Manuel sur la constrution en Europe
ITALIE
Introduction
I) LES PROPRIETES IMMOBILIERES
1. le contexte et la notion de biens immobiliers
2. l'acquisition des droits immobiliers
3. les critรจres d'รฉvaluation
4. les obligations fiscales
II - LES REGLES URBANISTIQUES
1. les notions d'urbanisme
2. les autoritรฉs compรฉtentes
3. les conseillers en la matiรจre
III) L'ARCHITECTE
1. le statut et la position juridique de l'architecte
2. le contrat
3. les honoraires
4. le droit d'auteur
5. la responsabilitรฉ et l'assurance
6. le dรฉsistement
IV) LES TECHNICIENS (L'EQUIPE D'ETUDE)
1. l'ingรฉnieur
2. les techniciens spรฉcialisรฉs et les autres conseillers
3. le maรฎtre d'ouvrage et du chantier
4. le directeur du projet
V) LES PROMOTEURS
1. les intermรฉdiaires et les agents immobiliers
2. le promoteur
3. la vente et les responsabilitรฉs y affรฉrentes
VI) L'ADJUDICATAIRE
1. la description de l'adjudication
2. la sรฉlection de l'adjudicataire
VII) LE COMMETTANT
1. les droits, les tรขches et les responsabilitรฉs du commettant
VIII)L'ACCEPTATION
1. l'acceptation et l'essai
2. la maintenance
IX) LA RESPONSABILITE ET L'ASSURANCE
1. la responsabilitรฉ pรฉnale
2. la responsabilitรฉ civile
3. l'entrรฉe en vigueur et la prescription
4. l'assurance
INTRODUCTION
La dรฉfinition des concepts d'urbanisme, de paysage et d'environnement est fragmentรฉe, dans le Droit Italien, en plusieurs sources normatives et il en rรฉsulte une notion non univoque.
Toutefois, l'intรฉrรชt ร l'รฉgard de l'environnement est prรฉdominant par rapport ร celui d'ordre urbanistique, au point qu'il l'incorpore afin de garantir la constitution de l'habitat humain, en vue de la sauvegarde de la santรฉ dans la mesure oรน le maintien de la nature et des habitats prรฉexistants le permettent.
La structure de planification des habitats urbains qui est en vigueur en Italie dรฉcoule, en grande partie, de la Loi nยฐ 1150 du 17.8.42 qui a facilitรฉ la formulation de plans d'urbanisme communaux. Cette loi a instituรฉ une discipline gรฉnรฉrale de grande planification, subdivisรฉe en plans d'urbanisme, tant gรฉnรฉraux que dรฉtaillรฉs, et de petite planification, du type non contraignant et rรฉglementaire et, enfin, des programmes de fabrication.
La loi urbanistique de 1942 permettait de mentionner, dans les plans d'urbanisme communaux, ร travers les contraintes de "zone", ce que l'on pouvait faire et sur quels points du territoire, tout en indiquant les zones industrielles, les densitรฉs en habitants et quartiers des affaires. C'est alors que s'est dรฉveloppรฉe la sauvegarde du paysage suite ร la Loi nยฐ 1497 du 29.6.1939, ร la Loi nยฐ 1187/1968 et ร la Loi Galasso nยฐ 431 du 8.8.1985 qui a converti le dรฉcret-loi nยฐ 312 du 27.6.85 et c'est en vertu des dispositions inhรฉrentes ร ces lois que la protection des beautรฉs naturelles est devenue sauvegarde du paysage diffรฉrenciรฉ par zones, dites de respect, et par catรฉgories, comprises dans les Plans relatifs au Paysage.
Sur un autre versant, suite ร la reconstruction effectuรฉe durant l'aprรจs-guerre, on est parvenu aux innovations dont ร la Loi nยฐ 10 du 28.1.77, dite Loi "Bucalossi" et grรขce ร laquelle on subordonne la construction, d'une part, ร une concession municipale prรฉalable et, d'autre part, au paiement d'une contribution qui doit servir aux Municipalitรฉs en vue de pourvoir aux opรฉrations d'urbanisation primaires indispensables.
Par cette mรชme loi, on a adoptรฉ รฉgalement le critรจre de la programmation dans les grandes aires urbaines - celui des programmes pluriannuels d'exรฉcution - en tant qu'instrument urbanistique, outre la saisie et les diffรฉrenciations entre les sanctions applicables par suite d'ouvrages abusifs.
La Cour Constitutionnelle a mis en exergue, grรขce ร des interventions successives, certaines incohรฉrences lรฉgislatives et elle a adoptรฉ de nouveaux concepts - dont certains formalisรฉs dans des lois - en sanctionnant enfin que l'urbanisme comprend tout ce qui concerne l'usage de l'ensemble du territoire aux fins de la localisation et de la standardisation des habitats en tout genre et des infrastructures y affรฉrentes.
On a alors รฉtabli les normes techniques pour la mise en projet, l'exรฉcution et l'รฉpreuve des รฉdifices (Arrรชtรฉ Ministรฉriel du 20.11.87), normes ayant tracรฉ les lignes d'encadrement de la lรฉgislation technique nationale pour les bรขtiments ร usage d'habitation (Arrรชtรฉ Ministรฉriel du 18.1.88) en apportant รฉgalement des modifications au rรฉgime des sanctions, de rรฉcupรฉration et de rรฉgularisation des ouvrages abusifs (13.3.88). Enfin, on a รฉtabli d'importantes caractรฉristiques requises pour favoriser le franchissement et l'รฉlimination des barriรจres architecturales (Loi nยฐ 13 du 9.1.89 modifiรฉe par la Loi nยฐ 62 du 27.2.89) jusqu'aux indications sur l'emploi de matรฉriaux de construction ignifuges en fonction des normes C.E.E. (Arrรชtรฉ Ministรฉriel du 5.8.91).
Ces normes sont indiquรฉes ร titre indicatif et non exhaustif en particulier pour la frรฉquente mise ร jour en la matiรจre.
Outre les dรฉfinitions tirรฉes des sources lรฉgislatives susdites, le tableau normatif doit รชtre complรฉtรฉ par les dispositions du Code Civil sur les biens immobiliers et les pertinences (articles 812 et suivants du C.C.), sur la propriรฉtรฉ, ร l'art. 832, en particulier pour ce qui a trait ร ses modes d'achat (articles 922 et suivants du C.C.) et intรฉgrรฉ par les servitudes et les droits rรฉels, par la notion sur la propriรฉtรฉ fonciรจre (articles 840 et suivants) et par les droits sur le sol.
Le Code Civil italien rรฉglemente la sauvegarde du particulier dans les propriรฉtรฉs immobiliรจres, ร l'รฉgard des rapports de copropriรฉtรฉ et de leurs violations. D'autres limites concernent, par contre, spรฉcifiquement les lois (articles 871, 872 et 879 du C.C.), les rรจglements (articles 873, 879, 866, 889, 890 et 893 du C.C.) et les plans d'urbanisme (article 869), les constructions et les distances (article 873), lumiรจres et vues (articles 901, 905 et 906), eaux privรฉes (articles 909 et 910).
โ
CHAPITRE I - LES PROPRIETES IMMOBILIERES
1. Le contexte et la notion de biens immobiliers
Selon l'article 812 du C.C., les biens immobiliers sont "le sol, les sources, les cours d'eau, les arbres, les รฉdifices et les autres constructions - mรชme si elles sont unies au sol dans un but transitoire - et, en gรฉnรฉral, tout ce qui, naturellement ou artificiellement, est ancrรฉ au sol. Tous les autres biens sont des biens meubles".
Les biens qui appartiennent ร l'Etat, en tant que biens du Domaine, sont: "le rivage de la mer, la plage, les rades, les ports, les fleuves, les torrents, les lacs et les autres eaux dรฉfinies publiques par les autres lois en la matiรจre, les ouvrages destinรฉs ร la dรฉfense nationale" et aussi, "si elles appartiennent ร l'Etat, les routes, les autoroutes, les voies ferrรฉes, les aรฉrodromes, les aqueducs, les immeubles reconnus d'intรฉrรชt historique, archรฉologique et artistique, en vertu des lois en la matiรจre, les collections des musรฉes, les pinacothรจques, les archives et, enfin, les autres biens assujettis par la loi au Domaine Public" (art. 822 du C.C.), auxquels il faut รฉgalement ajouter les cimetiรจres et les marchรฉs municipaux (art. 824 du C.C.). La situation juridique des biens relevant du Domaine est celle de l'inaliรฉnabilitรฉ vu qu'ils ne peuvent constituer des droits en faveur des tiers que selon les modalitรฉs รฉtablies par les lois qui les concernent et sous la tutelle de l'autoritรฉ administrative. Parfois l'Etat peut imposer aussi des droits rรฉels (dont la notion sera dรฉcrite dans l'exposรฉ) sur des biens, pour des finalitรฉs d'intรฉrรชt public, comme dans le cas, par exemple, d'une rue privรฉe asservie ร l'usage public. Font รฉgalement partie du Domaine, en tant que patrimoine indisponible, les forรชts, les mines, les carriรจres, les tourbiรจres et les choses d'intรฉrรชt historique, archรฉologique et artistique - retrouvรฉes par quiconque dans le sous-sol - les casernes et les biens similaires, les รฉdifices publics et les agencements y affรฉrents, et les biens destinรฉs au service public et mรชme les biens "immobiliers vacants", c'est-ร -dire qui ne sont la propriรฉtรฉ de personne (articles 826 et 827 du C.C.). Les biens relevant du patrimoine de l'Etat sont assujettis aux normes qui les concernent et ils ne peuvent รชtre soustraits ร leur destination.
Les biens immobiliers des รฉtablissements ecclรฉsiastiques ne peuvent pas non plus, lorsqu'ils sont destinรฉs ร l'exercice public du culte catholique - et mรชme s'ils appartiennent ร des particuliers - รชtre soustraits ร leur destination, mรชme pas par l'effet d'une aliรฉnation et ce, en vertu des lois qui les concernent.
2. L'acquisition des droits immobiliers
La propriรฉtรฉ fonciรจre est rรฉglementรฉe par l'article nยฐ 840 du C.C. prรฉcitรฉ qui stipule: "la propriรฉtรฉ du sol s'รฉtend au sous-sol, avec tout ce qui s'y trouve, et le propriรฉtaire peut effectuer n'importe quelle excavation et tout ouvrage ne comportant aucun dommage au dรฉtriment du voisin..." et, en tout cas, il peut empรชcher l'accรจs au domaine, ร moins qu'il ne s'agisse de l'exercice de la chasse et de la pรชche, tandis qu'il ne peut empรชcher les introductions, de la part du voisin, de fumรฉe, de bruits et de troubles, pourvu qu'ils n'excรจdent pas le niveau de tolรฉrance normal, en tempรฉrant les exigences inhรฉrentes ร la production et ร l'habitat.
La propriรฉtรฉ des bรขtiments est rรฉglementรฉe par l'article 869 du C.C. qui stipule: "les propriรฉtaires d'immeubles situรฉs dans les communes oรน sont constituรฉs des plans d'urbanisme doivent observer, lors des constructions et des rรฉรฉdifications ou des modifications des constructions existantes, les prescriptions de ces plans d'urbanisme". Les Plans d'Urbanisme Gรฉnรฉraux, bien qu'administratifs, ont une nature normative et on ne peut y dรฉroger moyennant des accords entre les parties et, une fois publiรฉs, ils doivent รชtre considรฉrรฉs comme connus par tous les citoyens, vu leur caractรจre gรฉnรฉral et la facultรฉ d'en prendre connaissance.
Pour comprendre le rรฉgime de la propriรฉtรฉ immobiliรจre et des droits rรฉels qui peuvent grever le bien, il faut esquisser un tableau succinct de notions juridiques: le propriรฉtaire d'un bien a le droit d'interdire ร d'autres la jouissance et la disposition de ce bien et son droit est, de ce fait, absolu et imprescriptible.
Cela distingue son droit - vu qu'il peut le faire valoir ร l'รฉgard de tout le monde (erga omnes) - par rapport ร d'autres droits, dits relatifs, qu'on ne peut faire valoir qu'ร l'รฉgard d'une seule ou de plusieurs personnes dรฉterminรฉes.
Parmi les droits absolus, ceux ayant un caractรจre typique sont les droits rรฉels, c'est-ร -dire les droits sur quelque chose, au nombre desquels le droit de propriรฉtรฉ (ius in re propria). Il existe รฉgalement des droits partiels (iura in re aliena) qui se distinguent, ร leur tour, en droits de jouissance (usufruit, emphytรฉose, usage, habitation, servitude, superficie), qui confรจrent au titulaire le droit d'obtenir, directement du bien, des avantages dรฉterminรฉs, et en droits rรฉels de garantie (gage et hypothรจque) qui confรจrent au titulaire le pouvoir de se faire assigner, avec prรฉemption par rapport aux autres crรฉanciers, le produit de l'aliรฉnation forcรฉe du bien en cas de dรฉfaut d'accomplissement de l'obligation garantie. Bien que la notion de ce que sont les droits rรฉels soit plutรดt vague, elle s'avรจre effectivement importante aux fins de l'รฉvaluation des charges qui grรจvent souvent un immeuble et ses transferts de propriรฉtรฉ et, en outre, parce qu'ils sont frรฉquemment appliquรฉs et qu'ils comportent des variations de valeur significatives en ce qui concerne l'immeuble.
Parmi les caractรฉristiques de l'acquisition de la propriรฉtรฉ, il y a l'occupation, qui est toutefois rรฉglementรฉe avec l'exclusion spรฉcifique de ce que les immeubles dont personne n'est propriรฉtaire puissent appartenir ร ceux qui les trouvent, du fait qu'ils appartiennent ร l'Etat. Un autre mode d'acquisition c'est celui de meuble ร immeuble, qui comporte que le propriรฉtaire du sol (usque ad sidera) soit normalement propriรฉtaire aussi des choses qui s'y trouvent, telles que plantations ou constructions, ร moins que le droit de surface n'ait รฉtรฉ attribuรฉ ร d'autres, obligatoirement moyennant un acte รฉcrit. Il y a lieu รฉgalement de mentionner l'usucapion, qui est un mode d'acquisition de la propriรฉtรฉ et des droits rรฉels de jouissance qui s'accomplit en vingt ans de possession sans vices et inconditionnelle sur des biens immeubles (art. 1158 du C.C.).
Il existe รฉgalement l'usucapion abrรฉgรฉe (art. 1159 du C.C.) pour laquelle s'avรจrent nรฉcessaires la bonne foi, un titre valide et sa transcription, et qui s'accomplit en dix ans ร partir de la date de transcription.
Et il y a, enfin, l'usucapion spรฉciale, pour la petite propriรฉtรฉ rurale, envisagรฉe pour les fonds rustiques en communautรฉs de montagne, qui s'accomplit en cinq ans, si elle est abrรฉgรฉe, et en 15 ans, si elle est ordinaire.
Parmi les modes d'acquisition de la propriรฉtรฉ ร titre dรฉrivatif il y aussi le contrat et la succession par suite de mort.
Les actions finalisรฉes ร la dรฉfense de la propriรฉtรฉ sont: la revendication (art. 984 du C.C.) concรฉdรฉe ร celui qui affirme รชtre propriรฉtaire d'une chose possรฉdรฉe ou dรฉtenue par d'autres, l'action de dรฉnรฉgation visant ร faire cesser des agaceries ou des troubles provoquรฉs sur le bien, l'action de rรฉgularisation des limites et l'action pour l'apposition de bornages.
Il y a d'autres droits de nature obligatoire, tel que celui de location (ex art. 1571 du C.C.) ร savoir le contrat en vertu duquel une partie s'oblige ร faire utiliser une chose par un autre sujet, pendant un certain temps, en รฉchange d'une rรฉmunรฉration dรฉterminรฉe. La location bรฉnรฉficie d'une sauvegarde notable dans le systรจme italien et, en rรฉsumรฉ, reprรฉsente purement et simplement la jouissance de l'immeuble, pour un certain temps, en รฉchange d'une rรฉmunรฉration (elle doit รชtre faite par รฉcrit sous peine de nullitรฉ). La location de biens immobiliers est assujettie ร la discipline du Code Civil qui stipule par ex. une terme maximum de 30 ans ex art. 1573 du C.C.).
En particulier, pour les immeubles affectรฉs ร l'usage d'habitation la Loi nยฐ 392 du 27.7.78 a eu une trรจs grande influence, loi qui a introduit le loyer dit รฉquitable, c'est ร dire un prix taxรฉ par la Loi, rรจglement qui est en voie d'abrogation innovatrice grรขce ร l'introduction des pactes par dรฉrogation. Le locataire, jusqu'ร l'ultรฉrieure innovation lรฉgislative citรฉe auparavant, a bรฉnรฉficiรฉ d'un รฉgard particulier, tant en ce qui concerne la durรฉe de la location fixรฉe par la loi (4 annรฉes et renouvellement tacite) que la facultรฉ de rรฉsiliation de la part du locataire, l'interdiction de sous-location, le loyer fixรฉ par la loi et ne pouvant pas รชtre dรฉterminรฉ librement et qui n'est sujet ร dรฉrogation que dans des cas formellement prรฉvus.
Les locations d'immeubles affectรฉs ร un usage autre que celui de l'habitation - telles que les locations en vue d'un usage commercial - bien que jouissant d'une faveur moindre, bรฉnรฉficient, elles aussi, d'une sauvegarde pour la dรฉtermination lรฉgale du contrat et aussi en ce qui concerne leur mise en train et la position commerciale. Un rรฉgime diffรฉrent est attribuรฉ aux locations de biens de production (domaines rustiques, entreprises, usines, hรดtels, carriรจres, tourbiรจres, bois).
PACTES PAR DEROGATION
Le loyer รฉquitable citรฉ avait une fonction de discipline transitoire jusqu'ร la rรฉforme du nouveau cadastre de construction urbaine, mais en rรฉalitรฉ il รฉtait devenu dรฉfinitif.
La loi 359/1992 a introduit, grรขce aux pactes par dรฉrogation au loyer รฉquitable, une taxe socio-รฉconomique constituรฉe par l'assistance des organisations de catรฉgorie dans la nรฉgociation entre locataires et propriรฉtaires.
De toute faรงon les dispositions dรฉrogatoires ร la dรฉtermination lรฉgale du loyer ne s'appliquent pas aux immeubles affectรฉs ร l'habitation terminรฉs avant le 11.7.92, si ce n'est que partiellement.
La dรฉtermination du loyer, conformรฉment ร l'art. 1571 du C.C., est donc libre entre les deux parties quoique avec l'aide obligatoire des associations de catรฉgorie, par dรฉrogation au loyer lรฉgal pour les vieilles constructions et sans aucune limite pour les nouvelles (et mรชme pas pour fixer l'augmentation ISTAT annuelle).
Cela a quand mรชme permis la rรฉouverture du marchรฉ de location, presque complรจtement paralysรฉ, il y a quelques annรฉes, par l'application obligatoire du loyer imposรฉ qui amenait, en certain cas, l'inobservation du rรฉgime en la matiรจre.
Cette matiรจre est, encore aujourd'hui, assujettie ร des innovations et ร des rรฉvisions qui avantageront, cependant, les propriรฉtaires de l'immeuble mais seulement en ce qui concerne la libertรฉ de fixer les prix, mais qui rendront encore plus difficile la possibilitรฉ de soustraire le bien louรฉ ou affermรฉ aux dรฉlais de durรฉe รฉtablis dans le contrat.
Tout cela a rendu malaisรฉe la location et constitue la raison pour laquelle l'exploitation du patrimoine immobilier est si modeste.
POUR LES ETRANGERS:
Tous les รฉtrangers ne sont pas admis ร jouir de la facultรฉ d'acquรฉrir des biens immobiliers. En effet, le Code Civil italien requiert le rรฉgime de rรฉciprocitรฉ ou bien qu'une facultรฉ analogue soit octroyรฉe au citoyen italien dans le pays de provenance de celui qui entend acquรฉrir.
3. Les critรจres d'รฉvaluation
L'รฉvaluation de l'immeuble et des terrains est fonction d'une sรฉrie de valeurs d'usage ร rรฉpartir, en premier lieu, en deux grandes catรฉgories:
Edifices et propriรฉtรฉs fonciรจres.
- Edifices
De toute รฉvidence, la zone oรน il est situรฉ peut รชtre un avantage et une qualitรฉ pour un immeuble ร usage commercial, tandis qu'elle peut constituer une valeur nรฉgative pour celui ร usage d'habitation. Il en est de mรชme en ce qui concerne l'รฉtage de l'รฉdifice oรน est situรฉe la propriรฉtรฉ bien que, d'une faรงon gรฉnรฉrale, on doit prรฉfรฉrer les bureaux situรฉs aux รฉtages les plus bas alors que c'est le contraire pour les habitations. Gรฉnรฉralement, les immeubles ร usage d'habitation sis dans la zone urbaine et dans les centres historiques ont une valeur notable, tout comme les bureaux, pourvu qu'ils soient รฉquipรฉs de services et qu'ils soient aisรฉment accessibles.
D'autres facteurs techniques devraient toutefois exercer une influence sur l'รฉvaluation de l'immeuble dont la structure, les installations, l'isolation, les accessoires, la valeur des finitions, les appartenances, l'exposition peuvent revรชtir une grande importance et donc avoir une incidence sur son prix.
Il faut รฉgalement tenir compte de ce que les contraintes et les vices intrinsรจques de l'immeuble peuvent avoir aussi une influence sensible sur sa valeur.
- Propriรฉtรฉ fonciรจre
Si le bien dont il s'agit est un domaine, sa valeur peut รชtre influencรฉe tout d'abord par sa destination, ร savoir s'il est ร bรขtir ou non, s'il est par exemple agricole, de toute faรงon, s'il est susceptible d'une modification ร cet รฉgard, compte tenu des variantes et des concessions qui pourraient รชtre รฉventuellement requises et raisonnablement obtenues.
En outre, le degrรฉ d'urbanisation de son environnement est, de toute maniรจre, prรฉvisible en fonction des plans d'urbanisme, de ceux de la zone et autres et aussi de la distance des centres habitรฉs et des centres industriels et, enfin, des raccordements et des ouvrages d'urbanisation.
La propriรฉtรฉ fonciรจre proprement dite est aujourd'hui en crise pour ce qui a trait ร l'exploitation agricole, ร cause du malaise marquรฉ de l'รฉconomie rurale suite ร la chute de la demande de produits agricoles de la part des pays industrialisรฉs et ร monnaie forte et en raison, en outre, du rรฉgime des prix imposรฉ par la Communautรฉ Europรฉenne et, enfin, de la pression fiscale croissante. Il est probable que, pour ces motifs, on puisse faire de bons investissements dans des zones รฉloignรฉes des centres habitรฉs les plus importants, bien qu'il y ait une tendance gรฉnรฉralisรฉe, de la part du lรฉgislateur, ร sauvegarder le patrimoine du paysage et la propriรฉtรฉ fonciรจre et donc ร planifier la construction, notamment celle ร usage industriel, ร proximitรฉ des centres urbains.
A cause de l'รฉnorme quantitรฉ de variables dans l'immobilier, de la grande quantitรฉ de spรฉculateurs dรฉpourvus de scrupules qui infestent le marchรฉ, de la typologie des vices de l'immeuble, dont un simple particulier ne peut que difficilement รชtre au courant, il est opportun que ce dernier soit conseillรฉ en vue de l'affaire qu'il entend entreprendre, qu'il s'agisse d'un achat ou d'une vente, ou bien que cela concerne un appartement modeste, un terrain ou tout autre immeuble. La rรฉmunรฉration versรฉe au conseiller couvre amplement le risque d'un mauvais achat ou celui des responsabilitรฉs affรฉrentes ร une vente erronรฉe ou ร l'acquisition d'un autre droit immobilier.
LE CONTRAT PREALABLE
Le contrat prรฉalable est, sous peine de nullitรฉ, l'acte รฉcrit qui contraint les parties ร une stipulation ultรฉrieure en vue de l'achat ou vente d'un immeuble, stipulation qui sera effectuรฉe par devant un notaire et contenant le nom, le prรฉnom et la qualitรฉ des stipulants, la description de l'immeuble, le prix convenu, le mode de paiement, la remise de l'immeuble, les pactes particuliers, le rรจglement de copropriรฉtรฉ et, le cas รฉchรฉant, le rรฉgime fiscal et les frais contractuels et en gรฉnรฉral les garanties spรฉcifiques de l'acheteur. Ce prรฉalable contraint l'acheteur, avec le versement des arrhes - d'un montant de 10% en gรฉnรฉral - qui seront perdues en cas d'inaccomplissement et qui devront รชtre remboursรฉes ร l'acheteur, redoublรฉes, en cas de dรฉsistement la part du vendeur. Dans le prรฉalable - qui peut รชtre dรฉfini aussi compromis ou promesse de vente - il s'avรจre important de formuler exactement la volontรฉ des parties et les caractรฉristiques du bien vendu ou achetรฉ. On ne doit donc pas, dans le contrat prรฉalable, vendre mais promettre la vente et ce, afin d'รฉviter les consรฉquences que la vente soit effectuรฉe, par contre, lors de la signature du prรฉalable et non pas dans le contrat dรฉfinitif, avec les consรฉquences par exemple fiscales relatives ร charge du vendeur qui n'encaisse, au moment de la vente, que les arrhes.
Il est donc opportun que le prรฉalable soit stipulรฉ entre particuliers et en prรฉsence d'un conseiller-expert, de prรฉfรฉrence, celui ayant guidรฉ la nรฉgociation. Les compromis - rรฉdigรฉs souvent sur des formulaires - requiรจrent, en effet, une certaine prรฉcision dans leur rรฉdaction, รฉtant donnรฉ que l'on ne peut que difficilement trouver exactement dรฉcrit le cas que l'on entend envisager et vu que tout ce qui est รฉcrit est, de toute faรงon. contraignant, sauf en ce qui concerne d'รฉventuelles oppositions ร des normes impรฉratives susceptibles de le rendre totalement ou partiellement nul. Aprรจs sa stipulation, les parties aboutissent normalement ร l'acte notariรฉ dans lequel lesdites parties transfรจrent la propriรฉtรฉ et le droit rรฉel, acte ร stipuler justement par devant le Notaire choisi en gรฉnรฉral par l'acquรฉreur. Avant d'en arriver ร l'acte notariรฉ, ou mieux avant le prรฉalable, il serait opportun de vรฉrifier jusqu'ร l'acte de vente il n'y ait eu, auprรจs du Bureau de l'Enregistrement des Registres Immobiliers, aucune transcription prรฉjudiciable, telle que la concession de droits rรฉels de jouissance et de garantie ร des tiers et que le vendeur ait la facultรฉ de vendre le bien par procuration confรฉrรฉe ou en tant que propriรฉtaire.
De toute faรงon, le Notaire procรจde au transfert de propriรฉtรฉ, il rรฉdige un acte de vente, il atteste le paiement du prix et il s'occupe des contrรดles nรฉcessaires et formels et des accomplissements dont ร la loi, tels que l'enregistrement et la transcription de l'acte.
En outre, il vรฉrifie l'absence formelle de vices concernant l'รฉtat juridique du bien immobilier, rรฉduisant ainsi les risques d'erreur ou de non-acquisition en faisant connaรฎtre, concrรจtement, les garanties rรฉelles grevant le bien immobilier objet de l'achat et vente, les saisies, les hypothรจques et autres.
Rien ne pourra รชtre vรฉrifiรฉ, par contre, dans cette instance, en ce qui concerne l'รฉtat physique dans lequel se trouve ledit bien immobilier et la coรฏncidence entre ce qu'il ressort de la documentation et ce qu'il y a, au contraire, dans la rรฉalitรฉ des choses. Et quelquefois les enquรชtes formelles devront รชtre effectuรฉes par l'acquรฉreur.
Dans le cas oรน les parties ne parviendraient pas, par consentement mutuel, ร l'acte notariรฉ, elles seront libres de rรฉsoudre le contrat sans aucune consรฉquence d'aucun genre. Le cas de changements d'avis ou de retards de derniรจre heure, sans que soient habituellement prรฉvues, dans cette รฉventualitรฉ, des arrhes ou des pรฉnalitรฉs par suite du dรฉsistement, est toutefois assez frรฉquent et cela entraรฎnera alors les consรฉquences y affรฉrentes.
CADASTRE
Le cadastre est une institution publique qui sert ร avoir une reprรฉsentation topographique et juridique du territoire, avec une utilitรฉ aussi de nature fiscale.
Les opรฉrations d'enregistrement au cadastre comportent sept phases: qualification, classification, formation des tarifs, vรฉrification, classement, publication et mise en fonction.
Les รฉlรฉments fournis par le cadastre italien ont une valeur non probatoire, ils ont un caractรจre gรฉomรฉtrique et parcellaire et ils sont affรฉrents aux superficies, aux configurations et aux limites des propriรฉtรฉs. Dans les provinces de Trente, Trieste et Bolzano, est par contre en vigueur un cadastre par tables, descriptif et parcellaire.
Le cadastre terrains recense les biens immobiliers au moyen de parcelles distinguรฉes par des numรฉros "cartographiques" selon la qualitรฉ et la productivitรฉ de ces terrains, avec la dรฉtermination des revenus en fonction des tarifs dรฉcoulant de l'estimation des produits de certaines parcelles-type. Le Nouveau Cadastre Terrains, ainsi nommรฉ, se diversifie essentiellement par l'adoption de feuillets cartographiques ร pรฉrimรจtre clos et aussi par le traitement รฉlectronique. L'Enregistrement du Cadastre Terrains a pour but de maintenir constamment actualisรฉs les actes qui le constituent, tant ร l'รฉgard du possesseur et des rapports lรฉgaux qu'en ce qui concerne l'รฉtat et l'importance des revenus imposables.
Le cadastre bรขtiments (Loi nยฐ 1249 du 11.8.39) reprรฉsente l'inventaire de tous les immeubles non recensรฉs dans le Cadastre Terrains, dans le but essentiel de vรฉrifier les propriรฉtรฉs immobiliรจres urbaines et d'en dรฉterminer le revenu.
Depuis 1962 est entrรฉ en vigueur le Nouveau Cadastre des Bรขtiments Urbains: il se base sur la dรฉclaration souscrite par un technicien prรฉposรฉ et par les propriรฉtaires et il est formรฉ par des unitรฉs immobiliรจres individuelles.
La Conservation des Registres Immobiliers est un bureau chargรฉ de rendre publics les actes de disposition des droits rรฉels (et donc de la propriรฉtรฉ) relatifs aux immeubles. La consultation des dits registres permet de connaรฎtre l'identitรฉ des propriรฉtaires des immeubles ainsi que les charges grevant les mรชmes.
4. Les obligations fiscales
Les frais ร la charge de celui qui acquiert un immeuble sont typiquement de deux genres: fiscaux et notariaux.
Les frais fiscaux sont de plusieurs espรจces, conformรฉment ร ce qui est prรฉvu par notre complexe systรจme fiscal en vigueur, qui est en constante รฉvolution. Il faut, de toute faรงon, effectuer une distinction entre les achats de la part de particuliers et ceux de la part de sociรฉtรฉs.
a) Acquisition de la part de particuliers:
- l'acquisition est actuellement soumise ร une taxe d'enregistrement de 8%, outre qu'ร 2% de taxe hypothรฉcaire et cadastrale, soit un total de 10% du prix payรฉ;
- dans le cas oรน il s'agirait de la "premiรจre maison" (catรฉgorie de propriรฉtรฉ susceptible d'รชtre รฉlargie et plus sauvegardรฉe), aprรจs avoir respectรฉ les conditions de rรฉsidence et de non possession d'une autre habitation dans la mรชme Commune et de ne pas avoir dรฉjร bรฉnรฉficiรฉ de cet avantage, la taxe d'enregistrement est ramenรฉe ร 4% outre les 200.000 Lires de la taxe fixe cadastrale et hypothรฉcaire. Un avantage analogue est accordรฉ aux รฉmigrรฉs (Loi nยฐ 899 de 1986) et dans de rares cas d'acquisition d'immeubles d'intรฉrรชt artistique ou historique, liรฉs ร la teneur de la Loi nยฐ 1089 de 1939, ร condition de respecter l'obligation de ne pas revendre durant 5 ans; en vertu du dรฉcret-loi nยฐ 455 du 24.11.92 d'importantes innovations ont รฉtรฉ introduites en ce qui concerne la vente de la maison achetรฉe sous le rรฉgime facilitรฉ, mais ร ce propos il convient de demander des informations dรฉtaillรฉes ร un expert au moment de la nouvelle vente;
- ร l'acquisition d'immeubles, de n'importe quelle destination mais compris dans les plans d'initiative publique, ou privรฉe, conventionnรฉs avec la Municipalitรฉ, en vertu de l'article 27 de la Loi nยฐ 457 de 1978, on applique uniquement les taxes fixes hypothรฉcaire, cadastrale et d'enregistrement, soit un total de 300.000 Lires, indรฉpendamment du prix payรฉ.
b) Acquisition de la part de sociรฉtรฉs:
- l'acquisition est soumise, d'une faรงon gรฉnรฉrale, ร la TVA de 19% plus 300.000 Lires pour les taxes fixes hypothรฉcaire, cadastrale et d'enregistrement;
- on applique toutefois le taux TVA rรฉduit ร 4%, plus 300.000 Lires, pour les taxes fixes hypothรฉcaire, cadastrale et d'enregistrement, dans les cas suivants:
- acquisition de maisons non de luxe nouvellement construites ainsi que de maisons rurales, chez les entreprises qui les ont construites;
- acquisition de bรขtiments ou de portions de bรขtiments, de quelque destination que ce soit, sur lesquels ont รฉtรฉ effectuรฉs des opรฉrations de rรฉcupรฉration dont ร l'article 31 de la Loi nยฐ 457 de 1978, et vendus par les entreprises ayant effectuรฉ lesdites opรฉrations; assignation en propriรฉtรฉ d'habitations non de luxe de la part de coopรฉratives du bรขtiment;
- acquisition de biens destinรฉs ร la reconstruction publique et privรฉe, finalisรฉe ร la rรฉalisation des objectifs de la Loi nยฐ 1457 de 1963;
- enfin, acquisition de maisons d'habitation non de luxe et pas construites par la sociรฉtรฉ qui les vend, quand elles sont destinรฉes ร รชtre la premiรจre habitation de l'acquรฉreur et pourvu que soient respectรฉes les conditions dรฉcrites au point a).
En ce qui concerne les frais notariaux, on ne peut fournir une indication prรฉcise mais ils sont toutefois en rapport avec le montant dont ร l'acte notariรฉ et on peut les รฉvaluer, de toute faรงon, ร 2% environ.
La loi affรฉrente ร l'Enregistrement prรฉsume que les parties doivent dรฉclarer le prix effectivement convenu et elle punit, avec des pรฉnalitรฉs, ceux qui dissimulent une portion du prix en dรฉclarant un prix infรฉrieur ร son montant rรฉel. En outre, elle considรจre comme base imposable la valeur du bien et non pas celle dรฉclarรฉe par les parties, vu que l'on peut procรฉder d'office, dans un dรฉlai de deux ans ร partir de la date de l'acquisition, ร la vรฉrification de cette valeur, supรฉrieure ร celle dรฉclarรฉe, et prรฉtendre la diffรฉrence de taxe, les intรฉrรชts et la pรฉnalitรฉ y affรฉrente.
Il y a lieu de rappeler qu'il y a actuellement en cours une rรฉvision contestรฉe des paramรจtres cadastraux, laquelle est en train de porter les valeurs des immeubles au niveau des valeurs rรฉelles dont au marchรฉ.
TAXES A LA CHARGE DU VENDEUR
L'Invim est la taxe ร la charge du vendeur qui ne peut, de par la loi, la rรฉcupรฉrer sur l'acquรฉreur. Elle s'applique, avec des taux de 5% ร 30%, (hormis vรฉrification de mise ร jour) sur la plus-value de l'immeuble rรฉalisรฉe entre la date d'acquisition et celle de la vente, en fonction de la pรฉriode de temps durant laquelle il a รฉtรฉ en possession du propriรฉtaire, maintenant vendeur.
Si l'acquรฉreur l'acquiert en tant que premiรจre maison, mรชme le vendeur bรฉnรฉficiera d'une rรฉduction de 50% sur l'Invim ร verser.
On ne doit tabler sur les indications d'ordre fiscal et notarial susdites que jusqu'aux innovations lรฉgislatives fiscales, hรฉlas frรฉquentes, et ร celles du tarif notarial, toutefois plus rares.
Il faudra, de toute faรงon, prendre en considรฉration le rรฉgime applicable ร la rรฉsidence, dans le cas oรน l'acquรฉreur et/ou le vendeur seraient des รฉtrangers, et tenir compte aussi d'autres critรจres d'attraction du droit international privรฉ italien, eu รฉgard รฉgalement aux Traitรฉs et Conventions contre le rรฉgime des doubles impositions, qui permettent parfois de ne payer qu'une seule fois, ร l'Etat qui y a droit.
โ
CHAPITRE II - LES REGLES URBANISTIQUES
Le Code Civil en vigueur comporte des dispositions de caractรจre privรฉ qui rรฉglementent les relations entre les particuliers propriรฉtaires des "domaines" concernรฉs, ce qui prรฉvoit en termes gรฉnรฉraux aussi des intรฉrรชts de droit public. Elles constituent donc des LIMITATIONS LEGALES au droit de propriรฉtรฉ qui consiste prรฉcisรฉment en la "facultรฉ de disposer et de jouir de la chose d'une faรงon totale et exclusive, dans les limites et avec l'accomplissement des obligations dont au systรจme juridique". Lorsqu'il s'agit d'un domaine, le particulier a la facultรฉ d'effectuer les ouvrages qu'il estime nรฉcessaires aux fins de sa meilleure exploitation, tout en demeurant assujetti au principe du "neminem laedere", ร l'exception de l'indemnisation du dommage causรฉ ร des tiers par suite des ouvrages rรฉalisรฉs sans l'observation des rรจgles courantes de diligence et de prudence.
Le propriรฉtaire peut donc disposer du bien, avec la possibilitรฉ de demander l'รฉlimination de toute entrave sur la propriรฉtรฉ. Les limitations et les interdictions dont au Code Civil ne s'appliquent qu'aux domaines limitrophes et voisins; c'est dans ce sens que doivent รชtre interprรฉtรฉes รฉgalement les limitations d'ordre gรฉnรฉral concernant la distance entre les constructions - distance qui, ร dรฉfaut d'autres rรจglements, ne doit pas รชtre infรฉrieure ร trois mรจtres - et aussi les hauteurs lรฉgales et les distances entre les limites.
1. Les notions d'urbanisme
En considรฉrant la discipline d'un point de vue public, il y a un rappel tirรฉ du Code Civil (articles nยฐ 869 et suivants) et la rรฉglementation urbanistique, entendue globalement, doit รชtre considรฉrรฉe comme composรฉe des sources suivantes, auxquelles le particulier doit se rรฉfรฉrer pour s'orienter quant ร la propriรฉtรฉ fonciรจre et en matiรจre de constructions sur le sol italien.
a) Lois spรฉciales et relatives ร l'urbanisme et rรจglement affรฉrent au bรขtiment, qui sont des instruments normatifs revรชtant un caractรจre abstrait et gรฉnรฉral.
b) Plans Territoriaux et Plans d'Urbanisme Communaux, Plan d'Urbanisme Gรฉnรฉral, dรฉtaillรฉ, de reconstruction, des paysages, des bรขtiments รฉconomiques, de rรฉcupรฉration, ainsi que les plans relatifs aux paysages, qui sont des plans d'urbanisme revรชtant un caractรจre concret et gรฉnรฉral.
c) Prescriptions, autorisations, concessions, arrรชtรฉs, qui sont des dispositions administratives concrรจtes et spรฉciales. Il y a, par ailleurs, les sanctions administratives - et, dans certains cas, pรฉnales - y affรฉrentes.
2. Les autoritรฉs compรฉtentes
Les organes urbanistiques sont partant centraux ou locaux. L'article 1 du Dรฉcret du Prรฉsident de la Rรฉpublique nยฐ 8 du 15.1.72 et les articles 80 et suivants du Dรฉcret du Prรฉsident de la Rรฉpublique nยฐ 616 du 24.7.77 ont transfรฉrรฉ aux Rรฉgions toutes les fonctions exercรฉes prรฉcรฉdemment par des organes centraux et pรฉriphรฉriques de l'Etat.
Les Rรฉgions ont la compรฉtence lรฉgislative en matiรจre d'urbanisme, en vertu de la Loi-cadre de la lรฉgislation de l'Etat.
En particulier, les compรฉtences de la Rรฉgion sont:
a) pouvoirs d'impulsion planificatrice moyennant la formation des listes de Municipalitรฉs liรฉes par des actes spรฉcifiques de planification de la mise ร exรฉcution;
b) pouvoirs d'approbation des instruments urbanistiques gรฉnรฉraux (articles 8 et 10 de la L. U.) et des rรจglements inhรฉrents au bรขtiment avec d'รฉventuels programmes de fabrication y annexรฉs (art. 36 de la L.U.);
c) pouvoirs d'approbation des plans de mise ร exรฉcution, dans les cas oรน l'on a repรฉrรฉ le plan territorial de coordination et les variantes de l'instrument gรฉnรฉral;
d) pouvoirs d'intervention substitutive pour la formation des instruments urbanistiques gรฉnรฉraux et des rรจglements inhรฉrents au bรขtiment et, enfin, interventions substitutives rรฉpressives, telles que la suspension des travaux ou la dรฉmolition.
La loi nยฐ 142 du 8.6.90 a confรฉrรฉ aux Provinces des attributions en matiรจre de sauvegarde et de dรฉfense du sol et aussi de sauvegarde et de dรฉfense de l'environnement, en adoptant le plan territorial de coordination.
Les Communautรฉs de Montagne ont des compรฉtences sanctionnรฉes par la loi prรฉcitรฉe (aux articles 28 et 29) avec des fonctions de concours ร la formation des plans territoriaux de coordination relevant de la compรฉtence de la Province.
C'est ร la Municipalitรฉ que revient la formation du plan d'urbanisme gรฉnรฉral, c'est-ร -dire de contrรดle prรฉalable de l'รฉdification, de rรฉpression et de sanction. Au sein de la Municipalitรฉ, les compรฉtences sont rรฉparties comme suit:
a) selon les prescriptions de la loi urbanistique (art. 31 de la L.U.), le Maire dรฉlivre le permis de construire et il octroie la concession affรฉrente au bรขtiment; il exerce la surveillance afin de s'assurer du respect des lois urbanistiques et des rรจglements ainsi que des modalitรฉs dont au permis; il ordonne, en outre, la suspension des travaux et il adopte les sanctions administratives; il promulgue les arrรชtรฉs d'urgence en matiรจre de construction et il certifie l'habitabilitรฉ.
b) Le Conseil Municipal adopte les instruments urbanistiques gรฉnรฉraux, le rรจglement relatif ร la construction, tous les plans de mise ร exรฉcution et le programme pluriannuel de rรฉalisation; il approuve les plans de mise ร exรฉcution et le programme pluriannuel de rรฉalisation.
Enfin, des pouvoirs en matiรจre d'urbanisme sont รฉgalement du ressort des autoritรฉs prรฉposรฉes ร la sauvegarde des biens publics, avec l'adoption de sanctions, et aussi du ressort du juge pรฉnal.
3. Les conseillers en la matiรจre
Ainsi qu'il a รฉtรฉ mentionnรฉ plus haut, il est prรฉfรฉrable de s'en remettre ร la consultation et ร l'assistance d'un professionnel en ce qui concerne l'รฉvaluation et les transactions sur les propriรฉtรฉs immobiliรจres. Toutefois, il est nรฉcessaire de connaรฎtre les compรฉtences professionnelles respectives pour bรฉnรฉficier d'une assistance adรฉquate. Les professionnels techniques ont des compรฉtences dรฉpendant de leur formation professionnelle (des รฉcoles supรฉrieures ร l'universitรฉ) et de leur inscription aux Tableaux ou dans Ordres, comme c'est le cas des architectes, des ingรฉnieurs et des gรฉomรจtres, agents immobiliers, dont l'inscription permanente permet l'exercice de la profession. Les compรฉtences sont souvent superposรฉes, ce qui crรฉe souvent un contentieux. La cause en est que les normes qui rรฉglementent et dรฉlimitent les compรฉtences comportent une formulation d'ordre gรฉnรฉral et qu'elles sont souvent dรฉpassรฉes sous les aspects tant technique que juridique et par rapport aux besoins du marchรฉ. A cela, il y a lieu d'ajouter la tendance des techniciens dits mineurs (gรฉomรจtres, experts en construction et en agriculture) ร amplifier leurs propres compรฉtences avec une jurisprudence pour ou contre. On renvoie ร la lecture des Chapitres 3 et 4 la dรฉfinition des rรดles professionnels, utile en vue du choix du conseiller.
โ
CHAPITRE III - L'ARCHITECTE
1. Le statut et la position juridique de l'architecte
La profession d'architecte est exercรฉe par des licenciรฉs en Architecture, titulaires d'un certificat d'aptitude et figurant au Tableau Professionnel (articles 4 et 5 du Dรฉcret Royal nยฐ 2537 du 23.10.1925). Selon le dispositif jumelรฉ des articles 1418 et 2229 du C.C., le dรฉfaut d'inscription rend nul le contrat avec le client.
La permanence de l'inscription atteste, par les soins du Conseil de l'Ordre qui en a le contrรดle, le maintien, de la part du professionnel, des caractรฉristiques morales et professionnelles requises.
Pour ce qui est de la loi, les compรฉtences techniques de l'architecte se confondent souvent avec celles de l'ingรฉnieur et c'est la raison pour laquelle la lรฉgislation est parfois commune aux deux professions. L'article 51 du Dรฉcret Royal nยฐ 2537 du 23.10.25 contient, en effet, les rรจglements des deux professions, lesquels envisagent, parmi les activitรฉs typiques de l'ingรฉnieur, mais sans les proscrire ร l'architecte:
- l'รฉtablissement du projet, la direction des travaux, l'estimation et l'essai des travaux pour extraire, transformer et utiliser les matรฉriaux directement ou indirectement nรฉcessaires pour les constructions et pour les industries, des travaux relatifs aux voies et aux moyens de transport, d'รฉcoulement et de communication, aux constructions en tous genres, aux machines et aux installations industrielles, outre que, d'une faรงon gรฉnรฉrale, aux applications de la physique;
- les levรฉs gรฉomรฉtriques;
- les opรฉrations cadastrales.
Et, en outre, sont รฉgalement du ressort aussi bien de l'ingรฉnieur que de l'architecte:
- les opรฉrations de construction des bรขtiments civils, ainsi que les levรฉs gรฉomรฉtriques et les opรฉrations cadastrales y affรฉrentes;
- les projets relatifs ร l'exรฉcution d'ouvrages en bรฉton, simple et armรฉ, normal et prรฉcontraint, et ร structure mรฉtallique (art. 1, 1er alinรฉa, du D.R. nยฐ 2229 du 16.11.39 et art. 2, 1er alinรฉa, de la Loi nยฐ 1086 du 5.11.71). Il y a encore parmi les compรฉtences exclusives de ces deux professionnels l'activitรฉ de rรฉceptionnaire des ouvrages en bรฉton au ciment, armรฉ, normal et prรฉcontraint et ร structure mรฉtallique, activitรฉ qui requiert, entre autre, l'inscription au Tableau depuis au moins dix ans.
Sont, par contre, de la compรฉtence spรฉcifique de l'architecte les ouvrages inhรฉrents ร la construction de bรขtiments civils revรชtant un caractรจre artistique notable et aussi la restauration des รฉdifices faisant l'objet de la Loi nยฐ 1089 du 1.6.1939 relative ร la sauvegarde des biens d'intรฉrรชt artistique et historique, ร l'exception de la composante technique affรฉrente ร ces ouvrages, laquelle peut รชtre confiรฉe aussi ร un ingรฉnieur.
L'activitรฉ d'architecte est รฉgalement dรฉfinie importante pour l'intรฉrรชt public, comme cela est sanctionnรฉ par l'art. 1 du Code de Dรฉontologie. Ce professionnel doit se conformer ร l'obligation d'observer les dispositions du Conseil de l'Ordre (art. 6) et il doit adopter un comportement loyal et honnรชte, comme indiquรฉ ร l'art. 9 de la Dรฉontologie de l'architecte. L'architecte est tenu au secret professionnel ร l'รฉgard du client et il doit exercer fidรจlement sa tรขche en veillant ร ce qu'elle ne soit pas en dรฉsaccord avec l'intรฉrรชt public et qu'il n'ait pas d'intรฉrรชts dans les entreprises constructrices ou fournisseuses. Il lui est interdit de faire de la publicitรฉ pour la profession qu'il exerce et, enfin, il peut exercer des activitรฉs en tant que libre praticien ou bien comme employรฉ d'Organismes privรฉs ou publics. Dans ce cas, il ne pourra opรฉrer aussi en tant que libre praticien qu'aprรจs avoir obtenu l'autorisation "des chefs hiรฉrarchiques", comme indiquรฉ ร l'art. 62 du D R. nยฐ 2537 du 23.10.25.
Les incompatibilitรฉs doivent รชtre distinctes, au plan normatif, selon qu'il soit un employรฉ de l'Etat et des Rรฉgions, ou bien des Municipalitรฉs et des Provinces, et enfin dans le cas oรน il ferait partie du personnel enseignant.
Ceux qui appartiennent ร la premiรจre catรฉgorie ne pourront pas, selon l'article 60 du Dรฉcret du Prรฉsident de la Rรฉpublique nยฐ 3 du 10.1.57, exercer la profession en tant que libres praticiens.
L'Administration a le devoir de procรฉder ร une mise en demeure ร l'รฉgard de son propre employรฉ si jamais il se trouvait dans la situation d'incompatibilitรฉ qu'il devra รฉliminer sous peine de dรฉchรฉance de son emploi, dans le cas oรน elle persisterait. La situation des ingรฉnieurs et des architectes employรฉs des Municipalitรฉs, des Provinces et de leurs Consortiums, est identique ร celle des employรฉs de l'Etat.
Des dรฉrogations ne sont envisagรฉes que pour des prestations dรฉterminรฉes et moyennant une autorisation spรฉcifique.
Diffรฉrente est, par contre, la situation du personnel enseignant, lequel jouit d'une autonomie et d'un pouvoir discrรฉtionnaire plus amples vu qu'il lui est permis, en vertu d'une autorisation prรฉalable de la part du directeur de l'รฉcole primaire ou du proviseur, d'exercer des professions libรฉrales ne causant aucun prรฉjudice aux activitรฉs inhรฉrentes ร la profession d'enseignant, ร l'horaire et au service (art. 92 du Dรฉcret du Prรฉsident de la Rรฉpublique nยฐ 417 du 31.5.74).
2. Le contrat
L'architecte ne soumet habituellement pas au client un contrat sous forme de formulaire ou de standard dรฉjร prรฉvu ร cet effet. Le contrat, s'il est effectuรฉ par รฉcrit, est donc stipulรฉ pour chaque tรขche individuelle et il est fixรฉ entre les parties, en cas d'absence d'une diffรฉrente nรฉgociation spรฉcifique, selon les critรจres dont ร la loi, auxquels il doit se conformer lors de l'exercice de la tรขche et dans le cadre des compรฉtences auxquelles il est prรฉposรฉ.
Les prestations convenues sont rรฉtribuรฉes selon le systรจme tarifaire complexe de l'architecte, dont aux lois professionnelles respectives. Dans le cas oรน la tรขche serait confรฉrรฉe par un Organisme Public, elle sera obligatoirement confรฉrรฉe avec une dรฉlibรฉration du Conseil ou bien par le Comitรฉ Municipal ayant des pouvoirs de Conseil.
3. Les honoraires
Les honoraires de l'architecte ne dรฉcoulent pas d'une rรฉglementation organique rรฉgissant globalement les tarifs des prestations.
Pour ce qui a trait ร l'urbanisme, on se rรฉfรจre ร la Loi nยฐ 143 du 2.3.49 et aux adรฉquations y relatives, de 1969 et 1976, et ร l'Arrรชtรฉ Ministรฉriel du 11.6.1987.
D'aprรจs les modalitรฉs inhรฉrentes ร leur dรฉtermination, on distingue 4 types d'honoraires qui sont les suivants:
- honoraires par pourcentage (montant de l'ouvrage);
- honoraires par quantitรฉ (unitรฉ de mesure);
- honoraires par vacation (temps employรฉ);
- honoraires ร discrรฉtion (critรจre du professionnel).
Il existe des tableaux de confrontation pour la dรฉtermination des rรฉmunรฉrations en fonction de la typologie de la prestation fournie.
Le paiement de la note des honoraires suppose le droit du professionnel ร percevoir une avance de la part du commettant, le droit au remboursement total des frais supportรฉs, le droit au paiement du solde dans un dรฉlai de 60 jours ร dater de la remise de la note.
Au-delร de cette date, le client aura ร sa charge des intรฉrรชts moratoires soumis ร un rรฉgime particulier, et discutรฉ, supรฉrieur ร celui ordinaire du 10% annuel, qui a maintes fois suscitรฉ des doutes quant ร sa lรฉgitimitรฉ constitutionnelle. Toutefois, les intรฉrรชts rapportรฉs au Taux Officiel d'Escompte, et non pas au taux ordinaire, sont encore lรฉgitimes, tout comme pour les autres professionnels.
Les prestations peuvent comporter des rรฉmunรฉrations diffรฉrentes en fonction de la complexitรฉ de l'ouvrage. Dans le cas oรน plusieurs professionnels y seraient affectรฉs, il faudra se rรฉfรฉrer ร l'apport effectif de chacun d'eux et aux accords prรฉliminaires conclus avec le commettant.
Le montant devra รชtre requis avec une facture rรฉguliรจre exigible dรจs l'instant de sa prรฉsentation.
D'aprรจs l'article nยฐ 2333 du C.C., si la rรฉtribution n'est pas dรฉterminรฉe par les parties et ne peut pas รชtre dรฉduite selon les tarifs et les usages, elle est dรฉcidรฉe par le juge, compte tenu de l'importance de l'ouvrage et du dรฉcorum de la profession. Le juge รฉvaluera, de toute faรงon, l'opus en fonction du rรฉsultat utile que le commettant en aura tirรฉ.
4. Le droit d'auteur
L'architecte ne peut signer des travaux d'autrui et s'en assumer la paternitรฉ en se qualifiant l'auteur de ceux-ci. Cette interdiction est sanctionnรฉe par les normes dรฉontologiques outre que par les principes gรฉnรฉraux des causes civiles relatifs au droit d'auteur, droit indisponible et imprescriptible.
A plus forte raison, la violation de ce dispositif jumelรฉ, en cas de dรฉfaut de consentement de la part du vรฉritable auteur, rendra celui qui commet cet abus passible de sanctions pรฉnales. La discipline dont ร l'article 99 de la Loi nยฐ 633 du 22.4.41, concernant le droit d'auteur, institue une protection, non seulement de l'expression formelle de l'idรฉe, mais aussi de sa teneur. Pareillement ร cette norme, l'art. 2578 du C.C. concerne la rรฉalisation, aux plans รฉconomique et technique, des solutions repรฉrรฉes. Dans le domaine spรฉcifique de la mise en projet, c'est donc ร l'auteur du projet que reviennent:
- le droit exclusif des plans et dessins du projet;
- le droit ร une compensation รฉquitable dans le cas oรน un tiers rรฉaliserait ledit projet sans son consentement.
Complexe serait, enfin, le problรจme dans le cas oรน le vรฉritable auteur aurait des qualifications professionnelles et des aptitudes diffรฉrentes, et aussi le problรจme de l'attribution, au responsable, des vices de la chose. Mais nous estimons que l'on ne doit pas s'en occuper dans ce bref exposรฉ.
5. La responsabilitรฉ et l'assurance
L'architecte demeure responsable, pendant dix ans, de l'ouvrage projetรฉ, ร dater de son accomplissement, et dans le cas oรน les vices seraient attribuables ร des nรฉgligences dont il se serait rendu responsable. L'obligation du projeteur, spรฉcialement en ce qui concerne l'onรฉrositรฉ pour des fautes graves, semble sur le point de devenir davantage une obligation de rรฉsultat que de diligence, comme ce qui se passe pour d'autres fournisseurs de prestations intellectuelles, conformรฉment ร la Directive 92/50 . Ce principe s'avรจre confirmรฉ, d'ailleurs, dans plusieurs prononcรฉs de la Cour Suprรชme Italienne (un exemple pour tous: le prononcรฉ nยฐ 38 du 5.1.83). La charge de la preuve de difformitรฉ et d'erreurs techniques d'un projet est du ressort du commettant. En ce qui concerne la statistique, plutรดt rares sont les cas oรน les architectes sont appelรฉs ร rรฉpondre de dommages provoquรฉs par leur propre nรฉgligence.
L'assurance professionnelle n'est pas obligatoire, mais quelquefois l'architecte protรจge ses clients et lui-mรชme au moyen d'assurances stipulรฉes avec des Compagnies privรฉes. Les formes d'assurance sont gรฉnรฉralement du type "professionnel" ou bien de Responsabilitรฉ Civile envers les tiers.
Effectivement, les risques inhรฉrents ร son apport sont, au plan statistique, d'une incidence modeste vu qu'il s'agit de l'รฉventualitรฉ, par suite d'une nรฉgligence lors de la mise en projet, d'erreurs quant ร l'aptitude de l'emploi des matรฉriaux et pour ce qui a trait ร leur utilisation adรฉquate.
6. Le dรฉsistement
Le commettant a la facultรฉ de se dรฉsister suite ร de graves erreurs du professionnel relevant de la notion gรฉnรฉrale de nรฉgligence, tel qu'un retard grave et injustifiรฉ ou un inaccomplissement dans l'exรฉcution de la tรขche, ou bien, plus rarement, pour un dรฉfaut d'ordre dรฉontologique et concernant la divulgation du secret professionnel.
Normalement, en cas de dรฉsistement, il faudra verser au professionnel les rรฉtributions dรฉjร รฉchues et le montant des frais supportรฉs, jusqu'au dรฉsistement.
Dans le cas oรน le commettant rรฉclamerait un dรฉdommagement, il pourra avoir recours aux voies de droit, le cas de compensation entre rรฉtribution et dommages รฉtant rare et irrรฉgulier.
Pubblicazioni | Studio Legale Papa โ Avvocati โ Reggio Emilia
CHAPITRE IV - LES TECHNICIENS
1. L'ingรฉnieur
On a mentionnรฉ les compรฉtences techniques de l'ingรฉnieur, en tant que source normative et comme coรฏncidant en partie avec celles de l'architecte. Il y a lieu d'ajouter que l'architecte est appelรฉ habituellement ร exercer une tรขche, avec des connotations beaucoup plus inventives, en majeure partie artistique et pour ce qui a trait aux formes de l'ouvrage. L'ingรฉnieur est, par contre, prรฉposรฉ au calcul de la structure et ร la prรฉvision de la statique.
2. Les techniciens spรฉcialisรฉs et les autres conseillers
GEOMETRE
D'aprรจs l'article 16 du D.R. nยฐ 274 du 11.2.29, le gรฉomรจtre est apte aux activitรฉs ci-aprรจs:
a) opรฉrations topographiques de levรฉ et de mesurage, de triangulations secondaires ร cรดtรฉs rectilignes et polygonation, de dรฉtermination et vรฉrification des limites, opรฉrations cadastrales et รฉtudes y affรฉrentes;
b) traรงage de routes de la ferme et de consortiums;
c) mesurage et division de fonds rustiques;
d) mesurage et division d'aires urbaines et de constructions civiles modestes;
e) estimation d'aires et de fonds rustiques, mรชme aux fins de prรชts fonciers et d'expropriation;
Omissis
- projet, direction, surveillance et liquidation de constructions rurales et d'รฉdifices ร usage d'industries agricoles d'une importance limitรฉe, d'une structure ordinaire, y compris les petites structures en bรฉton armรฉ qui ne requiรจrent pas d'opรฉrations de calcul et qui ne peuvent pas impliquer un dommage pour les personnes;
- projet, direction et surveillance de constructions civiles modestes et mesurage, comptabilitรฉ et liquidation y affรฉrents, fonctions d'expert communal pour les Communes jusqu'ร 10.000 habitants.
En rรฉsumรฉ, le gรฉomรจtre est un professionnel dont le degrรฉ d'instruction et de formation est celui inhรฉrent aux รฉcoles techniques supรฉrieures et, selon l'article 16 du rรจglement professionnel dont au D.R. nยฐ 274 de 1929, il ne lui est permis de prรชter son concours que pour l'รฉdification de "constructions civiles modestes" alors qu'aux ingรฉnieurs et aux architectes on n'impose pas de limitations particuliรจres. L'รฉvaluation visant ร dรฉterminer si l'รฉdifice en question revรชt ou non une importance modeste est du ressort de l'administration qui dรฉlivre le permis.
En particulier, c'est le Maire de la Commune oรน l'on entend construire l'immeuble qui confรจre les compรฉtences. La Loi ne fournit aucun canon prรฉcis en vue de l'รฉvaluation des paramรจtres concernรฉs qui, aux niveaux de la doctrine et de la jurisprudence, ont รฉtรฉ cernรฉs comme suit:
a) critรจre technico-qualitatif,
b) critรจre รฉconomique,
c) critรจre quantitatif.
Pour ne citer qu'un exemple concret, on ne considรจre pas comme se rรฉfรฉrant ร une construction modeste un projet relatif ร un รฉdifice comportant trois รฉtages totalement ou partiellement enterrรฉs et trois รฉtages en surface, d'une hauteur globale de 20 mรจtres.
L'article 16 du D.R. nยฐ 274 du 11.2.29 a trait partant aux constructions en bรฉton armรฉ et il n'admet la compรฉtence des gรฉomรจtres qu'en ce qui concerne les ouvrages ร destination agricole et n'impliquant pas de danger quant ร la sรฉcuritรฉ des personnes.
On en dรฉduit que les gรฉomรจtres n'ont pas de compรฉtence en matiรจre de constructions civiles en bรฉton armรฉ, mรชme modestes, lesquelles comportent un danger pour les personnes par suite de la complexitรฉ de la technique de construction en examen.
D'aucuns estiment qu'il ne faudrait cependant exclure la compรฉtence des gรฉomรจtres qu'en ce qui concerne les ouvrages en bรฉton, lorsque ce matรฉriau est employรฉ dans les structures statiques et portantes.
Mรชme l'usage, de la part des gรฉomรจtres, d'รฉlรฉments prรฉfabriquรฉs se heurte ร la limite de la construction modeste, avec la mรชme indication formulรฉe au plan de la doctrine. Les limites doivent concerner, non seulement les projets exรฉcutifs, mais aussi les projets de principe ne comportant pas le calcul.
Autres techniciens spรฉcialisรฉs
Certaines des fonctions attribuรฉes aux gรฉomรจtres peuvent รชtre exercรฉes รฉgalement par d'autres professionnels tels que les docteurs รจs sciences agricoles, notamment pour les actions sur les petites constructions rurales, et ce, aux normes de l'article 2 de la Loi nยฐ 3 du 7.1.76.
En outre, il y a lieu de mentionner les compรฉtences des ingรฉnieurs agronomes lesquels peuvent exercer des fonctions de mise en projet et de direction de travaux pour la transformation et l'amรฉlioration fonciรจres, pourvu qu'elles ne requiรจrent pas des compรฉtences supรฉrieures.
Parmi les techniciens dits mineurs, il y a aussi les experts en bรขtiment auxquels est consentie, en vertu des normes du D.R. nยฐ 275 du 11.2.29, la mise en projet et la direction de travaux, ainsi que l'examen de la comptabilitรฉ et de la liquidation affรฉrentes ร des constructions civiles modestes.
MAITRE D'OEUVRE
C'est un prรฉposรฉ, assistant ou chef d'รฉquipe, ayant des fonctions d'exรฉcution: il veille ร la continuitรฉ du travail sur le chantier et il prรฉside les diffรฉrents groupes d'ouvriers, en concomitance avec les fonctions du maรฎtre d'ouvrage pour la supervision et la surveillance des travaux selon la 92/57, le chef de chantier doit veiller ร la prรฉvention des accidents dans le respect des normes, il doit vรฉrifier la conformitรฉ des ouvrages en cours avec ceux convenus dans le contrat.
GROUPES D'OUVRIERS
Les groupes d'ouvriers sont gรฉnรฉralement spรฉcialisรฉs; ils sont constituรฉs d'ouvriers ayant accompli une formation professionnelle d'art ou de mรฉtier, tant avec une expรฉrience pratique que dans des รฉcoles pratiques ad hoc.
Les contrats de travail dรฉpendant sont gรฉrรฉs par des contrats collectifs, diffรฉrents selon les catรฉgories. La main-d'oeuvre irrรฉguliรจre est en gรฉnรฉral peu formรฉe, baisse le niveau de la qualitรฉ de l'exรฉcution, augmente l'incidence des dรฉfauts d'exรฉcution et les accidents de travail
3. MAITRE D'OUVRAGE
Le maรฎtre d'ouvrage est celui qui est chargรฉ, par le commettant ou par l'adjudicataire, de veiller ร la bonne exรฉcution des ouvrages conformรฉment au contrat et aux lois impรฉratives. Dans le contrat d'adjudication, le commettant a le droit, selon l'article 1662 du C. C., d'effectuer des contrรดles afin de vรฉrifier l'exรฉcution correcte des ouvrages requis en nommant un maรฎtre d'ouvrage.
Le maรฎtre d'ouvrage n'est pas soumis ร une obligation quant au rรฉsultat mais en ce qui concerne le comportement, c'est-ร -dire les moyens. Parmi ses tรขches il y a celles de certifier les objectifs du commettant, de vรฉrifier le travail de projet รฉventuellement effectuรฉ par des tiers, de certifier la rรฉgularitรฉ de la concession de construction, de faire des levรฉs sur le terrain, de faire achever le projet exรฉcutif, de dรฉfinir les technologies de construction les plus appropriรฉes, de vรฉrifier la rรฉdaction du devis dรฉtaillรฉ, de vรฉrifier les cahiers des charges de caractรจre tant gรฉnรฉral que spรฉcial, d'examiner les offres, et puis de surveiller les travaux, de donner des ordres de service, d'autoriser d'รฉventuelles sous-traitances, de veiller ร la conformitรฉ des exรฉcutions ร l'รฉgard du contrat, de proposer des variantes, et enfin, au terme des travaux, de verbaliser l'achรจvement des travaux, de dรฉclarer leur conformitรฉ au contrat, d'assurer une assistance lors des essais, de demander la licence de jouissance de l'habitabilitรฉ et de l'occupation, de liquider les comptes prรฉsentรฉs par les adjudicataires et de rรฉdiger l'รฉtat final des comptes.
Les responsabilitรฉs du maรฎtre d'ouvrage ne sont pas toutes juridiquement prรฉรฉtablies, mais elles doivent รชtre considรฉrรฉes au plan concret, compte tenu des limites de sa tรขche qui ne lui permettent pas d'envahir l'organisation matรฉrielle de l'entreprise, ni le travail technique, sinon en vue d'un contrรดle, tout simplement, des modalitรฉs d'exรฉcution. Il ne pourra pas critiquer partant les moyens d'exรฉcution, seulement si cela pourrait avoir une incidence directe sur l'exรฉcution de l'ouvrage.
Dans le cas oรน le maรฎtre d'ouvrage s'apercevrait que l'adjudicataire ne respecte pas les conditions รฉtablies au contrat et dans la rรจgle de l'art, il peut fixer un dรฉlai convenable durant lequel le constructeur doit se conformer ร ces conditions, sans d'ailleurs jouir de la possibilitรฉ d'imposer la technique ou les modalitรฉs auxquelles recourir pour obvier aux vices ou aux difformitรฉs repรฉrรฉes (art. 1662, 2รจme alinรฉa).
Dans l'hypothรจse oรน l'adjudicataire aurait, en effet, une marge de libertรฉ d'exรฉcution trop rรฉduite, on sortirait alors du cadre de l'adjudication, comme consรฉquence de la nรฉgation de l'autonomie. Les requรชtes du commettant devront, de toute faรงon, รชtre passรฉes au crible par l'adjudicataire, mรชme pour ce qui a trait aux obligations de sรฉcuritรฉ et pour la correspondance avec les critรจres techniques. Une doctrine digne de foi soutient d'ailleurs que le maรฎtre d'ouvrage doit se borner ร formuler des dรฉclarations dans le domaine technique.
Au plan pratique, le rรดle effectif du maรฎtre d'ouvrage est habituellement bien plus ample, dans sa fonction formelle, qu'on ne l'a dรฉcrit plus haut. Il n'est donc pas rare qu'il se produise une ingรฉrence plus directe du maรฎtre d'ouvrage dans l'exรฉcution, avec la consรฉquence d'une responsabilitรฉ plus marquรฉe - qui est d'ailleurs dรฉjร trรจs รฉlevรฉe - en ce qui concerne notamment les responsabilitรฉs sur les modalitรฉs d'exรฉcution des travaux et les normes y affรฉrentes.
Si la tรขche lui a รฉtรฉ assignรฉe par le commettant, il sera responsable, aux termes du contrat, en fonction des principes dont au contrat d'ouvrage professionnel (ex art. nยฐ 2236 du C. C.) selon lequel celui qui fournit la prestation relative ร l'ouvrage n'est responsable des dommages qu'en cas de dol ou de faute grave. Durant le dรฉroulement de la tรขche, il lui appartient, entre autre, d'assurer la surveillance des travaux au moyen d'un nombre adรฉquat de visites pรฉriodiques, ร son avis exclusif.
Si, par contre, le projeteur ou le maรฎtre d'ouvrage ont รฉtรฉ chargรฉs par l'adjudicataire, ils n'ont pas de rapports juridiques avec le commettant, et mรชme pas dans le cas d'รฉcroulement d'immeubles ex art. nยฐ 1669 du C.C., mais en vertu du contrat stipulรฉ avec l'adjudicataire lui-mรชme.
Du fait, par ailleurs, qu'ils dรฉpendent de l'adjudicataire, ils relรจvent du domaine des principes du travail au sein de l'entreprise, selon les responsabilitรฉs dont ร l'article nยฐ 2104 du C.C., ร savoir obligation de diligence eu รฉgard ร la nature de la prestation due, conformรฉment aux dispositions imparties par l'entrepreneur et par les prรฉposรฉs.
Le professionnel chargรฉ de la tรขche pourra mรชme รชtre l'ingรฉnieur, l'architecte ou le gรฉomรจtre ร qui l'on doit la rรฉdaction du projet et normalement sa nomination sera convenue aussi avec l'adjudicataire.
Dans les adjudications privรฉes, la nomination du maรฎtre d'ouvrage est, en gรฉnรฉral, facultative, sauf lorsqu'on envisage des constructions en bรฉton armรฉ et ร structure mรฉtallique (Loi nยฐ 1806 du 5.11.71) et aussi en cas d'ouvrages en bรฉton simple (D.R. nยฐ 2229 du 16.11.39).
Dans les adjudications publiques, la nomination d'un maรฎtre d'ouvrage est, par contre, obligatoire. Selon la disposition du D.R. nยฐ 350 du 25.5.1895, pour les ouvrages exรฉcutรฉs dans le cadre territorial du gรฉnie civil, on nomme un maรฎtre d'ouvrage et un assistant qui donne les instructions aptes ร garantir la rรฉgularitรฉ de l'exรฉcution des travaux.
Dans le domaine des travaux publics on est en train de prรฉparer une nouvelle norme qui imposera l'obligation d'une couverture d'assurance pour les responsabilitรฉs du projeteur-maรฎtre d'ouvrage.
Directeur de chantier
Le directeur de chantier est, par contre, une figure professionnelle choisie par l'adjudicataire afin de veiller, pour son compte, au dรฉroulement des travaux en assumant des pouvoirs de direction effectifs, la responsabilitรฉ de l'organisation des travaux, le respect des normes contre les accidents. En tant que collaborateur professionnel, le directeur de chantier se rend รฉgalement responsable des dommages causรฉs ร des tiers par suite du dรฉroulement imprudent et dรฉfectueux des travaux. Il assume donc la responsabilitรฉ de la disponibilitรฉ des moyens du chantier en exerรงant son intervention, en assistant et en surveillant les activitรฉs de fouilles, de transport, d'usage des รฉchafaudages et des armatures, la garde et la prรฉparation des matรฉriaux, la mise au point des diffรฉrentes garanties que la pratique de chantier suggรจre.
Normalement le directeur de chantier nommรฉ par le commettant n'intervient pas dans ces activitรฉs vu qu'elles ne relรจvent pas de ses tรขches.
L'adjudicataire est libre d'avoir recours ร un directeur de chantier, sans prรฉjudice du fait que le commettant ne doit rien ร titre de rรฉtribution distincte, vu qu'il s'agit de prestations fournies dans l'intรฉrรชt exclusif de l'adjudicataire.
Le directeur de chantier est normalement considรฉrรฉ comme le premier responsable du respect des normes contre les accidents- accidents au cours des travaux, รฉtant donnรฉ qu'il est le reprรฉsentant de l'adjudicataire auquel incombe l'obligation de la surveillance. Habituellement, cette grave responsabilitรฉ est exclue ร l'รฉgard du maรฎtre d'ouvrage. ร moins qu'il ne soit indรปment ingรฉrรฉ dans la gestion du chantier.
4. Le "project manager"
Le project manager est un professionnel qui n'a pas simplement les fonctions de directeur du projet. Il est le directeur responsable primaire de toute une opรฉration gรฉnรฉralement complexe et comportant souvent des responsabilitรฉs plus marquรฉes que celles du maรฎtre d'ouvrage traditionnel.
C'est une figure professionnelle qui appartient au cadre de l'entreprise et qui doit donc essentiellement diriger, coordonner et contrรดler, sous les divers aspects techniques, administratifs et รฉconomiques.
Dans certains travaux particuliรจrement importants, le project manager pourra dรฉlรฉguer les tรขches spรฉcifiques ร plusieurs experts.
โ
CHAPITRE V - LES PROMOTEURS
1. Les intermรฉdiaires et l'agent immobilier
Le mรฉdiateur doit nรฉcessairement รชtre inscrit au rรดle des agents immobiliers de la Chambre de Commerce. Dans le cas oรน le mรฉdiateur exercerait son activitรฉ abusivement, aucune commission ne lui est due pour la conclusion de l'affaire, comme spรฉcifiรฉ ร l'article 6, 1er alinรฉa, de la Loi nยฐ 39 du 3.2.89.
Le droit du mรฉdiateur ร percevoir une commission tient ร la conclusion de l'affaire entre les personnes qu'il a mises en rapport. Ce droit est assujetti ร un bref dรฉlai d'exercice, qui est prescrit au terme d'un an ร partir du jour oรน l'affaire a รฉtรฉ conclue (cf. art. 2950 du C.C.).
Toutefois, en cas de fraude au dรฉtriment du mรฉdiateur, la prescription court ร partir de la dรฉcouverte de la conclusion de l'affaire.
La commission est due au mรฉdiateur mรชme aprรจs l'expiration de la tรขche et mรชme si l'affaire a รฉtรฉ conclue aprรจs cette expiration; le fait constituant ce droit est donc celui d'avoir mis en rapport les parties qui, par la suite, ont conclu la transaction.
Le mรฉdiateur peut prรชter fidรฉjussion, aux termes de l'article 1736 du C.C., en faveur de l'une des parties, bien que l'on ne fasse que rarement recours ร cet avantage.
La tรขche peut รฉgalement รชtre confรฉrรฉe au mรฉdiateur ร titre exclusif, avec la consรฉquence qu'aucun contrรดle ne peut alors รชtre effectuรฉ tant sur les moyens adoptรฉs que sur la quantitรฉ d'engagement consacrรฉe ร la conclusion de l'affaire, ร moins que cela n'ait รฉtรฉ expressรฉment convenu.
On peut insรฉrer, dans le contrat stipulรฉ avec le mรฉdiateur, la clause que la commission ne sera payรฉe qu'en cas d'aboutissement de l'affaire, en entendant le paiement total du prix ou de tout autre accomplissement lรฉgitime. Cependant, bien souvent, le client n'est pas en mesure de pouvoir imposer des conditions contractuelles autres que celles adoptรฉes habituellement dans les formulaires prรฉalablement imprimรฉs par les agences immobiliรจres.
Frรฉquemment, les agences insรจrent lรฉgitimement, dans le mandat, รฉgalement la rรฉtribution relative ร la rรฉsiliation anticipรฉe, de la part du client, de la tรขche confรฉrรฉe. De toute faรงon, il faut exclure, en vertu du prononcรฉ contraignant (nยฐ 248 du 14.6.65) de la Cassation civile, le droit ร la rรฉtribution de tiers รฉtrangers au rapport avec le mรฉdiateur prรฉposรฉ, tels que les collaborateurs et les collรจgues, bien que soit licite la rรฉpartition, entre eux, de la rรฉtribution affรฉrente uniquement ร la mรฉdiation due au mรฉdiateur.
2. Le promoteur
Parmi les opรฉrateurs concernรฉs par la construction d'un รฉdifice, le promoteur est normalement celui qui dispose du terrain ร titre de propriรฉtaire ou bien en vertu d'un autre droit rรฉel. Les Administrations Publiques Communales dรฉlivrent des permis de construire lorsqu'il s'agit de constructions nouvelles et, quoi qu'il en soit, importantes. Ces permis sont octroyรฉs ร celui qui en fait la requรชte, que ce soit le propriรฉtaire ou le titulaire du droit rรฉel. Par contre, les autorisations peuvent รชtre dรฉlivrรฉes รฉgalement au nom du gรฉrant du bien.
Le commettant est, en gรฉnรฉral, le promoteur effectif de l'initiative et, pour atteindre son but, il doit disposer des ressources financiรจres nรฉcessaires inhรฉrentes ร la mise en projet, ร la direction des travaux et ร l'exรฉcution des travaux confiรฉe ร des tiers. Il devra nommer les collaborateurs et charger les professionnels, auxquels il demande gรฉnรฉralement une obligation de rรฉsultat. En ce qui concerne le maรฎtre d'ouvrage, le caractรจre de mandat est prรฉdominant pour les prestations intellectuelles, c'est-ร -dire l'obligation de moyens.
Le problรจme est plus complexe quand il s'agit d'une sociรฉtรฉ d'ingรฉnieurs et le mandat est au nom d'un sujet habituellement dรฉfini "project manager". Avec les entrepreneurs, le propriรฉtaire assume partant la fonction de "station adjudicatrice", moyennant un contrat d'adjudication qui rรฉglemente l'exรฉcution des travaux.
A l'รฉgard des fournisseurs de matรฉriels, de composants et de produits, le propriรฉtaire revรชt l'image de commettant ou d'acquรฉreur.
Il est nรฉcessaire que le promoteur ait le consentement du propriรฉtaire du terrain afin que, sauf les cas d'octroi formel du droit de superficie ou de concession d'usage, la construction, accรฉdant au sol, devienne propriรฉtรฉ de ce sol.
Naturellement, le promoteur peut parfois n'รชtre ni propriรฉtaire ni titulaire de la concession et assumer toutefois les fonctions dรฉcrites ci-dessus.
3. La vente et les responsabilitรฉs y affรฉrentes
Normalement, les contrats d'achat-vente de biens immobiliers ne contiennent pas de garanties spรฉcifiques, de la part du vendeur, quant ร la qualitรฉ de la chose vendue.
En vertu de l'article 1490 du C.C., le vendeur est tenu de garantir que la chose vendue est exempte de vices susceptibles de la rendre impropre ร l'usage auquel elle est destinรฉe ou bien d'en rรฉduire, d'une maniรจre sensible, la valeur. A son tour, l'article 1495 du C.C. stipule que l'acquรฉreur doit signaler le vice dans les 8 jours de sa dรฉcouverte, avec un bref dรฉlai de prescription de l'action y relative, ร savoir dans un dรฉlai d'un an ร dater de la remise du bien.
La garantie ร l'รฉgard de vices occultes est valable, au contraire, pour les dรฉfauts qui n'รฉtaient pas repรฉrables par une personne jouissant de notions communes, lors de la remise de l'immeuble.
Ainsi qu'on l'a dรฉjร vu, il y a, de toute faรงon, une garantie supplรฉmentaire (art. 1669 du C.C.) qui comporte la responsabilitรฉ dรฉcennale du constructeur de l'immeuble en ce qui concerne le danger d'รฉcroulement ou de graves dรฉfauts, lร encore avec une action ร mener dans un dรฉlai d'un an ร partir de la dรฉcouverte.
D'autres garanties dรฉcoulent de la Loi nยฐ 765 de 1967 concernant la nullitรฉ des achats-ventes d'immeubles ร des fins d'habitation, qui seraient dรฉpourvus d'une autorisation rรฉguliรจre du lotissement, si la Loi stipule l'indemnisation des dommages, de la part du constructeur, en cas de rรฉvocation des dรฉgrรจvements d'impรดt, rรฉvocation due au dรฉfaut de lรฉgitimitรฉ de la construction.
Le cas d'aires ร bรขtir qui ne seraient pas telles ne donnera lieu ร la responsabilitรฉ du vendeur et ร l'indemnisation consรฉquente que si cette caractรฉristique aura รฉtรฉ expressรฉment garantie dans l'acte d'achat-vente.
D'autres garanties revenant ร l'acquรฉreur concernent les droits des tiers, de nature tant obligatoire que rรฉelle. Ces garanties sont normalement introduites dans l'acte de vente par les notaires.
โ
CHAPITRE VI - L'ADJUDICATAIRE
1. La description de l'adjudication
L'adjudication est un contrat ayant comme objet un FACERE, c'est-ร -dire l'accomplissement d'un ouvrage ou d'un service, qu'une partie (adjudicataire) assume par rapport ร l'autre (commettant) en รฉchange d'une rรฉtribution (cf. art. 1655 du C.C.).
Le lรฉgislateur n'a pas prรฉvu de formes particuliรจres pour l'adjudication qui peut donc รชtre conclue oralement ou par รฉcrit. C'est un contrat ร exรฉcution prolongรฉe et ร effets obligatoires concernant les parties respectivement.
L'adjudicataire organise les moyens nรฉcessaires et assume la gestion ร son propre risque: normalement, c'est un entrepreneur, dans la notion du Code Civil italien.
L'adjudication se diffรฉrencie par consรฉquent de la vente qui est une obligation de donner, sauf lorsqu'il s'agit de la vente d'une chose future, dans les cas oรน celle-ci est fabriquรฉe par le vendeur lui-mรชme. Dans ce cas aussi, on distinguera si la production comporte l'objet promis ou bien si elle est effectuรฉe ร la requรชte spรฉcifique du client, entrant, dans cette seconde รฉventualitรฉ, dans le schรฉma de l'adjudication.
Dans l'adjudication prรฉvaut l'INTUITUS PERSONAE, c'est-ร -dire les caractรฉristiques particuliรจres du privรฉ ou de l'Organisme. Partant le sous-traitรฉ n'est pas permis sans l'autorisation du commettant (cf. art. 1656 du C.C.).
La rรฉtribution relative ร l'ouvrage objet de la commande peut รชtre รฉtablie globalement ou bien sur mesure (par exemple, dans le cas de constructions ร mรจtre cube).
Le prix n'est assujetti ร des rรฉvisions que par suite de variations supรฉrieures ร un dixiรจme dans les prix des matรฉriaux ou de la main-d'oeuvre, circonstances qui doivent d'ailleurs รชtre imprรฉvisibles lors de la stipulation du contrat et dont les parties ne pouvaient pas avoir tenu compte. Normalement, il y a des contrats qui prรฉvoient la rรฉvision des prix lorsque l'exรฉcution requiert un laps de temps considรฉrable.
L'adjudicataire a une obligation de rรฉsultat (OUVRAGE) et le commettant a le droit de vรฉrifier l'ouvrage, avant sa remise, afin d'en contrรดler la bonne exรฉcution.
On a prรฉcisรฉ les critiques que le commettant peut formuler lors de l'acceptation et de l'essai de l'ouvrage.
L'adjudicataire est donc tenu aussi de fournir la garantie ร l'รฉgard des difformitรฉs et des vices de l'ouvrage (cf. art. 1667 du C.C.). Partant, en ce qui concerne l'ouvrage acceptรฉ sans rรฉserves, la garantie demeure limitรฉe aux vices non repรฉrables par le commettant ou bien frauduleusement dissimulรฉs par l'adjudicataire (cf. art. 1667 du C.C.).
Dans ce cas aussi, lorsque le commettant d'un "รฉdifice ou d'un immeuble destinรฉ ร une longue durรฉe", entend dรฉnoncer l'effondrement de l'ouvrage ou bien d'autres graves dรฉfauts, il devra se faire valoir dans un arc de dix annรฉes ร dater de l'exรฉcution de l'ouvrage (remise), pourvu que le vice soit signalรฉ dans un dรฉlai d'un an ร partir de sa dรฉcouverte (cf. art. 1669 du C.C.).
Parmi les vices graves, il faut inclure รฉgalement le danger รฉvident d'un effondrement partiel, s'il risque de concerner une partie non nรฉgligeable de l'ouvrage et si, par interprรฉtation jurisprudentielle, ces vices qui, tout en n'invalidant pas directement la statique et la structure de l'immeuble, compromettent gravement la fonction ร laquelle il est destinรฉ, en rรฉduisant la possibilitรฉ normale d'en jouir.
Les vices concernent par consรฉquent la rรฉalisation avec des matรฉriaux non idoines, hors de la rรจgle de l'art, mais aussi non conformes au projet et aux prescriptions du commettant.
La C.E.E. a promulguรฉ des directives en matiรจre d'adjudication en innovant, de diffรฉrentes maniรจres, la premiรจre promulgation de normes des annรฉes 60, lesquelles stipulaient que les avis de concours concernant les fournitures et les travaux publics devaient รชtre ouverts ร tous les pays membres de la Communautรฉ.
On a promulguรฉ, par la suite, la directive 295/88 dans le domaine des fournitures publiques, la directive 440/89 en matiรจre de travaux publics et la directive 665/89 en matiรจre de recours sur l'adjudication des concessions de travaux et de fournitures.
2. La sรฉlection de l'adjudicataire
Dans le cadre de l'adjudication, il faut รฉgalement mentionner les contrats avec les Sociรฉtรฉs d'Ingรฉnieurs, plus rรฉpandus dans d'autres pays, qui se concrรฉtisent habituellement en la fourniture de ce qui est nรฉcessaire pour la rรฉalisation d'un ouvrage de gรฉnie civil. Cela a pour objet l'exรฉcution de plans, de projets, d'informations, de programmes, de dessins et de tout ce qui s'avรจre nรฉcessaire.
On distingue le "Consulting engineering" du "Commercial engineering" qui sont accueillis, en Italie, dans l'image de l'adjudication de services et dans l'adjudication d'ouvrages.
Les sociรฉtรฉs d'Ingรฉnieurs ont รฉtรฉ, en Italie, au centre d'une grande discussion ayant trait ร la violation prรฉsumรฉe de l'article 2 de la Loi nยฐ 1815 du 23.11.39 qui a instituรฉ l'interdiction de l'exercice de l'activitรฉ professionnelle sous la forme sociรฉtaire, quelle que soit la forme assumรฉe par la sociรฉtรฉ et donc aussi dans l'hypothรจse de sociรฉtรฉs de personnes ou d'associations en participation.
Ces derniรจres annรฉes, la Cassation a รฉtรฉ cependant moins rigoureuse dans l'application de cette interdiction.
Les critรจres pour la sรฉlection des adjudicataires sont trรจs discutables et ils dรฉpendent strictement de la typologie de l'ouvrage et des techniques employรฉes.
Il faudra consacrer de l'attention aux moyens d'exรฉcution employรฉs:
- qualitรฉ, quantitรฉ et aptitude des instruments de travail;
- caractรฉristiques des machineries et des techniques;
- aptitude des machineries, des techniques et des ouvriers affectรฉs ร l'exรฉcution;
- nombre d'opรฉrateurs.
En ce qui concerne la sรฉcuritรฉ et le respect des normes, bien qu'elle n'ait pas un reflet direct sur les responsabilitรฉs du commettant, la condition requise indispensable est que l'adjudicataire soit respectueux. C'est pourquoi il serait opportun de mener une enquรชte sur les rapports des incidents et des accidents, sur la documentation relative aux contestations des autoritรฉs administratives (Inspecteurs du travail et U.S.L.) et enfin sur les informations judiciaires et les requรชtes, outre les antรฉcรฉdents de l'entrepreneur et des responsables directs de l'entreprise.
โ
CHAPITRE VII - LE COMMETTANT
1. Droits, responsabilitรฉs et sauvegarde du commettant
Droits
Le commettant a principalement le droit d'exiger la remise de l'ouvrage achevรฉ dans les dรฉlais et selon les modes รฉtablis, conformรฉment au contrat stipulรฉ avec l'adjudicataire et dans le respect de la lรฉgislation en vigueur. En cas de faillite de l'adjudicataire ou de moratoire sur la remise, au-delร des 20% du temps prรฉvu au contrat, ledit contrat dรฉchoit de plein droit.
Il pourra exiger aussi le respect des contrats avec les prรฉposรฉs, tel que le maรฎtre d'ouvrage, dans le cadre des tรขches confรฉrรฉes, en pouvant rรฉclamer une obligation de diligence du professionnel concernรฉ.
En cas de grave inaccomplissement de la part de l'adjudicataire, il pourra rรฉclamer l'accomplissement ou la rรฉsolution en vertu de l'article 1453 du C.C., sans prรฉjudice de l'indemnisation du dommage subi. Il sera, de toute maniรจre, utile d'envoyer une mise en demeure รฉcrite ร l'adjudicataire, avant de rรฉsilier le contrat, avec une majoration รฉvidente dรฉcoulant de la substitution de l'adjudicataire.
Charges
Le commettant aura comme tรขche de faire la dรฉclaration qu'il jouit de la libre disponibilitรฉ du terrain et de l'immeuble concernรฉs par les ouvrages et qu'il dispose des moyens nรฉcessaires pour remplir les engagements qui en rรฉsultent.
Le commettant a aussi comme tรขche, ร la lumiรจre de la responsabilitรฉ qui peut en dรฉcouler, le choix de l'adjudicataire qui pourra รชtre accompli ร l'aide de listes des firmes qualifiรฉes.
Le commettant a normalement comme autres tรขches celles d'effectuer les dรฉmarches, les dรฉpenses et les contributions pour l'octroi des concessions de construction et similaires, de procรฉder ร la nomination du projeteur, du maรฎtre d'ouvrage, des assistants chargรฉs du contrรดle et du rรฉceptionnaire durant l'exรฉcution des ouvrages et au terme, de faire les levรฉs gรฉostatiques et les sondages du terrain, de pourvoir aux dรฉpenses et aux contributions aux diffรฉrents Organismes qui assurent l'usage de l'รฉnergie รฉlectrique, de l'eau, du gaz, du tรฉlรฉphone et des รฉgouts, d'effectuer les dรฉmarches pour l'utilisation d'installations particuliรจres non incorporรฉes ร l'adjudication principale, et de s'occuper des taxes de l'enregistrement et de la valeur ajoutรฉe. Certains de ces postes pourront รชtre mis, d'entente, ร la charge et aux frais de l'adjudicataire.
Le paiement du prix est dรป ร l'adjudicataire dans les dรฉlais รฉtablis au contrat, dans les 30 jours de la prรฉsentation de la facture. Il sera grevรฉ des intรฉrรชts moratoires au Taux Officiel d'Escompte รฉtabli par la Banque d'Italie en cas de retard au-delร de ce dรฉlai et รฉventuellement, si cela est requis, il sera tenu de pourvoir ร l'indemnisation du dommage en vertu de l'ex art. 1224, 2รจme alinรฉa, du C.C. .
Responsabilitรฉs
Ainsi que cela a dรฉjร รฉtรฉ relevรฉ, l'adjudication en vertu de l'art. 1655 du C.C. est "le contrat avec lequel une partie - l'adjudicataire - assume, avec l'organisation des moyens nรฉcessaires et avec la gestion ร son propre risque, l'accomplissement d'un ouvrage ou un service contre une rรฉtribution en argent". L'adjudicataire est donc tenu de respecter la lรฉgislation lors de l'exรฉcution de l'ouvrage qu'il a convenu d'entreprendre.
Aux fins de la dรฉtermination des responsabilitรฉs pรฉnales en matiรจre de prรฉvention des accidents du travail, la jurisprudence met en รฉvidence un rรดle dรฉcisif des modalitรฉs de tรขche confรฉrรฉes par le commettant ร l'adjudicataire.
En effet, dans certains cas, on pourra relever une responsabilitรฉ du commettant, par faute concurrente, pour avoir mal choisi l'entreprise adjudicataire et donc par "culpa in eligendo" et/ou pour n'avoir pas veillรฉ sur l'exรฉcution, par "culpa in vigilando".
Gรฉnรฉralement, par "culpa vigilando" on envisage une responsabilitรฉ du commettant uniquement dans le cas oรน il aurait assumรฉ des engagements pour l'exรฉcution de travaux ou bien dans la prestation de services, en se grevant de la tรขche d'organiser le travail y affรฉrent; le commettant qui a recours ร la collaboration d'une entreprise inadรฉquate et non รฉquipรฉe pour effectuer des opรฉrations particuliรจres, rรฉpond alors de ce dont ร l'article 590 du C.C..
On peut repรฉrer une responsabilitรฉ du commettant รฉgalement quant au dรฉfaut de surveillance, ex art. 1662 du C.C., sur la vรฉrification au cours de l'exรฉcution de l'ouvrage, qui confรจre le droit de "contrรดler les travaux et d'en vรฉrifier, ร ses propres frais, l'รฉtat". Dans le cas oรน l'exรฉcution serait dรฉfectueuse et, quoi qu'il en soit, difforme par rapport ร la rรจgle de l'art, il a la facultรฉ de fixer un dรฉlai convenable dans lequel l'adjudicataire devra se conformer et รฉliminer d'รฉventuelles difformitรฉs de l'ouvrage. A l'รฉchรฉance, en cas d'inaccomplissement de la part de l'adjudicataire, le contrat est annulรฉ de plein droit, sauf en cas d'indemnisation des dommages. Dans le cas d'abus de ce droit de contrรดle de la part du commettant, on peut envisager des co-responsabilitรฉs pรฉnales suite ร l'excรจs d'ingรฉrence ou de substitution des rรดles revenant ร l'adjudicataire.
Afin que se rรฉalise une ingรฉrence effective, il faudra que le commettant ait organisรฉ directement l'exรฉcution des travaux, vu qu'une simple opรฉration de direction et d'indication de l'activitรฉ ne serait pas suffisante.
Ces risques d'ingรฉrence et de co-responsabilitรฉ pourront รชtre limitรฉs fortement moyennant l'insertion de clauses appropriรฉes et de contraintes telles que: suspension des travaux en cas de graves situations de risque, prรฉsence d'un prรฉposรฉ de l'adjudicataire dans la zone des travaux, rรฉdaction d'un plan de sรฉcuritรฉ ร annexer au contrat principal.
โ
CHAPITRE VIII - L'ACCEPTATION
1. L'ACCEPTATION et l'essai
Le rรฉceptionnaire vรฉrifie l'accomplissement correct et intรฉgral du contrat d'adjudication, ร savoir il examine si l'ouvrage a รฉtรฉ exรฉcutรฉ parfaitement selon la rรจgle de l'art et conformรฉment aux ententes dont au contrat.
L'essai comprend l'examen, les vรฉrifications et les essais nรฉcessaires pour รฉvaluer la correspondance technique des ouvrages aux prescriptions dont au projet et au contrat, les vรฉrifications des mesures et des applications des prix, l'examen d'รฉventuelles rรฉserves avec l'avis y relatif et, en derniรจre analyse, l'รฉmission du certificat d'essai.
L'essai concerne les ouvrages aussi bien publics que privรฉs, sans toutefois sanctionner l'obligation, pour ce qui a trait ร ces derniers, de faire essayer l'ouvrage et, quoi qu'il en soit, avec la facultรฉ d'en confier la tรขche รฉgalement ร un professionnel ayant participรฉ aux travaux.
En ce qui concerne, au contraire. les ouvrages publics, l'essai est obligatoire, ร moins que les travaux ne comportent une dรฉpense infรฉrieure ร 150 millions, dans ce cas il suffit que l'ingรฉnieur maรฎtre d'ouvrage dรฉlivre un certificat qui en atteste l'exรฉcution rรฉguliรจre.
En tout cas, on ne pourra pas confier cette tรขche au professionnel qui a rรฉdigรฉ le projet ou bien qui a eu la direction des travaux ร soumettre ร l'essai, et le jugement sur l'ouvrage est sans appel.
L'adjudicataire doit รชtre informรฉ de la dรฉsignation du rรฉceptionnaire et de la date ร laquelle aura lieu son inspection, inspection ร laquelle seront invitรฉs รฉgalement l'ingรฉnieur Chef du gรฉnie civil et les fonctionnaires de l'administration concernรฉe. On procรจde ร la vรฉrification des calculs du bรฉton armรฉ et le professionnel rรฉdigera un procรจs-verbal qui sera prรฉsentรฉ ร l'adjudicataire en vue d'รฉventuelles contestations. Le rรฉceptionnaire communiquera aussi, au casier des constructeurs, des indications au sujet de l'adjudicataire, lesquelles seront utiles aux administrations qui doivent organiser des concours par invitations.
En ce qui concerne l'adjudication privรฉe, qui nous intรฉresse davantage, il semble opportun de faire la distinction entre vรฉrification et essai. Le Code Civil ne cite, aux articles 1665 et 1666, que la vรฉrification, terme avec lequel on indique globalement la phase de l'acceptation ou celle de la remise du travail objet de l'adjudication.
La distinction de ces deux phases a trait, par consรฉquent, ร la diversitรฉ entre l'inspection matรฉrielle et la dรฉclaration d'essai. Cette distinction peut s'avรฉrer importante dans le contentieux qui dรฉcoule parfois de la contestation des vices.
La rรฉception de l'ouvrage sans rรฉserves comporte, aux termes de l'article 1665, 4รจme alinรฉa, du C.C., la renonciation au droit de vรฉrification et d'essai, indรฉpendamment des motifs pour lesquels ils n'ont pas รฉtรฉ requis.
De mรชme, en vertu de l'article 1667, 1er alinรฉa, du C.C., l'adjudicataire est exemptรฉ, avec la rรฉception sans rรฉserves, de la garantie quant ร la difformitรฉ ou aux vices susceptibles d'รชtre repรฉrรฉs. L'acceptation tacite a les mรชmes effets que celle sans rรฉserves et elle exclut, de ce fait, la garantie ร l'รฉgard de dรฉfauts รฉvidents.
Ces dรฉfauts doivent partant รชtre mentionnรฉs lors de la vรฉrification ou de l'essai ou de l'acceptation de l'ouvrage, en refusant la rรฉception ou en l'acceptant avec rรฉserve. L'adjudicataire aura droit aussi ร la rรฉtribution de l'ouvrage, selon le contrat, pour la partie non contestรฉe. Toutefois, cela ne comporte pas aussi l'acceptation du compte prรฉsentรฉ par l'adjudicataire, qui comporte une รฉvaluation distincte de l'adรฉquation. L'ouvrage pourra รชtre acceptรฉ, par exemple, tout en contestant le prix demandรฉ.
Bien qu'รฉtant, en principe, dignes de foi, les รฉvaluations formulรฉes par le rรฉceptionnaire sont, de toute faรงon, unilatรฉrales et elles ne constituent donc pas une vรฉrification incontestable lors d'un conflit judiciaire sur les responsabilitรฉs de l'adjudicataire.
2. La maintenance
L'รฉdifice est un systรจme complexe assujetti au vieillissement, ร la dรฉgradation, ร l'obsolescence qui en diminuent les qualitรฉs fonctionnelles.
La maintenance est l'action menรฉe sur l'รฉdifice en vue d'assurer le rรฉtablissement des fonctions en vue desquelles il a รฉtรฉ construit, ou bien pour le modifier et l'adapter ร de nouvelles nรฉcessitรฉs.
L'action de maintenance est exercรฉe avec une pรฉriodicitรฉ systรฉmatique, en fonction de la durabilitรฉ des matรฉriaux employรฉs et des conditions d'usage prรฉvues/effectives.
Cette action tend partant ร reconstituer l'unitรฉ fonctionnelle d'ensemble, bien que les effets de la dรฉgradation ne peuvent pas tous et toujours รชtre รฉliminรฉs.
L'รฉvaluation du bien-fondรฉ de l'action ร mener est toujours liรฉe ร un coรปt qu'il faut รฉvaluer en fonction รฉgalement de la valeur de l'immeuble, qui doit รชtre estimรฉe compte tenu aussi de la valeur qu'il acquerra aprรจs son rรฉtablissement.
En opรฉrant dans la rรฉalitรฉ de l'habitat italien - constituรฉ aussi, en grande partie, de centres historiques dont un bon nombre sont peu habitรฉs et sans grandes interventions conservatrices - le calcul de l'intรฉrรชt au plan รฉconomique risquerait de nรฉgliger des valeurs considรฉrables non intrinsรจquement artistiques, mais ayant, de toute faรงon, une valeur d'ordre architectural et environnemental. Quoi qu'il en soit, il faut tenir compte du fait que les coรปts inhรฉrents ร la rรฉcupรฉration de certains รฉdifices vieillis excรจdent souvent ceux de leur dรฉmolition et reconstruction.
Pour entreprendre les actions de maintenance, il faut se conformer ร la lรฉgislation en vigueur et aux dispositions des organismes locaux en matiรจre d'activitรฉ inhรฉrente ร l'industrie du bรขtiment et ร l'urbanisme, aujourd'hui en transformation et actualisation continues.
Les normes dont il faut tenir compte sont la Loi nยฐ 457 du 5.8.78 rรฉglementant la rรฉcupรฉration des bรขtiments et du milieu urbain existant et la Loi nยฐ 431 du 8.8.85 assurant la sauvegarde des zones d'un intรฉrรชt environnemental particulier.
Et aussi celles sur la rรฉcupรฉration et l'acte de rรฉgularisation des ouvrages abusifs, dans les cas oรน il s'agit d'interventions de rรฉfection partielle ou d'adaptation aux lois en vigueur.
CHAPITRE IX - LA RESPONSABILITE ET L'ASSURANCE
1. La responsabilitรฉ pรฉnale
La responsabilitรฉ pรฉnale du professionnel est constituรฉe, tout d'abord, par l'exercice abusif de la profession (art. 348 du Code Pรฉnal). Pour ce qui a trait ร la tรขche exercรฉe, la responsabilitรฉ peut รชtre constituรฉe par le cas d'intรฉrรชts privรฉs dans des actes d'office; ce cas est sanctionnรฉ, lui aussi, au plan pรฉnal (art. 324 du C.P.) et il pourra se concrรฉtiser aussi dans ce qu'on appelle la fausse expertise (art. 373 du C.P.).
Il importe de relever que dans le Droit Pรฉnal, les responsabilitรฉs revรชtent toujours un caractรจre personnel et qu'elles ne peuvent pas รชtre dรฉlรฉguรฉes.
On peut distinguer les dรฉlits avec des รฉlรฉments psychologiques (art. 43 du C.P.) et ils sont: dolosifs, sans prรฉmรฉditation (c'est-ร -dire sans intention), par imprudence (c'est-ร -dire contre l'intention).
En ce qui concerne l'industrie du bรขtiment, le professionnel qui a exercรฉ sa tรขche pourra รชtre appelรฉ ร rรฉpondre mรชme de dรฉlits tels que l'homicide par imprudence ou les lรฉsions personnelles par imprudence (articles 589 et 590 du C.P.); et, en d'autres cas, suite ร la rรฉvรฉlation de secrets professionnels, scientifiques ou industriels, il rรฉpondra, lร encore, au plan pรฉnal (articles 622 et 623 du C.P.).
Lorsqu'il s'agit de contraventions, d'une maniรจre gรฉnรฉrale, pour des faits d'une gravitรฉ moindre, les peines consรฉquentes sont, par contre, l'arrรชt et l'amende.
En ce qui concerne les peines mineures du C.D., le professionnel pourra รชtre appelรฉ ร rรฉpondre d'omission de placement ou d'apposition de signaux ou d'abris, de jet ou de placement dangereux de choses, de l'รฉcroulement d'รฉdifices ou d'autres constructions menaรงant de s'รฉcrouler (articles 673 et 677 du C.P.), de ceux concernant l'activitรฉ sociale de l'Administration Publique et affรฉrents ร l'endommagement causรฉ au patrimoine archรฉologique, historique ou artistique national (art. 733 du C.P.).
En cas de dรฉlit sans prรฉmรฉditation, le juge doit enquรชter sur les responsabilitรฉs effectives du sujet, qui ne rรฉpondra pas ร titre de responsabilitรฉ objective, par exemple, pour le seul fait de l'รฉcroulement de l'รฉdifice, mais il faudra examiner, au plan concret, ses responsabilitรฉs subjectives. Par consรฉquent, le dรฉlit devra pouvoir รชtre ramenรฉ ร "nรฉgligence, imprudence, inhabilitรฉ ou bien ร l'inobservance de lois, de rรจglements, d'ordres ou de disciplines."
2. La responsabilitรฉ civile
La responsabilitรฉ civile du professionnel est rรฉglementรฉe, en premier lieu, par l'article 64 du Code de Procรฉdure Civile, en vertu duquel l'ingรฉnieur, l'architecte et le gรฉomรจtre sont obligรฉs de pourvoir ร l'indemnisation du dommage causรฉ aux parties.
Est considรฉrรฉe comme cause de responsabilitรฉ la non-inscription au Tableau, ex art. 2331 du C.C. qui prive d'honoraires celui qui travaille ainsi que l'inaccomplissement de la tรขche ร titre personnel, ex art. 2332 du C.C. et toutes les formes d'inaccomplissement de la tรขche comme dรฉcrit pour les professionnels intellectuels ร l'art 229 et suivants du C.C.
Au plan civil, il ne rรฉpondra pas d'une faute "lรฉgรจre", en vertu, aussi, de la prescription dont ร l'article 2236 du C.C., ร appliquer ร la responsabilitรฉ professionnelle pour les ouvrages prรฉsentant une difficultรฉ spรฉciale. Mรชme en matiรจre civile, la responsabilitรฉ est basรฉe sur l'existence de la faute dans la diligence du professionnel.
Dans des cas spรฉcifiques, le professionnel qui est chargรฉ aussi de la surveillance sur la construction, rรฉpond d'un รฉventuel inaccomplissement par suite de l'inobservance de la diligence dรฉcrite ร l'article 1176, 2รจme alinรฉa, du C.C.. Cette notion est celle de la diligence normale รฉvaluรฉe par rapport ร la nature de l'activitรฉ exercรฉe, inobservance qui se traduit parfois en une faute mรชme lรฉgรจre, ร moins que l'on ait abordรฉ des problรจmes d'une difficultรฉ technique particuliรจre.
Si une telle รฉventualitรฉ se prรฉsentait ร cause de la nature particuliรจre des ouvrages ร exรฉcuter, la diligence serait alors รฉvaluรฉe avec moins de rigueur, de sorte que le professionnel ne rรฉpondrait alors qu'en cas de faute grave et de dol, aux termes de l'article 2236 du C.C..
Le fait peut consister en l'inaccomplissement ou en l'accomplissement inexact des obligations dont au contrat, ou bien en un comportement illicite ayant provoquรฉ un dommage injuste, ร savoir l'atteinte ร un droit subjectif ou bien, de toute faรงon, ร un intรฉrรชt juridiquement et directement sauvegardรฉ.
L'adjudicataire est, en gรฉnรฉral, le responsable majeur de l'exรฉcution des travaux รฉtant donnรฉ que, par suite de l'autonomie du contrat d'adjudication et de l'exclusion consรฉquente de toute dรฉpendance de l'adjudicataire ร l'รฉgard du commettant ou d'autres, on ne peut envisager une responsabilitรฉ solidaire de ce dernier, mรชme lorsque l'ouvrage a รฉtรฉ exรฉcutรฉ sous la surveillance et le contrรดle d'un maรฎtre d'ouvrage, ร moins d'ingรฉrences indues de ce dernier. En principe, il faut faire une distinction entre les responsabilitรฉs en matiรจre de travaux, tant lors de la remise que durant l'essai, et celles de la pรฉriode suivante, dรฉfinie par les dรฉlais de garantie.
La premiรจre pรฉriode est gรฉnรฉralement celle oรน sont concentrรฉes les actions de responsabilitรฉ et aussi les couvertures d'assurance.
Dans le second cas, deux genres de responsabilitรฉs se profilent: d'abord celles envisagรฉes ร l'article 1667 du C.C. et qui concernent les vices et les difformitรฉs par rapport aux engagements contractuels assumรฉs, selon les modalitรฉs dont ร l'article 1668 du C.C., d'une durรฉe biennale; en outre, ร un autre titre, les responsabilitรฉs relatives ร trois รฉvรฉnements: l'รฉcroulement de la totalitรฉ ou d'une partie de l'ouvrage, le danger รฉvident d'รฉcroulement, de graves dรฉfauts de l'ouvrage, cas pour lesquels est prรฉvue une garantie extra-contractuelle, d'une durรฉe dรฉcennale. Cette garantie peut รชtre invoquรฉe par quiconque est en possession de l'immeuble ou bien subit un dommage par suite de la situation dรฉfectueuse de l'immeuble.
Le maรฎtre d'ouvrage, prรฉposรฉ ร l'activitรฉ de surveillance par le commettant, rรฉpond envers lui, ร titre de "culpa in vigilando", des inaccomplissements de l'adjudicataire qu'il n'a pas relevรฉs, par omission ou par suite de l'exรฉcution nรฉgligente des tรขches inhรฉrentes ร sa fonction, aux termes de l'article 2236 du C.C.. Il ne rรฉpondra des dommages provoquรฉs qu'en cas de dol ou de faute grave.
Dans le cas oรน le maรฎtre d'ouvrage aurait รฉtรฉ chargรฉ par les soins de l'adjudicataire, il ne rรฉpondra qu'ร l'รฉgard de ce dernier, en vertu des obligations professionnelles dรฉduites du contrat. En aucun cas, le maรฎtre d'ouvrage rรฉpondra aussi ร l'รฉgard du commettant, mรชme pas en cas d'รฉcroulement ou de dรฉfauts des immeubles, dont ร l'article 1669 du C.C..
L'adjudicataire invite le professionnel ร remplir les obligations de diligence dont ร l'article 2104 du C.C., affรฉrentes au travailleur employรฉ, tandis que si le contrat du maรฎtre d'ouvrage comporte la prestation d'une activitรฉ du type professionnel, et qu'il est donc autonome, on rentre alors dans les dispositions de l'article 2236 du C.C. et donc dans les obligations citรฉes plus haut.
Le commettant qui commande un ouvrage sans permis de construire ou bien en difformitรฉ par rapport au permis, devient co-responsable avec le constructeur, avec le titulaire de la concession et avec le maรฎtre d'ouvrage, quand il permet d'entreprendre ou de poursuivre la construction de l'ouvrage en violant les lois en vigueur. Il faut rappeler la Loi nยฐ 47 du 28.2.85 sur la "remise de peine en matiรจre de construction".
Il s'avรจre opportun aussi de rappeler que la responsabilitรฉ pรฉnale relative ร la construction abusive de l'ouvrage doit รชtre attribuรฉe au vรฉritable responsable, vu qu'il s'agit, en vertu de principes gรฉnรฉraux, d'une responsabilitรฉ personnelle. Ce dernier ne coรฏncide pas toujours, en effet, avec le propriรฉtaire du terrain et, de toute faรงon, avec le responsable.
Dans le cas oรน l'on acquerrait une construction abusive, il faut exclure la responsabilitรฉ de l'acquรฉreur qui s'est insรฉrรฉ dans l'exรฉcution du fait illicite.
Dans les dรฉlits de lotissement abusif, la jurisprudence repรจre une responsabilitรฉ pรฉnale ร la charge รฉgalement du notaire ayant rรฉdigรฉ les actes d'achat-vente et de morcellement des terrains.
Lorsque la construction abusive est conforme aux normes urbanistiques et ร celles de l'industrie du bรขtiment en vigueur, mais qu'elle lรจse les droits des tiers, ces derniers pourront demander le dรฉdommagement devant les instances civiles ou administratives.
La jurisprudence permet aux organismes territoriaux de se porter partie civile dans les procรจs affรฉrents ร la construction abusive.
Mรชme l'Administration Publique, en la personne du Maire compรฉtent par territoire, peut รชtre responsable aux plans administratif, pรฉnal et/ou civil, de tout acte accompli en violation de la loi ou qui se prรฉsente comme dรฉlit.
Lors d'un jugement civil, il pourra rรฉpondre des dommages causรฉs ร des tiers, pourvu que l'omission ou la commande illicite ait produit des violations ร la loi et des dommages aux tiers.
Lors d'un jugement pรฉnal, il pourra rรฉpondre d'omission ou de refus d'actes de bureau, d'abus de sa propre qualitรฉ ou de sa fonction, de corruption, d'omission ou de retard dans l'accomplissement des actes de son propre bureau, de faux intellectuel, de divulgation de secrets de bureau et d'autres moins inhรฉrents la matiรจre de la construction.
Enfin, il n'y a aucun doute sur l'existence de responsabilitรฉs de l'Administration Publique quant ร l'existence de responsabilitรฉs suite ร un fait illicite aux termes de l'article 2043 du C.C. en matiรจre d'expropriation et d'occupation illรฉgitime.
On a crรฉรฉ, rรฉcemment, des obligations de transparence et d'efficience pour l'Administration Publique qui, en certains cas d'inobservance, pourront entraรฎner des responsabilitรฉs civiles envers le titulaire du droit lรฉsรฉ.
3. L'entrรฉe en vigueur et la prescription
L'entrรฉe en vigueur du dรฉlai de l'action a lieu lors de la rรฉception de l'ouvrage ou lors de l'essai, si l'on n'a pas formulรฉ de contestations. La prescription intervient au bout d'un an, en cas d'absence de contestation.
La discipline de la responsabilitรฉ contractuelle se diffรฉrencie de celle de la responsabilitรฉ extra- contractuelle รฉgalement par la charge de la preuve de la faute qui incombe, dans ce dernier cas, ร celui qui est considรฉrรฉ comme endommagรฉ.
En ce qui concerne la prescription, on a dรฉjร indiquรฉ les dรฉlais de la prescription des objections relatives aux vices de l'immeuble achetรฉ-vendu, construit et commandรฉ et de l'action judiciaire y affรฉrente.
Pour le cas du fait illicite extra-contractuel, le dรฉlai de la prescription du droit au dรฉdommagement est de cinq ans, aux termes de l'article 2947 du C.C.. Le dรฉdommagement est รฉtendu aussi aux dommages non patrimoniaux, dans l'hypothรจse que le fait constitue un dรฉlit, vu que l'on ne peut pas se borner aux dommages prรฉvisibles (art. 2059 du C.C.).
4. L'assurance
Le professionnel a une couverture d'assurance volontaire et, ainsi qu'on l'a dรฉjร dit, du type professionnel ou R.C.T., c'est-ร -dire responsabilitรฉ civile envers les tiers.
La responsabilitรฉ contractuelle de l'entrepreneur envers le client, du maรฎtre d'ouvrage et la responsabilitรฉ dรฉcennale, ne trouvent que rarement une couverture d'assurance plus spรฉcifique.
Les polices habituellement adoptรฉes dans ce secteur sont, par consรฉquent, les polices de chantier, pour la responsabilitรฉ de l'entrepreneur ร l'รฉgard des tiers et aussi des employรฉs de l'entreprise, lesquels jouissent dรฉjร d'une sauvegarde en vertu du contrat de travail.
L'adjudicataire couvre gรฉnรฉralement ses propres risques susceptibles d'รชtre assurรฉs avec la R.C.T. pour les dommages aux choses ou aux personnes durant l'exรฉcution des travaux, ou bien il a une couverture d'assurance pour les accidents du travail, pour les sommes excรฉdant les indemnitรฉs liquidรฉes par l'INAIL et dues par l'employeur ou bien par suite des actions rรฉcursoires de l'Organisme Public.
Enfin, il pourvoit parfois avec une police C.A.R. (Contractor's all risks) qui couvre tous les risques du constructeur dus ร n'importe quelle cause et provoquรฉs ร l'ouvrage ou au chantier, avec l'extension ร la responsabilitรฉ civile envers les tiers. Les dรฉlais s'รฉtendent habituellement jusqu'ร l'essai.
Pour les usagers de la construction, il existe par ailleurs la POLICE BATIMENTS CIVILS qui est adoptรฉe pour la sauvegarde de l'รฉdifice en gรฉnรฉral, sous les diffรฉrents facteurs de causes: incendie, eau, vols, responsabilitรฉ civile envers les tiers, accidents professionnels des employรฉs prรฉposรฉs ร l'entretien de l'รฉdifice.