleich welcher Zweckbestimmung, die in ”ffentlichen oder privaten Vorhaben enthalten sind und die von der Gemeinde gem„á Art.27 des Gesetzes Nr.457 des Jahres 1978 gef”rdert werden, unterliegt lediglich der pauschalen Register-, Hypotheken- und Katastersteuer, insgesamt sind dies 300.000 Lire, unabh„ngig vom gezahlten Preis.

 

b) Erwerb durch Gesellschaften:

- der Kauf unterliegt allgemein der IVA (italienische Mehrwertsteuer) zuzglich 300.000 Lire pauschal fr die Register-, Hypotheken- und Katastersteuern;

- es wird jedoch der erm„áigte Mehrwertsteuersatz von 4% zuzglich 300.000 Lire fr die pauschalen Register-, Hypotheken- und Katastersteuern in den folgenden F„llen angewandt:

Erwerb von Neubauwohnungen, die nicht Luxuswohnungen sind, sowie der Erwerb von Wohnungen durch die Unternehmen, die sie gebaut haben;

Erwerb von Geb„uden oder Geb„udeteilen, gleich welcher Zweckbestimmung, an denen Instandsetzungsarbeiten gem„á Art.31 des Gesetzes 457/1978 vorgenommen wurden und die von den diese Arbeiten durchfhrenden Unternehmen verkauft wurden;

- Eigentumszuweisungen von Wohnungen, die nicht Luxuswohnungen sind, durch Baukooperativen;

- Erwerb von Gtern, die fr den ”ffentlichen und privaten Wiederaufbau zwecks Verwirklichung der Vorgaben des Gesetzes 1457 des Jahres 1963 bestimmt sind;

schlieálich der Erwerb von Wohnungen - nicht Luxuswohnungen -, die nicht von der Verk„ufergesellschaft gebaut worden sind, sofern sie als erste Wohnung des K„ufers dienen sollen und sofern die bereits unter Punkt a) beschriebenen Voraussetzungen vorliegen.

Hinsichtlich der H”he der Notarkosten kann keine genaue Angabe gemacht werden, da diese von dem notariell beurkundeten Betrag abh„ngen, sie k”nnen jedoch auf circa 2% gesch„tzt werden.

Das Registergesetz stellt die Vermutung auf, daá die Parteien den tats„chlich vereinbarten Preis erkl„ren und verh„ngt eine Strafe denjenigen, die einen Teil des Preises verschweigen und die eine Vergtung erkl„ren, die unter der tats„chlich geschuldeten liegt. Ferner geht dieses Gesetz vom Wert der Sache als steuerbare Basis aus und nicht von dem von den Parteien erkl„rten Wert und es kann von Amts wegen binnen zwei Jahren ab Kauf dieser den erkl„rten Wert bersteigende Preis festgestellt und es k”nnen die diesbezglich fehlenden Steuern, Zinsen und Strafen eingefordert werden.

Es ist daran zu erinnern, daá gerade eine umstrittene Revision der Katastermaást„be vorgenommen wird, die die Immobilienwerte in die N„he der reellen Marktwerte bringen soll.

STEUERN ZU LASTEN DES VERKŽUFERS

Die INVIM (Kommunalsteuer auf den Wertzuwachs bei Immobilien) tr„gt der Verk„ufer. Kraft Gesetzes kann er diese nicht auf den K„ufer abw„lzen.

Sie wird mit Steuers„tzen zwischen 5% und 30% (vorbehaltlich der šberprfung einer eventuellen Anpassung) auf den von der Immobilie zwischen dem Kaufdatum und dem Verkaufsdatum realisierten Mehrwert in Bezug auf den Zeitraum, in welchem sie Im Besitz des Eigentmers war, der jetzt der Verk„ufer ist, auferlegt.

Wenn der K„ufer die Immobilie als erste Wohnung erwirbt, genieát auch der Verk„ufer den Vorteil der Erm„áigung der zu zahlenden INVIM auf 50%.

 

Auf die obenerw„hnten steuerlichen und notariellen Angaben kann man sich nur bis zu den leider h„ufigen gesetzgeberischen steuerlichen Neuerungen und den selteneren Žnderungen der Notargebhrenordnung verlassen.

Es mssen jedoch die Regelungen, die durch den Wohnsitz und andere Anknpfungskriterien des Internationalen Privatrechts zur Anwendung berufen werden, wenn der K„ufer und/oder der Verk„ufer Ausl„nder sind, und die sogenannten Doppelbesteuerungsabkommen bercksichtigt werden, die bisweilen erlauben nur einmal zu zahlen und zwar an den Staat, dem der Anspruch zusteht.

 

KAPITEL 2 STŽDTEBAULICHE VORSCHRIFTEN

 

Das geltende Zivilgesetzbuch enth„lt Vorschriften zivilrechtlicher Art, die die Beziehungen zwischen den einzelnen privaten Eigentmern der betroffenen "B”den" und auch allgemein das ”ffentliche Interesse regeln. Diese Vorschriften stellen mithin GESETZLICHE GRENZEN des Eigentumsrechts dar, welches aus "dem Recht, ber die Sache innerhalb der gesetzlichen Grenzen und unter Befolgung der in der italienischen Rechtsordnung festgelegten Pflichten umfassend und ausschlieálich zu verfgen und diese zu nutzen," besteht. Wenn es sich um ein Bodengrundstck handelt, hat der Private die Befugnis, die Arbeiten durchzufhren, die er fr die beste Ausnutzung des Bodens zweckm„áig h„lt, auch wenn er dem Prinzip des neminem laedere untersteht. Hiervon unberhrt bleibt die Pflicht zum Schadensersatz gegenber Dritten fr den diesen zugefgten Schaden aufgrund von Arbeiten, die ohne Befolgung der allgemeinen Regeln der Sorgfalt und Vorsicht durchgefhrt worden sind.

Der Eigentmer kann daher ber die Sache verfgen und dabei die Beseitigung von jeglicher St”rung seines Eigentums verlangen. Die vom Zivilgesetzbuch angeordneten Grenzen und Verbote finden lediglich auf benachbarte oder angrenzende Grundstcke Anwendung. In diesem Sinne mssen auch die allgemeinen Beschr„nkungen hinsichtlich des Abstands zwischen den Geb„uden, der bei Fehlen anderer Verordnungen nicht unter drei Meter betragen darf, den gesetzlichen H”hen und den Abst„nden zu den Grundstcksgrenzen, ausgelegt werden.

 

1) Begriffe des St„dtebaus

 

Die Rechtsmaterie aus ”ffentlichrechtlicher Sicht betrachtend, Verweise hierauf finden sich im Zivilgesetzbuch Art. 869 und fortfolgende, setzen sich die st„dtebaulichen Vorschriften, im weiteren Sinne verstanden, aus den nachfolgenden Rechtsquellen zusammen, an denen sich Private orientieren mssen im Hinblick auf das Grundeigentum und den Bau auf italienischem Boden.

a) Spezialgesetze und St„dtebaugesetze, Bauverordnungen, welche gesetzliche Instrumente abstrakter und allgemeiner Art sind.

b) Gebietspl„ne und gemeindliche Bebauungspl„ne, allgemeiner und detaillierter Bebauungsplan, Wiederaufbaupl„ne, Pl„ne des wirtschaftlichen Baus, Instandsetzungspl„ne, sowie Landschaftspl„ne, die st„dtebauliche Bebauungspl„ne konkreter und allgemeiner Art sind.

c) Vorschriften, Genehmigungen, Erlaubnisse, Anordnungen, die konkrete und besondere verwaltungsrechtliche Verfgungen sind. Es gibt dann noch die entsprechenden verwaltungsrechtlichen Sanktionen, oder in einigen F„llen strafrechtliche Maánahmen.

 

2) Zust„ndige Beh”rden

Die st„dtebaulichen Organe sind zentrale oder ”rtliche Beh”rden.

Der Art. 1 D.P.R. (Pr„sidialdekret) 15.01.72 Nr.8 und das D.P.R. 24.07.77 Nr. 616, Art. 80 und fortfolgende, haben alle Aufgaben den Regionen bertragen, die vormals von Zentralorganen und ”rtlichen Organen des Staates ausgefhrt worden sind.

Die Regionen haben gesetzgeberische Kompetenz im Bereich des St„dtebaus innerhalb des Rahmengesetzes der staatlichen Gesetzgebung.

Insbesondere sind die Zust„ndigkeiten der Region folgende:

 

a) Planungsanregung mittels Bildung von Listen der Gemeinden, die zur Ausfhrungsplanung verpflichtet sind.

b) Billigung der allgemeinen st„dtebaulichen Instrumente (Art. 8 und Art. 10 L.U. = Legge Urbanistica) und der Bauverordnungen mit eventuellen dazugeh”rigen Bauprogrammen (Art.36 L.U.).

c) Billigung der Ausfhrungspl„ne in den F„llen, in denen der Koordinationsgebietsplan und die Varianten des allgemeinen Instruments bestimmt worden sind.

d) Ersatzeingriffe zur Gestaltung der allgemeinen st„dtebaulichen Instrumente und der Bauverordnungen, und schlieálich hemmende Ersatzmaánahmen, wie die Einstellung der Arbeiten oder der Abbruch.

Das Gesetz Nr.142 vom 8.06.90 hat der Provinz einen festen Wirkungsbereich auf dem Gebiet des Schutzes des Bodens und des Umweltschutzes bertragen, indem der Koordinationsgebietsplan eingefhrt wurde.

 

Die Berggemeinden sind in den Art. 28 und 29 des vorgenannten Gesetzes Zust„ndigkeiten bertragen worden mit Aufgaben der Beteiligung bei der Aufstellung der Koordinationsgebietspl„ne, fr die die Provinz zust„ndig ist.

 

Die Gemeinde ist zust„ndig fr die Aufstellung des allgemeinen Bebauungsplans, das heiát fr die vorherige Baukontrolle hemmender und strafbewehrender Art. Im Bereich der Gemeinde sind die Zust„ndigkeiten wie folgt verteilt:

 

a) Der Brgermeister erteilt die Baugenehmigung und den Bauschein aufgrund der Bestimmungen des St„dtebaugesetzes (Art.31 L.U.), er bt die Aufsicht aus, um die Einhaltung der st„dtebaulichen Gesetze und der Verordnungen und der in der Baugenehmigung festgelegten Modalit„ten sicherzustellen;

ferner ordnet er die Einstellung der Arbeiten an und auferlegt Verwaltungssanktionen;

er erl„át die dringlichen Anordnungen auf dem Gebiet des Bauwesens und erteilt die Bauabnahmegenehmigung;

b) Der Gemeinderat bestimmt die allgemeinen st„dtebaulichen Instrumente, erl„át die Bauverordnung, stellt alle Ausfhrungspl„ne und das mehrj„hrige Ausfhrungsprogramm auf; er billigt die Ausfhrungspl„ne und das mehrj„hrige Ausfhrungsprogramm;

Schlieálich stehen Befugnisse auf dem Gebiet des St„dtebaus auch den Beh”rden, die den Schutz der ”ffentlichen Gter leiten, mit dem Recht, Sanktionen aufzuerlegen, sowie dem Strafrichter zu.

 

3) Die Fachberater.

Wie bereits oben angesprochen, ist es zu bevorzugen, sich wegen der Bewertung und des šbergangs des Grundeigentums der Beratung und des Beistands eines fachkundigen Beraters anzuvertrauen. Dennoch ist es notwendig, die jeweiligen beruflichen Zust„ndigkeiten zu kennen um sich eines angemessenen Beistands zu bedienen.

Die Zust„ndigkeiten der technischen Fachberater h„ngen von der Fachausbildung ab (h”here Schulen bis Universit„t) und von der Zugeh”rigkeit zu Alben oder Listen, wie es sie fr die Architekten, Ingenieure und Vermessungstechniker, Immobilienmakler gibt, und deren dauerhafte Eintragung die Berufsausbung erlaubt. Die Zust„ndigkeiten sind h„ufig berlagert, was oft zu Streitigkeiten fhrt. Der Grund hierfr liegt darin, daá die Bestimmungen, die die Zust„ndigkeiten regeln und eingrenzen, allgemein formuliert sind und die h„ufig im technischen, juristischen Sinne und in Bezug auf die Anforderungen des Marktes eher berholt sind.

Hinzukommt die Neigung der sogenannten kleineren Techniker (Vermessungstechniker, Bautechniker und Landwirte) die eigenen Zust„ndigkeiten auszuweiten, indem sie die gesetzlichen Bestimmungen dank der uneinheitlichen Rechtsprechung weit auslegen. Bezglich der Definition der Berufsregister, die fr die Auswahl des Beraters ntzlich sind, wird auf die Kapitel 3 und 4 verwiesen.

 

KAPITEL 3 DER ARCHITEKT

 

1) Regelung der Berufsausbung

Der Beruf des Architekten wird von Promovierten der Architektur im Besitz der beruflichen Bef„higung ausgebt, die in das Berufsregister eingetragen sind (Art.4 und 5 des Reichsdekrets 23.10.1925 Nr. 2537). Die unterbliebene Eintragung hat die Nichtigkeit des Vertrags mit dem Mandanten gem„á der gemeinsamen Bestimmungen der Art. 1418 und 2229 c.c. zur Folge.

Die Fortdauer der Eintragung belegt die Beibehaltung der sittlichen und beruflichen Anforderungen an den Fachberater, was durch den Vorstand der Rechtsanwaltskammer berprft wird.

Nach den gesetzlichen Bestimmungen werden die technischen Zust„ndigkeiten des Architekten oft mit denen des Ingenieurs durcheinander gebracht und aus diesem Grunde betrifft dieses Gesetz bisweilen beide Berufe.

Der Art.51 Reichsdekret Nr.2537 vom 23.10.25 enth„lt in der Tat die Regelungen der beiden Berufe, die als typische T„tigkeiten des Ingenieurs, die aber dem Architekten nicht versperrt sind, vorsehen:

- die Planung, die Bauleitung, die Beurteilung und die Kontrolle der Arbeiten um die Materialien, die fr die Bauwerke oder die Industrien ben”tigt werden, direkt oder indirekt zu entnehmen, zu verformen und zu bentzen; šberprfung der Arbeiten bezglich der Transportwege und -mittel, Kontrolle der Abwasserkan„le und der Kommunikationmittel bei den Bauwerken und den Industrien, der Arbeiten bezglich der Kommunikationswege und -mittel von Bauten jeder Art, der Industriemaschinen und -anlagen, sowie im allgemeinen der physikalischen Anwendung;

- die geometrischen Vermessungen;

- die Sch„tzungen.

Weiter sind sowohl der Ingenieur als auch der Architekt zust„ndig fr:

- die zivilen Bauarbeiten, sowie die dazugeh”rigen geometrischen Vermessungen und die Sch„tzungen.

- die jeweiligen Projekte der Arbeitsausfhrung in einfachem Zementgemisch oder in Stahlbeton, normal oder vorgespannt, und in Metallstruktur (Art.1, Absatz 1, Reichsdekret 16.11.39, Nr.2229 und Art.2 Absatz 1, Gesetz vom 05.11.1971 Nr.1086).

Als ausschlieáliche Zust„ndigkeiten der beiden Fachberater bleiben die T„tigkeiten als Prfer der Arbeiten in Zementgemisch, Stahlbeton, normal und vorgespannt, und in Metallstruktur. Diese T„tigkeit erfordert brigens die Eintragung in das Berufsregister seit mehr als zehn Jahren.

Zur besonderen Zust„ndigkeit des Architekten geh”ren hingegen die Zivilbauarbeiten, die wichtige knstlerische Merkmale aufweisen und die Restaurierung der Geb„ude, die Gegenstand des Gesetzes Nr.1089 vom 1.06.1939 ber den Schutz der Gter von knstlerischem und geschichtlichen Wert sind, unter Ausnahme des technischen Teils dieser Bauwerke, mit welchem auch ein Ingenieur betraut werden darf.

Die T„tigkeit des Architekten ist auch von Bedeutung fr das ”ffentliche Interesse, wie dies in Art. 1 des Standesgesetzes bekr„ftigt wird. Der Fachberater hat die Maánahmen des Vorstands der Kammer (Art.6) zu beachten und er muá sich ehrlich und korrekt verhalten, wie dies in Art.9 im Standesrecht der Architekten vorgeschrieben ist. Der Architekt unterliegt der beruflichen Verschwiegenheit gegenber dem Kunden, er muá den Auftrag pr„zise ausfhren und dabei darauf achten, daá er weder in Kontrast zum ”ffentlichen Interesse ger„t noch Interessenkollisionen mit den ausfhrenden Firmen oder Lieferanten entstehen. Es ist ihm verboten fr den Beruf, den er ausbt, zu werben. Er kann den Beruf als Freiberufler oder als abh„ngig Besch„ftigter bei privaten oder ”ffentlichen Unternehmen ausben. In letzterem Falle darf er nicht auch als Freiberufler t„tig sein auáer bei vorheriger Genehmigung "der Rangleiter", wie Art.62 des Reichsdekrets Nr.2537 vom 23.10.1925 bestimmt.

Die Inkompatibilit„ten mssen nach Gesetzen unterschieden werden, je nach dem ob er Angestellter des Staates und der Regionen, oder der Gemeinden und der Provinzen ist, und schlieálich sofern er zum Lehrpersonal geh”rt.

Die der ersten Berufsgruppe Angeh”rigen drfen den freien Beruf gem„á Art.60 des Pr„sidialdekrets Nr.3 vom 10.01.57 nicht ausben.

Die Verwaltung hat die Pflicht, den eigenen Besch„ftigten, der sich in einer inkompatiblen Situation befindet, zu verwarnen und sie muá diese Inkompatibilit„t, sofern sie andauert, zur Vermeidung des Verlusts der Besch„ftigung beseitigen.

Die Stellung der bei den Provinzgemeinden und ihren Konsortien besch„ftigten Ingenieure und Architekten entspricht der Stellung der Staatsbediensteten.

Es sind lediglich fr bestimmte Dienstleistungen Abweichungen durch besondere Genehmigungen vorgesehen.

Anders ist die Stellung des Lehrpersonals, das ber umfassende Autonomie und Ermessensspielraum verfgt, da ihm die Ausbung der freiberuflichen T„tigkeit, sofern sie nicht die mit dem Lehrberuf und der Arbeitszeit zusammenh„ngenden T„tigkeiten beeintr„chtigt, aufgrund Genehmigung des Lehrdirektors oder des Pr„sidenten erlaubt ist (Art.92 des Pr„sidialdekrets Nr.417 vom 31.05.74).

 

2) Vertrag

Der Architekt unterbreitet dem Kunden gew”hnlicherweise nicht einen vorgefertigten Formular- oder Standardvertrag. Der Vertrag, sofern schriftlich, wird fr jeden einzelnen Auftrag abgeschlossen und zwischen den Parteien vereinbart und hat, bei Unterbleiben einer abweichenden speziellen Vereinbarung, den gesetzlichen Anforderungen, an die er sich bei der Erledigung des Auftrags halten muá, und seinem Zust„ndigkeitsbereich zu entsprechen.

Die vereinbarten Leistungen werden nach dem komplexen Tarifsystem fr Architekten, gem„á den jeweiligen Berufsgesetzen, vergtet.

Falls der Auftrag von einer ”ffentlichen K”rperschaft erteilt wird, wird dieser pflichtgem„á durch Verwaltungsratsbeschluá erteilt, oder auch durch den Gemeindeausschuá mit Befugnissen des Gemeinderats.

 

3) Honorare

 

Die Honorare des Architekten ergeben sich nicht aus einem einheitlichen Gesetz, das insgesamt die Tarife fr die beruflichen Leistungen regelt.

Im St„dtebau wird Bezug genommen auf das Gesetz Nr.143 vom 02.03.49 und dessen jeweilige Anpassungen der Jahre 69 und 76, und auf das Ministerialdekret vom 11.06.1987.

Je nach den Modalit„ten, die die Bestimmung der Honorare betreffen, werden die folgenden 4 Arten unterschieden:

Honorare nach Prozentanteilen (an dem Betrag der Arbeiten)

Honorare auf die Menge (Maáeinheiten)

Zeithonorare (fr die aufgewandte Zeit)

Honorare nach Ermessen (des Fachberaters).

Es sind Gegenberstellungstabellen vorgesehen fr die Bestimmung der Vergtung in Bezug auf die Typologie der Leistungen.

Der Fachberater hat einen Anspruch auf Erhalt eines Vorschusses durch den Auftraggeber, das Recht auf die vollst„ndige Erstattung der verauslagten Kosten, und Anspruch auf Rechnungsausgleich binnen 60 Tagen ab Aush„ndigung der Rechnung.

šber diesen Zeitraum hinaus sind vom Kunden die Verzugszinsen geschuldet, fr deren Berechnung ein besonderer viel diskutierter h”herer Zinssatz als der normale von j„hrlich 10% angewandt wird, was mehrmals Zweifel an dessen Verfassungsm„áigkeit aufkommen hat lassen. Dennoch sind die Zinsen rechtm„áig, die sich an den amtlichen Diskontsatz angleichen, und nicht dem normalen Zinsatz, den hingegen die anderen Fachberater anwenden.

Die Leistungen k”nnen unterschiedlich vergtet werden im Hinblick auf das Gesamtwerk. Falls mehrere Fachberater am Auftrag beteiligt sind, muá auf den effektiven Beitrag eines jeden oder auf die Vorvereinbarungen mit dem Auftraggeber Bezug genommen werden.

Der Betrag muá mittels einer ordnungsgem„áen Rechnung verlangt werden und er ist ab dem Zeitpunkt ihrer Vorlegung f„llig. Gem„á Art. 2333 c.c. wird die Vergtung, sofern sie nicht von den Parteien bestimmt wurde und sofern sie auch nicht aus den Tarifen oder Gebr„uchen entnommen werden kann, vom Richter unter Bercksichtigung der Bedeutung der Arbeit und des Ansehens des Berufs festgesetzt. Der Richter hat jedenfalls die Arbeit in Bezug auf das ntzliche Ergebnis, das sich fr den Auftraggeber ergibt, zu beurteilen.

 

4) Urheberrechte

Der Architekt darf nicht die Arbeiten von anderen abzeichnen und deren Urheberschaft bernehmen, indem er sich als deren Urheber erkl„rt. Dieses Verbot kommt in den standesrechtlichen Bestimmungen sowie den allgemeinen brgerlichrechtlichen Grunds„tzen ber das Urheberrecht zum Ausdruck, ein unabdingbares und unverj„hrbares Recht.

Mit gr”áerem Recht macht sich derjenige, der diese kombinierten Vorschriften verletzt und wenn ihm auch keine Einwilligung des echten Urhebers vorliegt, strafbar. Die Regelung des Art.99 des Gesetzes Nr.633 vom 22.04.41 ber das Urheberrecht sieht einen Schutz nicht nur der formellen Darstellung der Idee sondern auch einen Schutz ihres Inhalts vor. Dieser Norm „hnlich betrifft Art. 2578 c.c. die Verwirklichung der gefundenen L”sungen auf wirtschaftlichem und technischem Gebiet. Im Bereich der reinen Planung steht dem Planer mithin zu

- das ausschlieáliche Recht an den Pl„nen und Zeichnungen des Vorhabens

- das Recht auf eine angemessene Vergtung falls ein Dritter ohne seine Einwilligung das Vorhaben realisiert.

Schlieálich gibt es ein komplexes Problem, wenn der echte Urheber verschiedene berufliche Titel und Eignungen hat, ebenso wird die Zuweisung von Verantwortlichkeiten fr Sachm„ngel problematisch. In dieser kurzen Abhandlung kann darauf aber leider nicht weiter eingegangen werden.

 

5) Haftung und Versicherung

Der Architekt haftet 10 Jahre lang fr das geplante Vorhaben ab seiner Vollendung und sofern er verantwortlich ist fr auf ihn zurckfhrbare grobe Fahrl„ssigkeit. Die Verpflichtung des Planers, insbesondere hinsichtlich der Belastung wegen grober Fehler, scheint vielmehr eine Verpflichtung zur Herbeifhrung des Arbeitsergebnisses und weniger zur Sorgfalt zu werden, wie dies auch den anderen Kopfarbeitern widerf„hrt gem„á den Vorschriften der EG-Richtlinie 92/50.

Dieser Grundsatz wird brigens in verschiedenen Entscheidungen des h”chsten italienischen Gerichtshofs best„tigt (beispielhaft fr alle Nr.38 vom 5.01.83). Die Beweislast fr Abweichungen und technische Fehler eines Plans obliegt dem Auftraggeber. Hinsichtlich der Statistik sind die F„lle eher selten, in denen die Architekten zur Haftung fr Sch„den, die durch Fahrl„ssigkeit verursacht worden sind, herangezogen werden.

Es besteht keine Pflicht zum Abschluá einer Berufsversicherung. Bisweilen schtzt der Architekt seine Kunden durch Versicherungen bei privaten Versicherungsgesellschaften. Die Arten der Versicherung sind im allgemeinen die der "beruflichen Versicherung" oder auch der Versicherung gegen die Zivile Haftung gegenber Dritten.

Tats„chlich sind die Risiken bezglich seines Beitrags von geringer statistischer Auswirkung, wie zum Beispiel die M”glichkeit eines Irrtums aufgrund einer Fahrl„ssigkeit in der Planung hinsichtlich der Verwendungsgeeignetheit des Materials und der Angemessenheit seiner Verwendung.

 

6) Kndigung

Der Auftraggeber hat das Recht zur Kndigung wegen grober Fehler des Fachberaters, die unter den allgemeinen Begriff der Fahrl„ssigkeit fallen, wie zum Beispiel eine groáe und unberechtigte Verz”gerung oder Nichterfllung bei der Ausfhrung des Auftrags, oder seltener wegen standesrechtlicher Verfehlungen bezglich der Verbreitung eines Berufsgeheimnisses.

Normalerweise sind dem Fachberater bei Kndigung die bereits bis zur Kndigung angefallene Vergtung und die bestrittenen Ausgaben zu zahlen.

Falls der Auftraggeber einen Schadensersatz begehren sollte, kann er den Rechtsweg beschreiten, auch wenn eine Aufrechnung der Vergtung mit Schadensersatzansprchen selten ist.

KAPITEL 4 TECHNIKER

 

1) Der Ingenieur

Auf die technischen Zust„ndigkeiten des Ingenieurs ist bereits hingewiesen worden, sei es hinsichtlich der gesetzlichen Grundlage als auch der Tatsache, daá sie teilweise mit denen des Architekten bereinstimmen. Hinzuzufgen ist, daá der Architekt gew”hnlich mit Aufgaben mit Schwerpunkt auf dem Sch”pferischen, dem Knstlerischen und den Formen der Arbeit, betraut wird.

Der Ingenieur neigt hingegen ”fter zur Berechnung der Struktur und zur Voraussicht der Statistik.

 

2) Spezialisierte Techniker und andere Berater

DER VERMESSUNGSTECHNIKER

Gem„á Art.16 des Reichsdekrets Nr.274 vom 11.02.1929 ist der Vermessungstechniker bef„higt zu:

a) Topographischen Vermessungs- und Ausmessungsarbeiten, trigonometrische Vermessungen und Vielecksmessung, Bestimmung und šberprfung der Grenzen, Katasterarbeiten und die jeweiligen Sch„tzungen;

b) Absteckung von Guts- und Genossenschaftsstraáen;

c) Abmessung und Teilung von landwirtschaftlichen Grundstcken;

d) Abmessung und Teilung von Stadtgebieten und von einfachen Zivilbauten;

e) Beurteilung von Gebieten und von landwirtschaftlichen Grundstcken, auch zwecks Bodenkrediten und Enteignung;

- Planung, šberwachungsleitung und Fertigstellung von landwirtschaftlichen Bauten und von Geb„uden beschr„nkter Bedeutung, die den landwirtschaftlichen Unternehmen dienen, die von normaler Struktur sind, einschlieálich kleiner Strukturen in Stahlbeton, die keine Berechnungen erforderlich machen und die keine Personensch„den nach sich ziehen k”nnen.

- Planung, Aufsichtsleitung von einfachen Zivilbauten, und Vermessung, Buchhaltung und Fertigstellung derselben, Aufgaben des kommunalen Sachverst„ndigen fr Gemeinden bis zu 10.000 Einwohnern.

Zusammenfassend l„át sich sagen, daá der Vermessungstechniker ein Fachberater ist, dessen Schul- und Berufsausbildung die der h”heren technischen Schulen ist, siehe Art.16 der Berufsverordnung im Reichsdekret 274 des Jahres '29. Ihm ist nur die Erstellung von "einfachen Zivilbauten" erlaubt, wohingegen die Ingenieure und die Architekten keinen besonderen Beschr„nkungen unterliegen. Die Beurteilung, ob das jeweilige Geb„ude einfacheren Ausmaáes ist oder nicht, obliegt der Verwaltung, die die Erlaubnis erteilt.

Insbesondere ist es der Brgermeister der Gemeinde, wo das Geb„ude erstellt werden soll, der die Zust„ndigkeiten zuweist. Das Gesetz liefert keine genaue Richtschnur fr die Beurteilung der fraglichen Maást„be, die in der Lehrmeinung und in der Rechtsprechung folgendermaáen festgesetzt worden sind:

a) technisch-qualitatives Kriterium

b) wirtschaftliches Kriterium

c) quantitatives Kriterium.

Ein konkretes Beispiel: Ein Wohnhaus mit drei Stockwerken, die vollst„ndig oder teilweise untererdig gebaut sind und mit drei Stockwerken auf der Oberfl„che, mit einer Gesamth”he von 20 Metern, stellt keinen einfachen Bau dar.

Der Art.16 des Reichsdekrets Nr.274 vom 11.02.29 bewilligt die Zust„ndigkeit der Vermessungstechniker hinsichtlich Geb„uden in Stahlbeton lediglich, soweit es sich um Bauwerke mit landwirtschaftlicher Zweckbestimmung handelt, die keine Gefahr fr die Unversehrtheit von Personen mit sich bringen k”nnen.

Daraus wird gefolgert, daá die Vermessungstechniker keine Fachkompetenz auf dem Gebiet der, auch einfachen, Zivilbauten in Stahlbeton haben, da diese Gefahren fr Personen im Hinblick auf die Komplexit„t der Bautechnik nach sich ziehen k”nnen.

Nach der Meinung einiger sollte die Fachkompetenz der Vermessungstechniker lediglich fr die Bauwerke in Zementgemisch, wo dieses Material in den statischen und tragenden Strukturen verwendet wird, ausgeschlossen sein.

Auch die Verwendung von Fertigteilen durch die Vermessungstechniker st”át an die Grenzen des einfachen Baus, mit der gleichen durch einen Teil der Lehrmeinung vertretenen Begrndung. Die Beschr„nkungen drfen sich nicht nur auf die Ausfhrungspl„ne beziehen sondern auch auf die Grundpl„ne, die die die Berechnungen beinhalten.

 

Weitere spezialisierte Techniker

Einige Aufgaben der Vermessungstechniker k”nnen auch von anderen Fachkundigen ausgefhrt werden, wie zum Beispiel von Doktoren der Landwirtschaft, insbesondere hinsichtlich der Maánahmen an kleinen landwirtschaftlichen Geb„uden, aufgrund des Gesetzes Nr.3 (Art.2) vom 7.01.76.

Ferner sind noch die Wirkungsbereiche der landwirtschaftlichen Sachverst„ndigen zu erw„hnen, die Aufgaben der Planung und Arbeitsleitung fr die Bodenumwandlung und -verbesserung wahrnehmen k”nnen, sofern dies nicht h”here Fachkompetenz erfordert.

Zu den sogenannten Kleintechnikern geh”ren auch die Bausachverst„ndigen, welchen aufgrund der Vorschriften des Reichsdekrets Nr.275 vom 11.02.29 die die einfachen Zivilbauten betreffende Planung und Arbeitsleitung sowie die Buchhaltung, Messung und Erstellung erlaubt ist.

 

BAUSTELLENLEITER

Er ist ein Leiter, Assistent oder Gruppenleiter mit Ausfhrungsaufgaben: er sorgt fr das Fortschreiten der Arbeit auf der Baustelle und steht den Arbeitskr„ften vor.

Gleichzeitig mit den dem Arbeitsleiter zustehenden Pflichten der Arbeitsberwachung und -aufsicht gem„á der EG-Richtlinie 92/57, hat der Baustellenleiter fr die Verhtung von Unf„llen unter Einhaltung der Vorschriften zu sorgen und das šbereinstimmen der laufenden Arbeiten mit den vertraglich vereinbarten zu berprfen.

 

ARBEITSKRŽFTE

Die im allgemeinen spezialisierten Arbeitskr„fte sind Arbeiter, die eine handwerkliche Ausbildung haben, sei es durch praktische Erfahrung oder in besonderen praxisausgerichteten Schulen.

Die Arbeitsvertr„ge werden geregelt durch Kollektivarbeitsvertr„ge, die sich nach Berufsgruppen unterscheiden.

Die ungelernten Arbeiter und die unangemeldete Arbeiterschaft ist generell wenig ausgebildet, senkt die Qualit„t der Ausfhrung, erh”ht den Anfall von M„ngeln der Ausfhrung und die Arbeitsunf„lle.

 

3) Arbeitsleiter

Arbeitsleiter ist derjenige, der aufgrund des Auftrags des Auftraggebers oder des Bauunternehmens die gute Ausfhrung der Arbeiten in šbereinstimmung mit dem Vertrag und den zwingenden Gesetzen berwacht. Im Bauvertrag wird nach Art.1662 c.c. dem Auftraggeber das Recht einger„umt, Kontrollen durch einen von ihm ernannten Arbeitsleiter durchzufhren um die ordnungsgem„áe Ausfhrung der in Auftrag gegebenen Arbeiten zu berprfen.

Der Arbeitsleiter schuldet nicht den Erfolg seiner Arbeitsleistung sondern das bloáe T„tigwerden. Zu seinen Aufgaben geh”rt: die Ziele des Auftraggebers festzustellen, die m”glicherweise durch Dritte erstellte Planungsarbeit zu berprfen, die Ordnungsm„áigkeit der Baugenehmigung festzustellen, Vermessungen des Grundstcks vorzunehmen, den Ausfhrungsplan vervollst„ndigen zu lassen, die zweckm„áigsten Bautechnologien zu bestimmen, den detaillierten Kostenvoranschlag zu berprfen, die allgemeinen und speziellen Leistungsverzeichnisse nachzuprfen, die Angebote durchzusehen und die Arbeiten zu berwachen.

Ferner hat er die Pflicht Anweisungen zu erteilen, die Weitervergabe der Herstellung des Werks zu genehmigen, sich um die Ordnungsm„áigkeit der Vertragsausfhrung zu kmmern, Ver„nderungen vorzuschlagen, schlieálich am Ende der Arbeiten die Fertigstellung zu protokollieren, die šbereinstimmung mit dem Plan zu erkl„ren, den Abnahmen beizuwohnen, Benutzbarkeits- und Bewohnbarkeitserlaubnisse zu beantragen, die von den Bauunternehmern vorgelegten Rechnungen auszuzahlen und den Endstand der Rechnungen zu erstellen.

Die Verantwortlichkeiten des Arbeitsleiters sind nicht alle juristisch vorbestimmt, sondern sind im Einzelfall zu betrachten, nachdem bercksichtigt wurde, daá die Grenzen seines Auftrags ihm nicht erlauben in die Materialorganisation des Unternehmens einzugreifen, sowie auch nicht in die technische Arbeit, mit Ausnahme der Kontrolle der einfachen Modalit„ten der Ausfhrung. Er kann deshalb die Mittel der Ausfhrung nicht berprfen, auáer wenn diese eine direkte Auswirkung auf die Ausfhrung des Werks haben.

Sofern der Arbeitsleiter bemerkt, daá der Unternehmer die im Vertrag und den Regeln der Kunst festgelegten Bestimmungen nicht einh„lt, kann er eine angemessene Frist bestimmen, binnen welcher der Bauunternehmer die Anpassung an diese Bedingungen vornimmt ohne allerdings die Technik oder die anzuwendenden Modalit„ten aufdr„ngen zu k”nnen, um M„ngel oder festgestellte Abweichungen zu verhindern (Art.1662, Absatz 2).

Fr den Fall, daá dem Bauunternehmer tats„chlich der Rahmen der Freiheit bei der Ausfhrung zu eng gesteckt ist, wrde dies aus dem Bereich des Werkvertrages heraustreten als Konsequenz der Ablehnung seiner Selbst„ndigkeit. Die Anforderungen des Auftraggebers mssen jedoch vom Bauunternehmer in Erw„gung gezogen werden, auch hinsichtlich der Sicherheitspflichten und der šbereinstimmung mit den technischen Kriterien. Eine maágebende Lehrmeinung fordert allerdings, daá der Arbeitsleiter sich auf Erkl„rungen im technischen Bereich beschr„nken muá.

In der Praxis geht die tats„chliche Rolle des Arbeitsleiters gew”hnlicherweise ber die obenstehend beschriebene formelle Funktion weit hinaus. Deshalb ist eine direktere Einmischung des Arbeitsleiters in die Ausfhrung nicht selten mit der Folge einer gr”áeren Verantwortung, die jedenfalls viel h”her ist, was die Modalit„ten der Ausfhrung der Arbeiten und die Einhaltung der damit verbundenen gesetzlichen Vorschriften anbelangt.

Wenn der Auftrag des Arbeitsleiters vom Auftraggeber herrhrt, haftet dieser vertraglich aufgrund der Grunds„tze des beruflichen Werkvertrages gem„á Art. 2236 c.c., wonach der Arbeitsleistende nicht fr die Sch„den haftet auáer bei Vorsatz oder grober Fahrl„ssigkeit. Bei der Erledigung des Auftrags steht dem Auftraggeber unter anderem die Oberaufsicht ber die Arbeiten zu mit periodischen Besuchen in der nach seinem ausschlieálichen Ermessen notwendigen H„ufigkeit.

Wenn hingegen der Planer oder der Arbeitsleiter vom Bauunternehmer beauftragt worden sind, entstehen zu dem Auftraggeber keine juristischen Beziehungen, auch nicht fr den Fall des Zusammenbruchs des Geb„udes gem„á Art.1669 c.c., sondern allein aufgrund des mit dem Bauunternehmer abgeschlossenen Vertrags.

Da es sich um Besch„ftigte des Bauunternehmers handelt, spielen hier die Grunds„tze der Arbeit im Unternehmen entsprechend den Verantwortlichkeiten des Art.2104 c.c. mit hinein, das heiát die Sorgfaltspflicht unter Bercksichtigung der Natur der geschuldeten Leistung und die Beachtung der vom Unternehmer und den Vorgesetzten erteilten Anweisungen.

Der beauftragte Fachberater kann auch derselbe Ingenieur, Architekt oder Vermessungstechniker sein, der den Plan erstellt hat. Normalerweise wird dessen Ernennung auch mit dem Bauunternehmer abgestimmt.

Bei den privaten Bauauftragsvergaben ist die Ernennung des Arbeitsleiters regelm„áig fakultativ, mit Ausnahme der Vorschriften ber den Bau in Stahlbeton und in Metallstruktur (Gesetz Nr.1806 vom 05.11.71), und der Bauwerke in einfachem Zementgemisch (Reichsdekret Nr.2229 vom 16.11.39).

Bei den ”ffentlichen Bauauftragsvergaben ist die Einsetzung eines Arbeitsleiters hingegen Pflicht. Nach den Bestimmungen des Reichsdekrets Nr.350 vom 25.05.1895 wird fr die im ”rtlichen Wirkungsbereich des Bauamts durchgefhrten Bauwerke ein Arbeitsleiter und ein Stellvertreter eingesetzt, der die geeigneten Anweisungen erteilt, um die Ordnungsgem„áheit der Ausfhrung der Arbeiten sicherzustellen.

Im Bereich der ”ffentlichen Arbeiten werden neue Vorschriften ausgearbeitet, die die Pflicht eines Versicherungsschutzes fr die Haftung des Planers-Arbeitsleiters auferlegen.

 

Baustellenleiter

Der Baustellenleiter wird hingegen vom Bauunternehmer ausgew„hlt, damit er in dessen Namen sich um den Ablauf der Arbeiten kmmert, indem er echte Leitungsbefugnisse, die Verantwortlichkeit der Organisation der Arbeiten bernimmt und fr die Einhaltung der Unfallverhtungsvorschriften sorgt. Der Baustellenleiter macht sich auch haftbar als beruflicher Mitarbeiter fr die Sch„den, die Dritten aufgrund unvorsichtiger oder fehlerhafter Durchfhrung der Arbeiten zugefgt werden. Er ist verantwortlich fr den Bestand des Baumaterials und der Baumaschinen, denn er berwacht die Ausgrabungsarbeiten, den Transport, den Gebrauch der Baugerste, die Armierung, Verwahrung und Vorbereitung des Materials, die Durchfhrung von verschiedenen Sicherungsmaánahmen, die auf der Baustelle erforderlich sind.

In diese T„tigkeiten greift der Baustellenleiter des Auftraggebers normalerweise nicht ein, da dies nicht zu seinem Aufgabenbereich geh”rt.

Dem Bauunternehmer steht es frei, sich eines Baustellenleiters zu bedienen, wobei der Auftraggeber jedenfalls keine gesonderte Vergtung schuldet, da es sich um Leistungen handelt, die im ausschlieálichen Interesse des Bauunternehmers erbracht werden.

Der Baustellenleiter ist normalerweise der erste Verantwortliche fr die Einhaltung der Unfallverhtungsvorschriften w„hrend der Arbeiten, da er den Bauunternehmer vertritt, den die Pflicht der šberwachung trifft unter Ausnahme der Haftung fr grobes Verschulden gegenber dem Arbeitsleiter, sofern sich dieser ordnungswidrigerweise in die Leitung der Baustelle eingemischt hat.

 

(4) Projektmanager

Der Projektmanager ist ein Fachberater, der nicht die einfachen Aufgaben eines Projektleiters hat. Er ist der an erster Stelle verantwortliche Leiter einer gesamten im allgemeinen komplexen T„tigkeit und haftet oft in gr”áerem Umfang als der traditionelle Arbeitsleiter.

Er ist eine fachkundige Figur, die dem Unternehmerbereich angeh”rt, und die daher im wesentlichen leiten, koordinieren und kontrollieren muá unter technischen, administrativen und wirtschaftlichen Aspekten.

Bei einigen Arbeiten von besonderer Bedeutung kann der Projektmanager spezifische Aufgaben den verschiedenen Fachleuten bertragen.

 

KAPITEL 5 VERMITTLER

 

(1) Makler und Immobilienh„ndler

Der Makler muá notwendigerweise in das Register der Immobilienh„ndler bei der Handelskammer eingetragen sein. Sofern der Makler miábr„uchlicherweise seine T„tigkeit ausbt, ist ihm keine Provision fr den Abschluá des Gesch„fts geschuldet, wie dies Art.6, 1.Absatz des Gesetzes Nr.39 vom 03.02.89 vorschreibt.

Der Anspruch des Maklers auf die Provision entsteht mit dem Abschluá des Gesch„fts durch die Personen, die er miteinander in Kontakt gebracht hat. Dieser Anspruch unterliegt einer kurzen Verj„hrungsfrist von einem Jahr ab dem Tag, an dem das Gesch„ft abgeschlossen worden ist (Art.2950 c.c.).

Jedoch l„uft die Verj„hrungsfrist im Falle des Betrugs zu Lasten des Maklers erst mit der Entdeckung des Gesch„ftsabschlusses.

Die Provision ist dem Makler auch nach Ablauf der Befristung der Beauftragung geschuldet und auch wenn das Gesch„ft nach diesem Ablauf abgeschlossen wurde; der rechtsbegrndende Umstand hierfr ist, daá er die Parteien, die daraufhin das Gesch„ft abgeschlossen haben, miteinander in Verbindung gesetzt hat.

Der Makler kann gem„á Art. 1736 c.c. zugunsten einer der Parteien Brgschaft leisten, auch wenn dieser Vorteil selten gew„hrt wird.

Die Beauftragung des Maklers kann auch als Alleinauftrag erfolgen was zur Konsequenz hat, daá die Art und Weise oder der Umfang des Engagements fr den Gesch„ftsabschluá nicht bem„ngelt werden kann, auáer wenn dies ausdrcklich vereinbart wurde.

In den Maklervertrag kann die Klausel aufgenommen werden, daá die Provision nur bei gnstigem Gesch„ftsausgang zu zahlen ist, wobei darunter die vollst„ndige Zahlung des Preises oder eine andere rechtm„áige Vertragserfllung zu verstehen ist. Dennoch hat der Kunde oft nicht die M”glichkeiten, andere als die vereinbarten vertraglichen Bedingungen durchzusetzen, die gew”hnlich von den Immobilienbros auf vorgedruckten Formularen verwendet werden.

H„ufig setzen die Agenturen rechtm„áig im Maklervertrag auch die Vergtung fr den Fall der vorzeitigen Kndigung des erteilten Auftrags durch den Kunden fest. Es ist jedoch laut maágebender Entscheidung des Zivilsenats des Kassationshofs Nr.248 vom 14.06.65 hiervon der Vergtungsanspruch des zu dem Vertragsverh„ltnis mit dem beauftragten Makler auáenstehenden Dritten, wie zum Beispiel der Mitarbeiter und Kollegen, ausgenommen, obwohl die Aufteilung der dem Makler allein fr die Vermittlung geschuldeten Vergtung unter ihnen erlaubt ist.

 

(2) Initiatoren

Unter den Personen, die sich mit dem Bau eines Geb„udes besch„ftigen, ist der Initiator normalerweise derjenige, der ber das Grundstck aufgrund Eigentums oder eines anderen dinglichen Rechts verfgt. Die Gemeindeverwaltungen erteilen Baugenehmigungen fr neue oder jedenfalls wichtige Bauwerke demjenigen, der sie beantragt, sei es der Eigentmer oder der Berechtigte aufgrund eines dinglichen Rechts. Die Bewilligungsbescheide k”nnen hingegen auch an den Mieter oder P„chter adressiert sein.

Der Auftraggeber ist im allgemeinen der tats„chliche Initiator des Vorhabens und er muá zur Erreichung des Zweckes ber die notwendigen finanziellen Mittel verfgen fr die Planung, die Arbeitsleitung und die Ausfhrung des Vorhabens durch Dritte. Er muá die Mitarbeiter ernennen und die Fachberater beauftragen, von welchen er generell eine Verpflichtung zur Herbeifhrung des Erfolgs verlangt. Der Beauftragung des Arbeitsleiters hat berwiegend geistige Leistungen, das heiát eine Verpflichtung zum bloáen T„tigwerden zum Gegenstand.

Das Problem ist komplexer, wenn es sich um eine Gesellschaft von Bauingenieuren handelt und der Auftrag auf eine Person lautet, die gew”hnlicherweise als Projektmanager bezeichnet wird. Den Unternehmern gegenber hat der Eigentmer die Stellung eines Bestellers aufgrund eines Bauvertrages, der die Ausfhrung der Arbeiten regelt.

Gegenber den Lieferanten des Materials, der Bauelemente und der Fertigerzeugnisse ist der Eigentmer der Auftraggeber oder K„ufer.

Es ist erforderlich, daá der Initiator die Zustimmung des Grundeigentmers hat, weil das Geb„ude durch die Verbindung mit dem Boden Eigentum des Bodens selbst wird, auáer bei ausdrcklicher Gew„hrung eines Oberfl„chenrechts oder Nutzungsrechts.

Natrlich kann der Initiator zuweilen weder Eigentmer noch Rechtsinhaber der Genehmigung sein und dennoch die vorstehend dargelegte Stellung einnehmen.

 

3) Verkauf und damit verbundene Haftung

Normalerweise enthalten die Immobilienkaufvertr„ge keine besondere Gew„hrleistung des Verk„ufers fr die Qualit„t der verkauften Sache.

Aufgrund des Art.1490 c.c. ist der Verk„ufer verpflichtet zu gew„hrleisten, daá die verkaufte Sache frei von M„ngeln ist, die sie fr den Verwendungszweck, fr den sie bestimmt ist, ungeeignet macht, und die beachtlich den Wert der Sache mindern. Der Art.1495 c.c. seinerseits bestimmt, daá der K„ufer die M„ngel innerhalb von 8 Tagen ab deren Entdeckung rgen muá, mit der Folge der kurzen Klageverj„hrungsfrist von einem Jahr ab der šbergabe.

Die Gew„hrleistung fr verborgene M„ngel gilt hingegen fr die Fehler, die eine Person mit mittelm„áigen Kenntnissen bei der šbergabe der Immobilie nicht erkannt h„tte.

Wie bereits gesehen, gibt es jedenfalls eine zus„tzliche Sicherheit nach Art.1669 c.c., der eine zehnj„hrige Haftung fr das Einsturzrisiko oder grobe Fehler des Erbauers der Immobilie vorsieht, die ebenfalls binnen eines Jahres ab der Entdeckung durch Klage geltend zu machen sind.

Weitere Gew„hrleistungen ergeben sich aus dem Gesetz Nr.765 des Jahres 67 bezglich der Nichtigkeit der Verk„ufe zu Wohnzwecken, die der ordnungsgem„áen Parzellierungsbewilligung ermangeln, wenn gesetzlich die Schadensersatzverpflichtung des Erbauers im Falle des Widerrufs der Steuererleichterungen wegen der Rechtswidrigkeit des Baus festgelegt ist.

Bei Baugrundstcken, die nicht baureif sind, entsteht die Haftung des Verk„ufers mit der Folge des Schadensersatzes nur, falls in der Verkaufsurkunde diese Eigenschaft ausdrcklich zugesichert wurde.

Weitere Sicherheiten, die dem K„ufer zustehen, betreffen die Rechte Dritter obligatorischer oder dinglicher Art. Diese Gew„hrleistungen werden normalerweise von den Notaren in die Kaufvertr„ge aufgenommen.

 

KAPITEL 6 DER UNTERNEHMER

 

(1) Beschreibung des Werkvertrages

Der Werkvertrag ist ein Vertrag, der zum Gegenstand ein "facere" hat, das heiát die Ausfhrung eines Werks oder einer Dienstleistung, die eine Partei (Unternehmer) gegenber der anderen (Auftraggeber) gegen Zahlung einer Vergtung bernimmt (Art.1655 c.c.).

Der Gesetzgeber hat keine besonderen Formvorschriften fr den Werkvertrag vorgesehen, so daá er mndlich oder schriftlich abgeschlossen werden kann.

Er ist ein Vertrag mit verl„ngerter Ausfhrung und mit jeweils schuldrechtlichen Verpflichtungen jeder Partei gegenber der anderen.

Der Unternehmer beschafft die notwendigen Mittel und bernimmt die Leitung auf eigenes Risiko: normalerweise ist er ein Unternehmer im Sinne des italienischen codice civile.

Der Werkvertrag unterscheidet sich deshalb vom Verkauf, der eine Erfllungsverpflichtung ist, unter Ausnahme des Verkaufs einer zuknftigen Sache, falls diese von dem Verk„ufer selbst hergestellt wurde. Auch in diesem Fall besteht ein Unterschied, wenn die Herstellung den versprochenen Gegenstand vorsieht oder wenn sie auf besonderes Verlangen des Kunden durchgefhrt wurde, wobei sie in letzterem Falle dem Werkvertrag zuzuordnen ist.

Im Werkvertrag berwiegt der "INTUITUS PERSONAE", das heiát die besonderen Eigenschaften des einzelnen Privaten oder der K”rperschaft.

Die Weitervergabe des Werkvertrages ist deshalb ohne Genehmigung des Bestellers nicht erlaubt (Art.1656 c.c.).

 

Die Vergtung kann pauschal oder maágerecht fr das bestellte Werk bestimmt werden (zum Bespiel beim Bau nach Kubikmetern).

Der Preis unterliegt der šberprfung lediglich bei Ver„nderungen, die den Materialpreis oder die Arbeitsl”hne um ein Zehntel bersteigen, wobei die zugrundeliegenden Umst„nde bei Vertragsabschluá jedenfalls unvorhersehbar sein mssen und die die Parteien nicht bercksichtigen konnten. Normalerweise gibt es Vertr„ge, die die šberprfung der Preise vorsehen, sofern sich die Ausfhrung ber eine betr„chtliche Zeitspanne hinzieht.

Der Unternehmer hat eine Verpflichtung zur Herbeifhrung des Erfolgs (WERKS) und der Auftraggeber hat das Recht, das Werk vor der šbergabe zu berprfen, um dessen ordnungsgem„áe Ausfhrung zu kontrollieren.

Die Einw„nde, die der Auftraggeber bei der Annahme und der Abnahme des Werks erheben kann, sind bereits dargelegt worden.

Der Unternehmer hat auch fr die Abweichungen und die M„ngel des Werks Gew„hr zu leisten (Art.1667 c.c.), deshalb bleibt die Haftung fr das vorbehaltlos angenommene Werk beschr„nkt auf die M„ngel, die vom Auftraggeber nicht erkennbar waren oder die der Unternehmer arglistig verschwiegen hat (Art.1667 c.c.).

Auch wenn in diesem Falle der Auftraggeber eines "auf langen Bestand angelegten Geb„udes oder Immobilie" den Zusammenbruch des Werks oder andere grobe Fehler rgen m”chte, muá er seine Ansprche binnen zehn Jahren ab der Werksausfhrung (šbergabe) geltend machen, vorausgesetzt, daá der Mangel innerhalb eines Jahres ab der Entdeckung gergt wurde (Art.1669 c.c.).

Zu den groben M„ngeln z„hlt auch die offensichtlich teilweise Einsturzgefahr, wenn sie sich auf einen nicht unerheblichen Teil des Werks bezieht, und ebenso geh”ren hierzu aufgrund Auslegung durch die Rechtsprechung jene M„ngel, die die Funktion der Immobilie, fr die sie vorbestimmt war, schwer beeintr„chtigen und die normale Nutzungsm”glichkeit einschr„nken, auch wenn die Statik und die Struktur des Geb„udes nicht direkt aufgehoben werden.

Die M„ngel betreffen die Ausfhrung mit nicht geeigneten, nicht kunstgerechten Materialien, aber auch mit in der Planung bestimmten und sogar vom Auftraggeber vorgeschriebenen Materialien.

Die Europ„ische Gemeinschaft hat im Bereich der Vergabe von Auftr„gen Richtlinien erlassen und verschiedentlich die ersten Vorschriften der sechziger Jahre erneuert, welche bestimmten, daá die Ausschreibungen bezglich der ”ffentlichen Lieferungen und Arbeiten allen Mitgliedsl„ndern der Gemeinschaft offenstehen mssen.

Sp„ter ist die Richtlinie 88/295 im Bereich der ”ffentlichen Lieferungen, die Richtlinie Nr.89/440 ber die ”ffentlichen Arbeiten und die Richtlinie 89/665 betreffend die Beschwerde gegen den Zuschlag von Arbeiten und Lieferungen erlassen worden.

 

(2) Auswahl des Unternehmers

 

Im Bereich des Werkvertrages sind auch die Vertr„ge mit Gesellschaften von Bauingenieuren anzuerkennen, die in anderen L„ndern verbreiteter sind, und durch die gew”hnlicherweise das fr die Verwirklichung einer Bauingenieurarbeit Notwendige zu erbringen ist. Er hat die Erstellung von Pl„nen, Projekten, Informationen und Zeichnungen und allem weiteren Erforderlichen zum Gegenstand.

Es sind zu unterscheiden das Consulting engineering von dem Commercial engineering, die in Italien in der Form des Dienstvertrages und des Werkvertrages Eingang gefunden haben.

Die Gesellschaften von Bauingenieuren waren in Italien im Mittelpunkt groáer Diskussionen im Hinblick auf den vermeintlichen Verstoá gegen Art.2 des Gesetzes Nr.1825 vom 23.11.39, das die Ausbung der beruflichen T„tigkeit in Gestalt einer Gesellschaft, gleich welche Gesellschaftsform gew„hlt wird, und somit auch fr den Fall der Personengesellschaft oder stillen Gesellschaft verbietet.

Der Kassationshof war in den letzten Jahren dennoch weniger streng in der Anwendung dieses Verbots.

 

Die Kriterien bei der Auswahl der Unternehmer sind sehr diskutierbar und h„ngen eng von der Typik des Werks und der angewandten Technik ab.

Es muá ein Augenmerk auf die eingesetzten Arbeitsmittel gelegt werden:

Qualit„t, Menge und Geeignetheit der Arbeitsinstrumente;

Eigenschaften der Maschinen und Kennzeichen der Techniken;

Geeignetheit der Maschinen, Techniken und Arbeitskr„fte fr die Ausfhrung;

Zahl der Beteiligten.

Die Sicherheit und die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen durch den Unternehmer ist unbedingt notwendig, auch wenn dies keine direkte Auswirkung auf die Haftung des Auftraggebers hat. Aus diesem Grund w„re eine Nachforschung ber Vorf„lle und Unf„lle, die Unterlagen ber Beanstandungen der Verwaltungsbeh”rden (Arbeitsinspektoren und ”rtlichem Gesundheitsamt), schlieálich Ermittlungsanzeigen und Verfahren gegen den Unternehmer und direkte Verantwortliche des Unternehmers sowie Vorstrafen, zweckm„áig.

 

KAPITEL 7 DER AUFTRAGGEBER

 

(1) Rechte, Haftung und Schutz des Auftraggebers

Rechte

Der Auftraggeber hat grunds„tzlich das Recht, die šbergabe des beendeten Werks zu den festgelegten Zeitpunkten und in der festgelegten Art und Weise, in šbereinstimmung mit dem mit dem Unternehmer abgeschlossenen Vertrag und unter Einhaltung der geltenden gesetzlichen Bestimmungen, zu fordern. Beim Konkurs des Unternehmers oder bei Verzug der šbergabe von mehr als 20% der vertraglich vorgesehenen Zeit, l”st sich der Vertrag kraft Gesetz auf. Der Auftraggeber kann auch die Einhaltung der Vertr„ge mit den Leitern, wie zum Beispiel dem Arbeitsleiter, im Rahmen der ihnen erteilten Auftr„ge verlangen und sich gegenber dem beauftragten Fachkundigen auf dessen Sorgfaltspflicht berufen.

Im Falle grober Vertragsverletzung des Unternehmers kann der Auftraggeber die Vertragserfllung oder die Vertragsaufl”sung gem„á Art. 1453 c.c. verlangen unter Vorbehalt der Geltendmachung des Schadensersatzes. Es wird jedenfalls ntzlich sein, dem Unternehmer eine schriftliche Aufforderung zuzuschicken, bevor der Vertrag aufgel”st wird mit der darausfolgenden Belastung, die sich aus der Auswechslung des Unternehmers ergibt.

 

Pflichten

Der Auftraggeber hat die Aufgabe zu erkl„ren, daá er ber das Grundstck und das von den Arbeiten betroffene Geb„ude frei verfgen kann, und daá er ber die notwendigen Mittel zur Erfllung der sich aus dem Werkvertrag ergebenden Pflichten disponiert.

Als Pflicht des Auftraggebers ergibt sich ferner unter dem Gesichtspunkt der Haftung, die eintreten kann, die Auswahl des Unternehmers, die mit Hilfe der Listen von qualifizierten Firmen getroffen werden kann.

Pflichten des Auftraggebers sind normalerweise: Die Beschaffung der Unterlagen, die Kosten und die Abgaben fr die Erteilung der Baugenehmigungen und „hnlichem; die Benennung des Planers, des Arbeitsleiters, der Assistenten der Kontrolle und des Prfers w„hrend und nach Beendigung der Arbeiten; die geostatistischen Erhebungen und Bodensondierungen; Kosten und Abgaben an die verschiedenen Versorgungsunternehmen fr Strom, Wasser, Gas, Telefon und Entw„sserung; Kenntnis des Betriebs besonderer Anlagen, die vom Hauptwerkvertrag ausgegliedert sind; die Registersteuern und die Umsatzsteuer. Einige dieser Pflichten k”nnen einverst„ndlich vom Unternehmer und auf dessen Kosten besorgt werden.

Die Zahlung des Preises ist dem Unternehmer zu den vertraglich festgelegten Zeiten, binnen 30 Tagen ab der Rechnungsvorlage geschuldet. Er wird bei Verz”gerung ber diesen Zeitpunkt hinaus mit Verzugszinsen zum amtlichen von der Banca D'Italia festgesetzten Diskontsatz belastet. Eventuell ist er, sofern dies verlangt wird, zum Ersatz des Schadens gem„á Art.1224 Absatz 2 c.c. verpflichtet.

 

Haftung

Wie bereits hervorgehoben wurde, ist der Werkvertrag nach Art.1655 c.c. "der Vertrag, durch den eine Partei - der Unternehmer - die Fertigstellung eines Werks oder die Erbringung einer Dienstleistung durch die Organisation der notwendigen Mittel und die Leitung auf eigenes Risiko gegen Vergtung bernimmt". Der Unternehmer ist zur Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften bei der Ausfhrung der vertraglich versprochenen Arbeiten verpflichtet.

Bei der Bestimmung der strafrechtlichen Verantwortlichkeiten auf dem Gebiet der Unfallgesetzgebung hebt die Rechtsprechung die entscheidende Rolle der Modalit„ten bei der Beauftragung des Unternehmers durch den Auftraggeber hervor.

Tats„chlich kann in manchen F„llen ein Mitverschulden des Auftraggebers vorliegen wegen "culpa in eligendo", weil er das Unternehmen schlecht ausgew„hlt hat, und/oder weil er nicht die Ausfhrung berwacht hat, "culpa in vigilando".

Im allgemeinen wird beim Auswahlverschulden eine Verantwortlichkeit des Auftraggebers nur anerkannt, wenn er Verpflichtungen hinsichtlich der Ausfhrung der Arbeiten oder des Erbringens von Dienstleistungen bernommen hat, indem er die Aufgabe der Organisation der betreffenden Arbeit auf sich genommen hat. Der Auftraggeber, der sich der Arbeitsleistung einer ungeeigneten und fr die Ausfhrung besonderer Arbeiten nicht eingerichteten Firma bedient, hat daher gem„á Art.590 c.p. (italienisches Strafgesetz) einzustehen.

Es kann auch eine Verantwortlichkeit des Auftraggebers wegen mangelnder šberwachung und šberprfung w„hrend der Werkausfhrung gem„á Art. 1662 c.c. festgestellt werden, da ihm das Recht zugewiesen ist, "die Arbeiten zu kontrollieren und auf eigene Kosten den Stand der Arbeiten zu berprfen". Sofern die Ausfhrung fehlerhaft ist und von den Regeln der Kunst abweicht, kann er eine angemessene Frist bestimmen, innerhalb welcher der Unternehmer Folge leisten muá und eventuelle Fehler des Werks zu beseitigen hat. Nach Ablauf der Frist ist der Vertrag bei Nichterfllung des Unternehmers kraft Gesetzes aufgel”st, unbeschadet des Rechts auf Ersatz des Schadens. Bei Miábrauch dieses Kontrollrechts des Auftraggebers kann eine strafrechtliche Mithaftung vorliegen, die auf ein šbermaá der Einmischung oder eine Auswechslung der dem Auftraggeber zustehenden Rolle zurckfhrbar ist.

Fr das Vorliegen einer wirklichen Einmischung ist erforderlich, daá der Auftraggeber direkt die Ausfhrung der Arbeiten angeordnet hat, da eine reine Leitungst„tigkeit und das Anweisen der T„tigkeiten nicht ausreichend ist.

Diese Risiken der Einmischung und der Mitverantwortlichkeit k”nnen stark durch Aufnahme von besonderen Vetragsklauseln und Verpflichtungen begrenzt werden, wie zum Beispiel:

Einstellung der Arbeiten im Falle groáer Gefahrensituationen, Anwesenheit eines Leiters des Unternehmers im Arbeitsbereich, Abfassung eines Sicherheitsplans, der dem Hauptvertrag beigefgt wird.

 

KAPITEL 8 ANNAHME

 

(1) Annahme und Abnahme

Der Prfer untersucht die genaue und vollst„ndige Erfllung des Werkvertrages, das heiát er stellt fest, ob das Werk genau nach den Regeln der Kunst und in šbereinstimmung mit den vertraglichen Vereinbarungen ausgefhrt worden ist.

Die Abnahme umfasst die Prfung, die Revision und die notwendigen Proben, um die technische šbereinstimmung der Arbeiten mit den Vorgaben des Plans und des Vertrages festzustellen, ferner die Nachprfung der Maáe und der angesetzten Preise, die Prfung eventueller Vorbehalte mit dem jeweiligen Gutachten und zuletzt die Ausstellung der Abnahmebescheinigung.

Die Abnahme betrifft sowohl die ”ffentlichen Arbeiten als auch die privaten, ohne Verpflichtung Letzterer, die Abnahme des Werks vornehmen zu lassen. Der Auftrag hierzu kann jedenfalls auch einem Fachkundigen, der an den Arbeiten teilgenommen hat, erteilt werden.

Bei den ”ffentlichen Arbeiten ist hingegen die Abnahme zwingend, es sei denn, daá die Kosten fr die Arbeiten unter 150 Millionen liegen. In diesem Falle ist eine Bescheinigung des Ingenieurs als Arbeitsleiter ausreichend, der darin die ordnungsgem„áe Ausfhrung best„tigt.

Auf keinen Fall darf der Fachmann, der den Plan erstellt hat oder der die Leitung der abzunehmenden Arbeiten hatte, beauftragt werden. Die Prfentscheidung ber das Werk ist unanfechtbar.

Dem Unternehmer muá die Ernennung des Prfers und das Datum der šberprfung angezeigt werden. Zur šberprfung werden auch der Leitende Ingenieur des Bauamts und die Leiter der betroffenen Verwaltung gesandt. Es wird die šberprfung der Berechnungen des Stahlbetons durchgefhrt und es wird ein Protokoll vom Fachmann verfasst, das dem Unternehmer fr eventuelle Beanstandungen vorgelegt wird. Der Prfer wird auch dem Bautr„gerregister Mitteilungen ber den Unternehmer machen, die den Verwaltungsbeh”rden ntzlich sind, die beschr„nktre Ausschreibungen vornehmen.

Im privaten Werkvertrag, der uns mehr interessiert, scheint die Unterscheidung zwischen šberprfung und Abnahme zweckm„áig. Der codice civile sieht in Art. 1665 und 1666 nur die šberprfung vor; dies ist ein Begriff, mit welchem insgesamt der Zeitpunkt der Annahme oder šbergabe der gegenst„ndlichen Arbeiten des Werkvertrages angegeben wird.

Die Abgrenzung der beiden Zeitpunkte betrifft die Verschiedenheit der materiellen šberprfung zur Erkl„rung der Abnahme. Diese Unterscheidung kann Bedeutung haben im Rechtsstreit, der bisweilen von der M„ngelrge herrhrt.

 

Die Entgegennahme des Werkes ohne Vorbehalte bedeutet gem„á Art. 1665 Abs.4 c.c. den Verzicht auf das Recht auf šberprfung und Abnahme, unabh„ngig von den Grnden, aus welchen sie nicht verlangt worden sind.

Ferner wird der Unternehmer aufgrund des Art. 1667 Abs.1 c.c. mit der vorbehaltlosen Annahme von der Gew„hrleistung fr erkennbare Fehler oder M„ngel frei. Die stillschweigende Annahme hat dieselbe Wirkung wie die vorbehaltlose und schlieát deshalb die Gew„hrleistung fr offene Fehler aus.

Diese Fehler mssen bei der šberprfung oder Abnahme und bei der Annahme des Werks geltend gemacht werden, indem gleichzeitig die Annahme verweigert wird oder sie unter Vorbehalt erkl„rt wird. Der Unternehmer hat auch das Recht auf die vertragliche Vergtung fr den nicht beanstandeten Teil des Werks. Dennoch hat dies nicht auch die Annahme der vom Unternehmer vorgelegten Rechnung zur Folge, die eine gesonderte Beurteilung der Angemessenheit verlangt. Es kann zum Beispiel das Werk ohne weiteres angenommen werden und hingegen der verlangte Preis beanstandet werden.

Die Beurteilungen des Prfers sind, obwohl sie grunds„tzlich glaubwrdig sind, immer einseitig und stellen deshalb im Rechtsstreit ber die Haftung des Unternehmers nicht eine unanfechtbare Prfungsentscheidung dar.

 

(2) Instandhaltung

Das Geb„ude ist ein komplexes System, das der Alterung, dem Verfall und der Auáergebrauchsetzung, die dessen praktische Eigenschaften vermindern, ausgesetzt ist.

Die Instandhaltung ist ein Eingriff in das Geb„ude und soll die Wiederherstellung seiner Funktionen, weswegen es gebaut wurde, sicherstellen oder es ver„ndern und den neuen Anforderungen anpassen.

Die Instandhaltungsmaánahmen werden in systematischen Zeitabst„nden je nach der Dauerhaftigkeit der verwendeten Materialien und der vorgesehenen/tats„chlichen Nutzungsbedingungen durchgefhrt.

Mit der Instandhaltung soll daher die funktionelle Einheitlichkeit des Ganzen wiederhergestellt werden, auch wenn nicht alle Auswirkungen des Verfalls immer beseitigt werden k”nnen.

Die Beurteilung der Angemessenheit der Maánahmen h„ngt immer von den Kosten ab, die auch ausgehend vom Wert der Immobilie veranschlagt werden. Der Eingriff ist auch unter Bercksichtigung des Werts, den das Geb„ude nach der Wiederherstellung erreichen wird, abzuw„gen.

In der italienischen Besiedlungswirklichkeit, die auch zu groáen Teilen aus historischen Altstadtzentren besteht, wovon bei einigen keine groáe Erhaltungsmaánahmen durchgefhrt worden und die nur wenig bewohnt sind, l„uft die Berechnung der wirtschaftlichen Angemessenheit Gefahr, betr„chtliche nicht eigentlich knstlerische, sondern architektonische und r„umliche Werte zu vernachl„ssigen. Jedenfalls ist in die Berechnung mit einzustellen, daá die Kosten fr die Instandsetzung mancher antiquierten Geb„ude oft den Abbruch und den Wiederaufbau bersteigen.

Um die Instandhaltungsarbeiten in Angriff zu nehmen mssen die geltenden gesetzlichen Vorschriften und die Bestimmungen der Ortsk”rperschaften in Bezug auf die T„tigkeit und das Bauwesen und den St„dtebau eingehalten werden, die heute st„ndig ver„ndert und angepasst werden.

Die zu bercksichtigenden Normen sind das Gesetz Nr.457 vom 05.08.78 ber die Bauinstandsetzung und die st„dtebauliche Instandsetzung und das Gesetz Nr.431 vom 08.08.85 ber den Schutz von Gebieten von besonderem Umweltinteresse.

Ferner gibt es die Gesetze ber die Instandsetzung und die nachtr„gliche Genehmigung von miábr„uchlichen Bauwerken, fr die F„lle, in denen es sich um Maánahmen des teilweisen Umbaus und der Anpassung an die gesetzlichen Vorgaben handelt.

 

KAPITEL 9 HAFTUNG UND VERSICHERUNG

 

(1) Strafrecht

Die strafrechtliche Haftung des Fachberaters kommt vor allem bei der miábr„uchlichen Berufsausbung (Art. 348 c.p.) in Betracht. Bei der Ausfhrung des Auftrags k”nnen private Interessen Diensthandlungen beeinflussen, was auch unter Strafe gestellt ist, und was auch in Form des sogenannten falschen Gutachtens vorkommen kann (Art. 373 c.p.).

Es ist hervorzuheben, daá die Haftung im Strafrecht immer pers”nlich und nicht bertragbar ist.

Die Straftaten k”nnen nach psychologischen Elementen abgegrenzt werden und sind: vors„tzlich, unvors„tzlich oder auch ber die Absicht hinaus, fahrl„ssig oder auch unabsichtlich.

Im Bauwesen kann der Fachkundige, der den Auftrag ausgefhrt hat, sogar zur Verantwortung fr Delikte wie fahrl„ssige T”tung oder fahrl„ssige K”rperverletzung herangezogen werden (Art. 589, 590 c.p.); und in weiteren F„llen ist er auch infolge der Offenbarung von wissenschaftlichen oder industriellen Berufsgeheimnissen strafrechtlich verantwortlich (Art. 622, 623 c.p.).

Bei Vergehen, im allgemeinen bei Sachverhalten geringerer Schwere, sind die sich ergebenden Strafen hingegen der Arrest und die Geldstrafe.

Was die sogenannten geringeren Strafen anbelangt, kann der Fachberater fr das unterlassene Anbringen oder Aufstellen von Zeichen oder Schutzvorrichtungen, den gef„hrlichen Abwurf oder das gef„hrliche Aufstellen von Sachen, den Einbruch von Geb„uden oder anderer Bauwerke, die einbruchgef„hrdet sind (Art. 673, 677 c.p.), fr diejenigen Geb„ude, die den Sozialbau der ”ffentlichen Verwaltung betreffen und hinsichtlich der Besch„digung des nationalen arch„ologischen, geschichtlichen oder knstlerischen Verm”gens (Art. 733 c.p.) verantwortlich gemacht werden.

Im Falle der fahrl„ssigen Straftat muá der Richter die tats„chliche Verantwortlichkeit der Person ergrnden, die nicht aufgrund der Gef„hrdungshaftung, zum Beispiel allein wegen der Tatsache des Einsturzes des Geb„udes verantwortlich ist, sondern es muá konkret die subjektive Verantwortlichkeit geprft werden.

Die Straftat muá deshalb auf "Nachl„ssigkeit, Unvorsichtigkeit, Unerfahrenheit, oder Nichtbeachtung der Gesetze, Verordnungen, Anordnungen oder Vorschriften" zurckzufhren sein.

(2) Zivilrecht

Die zivilrechtliche Haftung des Fachberaters ist zun„chst in Art. 64 des italienischen Zivilverfahrensgesetzes (c.p.c.) geregelt, wonach den Ingenieur, den Architekten und den Vermessungstechniker die Pflicht zum Ersatz des Schadens trifft, den er den Parteien zugefgt hat. Ursache fr die Haftung ist das Unterbleiben der Eintragung in das Berufsregister gem„á Art. 2331 c.c., was zum Entfallen der Vergtung des Arbeitsleistenden fhrt. Ferner wird die Haftung durch die Nichtausfhrung des Auftrags aus pers”nlichen Grnden gem„á Art. 2332 c.c. und alle Arten der unterbliebenen Erledigung des Auftrags, wie dies fr die geistigen Berufe in Art. 229 ff. c.c. aufgefhrt ist, begrndet.

Zivilrechtlich haftet er nicht fr "leichte" Fahrl„ssigkeit, auch im Hinblick auf die Vorschrift des Art. 2236 c.c., die auf die berufliche Haftung fr die Werke besonderer Schwierigkeit Anwendung findet. Auch im Zivilrecht beruht die Haftung auf dem Vorliegen von Fahrl„ssigkeit bei der Sorgfalt des Fachberaters.

In besonderen F„llen haftet der Fachberater, wenn er auch die šberwachung des Baus zu besorgen hat, fr die eventuelle Nichterfllung aufgrund der Auáerachtlassung der in Art. 1176 Abs.2 c.c. beschriebenen Sorgfalt.

Dieser Begriff meint die normale Sorgfalt, die in Bezug auf die Art der ausgebten T„tigkeit zu beurteilen ist, und deren Auáerachtlassung bisweilen auch auf leichte Fahrl„ssigkeit zurckgeht, sofern nicht Probleme besonderer technischer Schwierigkeit zu l”sen sind.

Liegt ein solcher Fall vor, wird die Sorgfalt wegen der besonderen Art der auszufhrenden Arbeiten weniger streng beurteilt, derart, daá der Fachberater nur fr grobe Fahrl„ssigkeit und Vorsatz gem„á Art. 2236 c.c. haftet.

Die Handlung kann durch die Nichterfllung oder die ungenaue Erfllung der vertraglichen Verpflichtungen erfolgen, oder auch durch ein unerlaubtes Verhalten, das einen unbilligen Schaden zufgt, das heiát die Verletzung eines subjektiven Rechts oder jedenfalls eines rechtlich und direkt geschtzten Interesses.

Der Unternehmer ist im allgemeinen der Hauptverantwortliche fr die Ausfhrung der Arbeiten, da wegen der Unabh„ngigkeit des Werkvertrages und des hieraus folgenden Ausschlusses jeglicher Abh„ngigkeit des Unternehmers vom Auftraggeber oder anderen, eine gesamtschuldnerische Haftung des Letzteren nicht denkbar ist, nicht einmal wenn das Werk unter der šberwachung und der Kontrolle eines Arbeitsleiters ausgefhrt worden ist, auáer bei ungerechtfertigtem Einmischen des Arbeitsleiters. Im allgemeinen ist die Haftung fr die Arbeiten bei der šbergabe und der Abnahme von der Haftung in dem nachfolgenden Zeitraum, der durch die Gew„hrleistungsfristen bestimmt ist, zu unterscheiden.

Auf den ersten Zeitraum konzentrieren sich im allgemeinen die Haftungsklagen und auch der Versicherungsschutz.

Im zweiten Fall zeichnen sich zwei Kategorien von Verantwortlichkeiten ab: die in Art. 1667 c.c. bestimmte Haftung, die die M„ngel und Abweichungen im Vergleich zu den vertraglich bernommenen Verpflichtungen betrifft, nach den Modalit„ten des Art. 1668 c.c. mit einer zweij„hrigen Dauer.

Ferner gibt es die Haftung aus anderem Rechtsgrund fr die drei Ereignisse des teilweisen oder ganzen Verfalls des Werks, der offensichtlichen Einsturzgefahr, und fr schwere Fehler des Werks. Fr diese F„lle ist eine auáervertragliche zehnj„hrige Haftung vorgesehen. Diese Haftung kann von jedermann geltend gemacht werden, sei es vom Besitzer des Geb„udes oder von demjenigen, der einen Schaden wegen des mangelhaften Zustands des Geb„udes erleidet.

 

Der Arbeitsleiter haftet gegenber dem Auftraggeber, von dem er fr die šberwachungst„tigkeit ernannt wird, aufgrund des Aufsichtsverschuldens fr die Nichterfllung des Unternehmers, die er nicht festgestellt hat, fr die unterlassene oder nachl„ssige Erledigung der mit seiner Funktion zusammenh„ngenden Aufgaben, das heiát aufgrund des Art. 2236 c.c. Er haftet mithin fr die zugefgten Sch„den nur bei Vorsatz oder grober Fahrl„ssigkeit.

Fr den Fall, daá der Arbeitsleiter im Namen des Unternehmers beauftragt worden ist, haftet er nur diesem gegenber aufgrund der vertraglichen beruflichen Verpflichtungen. Keinesfalls haftet der Arbeitsleiter auch gegenber dem Auftraggeber, nicht einmal fr den Zusammenbruch und die Fehler des Geb„udes nach Art. 1669 c.c.

Der Unternehmer verlangt vom Fachberater die Einhaltung der Sorgfaltspflichten des Art. 2104 c.c., der fr den abh„ngig Besch„ftigten gilt. Betrifft der Vertrag des Arbeitsleiters hingegen eine berufliche Werkleistung und ist er somit selbst„ndig, greift die Vorschrift des Art. 2236 c.c. ein und damit die oben wiedergegebenen Pflichten.

Der Auftraggeber, der die Herstellung eines Werks ohne Baugenehmigung oder abweichend von dieser in Auftrag gibt, wird mitverantwortlich zusammen mit dem Bauunternehmer, mit dem Rechtsinhaber der Baugenehmigung und mit dem Arbeitsleiter, sobald er den Beginn oder die Fortsetzung der Arbeiten unter Verstoá gegen die geltenden Gesetze erlaubt. Hier ist an das Gesetz Nr.47 vom 28.02.1985 ber den sogenannten "Bauerlaá" zu erinnern.

Zweckm„áigerweise muá ferner erw„hnt werden, daá die strafrechtliche Haftung fr das miábr„uchlich erbaute Werk bei dem wirklichen Verantwortlichen gesucht werden muá, da sie aufgrund allgemeiner Grunds„tze eine pers”nliche Haftung ist. In der Tat ist nicht immer der Eigentmer des Grundstcks der Verantwortliche.

Beim Kauf eines miábr„uchlichen Bauwerks ist die Haftung des K„ufers auszuschlieáen, der zum gesetzwidrigen Auftrag hinzugetreten ist.

Bei den Straftaten der miábr„uchlichen Parzellierung erkannte die Rechtsprechung auch eine strafrechtliche Haftung des den Kaufvertrag oder die Gebietsteilung beurkundenden Notars an.

Wenn der gesetzwidrige Bau mit den st„dteplanerischen Normen und den Bauvorschriften bereinstimmt, jedoch die Rechte Dritter verletzt, k”nnen diese im Zivil- oder Verwaltungsverfahren Schadensersatz verlangen.

Die Rechtsprechung l„át die Nebenklage der Gebietsk”rperschaften in den Prozessen gegen den Schwarzbau zu.

Auch die ™ffentliche Verwaltung, vertreten durch den fr das Gebiet zust„ndigen Brgermeister, kann verwaltungsrechtlich, strafrechtlich und zivilrechtlich fr jede Handlung haftbar sein, die gegen die Gesetze verst”át oder die einen Straftatbestand erfllt.

Zivilrechtlich kann sie fr die Dritten zugefgten Sch„den haften, vorausgesetzt, daá das unerlaubte Unterlassen oder T„tigwerden zu Verst”áen gegen die Gesetze und zu Sch„den Dritter gefhrt hat.

Strafrechtlich ist sie haftbar fr das Unterlassen oder die Verweigerung von Amtshandlungen, Miábrauch des eigenen Aufgabengebiets, Bestechung, Unterlassen oder Verz”gerung der Erledigung der Handlungen des eigenen Amts, mittelbare Falschbeurkundung, Verbreitung von Amtsgeheimnissen, und sonstigen, mit dem Bauwesen weniger zusammenh„ngenden Amtshandlungen.

Schlieálich besteht zweifellos eine Haftung der ™ffentlichen Verwaltung wegen unerlaubter Handlung gem„á Art. 2043 c.c. bei der rechtswidrigen Enteignung und Besetzung. Erst vor kurzem sind Transparenz- und Leistungsf„higkeitsverpflichtungen der ™ffentlichen Verwaltung eingefhrt worden, die in manchen F„llen bei Nichtbefolgung die zivilrechtliche Haftung gegenber dem Rechtsinhaber des verletzten Rechts zur Folge hat.

 

(3) Verj„hrungsfrist und Fristbeginn

Die Klagefrist beginnt ab der Annahme des Werks oder dessen Abnahme zu laufen, wenn keine Beanstandungen erfolgt sind. Die Verj„hrung tritt nach Ablauf eines Jahres bei unterbliebener Beanstandung ein.

Die Regelung der vertraglichen Haftung unterscheidet sich von der auáervertraglichen Haftung auch wegen der Beweislast fr das Verschulden, die in letzterem Falle dem Gesch„digten obliegt.

Die Verj„hrungsfristen fr die Einreden der M„ngel des verkauften, gebauten und bestellten Geb„udes und der jeweiligen Klagen sind bereits er”rtert worden.

Fr den Fall des Rechts auf Schadensersatz wegen auáervertraglicher unerlaubter Handlung betr„gt die Verj„hrungsfrist fnf Jahre gem„á Art. 2947 c.c. Der Schadensersatz erstreckt sich auch auf die immateriellen Sch„den, sofern die Handlung eine Straftat darstellt, da er nicht auf die vorhersehbaren Sch„den begrenzt werden kann (Art. 2059 c.c.).

(4) Versicherung

Der Fachberater hat einen freiwilligen Versicherungsschutz, wie bereits erw„hnt, eine berufliche Haftpflichtversicherung oder eine Versicherung der zivilrechtlichen Haftung gegenber Dritten.

Fr die vertragliche Haftung des Unternehmers gegenber dem Kunden, dem Arbeitsleiter und die zehnj„hrige Haftung findet sich nur selten eine spezifischere Versicherungsdeckung.

Die in dieser Branche gew”hnlicherweise abgeschlossenen Policen sind die Baustellenpolice, die Police fr die Haftung des Unternehmers gegenber Dritten und auch gegenber den Besch„ftigten des Betriebs, die bereits kraft des Arbeitsvertrages geschtzt sind.

Der Unternehmer deckt im allgemeinen die eigenen versicherbaren Risiken mit der Haftpflichtversicherung gegenber Dritten wegen Sch„den an Personen oder Sachen bei der Ausfhrung der Arbeiten ab, oder er hat Versicherungsschutz fr Arbeitsunf„lle, fr die Betr„ge, die die von der INAIL (Nationale Versicherungsanstalt gegen Arbeitsunf„lle) ausgezahlten Entsch„digungen bersteigen und die der Arbeitgeber schuldet, oder fr die Rckgriffsklagen der ”ffentlichen Anstalt.

Schlieálich sorgt er bisweilen mit der Police C.A.R. (Contractor's all risks) vor, die alle Risiken des Bauunternehmers, gleich aus welchem Rechtsgrund, und die an dem Werk oder Baustelle verursachten Sch„den abdeckt, sowie die zivilrechtliche Haftung gegenber Dritten mitversichert. Die Fristen erstrecken sich blicherweise bis zur Abnahme.

Fr die Benutzer des Bauwerks, d.h. Eigentmer, Mieter und andere Berechtigte, gibt es die Police ZIVILE GEBŽUDE, die im allgemeinen zum Schutz des Geb„udes gegen verschiedene Schadensursachen wie Brand, Wasser, Diebstahl, zivilrechtliche Haftung gegenber Dritten, und Berufsunf„lle der fr die Instandhaltung des Geb„udes eingesetzten Personen, abgeschlossen wird.

 

Wiedererlangung und nachtr„gliche Genehmigung der unerlaubten Bauwerke, vorgenommen haben (13.03.88).

oraussetzungen aufgestellt worden, um architektonischen Hindernisse zu berwinden und zu beseitigen (Ges (9/29/95 9/8/95 «Šc.c. und folgende), ber das Eigentum, in Art.832, insbesondere der Arten seines Erwerbs (Art.922 c.c. und folgende), erg„nzt durch die Dienstbarkeiten und die dinglichen Rechte, und durch den Begriff des Grundeigentums (Artikel 840 ff.) und die Rechte am Boden, vervollst„ndigt werden.

Das italienische Zivilgesetzbuch regelt den Schutz von Privaten hinsichtlich des Immobilieneigentums, in Bezug auf die Beziehungen der Wohnungseigentumsgemeinschaft und der jeweili.