ITALIE

Introduction

I)   LES PROPRIETES IMMOBILIERES

1.   le contexte et la notion de biens immobiliers

2.   l'acquisition des droits immobiliers

3.   les critères d'évaluation

4.   les obligations fiscales

 

II - LES REGLES URBANISTIQUES

1.   les notions d'urbanisme     

2.   les autorités compétentes

3.   les conseillers en la matière

 

III) L'ARCHITECTE

1.   le statut et la position juridique de l'architecte

2.   le contrat

3.   les honoraires

4.   le droit d'auteur

5.   la responsabilité et l'assurance

6.   le désistement

 

IV)  LES TECHNICIENS (L'EQUIPE D'ETUDE)

1.   l'ingénieur

2.   les techniciens spécialisés et les autres conseillers

3.   le maître d'ouvrage et du chantier

4.   le directeur du projet

 

V)   LES PROMOTEURS

1.   les intermédiaires et les agents immobiliers

2.   le promoteur

3.   la vente et les responsabilités y afférentes

 

VI)  L'ADJUDICATAIRE

1.   la description de l'adjudication

2.   la sélection de l'adjudicataire

 

VII) LE COMMETTANT

1.   les droits, les tâches et les responsabilités du    commettant

    

VIII)L'ACCEPTATION

1.   l'acceptation et l'essai

2.   la maintenance

 

IX)  LA RESPONSABILITE ET L'ASSURANCE

1.   la responsabilité pénale

2.   la responsabilité civile

3.   l'entrée en vigueur et la prescription

4.   l'assurance

 

INTRODUCTION

     La définition des concepts d'urbanisme, de paysage et d'environnement est fragmentée, dans le Droit Italien, en plusieurs sources normatives et il en résulte une notion non univoque.

     Toutefois, l'intérêt à l'égard de l'environnement est prédominant par rapport à celui d'ordre urbanistique, au point qu'il l'incorpore  afin de garantir la constitution de l'habitat humain, en vue de la sauvegarde de la santé dans la mesure où  le maintien de la nature et des habitats préexistants le permettent.

     La structure de planification des habitats urbains qui est en vigueur en Italie découle, en grande partie, de la Loi n° 1150 du 17.8.42 qui a facilité la formulation de plans d'urbanisme  communaux. Cette loi a institué une discipline générale de grande planification, subdivisée en plans d'urbanisme, tant généraux que détaillés, et de petite planification, du type non contraignant et réglementaire et, enfin, des programmes de fabrication.

La loi urbanistique de 1942 permettait de mentionner,  dans les plans d'urbanisme communaux, à travers les contraintes de "zone", ce que l'on pouvait faire et sur quels points du territoire, tout en indiquant les zones industrielles, les densités en habitants et quartiers des affaires. C'est alors que s'est développée  la sauvegarde du paysage suite à la Loi n° 1497 du 29.6.1939, à la Loi n° 1187/1968 et à la Loi Galasso n° 431 du 8.8.1985 qui a converti le décret-loi n° 312 du 27.6.85 et c'est en vertu des dispositions inhérentes à ces lois que la protection des beautés naturelles est devenue sauvegarde du paysage différencié par zones, dites de respect, et par catégories, comprises  dans les Plans relatifs au Paysage.

     Sur un autre versant, suite à la reconstruction effectuée durant l'après-guerre, on est parvenu aux innovations dont à la Loi n° 10 du 28.1.77, dite Loi "Bucalossi" et grâce à laquelle on subordonne la construction, d'une part, à une concession municipale préalable et, d'autre part, au paiement d'une contribution qui doit servir aux Municipalités en vue de pourvoir aux opérations d'urbanisation primaires indispensables.

     Par cette même loi, on a adopté également le critère de la programmation dans les grandes aires urbaines - celui des programmes pluriannuels d'exécution - en tant qu'instrument urbanistique, outre la saisie et les différenciations entre les sanctions applicables par suite d'ouvrages abusifs.

     La Cour Constitutionnelle a mis en exergue, grâce à des interventions successives, certaines incohérences législatives et elle a adopté de nouveaux concepts - dont certains formalisés dans des lois - en sanctionnant enfin que l'urbanisme comprend tout ce qui concerne l'usage  de l'ensemble du territoire aux fins  de la localisation et de la standardisation des habitats en tout genre et des infrastructures y afférentes.

     On a alors établi les normes techniques pour la mise en projet, l'exécution et l'épreuve des  édifices (Arrêté Ministériel du 20.11.87), normes ayant tracé les lignes d'encadrement de la législation technique nationale pour les bâtiments à usage d'habitation (Arrêté Ministériel du 18.1.88) en apportant également des modifications au régime des sanctions, de récupération et de régularisation des ouvrages abusifs (13.3.88). Enfin, on a établi d'importantes caractéristiques requises pour favoriser le franchissement et l'élimination des barrières architecturales  (Loi n° 13 du 9.1.89  modifiée  par  la Loi  n° 62 du 27.2.89) jusqu'aux indications sur l'emploi de matériaux de construction ignifuges en fonction  des normes C.E.E. (Arrêté Ministériel  du 5.8.91).

     Ces normes sont indiquées à titre indicatif et non exhaustif en particulier pour la fréquente mise à jour en la matière. 

     Outre les définitions tirées des sources législatives susdites, le tableau normatif doit être complété par les dispositions du Code Civil sur les biens immobiliers et les pertinences (articles 812 et suivants du C.C.), sur la propriété, à l'art. 832, en particulier pour ce qui a trait à ses modes d'achat (articles 922 et suivants du C.C.) et intégré par les servitudes et les droits réels, par la notion sur la propriété foncière (articles 840 et suivants) et par les droits sur le sol.

     Le Code Civil italien réglemente la sauvegarde du particulier dans les propriétés immobilières, à l'égard des rapports de copropriété  et de leurs violations. D'autres limites concernent, par contre, spécifiquement les lois (articles 871, 872 et 879 du C.C.), les règlements (articles 873, 879, 866, 889, 890 et 893 du C.C.) et les plans d'urbanisme (article 869), les constructions et les distances (article 873), lumières et vues (articles 901, 905 et 906), eaux privées (articles 909 et 910).

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CHAPITRE I - LES PROPRIETES IMMOBILIERES

 

1.   Le contexte et la notion de biens immobiliers

     Selon l'article 812 du C.C., les biens immobiliers sont "le sol, les sources, les cours d'eau, les arbres, les édifices et les autres constructions - même si elles sont unies au sol dans un but transitoire - et, en général, tout ce qui, naturellement ou artificiellement, est ancré au sol. Tous les autres biens sont des biens meubles".

Les biens qui appartiennent à l'Etat, en tant que biens du Domaine, sont: "le rivage de la mer, la plage, les rades, les ports, les fleuves, les torrents, les lacs et les autres eaux  définies publiques par les autres lois en la matière, les ouvrages destinés à la défense nationale" et aussi, "si elles appartiennent à l'Etat, les routes, les autoroutes, les voies ferrées, les aérodromes, les aqueducs, les immeubles reconnus  d'intérêt historique, archéologique  et artistique, en vertu des lois en la matière, les collections des musées, les pinacothèques, les archives et, enfin, les autres biens assujettis par la loi au Domaine Public" (art. 822 du C.C.), auxquels il faut également ajouter  les cimetières et les  marchés municipaux (art. 824 du C.C.). La situation juridique des biens relevant du Domaine  est celle de l'inaliénabilité vu qu'ils ne peuvent constituer des droits en faveur des tiers que selon les modalités établies par les lois  qui les concernent et sous la tutelle de l'autorité administrative. Parfois l'Etat peut imposer aussi  des droits réels (dont la notion sera décrite dans l'exposé) sur des biens, pour des finalités d'intérêt public, comme dans le cas, par exemple, d'une rue privée asservie à l'usage public. Font également partie du Domaine, en tant que patrimoine indisponible, les forêts, les mines, les carrières, les tourbières et les choses d'intérêt historique, archéologique et artistique - retrouvées par quiconque  dans le sous-sol - les casernes et les biens similaires, les édifices publics et les agencements y afférents, et les biens destinés au service public et même les biens "immobiliers vacants", c'est-à-dire qui ne sont la propriété de personne (articles 826 et 827 du C.C.). Les biens relevant du patrimoine de l'Etat sont assujettis aux normes qui les concernent et ils ne peuvent être soustraits à leur destination.

     Les biens immobiliers des établissements ecclésiastiques ne peuvent pas non plus, lorsqu'ils sont destinés à l'exercice public du culte catholique - et même s'ils appartiennent à des particuliers - être soustraits à leur destination, même pas par l'effet d'une aliénation et ce, en vertu des lois qui les concernent.

2.   L'acquisition des droits immobiliers

     La propriété foncière est réglementée par l'article n° 840 du C.C. précité qui stipule: "la propriété du sol s'étend au sous-sol, avec tout ce qui s'y trouve, et le propriétaire peut effectuer n'importe quelle excavation et tout ouvrage ne comportant aucun dommage au détriment du voisin..." et, en tout cas, il peut empêcher l'accès au domaine, à moins qu'il ne s'agisse de l'exercice de la chasse et de la pêche, tandis qu'il ne peut empêcher les introductions, de la part du voisin, de fumée, de bruits et de troubles, pourvu qu'ils n'excèdent pas le niveau de tolérance  normal, en tempérant les exigences inhérentes à la production  et à l'habitat.          

     La propriété des bâtiments est réglementée par l'article 869 du C.C. qui stipule: "les propriétaires d'immeubles situés dans les communes où sont constitués  des plans d'urbanisme doivent observer, lors des constructions et des réédifications ou des modifications des constructions existantes, les prescriptions de ces plans d'urbanisme". Les Plans d'Urbanisme Généraux, bien qu'administratifs, ont une nature normative et on ne peut y déroger moyennant des accords entre les parties  et, une fois publiés, ils doivent être considérés comme connus par tous les citoyens, vu leur caractère général et la faculté d'en prendre connaissance.

     Pour comprendre le régime de la propriété immobilière et des droits réels qui peuvent grever le bien, il faut esquisser un tableau succinct de notions juridiques: le propriétaire d'un bien a le droit d'interdire à d'autres la jouissance et la disposition de ce bien et son droit est, de ce fait, absolu et imprescriptible.

     Cela distingue son droit - vu qu'il peut le faire valoir à l'égard de tout le monde (erga omnes) - par rapport à d'autres droits, dits relatifs, qu'on ne peut  faire valoir qu'à l'égard d'une seule ou de plusieurs personnes déterminées.

     Parmi les droits absolus, ceux ayant un caractère typique sont les droits réels, c'est-à-dire les droits sur quelque chose, au nombre desquels le droit de propriété (ius in re propria). Il existe également des droits partiels (iura in re aliena) qui se distinguent, à leur tour, en droits de jouissance (usufruit, emphytéose, usage, habitation, servitude, superficie), qui confèrent au titulaire le droit d'obtenir, directement du bien, des avantages déterminés, et en droits réels de garantie (gage et hypothèque) qui confèrent au titulaire le pouvoir de se faire assigner, avec préemption par rapport aux autres créanciers, le produit de l'aliénation forcée du bien en cas de défaut d'accomplissement de l'obligation garantie. Bien que la notion de ce que sont les droits réels soit plutôt vague, elle s'avère effectivement importante aux fins de l'évaluation des charges qui grèvent souvent un immeuble et ses transferts de propriété et, en outre, parce qu'ils sont fréquemment appliqués et qu'ils comportent des variations de valeur significatives en ce qui concerne l'immeuble.

     Parmi les caractéristiques de l'acquisition de la propriété, il y a l'occupation, qui est toutefois réglementée avec l'exclusion spécifique de ce que les immeubles dont personne n'est propriétaire puissent appartenir à ceux qui les trouvent, du fait qu'ils appartiennent  à l'Etat. Un autre mode d'acquisition  c'est celui de meuble à immeuble, qui comporte que le propriétaire du sol (usque ad sidera) soit   normalement propriétaire aussi des choses qui s'y trouvent, telles que plantations ou constructions, à moins que le droit de surface n'ait été attribué à d'autres, obligatoirement moyennant un acte écrit. Il y a lieu également de mentionner l'usucapion, qui est un mode d'acquisition de la propriété et des droits réels de jouissance qui s'accomplit en vingt ans de possession sans vices et inconditionnelle sur des biens immeubles (art. 1158 du C.C.).

     Il existe également l'usucapion abrégée (art. 1159 du C.C.) pour laquelle s'avèrent nécessaires la bonne foi, un titre valide et sa transcription, et qui s'accomplit en dix ans à partir de la date de transcription.

Et il y a, enfin, l'usucapion spéciale, pour la petite propriété rurale, envisagée pour les fonds rustiques en communautés de montagne, qui s'accomplit en cinq ans, si elle est abrégée, et en 15 ans, si elle est ordinaire.

Parmi les modes d'acquisition de la propriété à titre dérivatif il y aussi le contrat et la succession par suite de mort.

Les actions finalisées à la défense de la propriété sont: la revendication (art. 984 du C.C.) concédée à celui qui affirme être propriétaire d'une chose possédée ou détenue par d'autres, l'action de dénégation visant à faire cesser des agaceries ou des troubles provoqués sur le bien, l'action de régularisation des limites et l'action pour l'apposition de bornages.

     Il y a d'autres droits de nature obligatoire, tel que celui de location (ex art. 1571 du C.C.) à savoir le contrat en vertu duquel une partie s'oblige à faire utiliser une chose par un autre sujet, pendant un certain temps, en échange d'une rémunération déterminée. La location bénéficie d'une sauvegarde notable dans le système italien et, en résumé, représente purement et simplement la jouissance de l'immeuble, pour un certain temps, en échange d'une rémunération (elle doit être faite par écrit sous peine de nullité). La location de biens immobiliers est assujettie à la discipline du Code Civil qui stipule par ex. une terme maximum de 30 ans ex art. 1573 du C.C.).

En particulier, pour les immeubles affectés à l'usage d'habitation la Loi n° 392 du 27.7.78 a eu une très grande influence, loi qui a introduit le loyer dit équitable, c'est à dire un prix taxé par la Loi, règlement qui est en voie d'abrogation innovatrice grâce à l'introduction des pactes par dérogation. Le locataire, jusqu'à l'ultérieure innovation législative citée auparavant, a bénéficié d'un égard  particulier, tant en ce qui concerne la durée de la location fixée  par la loi (4 années et renouvellement tacite) que la faculté  de résiliation de la part du locataire, l'interdiction de sous-location, le loyer fixé par la loi et ne pouvant pas être déterminé librement et qui n'est sujet à dérogation que dans des cas formellement prévus.

Les locations d'immeubles affectés à un usage autre que celui de l'habitation - telles que les locations en vue d'un usage commercial - bien que jouissant d'une faveur moindre, bénéficient, elles aussi, d'une sauvegarde  pour la détermination légale du contrat et aussi en ce qui concerne leur mise en train et la position commerciale. Un régime différent est attribué aux locations de biens de production (domaines rustiques, entreprises, usines, hôtels, carrières, tourbières, bois).

PACTES PAR DEROGATION

     Le loyer équitable cité avait une fonction de discipline transitoire jusqu'à la réforme du nouveau cadastre de construction urbaine, mais en réalité il était devenu définitif.

La loi 359/1992 a introduit, grâce aux pactes par dérogation au loyer équitable, une taxe socio-économique constituée par l'assistance des organisations de catégorie dans la négociation entre locataires et propriétaires.

De toute façon les dispositions dérogatoires à la détermination légale du loyer ne s'appliquent pas aux immeubles affectés à l'habitation terminés avant le 11.7.92, si ce n'est que partiellement.

La détermination du loyer, conformément à l'art. 1571 du C.C., est donc libre entre les deux parties quoique avec l'aide obligatoire des associations de catégorie, par dérogation au loyer légal pour les vieilles constructions et sans aucune limite pour les nouvelles (et même pas pour fixer l'augmentation ISTAT annuelle).

Cela a quand même permis la réouverture du marché de location, presque complètement paralysé, il y a quelques années, par l'application obligatoire du loyer imposé qui amenait, en certain cas, l'inobservation du régime en la matière.

Cette matière est, encore aujourd'hui, assujettie à des innovations et à des révisions qui avantageront, cependant, les propriétaires de l'immeuble mais seulement en ce qui concerne la liberté de fixer les prix, mais qui rendront encore plus difficile la possibilité de soustraire le bien loué ou affermé aux délais de durée établis dans le contrat.

Tout cela  a rendu malaisée la location et constitue  la raison pour laquelle l'exploitation du patrimoine immobilier est si modeste.

POUR LES ETRANGERS:

Tous les étrangers ne sont pas admis à jouir de la faculté d'acquérir des biens immobiliers. En effet, le Code Civil italien requiert le régime de réciprocité ou bien qu'une faculté analogue soit octroyée au citoyen italien dans le pays de provenance de celui qui entend acquérir.

3.   Les critères d'évaluation

     L'évaluation de l'immeuble et des terrains est fonction d'une série de valeurs d'usage à répartir, en premier lieu, en deux grandes catégories:

Edifices et propriétés foncières.

-    Edifices

     De toute évidence, la zone où il est situé peut être un avantage et une qualité pour un immeuble à usage commercial, tandis qu'elle peut constituer une valeur négative pour celui à usage d'habitation. Il en est de même en ce qui concerne l'étage  de l'édifice où est située la propriété bien que, d'une façon générale, on doit préférer les bureaux situés aux étages les plus bas alors que c'est le contraire pour les habitations. Généralement, les immeubles à usage d'habitation sis dans la zone urbaine et dans les centres historiques ont une valeur notable, tout comme les bureaux, pourvu qu'ils soient équipés de services et qu'ils soient aisément accessibles.

D'autres facteurs techniques devraient toutefois exercer une influence sur l'évaluation de l'immeuble dont la structure, les installations, l'isolation, les accessoires, la valeur des finitions, les appartenances, l'exposition peuvent revêtir une grande importance  et donc avoir une incidence sur son prix.

Il faut également tenir compte de ce que les contraintes et les vices intrinsèques de l'immeuble  peuvent avoir aussi une influence sensible sur sa valeur.

-    Propriété foncière

     Si le bien dont il s'agit est un domaine, sa valeur peut être influencée tout d'abord par sa destination, à savoir s'il est à bâtir ou non, s'il est par exemple agricole, de toute façon, s'il est susceptible d'une modification à cet égard, compte tenu des variantes et des concessions qui pourraient être éventuellement requises et raisonnablement obtenues.

En outre, le degré d'urbanisation de son environnement est, de toute manière, prévisible en fonction des plans d'urbanisme, de ceux de la zone et autres et aussi de la distance des centres habités et des centres industriels et, enfin, des raccordements et des ouvrages d'urbanisation.

La propriété foncière proprement dite est aujourd'hui en crise pour ce qui a trait à l'exploitation agricole, à cause du malaise marqué de l'économie rurale  suite à la chute de la demande de produits agricoles de la part des pays industrialisés et à monnaie forte et en raison, en outre, du régime des prix imposé par la Communauté Européenne et, enfin, de la pression fiscale croissante. Il est probable que, pour ces motifs, on puisse faire de bons investissements dans des zones éloignées des centres habités les plus importants, bien qu'il y ait une tendance généralisée, de la part du législateur, à sauvegarder  le patrimoine du paysage et la propriété foncière et donc à planifier la construction, notamment celle à usage industriel, à proximité des centres urbains.

     A cause de l'énorme quantité de variables dans l'immobilier, de la grande quantité de spéculateurs dépourvus de scrupules qui infestent le marché,  de la typologie des vices de l'immeuble, dont un simple particulier ne peut que difficilement être au courant, il est opportun que ce dernier soit conseillé en vue de l'affaire qu'il entend entreprendre, qu'il s'agisse d'un achat ou d'une vente, ou bien que cela concerne  un appartement modeste, un terrain ou tout autre immeuble. La rémunération versée au  conseiller couvre amplement le risque d'un mauvais achat ou celui des responsabilités afférentes à une vente erronée ou à l'acquisition d'un autre droit immobilier.

LE CONTRAT PREALABLE

     Le contrat préalable est, sous peine de nullité,  l'acte écrit qui contraint les parties à une stipulation ultérieure en vue de l'achat ou vente d'un immeuble, stipulation qui sera effectuée par devant un notaire et  contenant le nom, le prénom et la qualité  des stipulants, la description de l'immeuble, le prix convenu, le mode de paiement, la remise de l'immeuble, les pactes particuliers, le règlement de copropriété et, le cas échéant, le régime fiscal et les frais contractuels et en général les garanties spécifiques  de l'acheteur. Ce préalable contraint l'acheteur, avec le versement des arrhes - d'un montant de 10% en général - qui seront perdues en cas d'inaccomplissement et qui devront être remboursées à l'acheteur, redoublées, en cas de désistement la part du vendeur. Dans le préalable - qui peut être défini aussi compromis ou promesse de vente - il s'avère important de formuler exactement la volonté des parties et les caractéristiques du bien vendu ou acheté. On ne doit donc pas, dans le contrat préalable, vendre mais promettre la vente et ce, afin d'éviter les conséquences que la vente soit effectuée, par contre, lors de la signature du préalable et non pas dans le contrat définitif, avec les conséquences par exemple fiscales relatives à charge du vendeur qui n'encaisse, au moment de la vente, que les arrhes.

          Il est donc opportun que le préalable soit stipulé entre particuliers et en présence d'un conseiller-expert, de préférence, celui ayant guidé la négociation. Les compromis - rédigés souvent sur des formulaires - requièrent, en effet, une certaine précision dans leur rédaction, étant donné que l'on ne peut que difficilement trouver exactement décrit le cas que l'on entend envisager et vu que tout ce qui est écrit est, de toute façon. contraignant, sauf en ce qui concerne d'éventuelles oppositions à des normes impératives  susceptibles de le rendre totalement ou partiellement nul. Après sa stipulation, les parties aboutissent normalement à l'acte notarié dans lequel lesdites parties transfèrent la propriété et le droit réel, acte à stipuler justement par devant le Notaire choisi en général par l'acquéreur. Avant d'en arriver à l'acte notarié, ou mieux avant le préalable, il serait opportun de vérifier jusqu'à l'acte de vente  il n'y ait eu, auprès du Bureau de l'Enregistrement des Registres Immobiliers, aucune transcription préjudiciable, telle que la concession de droits réels de jouissance  et de garantie à des tiers et que le vendeur ait la faculté de vendre le bien par procuration conférée ou en tant que propriétaire.

De toute façon, le Notaire procède au transfert de propriété, il rédige un acte de vente, il atteste le paiement du prix et il s'occupe des contrôles nécessaires et formels et des accomplissements dont à la loi, tels que l'enregistrement et la transcription de l'acte.

En outre, il vérifie l'absence formelle de vices concernant l'état juridique du bien immobilier, réduisant ainsi les risques d'erreur ou de non-acquisition en faisant connaître, concrètement, les garanties réelles  grevant le bien immobilier objet de l'achat et vente, les saisies, les  hypothèques et autres.

Rien ne pourra être vérifié, par contre, dans cette instance, en ce qui concerne l'état physique dans lequel se trouve ledit bien immobilier et la coïncidence entre ce qu'il ressort de la documentation et ce qu'il y a, au contraire, dans la réalité des choses. Et quelquefois les enquêtes formelles devront être effectuées par l'acquéreur.

Dans le cas où les parties ne parviendraient pas, par consentement mutuel, à l'acte notarié, elles seront libres de résoudre le contrat sans aucune conséquence d'aucun genre. Le cas de changements d'avis ou de retards de dernière heure, sans que soient habituellement prévues, dans cette éventualité, des arrhes ou des pénalités par suite du désistement, est toutefois assez fréquent et cela entraînera alors les  conséquences y afférentes.

CADASTRE

     Le cadastre est une institution publique qui sert à avoir une représentation topographique et juridique  du territoire, avec une utilité aussi de nature fiscale.

Les opérations d'enregistrement au cadastre  comportent sept phases: qualification, classification, formation des tarifs, vérification, classement, publication et mise en fonction.

Les éléments fournis par le cadastre italien ont une valeur non probatoire, ils ont un caractère géométrique  et parcellaire et ils sont afférents aux superficies,  aux configurations et aux limites des propriétés. Dans les provinces de Trente, Trieste et Bolzano, est par contre en vigueur un cadastre par tables, descriptif et parcellaire.

     Le cadastre terrains recense les biens immobiliers au moyen de parcelles distinguées par des numéros "cartographiques" selon la qualité et la productivité de ces terrains, avec la détermination des revenus en fonction des tarifs découlant de l'estimation des produits de certaines parcelles-type. Le Nouveau Cadastre Terrains, ainsi nommé, se diversifie essentiellement par l'adoption de feuillets cartographiques à périmètre clos et aussi par le traitement électronique. L'Enregistrement du Cadastre Terrains a pour but de maintenir constamment actualisés  les actes qui le constituent, tant à l'égard du possesseur et des rapports légaux qu'en ce qui concerne l'état et l'importance  des revenus imposables.

     Le cadastre bâtiments (Loi n° 1249 du 11.8.39) représente l'inventaire de tous les immeubles non recensés dans le Cadastre Terrains, dans le but essentiel de vérifier les propriétés immobilières  urbaines et d'en déterminer  le revenu.

Depuis 1962 est entré en vigueur le Nouveau Cadastre des Bâtiments Urbains: il se base sur la déclaration souscrite par un technicien préposé et par les propriétaires et il est formé par des unités immobilières individuelles.

La Conservation des Registres Immobiliers est un bureau chargé de rendre publics les actes de disposition des droits réels (et donc de la propriété) relatifs aux immeubles. La consultation des dits registres permet de connaître l'identité des propriétaires des immeubles ainsi que les charges grevant les mêmes.

4.   Les obligations fiscales

     Les frais à la charge de celui qui acquiert un immeuble  sont typiquement de deux genres: fiscaux et notariaux.

Les frais fiscaux sont de plusieurs espèces, conformément à ce qui est prévu par notre complexe système fiscal en vigueur, qui est en constante évolution. Il faut, de toute façon, effectuer une distinction entre les achats de la part de particuliers et ceux de la part de sociétés.

a)   Acquisition de la part de particuliers:

-    l'acquisition est actuellement soumise à une taxe d'enregistrement de 8%, outre qu'à 2% de taxe hypothécaire et cadastrale, soit un total de 10% du prix payé;

-    dans le cas où il s'agirait de la "première maison" (catégorie de propriété susceptible d'être élargie et plus sauvegardée), après avoir respecté les conditions de résidence et de non possession d'une autre habitation dans la même Commune et de ne pas avoir déjà bénéficié de cet avantage, la taxe d'enregistrement est ramenée à 4% outre les 200.000 Lires de la taxe fixe cadastrale et hypothécaire. Un avantage analogue est accordé aux émigrés (Loi n° 899 de 1986) et dans de rares cas d'acquisition d'immeubles d'intérêt artistique ou historique, liés à la teneur de la Loi  n° 1089 de 1939, à condition de respecter l'obligation de ne pas revendre durant 5 ans; en vertu du décret-loi n° 455 du 24.11.92 d'importantes innovations ont été introduites en ce qui concerne la vente de la maison achetée sous le régime facilité, mais à ce propos il convient de demander des informations détaillées à un expert au moment de la nouvelle vente;

-    à l'acquisition d'immeubles, de n'importe quelle destination mais compris dans les plans d'initiative publique, ou privée, conventionnés avec la Municipalité, en vertu de l'article 27 de la Loi n° 457 de 1978, on applique uniquement les taxes fixes hypothécaire, cadastrale et d'enregistrement, soit un total de 300.000 Lires, indépendamment du prix payé.

b)   Acquisition de la part de sociétés:

-    l'acquisition est soumise, d'une façon générale, à la TVA de 19% plus 300.000 Lires pour les taxes fixes hypothécaire, cadastrale et d'enregistrement;

-    on applique toutefois le taux TVA réduit à 4%, plus 300.000 Lires, pour les taxes fixes hypothécaire, cadastrale et d'enregistrement, dans les cas suivants:

-    acquisition de maisons non de luxe nouvellement construites ainsi que de maisons rurales, chez les entreprises  qui les ont construites;

-    acquisition de bâtiments ou de portions de bâtiments, de     quelque destination que ce soit, sur lesquels ont été effectués des opérations de récupération dont à l'article 31 de la Loi n° 457 de 1978, et vendus par les entreprises ayant effectué lesdites opérations; assignation en propriété  d'habitations non de luxe de la part de coopératives du bâtiment;

-    acquisition de biens destinés à la reconstruction publique et privée, finalisée à la réalisation des objectifs de la Loi n° 1457 de 1963;

-    enfin, acquisition de maisons d'habitation non de luxe et pas construites par la société qui les vend, quand elles sont destinées à être la première habitation de l'acquéreur et pourvu que soient respectées les conditions décrites  au point a).

En ce qui concerne les frais notariaux, on ne peut fournir une indication précise mais ils sont toutefois  en rapport avec le montant dont à l'acte notarié et on peut les évaluer, de toute façon, à 2% environ.

La loi afférente à l'Enregistrement présume que les parties doivent déclarer le prix effectivement convenu  et elle punit, avec des pénalités, ceux qui dissimulent une portion du prix en déclarant un prix inférieur à son montant réel. En outre, elle considère comme base imposable la valeur du bien et non pas celle déclarée par les parties, vu que l'on peut procéder d'office, dans un délai de deux ans à partir de la date de l'acquisition, à la vérification de cette valeur, supérieure à celle déclarée, et prétendre la différence de taxe,  les intérêts et la pénalité y afférente.

Il y a lieu de rappeler qu'il y a actuellement en cours une révision contestée des paramètres cadastraux,  laquelle est en train de porter les valeurs des immeubles au niveau des valeurs réelles dont au marché.

TAXES A LA CHARGE DU VENDEUR

     L'Invim est la taxe à la charge du vendeur qui ne peut, de par la loi, la récupérer sur l'acquéreur.           Elle s'applique, avec des taux de 5% à 30%, (hormis vérification de mise à jour) sur la plus-value de l'immeuble réalisée entre la date d'acquisition et celle de la vente, en fonction de la période de temps durant laquelle il a été en possession du propriétaire, maintenant vendeur.

Si l'acquéreur l'acquiert en tant que première maison, même le vendeur bénéficiera d'une réduction de 50% sur l'Invim à verser.

On ne doit tabler sur les indications d'ordre fiscal et notarial susdites que jusqu'aux innovations législatives fiscales, hélas fréquentes, et à celles du tarif  notarial, toutefois plus rares.

Il faudra, de toute façon, prendre en considération le régime applicable à la résidence, dans le cas où l'acquéreur et/ou le vendeur seraient des étrangers, et tenir compte aussi d'autres critères d'attraction du droit international privé italien, eu égard également aux Traités et Conventions contre le régime des doubles impositions, qui permettent parfois de ne payer qu'une seule fois, à l'Etat qui y a droit.

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CHAPITRE II - LES REGLES URBANISTIQUES

    

Le Code Civil en vigueur comporte des dispositions de caractère privé qui réglementent les relations entre les particuliers propriétaires des "domaines" concernés, ce qui prévoit en termes généraux aussi des intérêts de droit public. Elles constituent donc des LIMITATIONS LEGALES au droit de propriété qui consiste précisément en la "faculté de disposer et de jouir de la chose d'une façon totale et exclusive, dans les limites et avec l'accomplissement des obligations dont au système juridique". Lorsqu'il s'agit d'un domaine, le particulier a la faculté d'effectuer les ouvrages qu'il estime nécessaires aux fins de sa meilleure exploitation, tout en demeurant assujetti au principe du "neminem laedere", à l'exception  de l'indemnisation du dommage causé à des tiers par suite des ouvrages réalisés sans l'observation des règles courantes de diligence et de prudence.

     Le propriétaire peut donc disposer du bien, avec la possibilité de demander l'élimination de toute entrave sur la propriété. Les limitations et les interdictions dont au Code Civil ne s'appliquent qu'aux domaines limitrophes et voisins; c'est dans ce sens que doivent être interprétées également les limitations d'ordre général concernant la distance entre les constructions - distance qui, à défaut d'autres règlements, ne doit pas être inférieure à trois mètres - et aussi les hauteurs légales et les distances entre les limites.

1.   Les notions d'urbanisme

     En considérant la discipline d'un point de vue public, il y a un rappel tiré du Code Civil (articles n° 869 et suivants) et la réglementation urbanistique, entendue globalement, doit être considérée comme  composée des sources suivantes, auxquelles le particulier doit se référer  pour s'orienter  quant à la propriété foncière et en matière de constructions sur  le sol italien.

a)   Lois spéciales et relatives à l'urbanisme et règlement afférent au bâtiment, qui sont des instruments normatifs revêtant un caractère abstrait et général.

b)   Plans Territoriaux et Plans d'Urbanisme Communaux,  Plan d'Urbanisme Général, détaillé, de reconstruction, des paysages, des bâtiments économiques, de récupération, ainsi que les plans relatifs aux paysages, qui sont des plans d'urbanisme revêtant un caractère concret et général.

c)   Prescriptions, autorisations, concessions, arrêtés, qui sont des dispositions administratives  concrètes et spéciales. Il y a, par ailleurs, les sanctions administratives - et, dans certains cas, pénales - y afférentes.

2.   Les autorités compétentes

     Les organes urbanistiques sont partant centraux ou locaux. L'article 1 du Décret du Président de la République n° 8 du 15.1.72 et les articles 80 et suivants du Décret du Président de la République n° 616 du 24.7.77 ont transféré aux Régions toutes les fonctions exercées précédemment par des organes centraux et périphériques de l'Etat.

Les Régions ont la compétence législative en matière d'urbanisme, en vertu de la Loi-cadre de la législation de l'Etat.

En particulier, les compétences de la Région sont:

a)   pouvoirs d'impulsion planificatrice moyennant la formation des listes de Municipalités liées par des actes spécifiques de planification de la mise à exécution;

b)   pouvoirs d'approbation des instruments urbanistiques généraux (articles 8 et 10 de la L. U.) et des règlements inhérents au bâtiment avec d'éventuels programmes de fabrication y annexés (art. 36 de la L.U.);

c)   pouvoirs d'approbation des plans de mise à exécution, dans les cas où l'on a repéré le plan territorial de coordination et les variantes de l'instrument général;

d)   pouvoirs d'intervention substitutive pour la formation des instruments urbanistiques généraux et des règlements inhérents au bâtiment et, enfin, interventions substitutives répressives, telles que la suspension des travaux ou la démolition.

     La loi n° 142 du 8.6.90 a conféré aux Provinces des attributions en matière de sauvegarde et de défense du sol et aussi de sauvegarde et de défense de l'environnement, en adoptant le plan territorial de coordination.

     Les Communautés de Montagne ont des compétences sanctionnées par la loi précitée (aux articles 28 et 29) avec des fonctions de concours à la formation des plans territoriaux de coordination relevant de la compétence de la Province.

     C'est à la Municipalité que revient la formation du plan d'urbanisme général, c'est-à-dire de contrôle préalable de l'édification, de répression et de sanction. Au sein de la Municipalité, les compétences sont réparties comme suit:

a)   selon les prescriptions de la loi urbanistique (art. 31 de la L.U.), le Maire délivre le permis de construire et il octroie la concession afférente au bâtiment; il exerce la surveillance afin de s'assurer du respect des lois urbanistiques et des règlements ainsi que des modalités dont au permis; il ordonne, en outre, la suspension des travaux et il adopte les sanctions administratives; il promulgue les arrêtés d'urgence en matière de construction et il certifie l'habitabilité.

b)   Le Conseil Municipal adopte les instruments urbanistiques généraux, le règlement relatif à la construction, tous les plans de mise à exécution et le programme pluriannuel de réalisation; il approuve les plans de mise à exécution et le programme pluriannuel de réalisation.

Enfin, des pouvoirs en matière d'urbanisme sont également du ressort des autorités préposées à la sauvegarde des biens publics, avec l'adoption de sanctions, et aussi du ressort du juge pénal.

3.   Les conseillers en la matière

     Ainsi qu'il a été mentionné plus haut, il est préférable de s'en remettre à la consultation et à l'assistance d'un professionnel en ce qui concerne l'évaluation et les transactions sur les propriétés immobilières. Toutefois, il est nécessaire de connaître les compétences professionnelles respectives pour bénéficier d'une assistance adéquate. Les professionnels techniques ont des compétences dépendant de leur formation professionnelle (des écoles supérieures à l'université) et de leur inscription aux Tableaux ou dans Ordres, comme c'est le cas des architectes, des ingénieurs et des géomètres, agents immobiliers, dont l'inscription permanente permet l'exercice de la profession. Les compétences sont souvent superposées, ce qui crée souvent un contentieux. La cause en est que les normes qui réglementent et délimitent les compétences comportent une formulation d'ordre général et qu'elles sont souvent dépassées sous les aspects tant technique que juridique et par rapport aux besoins du marché. A cela, il y a lieu d'ajouter la tendance des techniciens dits mineurs (géomètres, experts en construction et en agriculture) à amplifier leurs propres compétences avec une jurisprudence pour ou contre. On renvoie à la lecture des Chapitres 3 et 4 la définition des rôles professionnels, utile en vue du choix du conseiller.

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CHAPITRE III - L'ARCHITECTE

 

1.   Le statut et la position juridique de l'architecte

     La profession d'architecte est exercée par des licenciés en Architecture, titulaires d'un certificat d'aptitude et figurant au Tableau Professionnel (articles 4 et 5 du Décret Royal n° 2537 du 23.10.1925). Selon le dispositif jumelé des articles 1418 et 2229 du C.C., le défaut d'inscription rend nul le contrat avec le client.

La permanence de l'inscription atteste, par les soins du Conseil de l'Ordre qui en a le contrôle, le maintien, de la part du professionnel, des caractéristiques morales et professionnelles requises.

Pour ce qui est de la loi, les compétences techniques de l'architecte se confondent souvent avec celles de l'ingénieur et c'est la raison pour laquelle la législation est parfois commune aux deux professions. L'article 51 du Décret Royal n° 2537 du 23.10.25 contient, en effet, les règlements des deux professions, lesquels envisagent, parmi les activités typiques de l'ingénieur, mais sans les proscrire à l'architecte:

-    l'établissement du projet, la direction des travaux,    l'estimation et l'essai des travaux pour extraire, transformer et utiliser les matériaux directement ou indirectement nécessaires pour les constructions et pour les industries, des travaux relatifs aux voies et aux moyens de transport, d'écoulement et de communication, aux constructions en tous genres, aux machines et aux installations industrielles, outre que, d'une façon générale, aux applications de la physique;

-    les levés géométriques;

-    les opérations cadastrales.

 Et, en outre, sont également du ressort aussi bien de l'ingénieur que de l'architecte:

-    les opérations de construction des bâtiments civils, ainsi que les levés géométriques et les opérations cadastrales y afférentes;

-    les projets relatifs à l'exécution d'ouvrages en béton, simple et armé, normal et précontraint, et à structure métallique (art. 1, 1er alinéa, du D.R. n° 2229 du 16.11.39 et art. 2, 1er alinéa, de la Loi n° 1086 du 5.11.71). Il y a encore parmi les compétences exclusives de ces deux professionnels l'activité de réceptionnaire des ouvrages en béton au ciment, armé, normal et précontraint et à structure métallique, activité qui requiert, entre autre, l'inscription au Tableau depuis au moins dix ans.

Sont, par contre, de la compétence spécifique de l'architecte les ouvrages inhérents à la construction de bâtiments civils revêtant un caractère artistique notable et aussi la restauration des édifices faisant l'objet de la Loi n° 1089 du 1.6.1939 relative à la sauvegarde des biens d'intérêt artistique et historique, à l'exception de la composante technique afférente à ces ouvrages, laquelle peut être confiée aussi à un ingénieur.

L'activité d'architecte est également définie importante pour l'intérêt public, comme cela est sanctionné par l'art. 1 du Code de Déontologie. Ce professionnel doit se conformer à l'obligation d'observer les dispositions du Conseil de l'Ordre (art. 6) et il doit adopter un comportement loyal et honnête, comme indiqué à l'art. 9 de la Déontologie de l'architecte. L'architecte est tenu au secret professionnel à l'égard du client et il doit exercer fidèlement sa tâche en veillant à ce qu'elle ne soit pas en désaccord avec l'intérêt public et qu'il n'ait pas d'intérêts dans les entreprises constructrices ou fournisseuses. Il lui est interdit de faire de la publicité pour la profession qu'il exerce et, enfin, il peut exercer des activités en tant que libre praticien ou bien comme employé d'Organismes privés ou publics. Dans ce cas, il ne pourra opérer aussi en tant que libre praticien qu'après avoir obtenu l'autorisation "des chefs hiérarchiques", comme indiqué à l'art. 62 du D R. n° 2537 du 23.10.25.

Les incompatibilités doivent être distinctes, au plan normatif, selon qu'il soit un employé de l'Etat et des Régions, ou bien des Municipalités et des Provinces, et enfin dans le cas où il ferait partie du personnel enseignant.

Ceux qui appartiennent à la première catégorie ne pourront pas, selon l'article 60 du Décret du Président de la République n° 3 du 10.1.57, exercer la profession en tant que libres praticiens.

L'Administration a le devoir de procéder à une mise en demeure à l'égard de son propre employé si jamais il se trouvait dans la situation d'incompatibilité qu'il devra éliminer sous peine de déchéance de son emploi, dans le cas où elle persisterait. La situation des ingénieurs et des architectes employés des Municipalités, des Provinces et de leurs Consortiums, est identique à celle des employés de l'Etat.

Des dérogations ne sont envisagées que pour des prestations déterminées et moyennant une autorisation spécifique.

Différente est, par contre, la situation du personnel enseignant, lequel jouit d'une autonomie et d'un pouvoir discrétionnaire plus amples vu qu'il lui est permis, en vertu d'une autorisation préalable de la part du directeur de l'école primaire ou du proviseur, d'exercer des professions libérales ne causant aucun préjudice aux activités inhérentes à la profession d'enseignant, à l'horaire et au service (art. 92 du Décret du Président de la République n° 417 du 31.5.74).

2.   Le contrat

     L'architecte ne soumet habituellement pas au client un contrat sous forme de formulaire ou de standard déjà prévu à cet effet. Le contrat, s'il est effectué par écrit, est donc stipulé pour chaque tâche individuelle et il est fixé entre les parties, en cas d'absence d'une différente négociation spécifique, selon les critères dont à la loi, auxquels il doit se conformer lors de l'exercice de la tâche et dans le cadre des compétences auxquelles il est préposé.

Les prestations convenues sont rétribuées selon le système tarifaire complexe de l'architecte, dont aux lois professionnelles respectives. Dans le cas où la tâche serait conférée par un Organisme Public, elle sera obligatoirement conférée avec une délibération du Conseil ou bien par le Comité Municipal ayant des pouvoirs de Conseil.

3.   Les honoraires

     Les honoraires de l'architecte ne découlent pas d'une réglementation organique régissant globalement les tarifs des prestations.

Pour ce qui a trait à l'urbanisme, on se réfère à la Loi n° 143 du 2.3.49 et aux adéquations y relatives, de 1969 et 1976, et à l'Arrêté Ministériel du 11.6.1987.

D'après les modalités inhérentes à leur détermination, on distingue 4 types d'honoraires qui sont les suivants:

-    honoraires par pourcentage (montant de l'ouvrage);

-    honoraires par quantité (unité de mesure);

-    honoraires par vacation (temps employé);

-    honoraires à discrétion (critère du professionnel).

Il existe des tableaux de confrontation pour la détermination des rémunérations en fonction de la typologie de la prestation fournie.

Le paiement de la note des honoraires suppose le droit du professionnel à percevoir une avance de la part du commettant, le droit au remboursement total des frais supportés, le droit au paiement du solde dans un délai de 60 jours à dater de la remise de la note.

Au-delà de cette date, le client aura à sa charge des intérêts moratoires soumis à un régime particulier, et discuté, supérieur à celui ordinaire du 10% annuel, qui a maintes fois suscité des doutes quant à sa légitimité constitutionnelle. Toutefois, les intérêts rapportés au Taux Officiel d'Escompte, et non pas au taux ordinaire, sont encore légitimes, tout comme pour les autres professionnels.

Les prestations peuvent comporter des rémunérations différentes en fonction de la complexité de l'ouvrage. Dans le cas où plusieurs professionnels y seraient affectés, il faudra se référer à l'apport effectif de chacun d'eux et aux accords préliminaires conclus avec le commettant.

Le montant devra être requis avec une facture régulière exigible dès l'instant de sa présentation.

D'après l'article n° 2333 du C.C., si la rétribution n'est pas déterminée par les parties et ne peut pas être déduite selon les tarifs et les usages, elle est décidée par le juge, compte tenu de l'importance de l'ouvrage et du décorum de la profession. Le juge évaluera, de toute façon, l'opus en fonction du résultat utile que le commettant en aura tiré.

4.   Le droit d'auteur

     L'architecte ne peut signer des travaux d'autrui et s'en assumer la paternité en se qualifiant l'auteur de ceux-ci. Cette interdiction est sanctionnée par les normes déontologiques outre que par les principes  généraux des causes civiles relatifs au droit d'auteur, droit indisponible et imprescriptible.

A plus forte raison, la violation de ce dispositif jumelé, en cas de défaut de consentement de la part du véritable auteur, rendra celui qui commet cet abus passible de sanctions pénales. La discipline dont à l'article 99 de la Loi n° 633 du 22.4.41, concernant le droit d'auteur, institue une protection, non seulement de l'expression formelle de l'idée, mais aussi de sa teneur. Pareillement à cette norme, l'art. 2578 du C.C. concerne la réalisation, aux plans économique et technique, des solutions repérées. Dans le domaine spécifique de la mise en projet, c'est donc à l'auteur du projet que reviennent:

-    le droit exclusif des plans et dessins du projet;

-    le droit à une compensation équitable dans le cas où un tiers réaliserait ledit projet sans son consentement.

     Complexe serait, enfin, le problème dans le cas où le véritable auteur aurait des qualifications professionnelles et des aptitudes différentes, et aussi le problème de l'attribution, au responsable, des vices de la chose. Mais nous estimons que l'on ne doit pas s'en occuper dans ce bref exposé.

5.   La responsabilité et l'assurance

     L'architecte demeure responsable, pendant dix ans, de l'ouvrage projeté, à dater de son accomplissement, et dans le cas où les vices seraient attribuables à des négligences dont il se serait rendu responsable. L'obligation du projeteur, spécialement en ce qui concerne l'onérosité pour des fautes graves, semble sur le point de devenir davantage une obligation de résultat que de diligence, comme ce qui se passe pour d'autres fournisseurs de prestations intellectuelles, conformément à la Directive 92/50 . Ce principe s'avère confirmé, d'ailleurs, dans plusieurs prononcés de la Cour Suprême Italienne (un exemple pour tous: le prononcé n° 38 du 5.1.83). La charge de la preuve de difformité et d'erreurs techniques d'un projet est du ressort du commettant. En ce qui concerne la statistique, plutôt rares sont les cas où les architectes sont appelés à répondre de dommages provoqués par leur propre négligence.

L'assurance professionnelle n'est pas obligatoire, mais quelquefois l'architecte protège ses clients et lui-même au moyen d'assurances stipulées avec des Compagnies privées. Les formes d'assurance sont généralement du type "professionnel" ou bien de Responsabilité Civile envers les tiers.

Effectivement, les risques inhérents à son apport sont, au plan statistique, d'une incidence modeste vu qu'il s'agit de l'éventualité, par suite d'une négligence lors de la mise en projet, d'erreurs quant à l'aptitude de l'emploi des matériaux et pour ce qui a trait à leur utilisation adéquate.

6.   Le désistement

     Le commettant a la faculté de se désister suite à de graves erreurs du professionnel relevant de la notion générale de négligence, tel qu'un retard grave et injustifié ou un inaccomplissement dans l'exécution de la tâche, ou bien, plus rarement, pour un défaut d'ordre déontologique et concernant la divulgation du secret professionnel.

Normalement, en cas de désistement, il faudra verser au professionnel les rétributions déjà échues et le montant des frais supportés, jusqu'au désistement.

Dans le cas où le commettant réclamerait un dédommagement, il pourra avoir recours aux voies de droit, le cas de compensation entre rétribution et dommages étant rare et irrégulier.

CHAPITRE IV - LES TECHNICIENS

 

1.   L'ingénieur

     On a mentionné les compétences techniques de l'ingénieur, en tant que source normative et comme  coïncidant en partie avec celles de l'architecte. Il y a lieu d'ajouter que l'architecte est appelé habituellement à exercer une tâche, avec des connotations beaucoup plus inventives, en majeure partie artistique et pour ce qui a trait aux formes de l'ouvrage. L'ingénieur est, par contre, préposé au calcul de la structure et à la prévision de la statique.

2.   Les techniciens spécialisés et les autres conseillers

GEOMETRE

D'après l'article 16 du D.R. n° 274 du 11.2.29, le géomètre est apte aux activités ci-après:

a)   opérations topographiques de levé et de mesurage, de triangulations secondaires à côtés rectilignes et polygonation, de détermination et vérification des limites, opérations cadastrales et études y afférentes;

b)   traçage de routes de la ferme et de consortiums;

c)   mesurage et division de fonds rustiques;

d)   mesurage et division d'aires urbaines et de constructions civiles modestes;

e)   estimation d'aires et de fonds rustiques, même aux fins de prêts fonciers et d'expropriation;

Omissis

-    projet, direction, surveillance et liquidation de constructions rurales et d'édifices à usage d'industries agricoles d'une importance limitée, d'une structure ordinaire, y compris les petites structures en béton armé qui ne requièrent pas d'opérations de calcul et qui ne peuvent pas impliquer un dommage pour les personnes;

-    projet, direction et surveillance de constructions civiles modestes et mesurage, comptabilité et liquidation y afférents, fonctions d'expert communal pour les Communes jusqu'à 10.000 habitants.

En résumé, le géomètre est un professionnel dont le degré d'instruction et de formation est celui inhérent aux écoles techniques supérieures et, selon l'article 16 du règlement professionnel dont au D.R. n° 274 de 1929, il ne lui est permis de prêter son concours que pour l'édification de "constructions civiles modestes" alors qu'aux ingénieurs et aux architectes on n'impose pas de limitations particulières. L'évaluation visant à déterminer si l'édifice en question revêt ou non une importance modeste est du ressort de l'administration qui délivre le permis.

En particulier, c'est le Maire de la Commune où l'on entend construire l'immeuble qui confère les compétences. La Loi ne fournit aucun canon précis en vue de l'évaluation des paramètres concernés qui, aux niveaux de la doctrine et de la jurisprudence, ont été cernés comme suit:

a)   critère technico-qualitatif,

b)   critère économique,

c)   critère quantitatif.

Pour ne citer qu'un exemple concret, on ne considère pas comme se référant à une construction modeste un projet relatif à un édifice comportant trois étages totalement ou partiellement enterrés et trois étages en surface, d'une hauteur globale de 20 mètres.

L'article 16 du D.R. n° 274 du 11.2.29 a trait partant aux constructions en béton armé et il n'admet la compétence des géomètres qu'en ce qui concerne les ouvrages à destination agricole et n'impliquant pas de danger quant à la sécurité des personnes.

On en déduit que les géomètres n'ont pas de compétence en matière de constructions civiles en béton armé, même modestes, lesquelles comportent un danger pour les personnes par suite de la complexité de la technique de construction en examen.

D'aucuns estiment qu'il ne faudrait cependant exclure la compétence des géomètres qu'en ce qui concerne les ouvrages en béton, lorsque ce matériau est employé dans les structures statiques et portantes.

Même l'usage, de la part des géomètres, d'éléments préfabriqués se heurte à la limite de la construction modeste, avec la même indication formulée au plan de la doctrine. Les limites doivent concerner, non seulement les projets exécutifs, mais aussi les projets de principe ne comportant pas le calcul.

Autres techniciens spécialisés

Certaines des fonctions attribuées aux géomètres peuvent être exercées également par d'autres professionnels tels que les docteurs ès sciences agricoles, notamment pour les actions sur les petites constructions rurales, et ce, aux normes de l'article 2 de la Loi n° 3 du 7.1.76.

En outre, il y a lieu de mentionner les compétences des ingénieurs agronomes lesquels peuvent exercer des fonctions de mise en projet et de direction de travaux pour la transformation et l'amélioration foncières, pourvu qu'elles ne requièrent pas des compétences supérieures.

Parmi les techniciens dits mineurs, il y a aussi les experts en bâtiment auxquels est consentie, en vertu des normes du D.R. n° 275 du 11.2.29, la mise en projet et la direction de travaux, ainsi que l'examen de la comptabilité et de la liquidation afférentes à des constructions civiles modestes.

MAITRE D'OEUVRE

C'est un préposé, assistant ou chef d'équipe, ayant des fonctions d'exécution: il veille à la continuité du travail sur le chantier et il préside les différents groupes d'ouvriers, en concomitance avec les fonctions du maître d'ouvrage pour la supervision et la surveillance des travaux selon la 92/57, le chef de chantier doit veiller à la prévention des accidents dans le respect des normes, il doit vérifier la conformité des ouvrages en cours avec ceux convenus dans le contrat.

GROUPES D'OUVRIERS

Les groupes d'ouvriers sont généralement spécialisés; ils sont constitués d'ouvriers ayant accompli une formation professionnelle d'art ou de métier, tant avec une expérience pratique que dans des écoles pratiques ad hoc.

Les contrats de travail dépendant sont gérés par des contrats collectifs, différents selon les catégories. La main-d'oeuvre irrégulière est en général peu formée, baisse le niveau de la qualité de l'exécution, augmente l'incidence des défauts d'exécution et les accidents de travail 

3.   MAITRE D'OUVRAGE

Le maître d'ouvrage est celui qui est chargé, par le commettant ou par l'adjudicataire, de veiller à la bonne exécution des ouvrages conformément au contrat et aux lois impératives. Dans le contrat d'adjudication, le commettant a le droit, selon l'article 1662 du C. C., d'effectuer des contrôles afin de vérifier l'exécution correcte des ouvrages requis en nommant un maître d'ouvrage.

Le maître d'ouvrage n'est pas soumis à une obligation quant au résultat mais en ce qui concerne le comportement, c'est-à-dire les moyens. Parmi ses tâches il y a celles de certifier les objectifs du commettant, de vérifier le travail de projet éventuellement effectué par des tiers, de certifier la régularité de la concession de construction, de faire des levés sur le terrain, de faire achever le projet exécutif, de définir les technologies de construction les plus appropriées, de vérifier la rédaction du devis détaillé, de vérifier les cahiers des charges de caractère tant général que spécial, d'examiner les offres, et puis de surveiller les travaux, de donner des ordres de service, d'autoriser d'éventuelles sous-traitances, de veiller à la conformité des exécutions à l'égard du contrat, de proposer des variantes, et enfin, au terme des travaux, de verbaliser l'achèvement des travaux, de déclarer leur conformité au contrat, d'assurer une assistance lors des essais, de demander la licence de jouissance de l'habitabilité et de l'occupation, de liquider les comptes présentés par les adjudicataires et de rédiger l'état final des comptes.

Les responsabilités du maître d'ouvrage ne sont pas toutes juridiquement préétablies, mais elles doivent être considérées au plan concret, compte tenu des limites de sa tâche qui ne lui permettent pas d'envahir l'organisation matérielle de l'entreprise, ni le travail technique, sinon en vue d'un contrôle, tout simplement, des modalités d'exécution. Il ne pourra pas critiquer partant les moyens d'exécution, seulement si cela pourrait avoir une incidence directe sur l'exécution de l'ouvrage.

Dans le cas où le maître d'ouvrage s'apercevrait que l'adjudicataire ne respecte pas les conditions établies au contrat et dans la règle de l'art, il peut fixer un délai convenable durant lequel le constructeur doit se conformer à ces conditions, sans d'ailleurs jouir de la possibilité d'imposer la technique ou les modalités auxquelles recourir pour obvier aux vices ou aux difformités repérées (art. 1662, 2ème alinéa).

Dans l'hypothèse où l'adjudicataire aurait, en effet, une marge de liberté d'exécution trop réduite, on sortirait alors du cadre de l'adjudication, comme conséquence de la négation de l'autonomie. Les requêtes du commettant devront, de toute façon, être passées au crible par l'adjudicataire, même pour ce qui a trait aux obligations de sécurité et pour la correspondance avec les critères techniques. Une doctrine digne de foi soutient d'ailleurs que le maître d'ouvrage doit se borner à formuler des déclarations dans le domaine technique.

Au plan pratique, le rôle effectif du maître d'ouvrage est habituellement bien plus ample, dans sa fonction formelle, qu'on ne l'a décrit plus haut. Il n'est donc pas rare qu'il se produise une ingérence plus directe du maître d'ouvrage dans l'exécution, avec la conséquence d'une responsabilité plus marquée - qui est d'ailleurs déjà très élevée - en ce qui concerne notamment les responsabilités sur les modalités d'exécution des travaux et les normes y afférentes.

Si la tâche lui a été assignée par le commettant, il sera responsable, aux termes du contrat, en fonction des principes dont au contrat d'ouvrage professionnel (ex  art. n° 2236 du C. C.) selon lequel celui qui fournit la prestation relative à l'ouvrage n'est responsable des dommages qu'en cas de dol ou de faute grave. Durant le déroulement de la tâche, il lui appartient, entre autre, d'assurer la surveillance des travaux au moyen d'un nombre adéquat de visites périodiques, à son avis exclusif.

Si, par contre, le projeteur ou le maître d'ouvrage ont été chargés par l'adjudicataire, ils n'ont pas de rapports juridiques avec le commettant, et même pas dans le cas d'écroulement d'immeubles ex art. n° 1669 du C.C., mais en vertu du contrat stipulé avec l'adjudicataire lui-même.

Du fait, par ailleurs, qu'ils dépendent de l'adjudicataire, ils relèvent du domaine des principes du travail au sein de l'entreprise, selon les responsabilités dont à l'article n° 2104 du C.C., à savoir obligation de diligence eu égard à la nature de la prestation due, conformément aux dispositions imparties par l'entrepreneur et par les préposés.

Le professionnel chargé de la tâche pourra même être l'ingénieur, l'architecte ou le géomètre à qui l'on doit la rédaction du projet et normalement sa nomination sera convenue aussi avec l'adjudicataire.

 Dans les adjudications privées, la nomination du maître d'ouvrage est, en général, facultative, sauf lorsqu'on envisage des constructions en béton armé et à structure métallique (Loi n° 1806 du 5.11.71) et aussi en cas d'ouvrages en béton simple (D.R. n° 2229 du 16.11.39).

 Dans les adjudications publiques, la nomination d'un maître d'ouvrage est, par contre, obligatoire. Selon la disposition du D.R. n° 350 du 25.5.1895, pour les ouvrages exécutés dans le cadre territorial du génie civil, on nomme un maître d'ouvrage et un assistant qui donne les instructions aptes à garantir la régularité de l'exécution des travaux.

Dans le domaine des travaux publics on est en train de préparer une nouvelle norme qui imposera l'obligation d'une couverture d'assurance pour les responsabilités du projeteur-maître d'ouvrage.

Directeur de chantier

Le directeur de chantier est, par contre, une figure professionnelle choisie par l'adjudicataire afin de veiller, pour son compte, au déroulement des travaux en assumant des pouvoirs de direction effectifs, la responsabilité de l'organisation des travaux, le respect des normes contre les accidents. En tant que collaborateur professionnel, le directeur de chantier se rend également responsable des dommages causés à des tiers par suite du déroulement imprudent et défectueux des travaux. Il assume donc la responsabilité de la disponibilité des moyens du chantier en exerçant son intervention, en assistant et en surveillant les activités de fouilles, de transport, d'usage des échafaudages et des armatures, la garde et la préparation des matériaux, la mise au point des différentes garanties que la pratique de chantier suggère.

Normalement le directeur de chantier nommé par le commettant n'intervient pas dans ces activités vu qu'elles ne relèvent pas de ses tâches.

L'adjudicataire est libre d'avoir recours à un directeur de chantier, sans préjudice du fait que le commettant ne doit rien à titre de rétribution distincte, vu qu'il s'agit de prestations fournies dans l'intérêt exclusif de l'adjudicataire.

Le directeur de chantier est normalement considéré comme le premier responsable du respect des normes contre les accidents- accidents au cours des travaux, étant donné qu'il est le représentant de l'adjudicataire auquel incombe l'obligation de la surveillance. Habituellement, cette grave responsabilité est exclue à l'égard du maître d'ouvrage. à moins qu'il ne soit indûment ingéré dans la gestion du chantier.

4.   Le "project manager"

 Le project manager est un professionnel qui n'a pas simplement les fonctions de directeur du projet. Il est le directeur responsable primaire de toute une opération généralement complexe et comportant souvent des responsabilités plus marquées que celles du maître d'ouvrage traditionnel.

C'est une figure professionnelle qui appartient au cadre de l'entreprise et qui doit donc essentiellement diriger, coordonner et contrôler, sous les divers aspects techniques, administratifs et économiques.

Dans certains travaux particulièrement importants, le project manager pourra déléguer les tâches spécifiques à plusieurs experts.

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CHAPITRE V - LES PROMOTEURS

 

1.   Les intermédiaires et l'agent immobilier

     Le médiateur doit nécessairement être inscrit au rôle des agents immobiliers de la Chambre de Commerce. Dans le cas où le médiateur exercerait son activité abusivement, aucune commission ne lui est due pour la conclusion de l'affaire, comme spécifié à l'article 6, 1er alinéa, de la Loi n° 39 du 3.2.89.

Le droit du médiateur à percevoir une commission tient à la conclusion de l'affaire entre les personnes qu'il a mises en rapport. Ce droit est assujetti à un bref délai d'exercice, qui est prescrit au terme d'un an à partir du jour où l'affaire a été conclue (cf. art. 2950 du C.C.).

Toutefois, en cas de fraude au détriment du médiateur, la prescription court à partir de la découverte de la conclusion de l'affaire.

La commission est due au médiateur même après l'expiration de la tâche et même si l'affaire a été conclue après cette expiration; le fait constituant ce droit est donc celui d'avoir mis en rapport les parties qui, par la suite, ont conclu la transaction.

Le médiateur peut prêter fidéjussion, aux termes de l'article 1736 du C.C., en faveur de l'une des parties, bien que l'on ne fasse que rarement recours à cet avantage.

La tâche peut également être conférée au médiateur à titre exclusif, avec la conséquence qu'aucun contrôle ne peut alors être effectué tant sur les moyens adoptés que sur la quantité d'engagement consacrée à la conclusion de l'affaire, à moins que cela n'ait été expressément convenu.

On peut insérer, dans le contrat stipulé avec le médiateur, la clause que la commission ne sera payée qu'en cas d'aboutissement de l'affaire, en entendant le paiement total du prix ou de tout autre accomplissement légitime. Cependant, bien souvent, le client n'est pas en mesure de pouvoir imposer des conditions contractuelles autres que celles adoptées habituellement dans les formulaires préalablement imprimés par les agences immobilières.

Fréquemment, les agences insèrent légitimement, dans le mandat, également la rétribution relative à la résiliation anticipée, de la part du client, de la tâche conférée. De toute façon, il faut exclure, en vertu du prononcé contraignant (n° 248 du 14.6.65) de la Cassation civile, le droit à la rétribution de tiers étrangers au rapport avec le médiateur préposé, tels que les collaborateurs et les collègues, bien que soit licite la répartition, entre eux, de la rétribution afférente uniquement à la médiation due au médiateur.

2.   Le promoteur

     Parmi les opérateurs concernés par la construction d'un édifice, le promoteur est normalement celui qui dispose du terrain à titre de propriétaire ou bien en vertu d'un autre droit réel. Les Administrations Publiques Communales délivrent des permis de construire lorsqu'il s'agit de constructions nouvelles et, quoi qu'il en soit, importantes. Ces permis sont octroyés à celui qui en fait la requête, que ce soit le propriétaire ou le titulaire du droit réel. Par contre, les autorisations peuvent être délivrées également au nom du gérant du bien.

Le commettant est, en général, le promoteur effectif de l'initiative et, pour atteindre son but, il doit disposer des ressources financières nécessaires inhérentes à la mise en projet, à la direction des travaux et à l'exécution des travaux confiée à des tiers. Il devra nommer les collaborateurs et charger les professionnels, auxquels il demande généralement une obligation de résultat. En ce qui concerne le maître d'ouvrage, le caractère de mandat est prédominant pour les prestations intellectuelles, c'est-à-dire l'obligation de moyens.

Le problème est plus complexe quand il s'agit d'une société d'ingénieurs et le mandat est au nom d'un sujet habituellement défini "project manager". Avec les entrepreneurs, le propriétaire assume partant la fonction de "station adjudicatrice", moyennant un contrat d'adjudication qui réglemente l'exécution des travaux.

A l'égard des fournisseurs de matériels, de composants et de produits, le propriétaire revêt l'image de commettant ou d'acquéreur.

Il est nécessaire que le promoteur ait le consentement du propriétaire du terrain afin que, sauf les cas d'octroi formel du droit de superficie ou de concession d'usage, la construction, accédant au sol, devienne propriété de ce sol.

Naturellement, le promoteur peut parfois n'être ni propriétaire ni titulaire de la concession et assumer toutefois les fonctions décrites ci-dessus.

3.   La vente et les responsabilités y afférentes

     Normalement, les contrats d'achat-vente de biens immobiliers ne contiennent pas de garanties spécifiques, de la part du vendeur, quant à la qualité de la chose vendue.

En vertu de l'article 1490 du C.C., le vendeur est tenu de garantir que la chose vendue est exempte de vices susceptibles de la rendre impropre à l'usage auquel elle est destinée ou bien d'en réduire, d'une manière sensible, la valeur. A son tour, l'article 1495 du C.C. stipule que l'acquéreur doit signaler le vice dans les 8 jours de sa découverte, avec un bref délai de prescription de l'action y relative, à savoir dans un délai d'un an à dater de la remise du bien.

La garantie à l'égard de vices occultes est valable, au contraire, pour les défauts qui n'étaient pas repérables par une personne jouissant de notions communes, lors de la remise de l'immeuble.

Ainsi qu'on l'a déjà vu, il y a, de toute façon, une garantie supplémentaire (art. 1669 du C.C.) qui comporte la responsabilité décennale du constructeur de l'immeuble en ce qui concerne le danger d'écroulement ou de graves défauts, là encore avec une action à mener dans un délai d'un an à partir de la découverte.

D'autres garanties découlent de la Loi n° 765 de 1967 concernant la nullité des achats-ventes d'immeubles à des fins d'habitation, qui seraient dépourvus d'une autorisation régulière du lotissement, si la Loi stipule l'indemnisation des dommages, de la part du constructeur, en cas de révocation des dégrèvements d'impôt, révocation due au défaut de légitimité de la construction.

Le cas d'aires à bâtir qui ne seraient pas telles ne donnera lieu à la responsabilité du vendeur et à l'indemnisation conséquente que si cette caractéristique aura été expressément garantie dans l'acte d'achat-vente.

D'autres garanties revenant à l'acquéreur concernent les droits des tiers, de nature tant obligatoire que réelle. Ces garanties sont normalement introduites dans l'acte de vente par les notaires.

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CHAPITRE VI - L'ADJUDICATAIRE

 

1.   La description de l'adjudication

     L'adjudication est un contrat ayant comme objet un FACERE, c'est-à-dire l'accomplissement d'un ouvrage ou d'un service, qu'une partie (adjudicataire) assume par rapport à l'autre (commettant) en échange d'une rétribution (cf. art. 1655 du C.C.).

Le législateur n'a pas prévu de formes particulières pour l'adjudication qui peut donc être conclue oralement ou par écrit. C'est un contrat à exécution prolongée et à effets obligatoires concernant les parties respectivement.

L'adjudicataire organise les moyens nécessaires et assume la gestion à son propre risque: normalement, c'est un entrepreneur, dans la notion du Code Civil italien.

L'adjudication se différencie par conséquent de la vente qui est une obligation de donner, sauf lorsqu'il s'agit de la vente d'une chose future, dans les cas où celle-ci est fabriquée par le vendeur lui-même. Dans ce cas aussi, on distinguera si la production comporte l'objet promis ou bien si elle est effectuée à la requête spécifique du client, entrant, dans cette seconde éventualité, dans le schéma de l'adjudication.

Dans l'adjudication prévaut l'INTUITUS PERSONAE, c'est-à-dire les caractéristiques particulières du privé ou de l'Organisme. Partant le sous-traité n'est pas permis sans l'autorisation du commettant (cf. art. 1656 du C.C.).

La rétribution relative à l'ouvrage objet de la commande peut être établie globalement ou bien sur mesure (par exemple, dans le cas de constructions à mètre cube).

Le prix n'est assujetti à des révisions que par suite de variations supérieures à un dixième dans les prix des matériaux ou de la main-d'oeuvre, circonstances qui doivent d'ailleurs être imprévisibles lors de la stipulation du contrat et dont les parties ne pouvaient pas avoir tenu compte. Normalement, il y a des contrats qui prévoient la révision des prix lorsque l'exécution requiert un laps de temps considérable.

L'adjudicataire a une obligation de résultat (OUVRAGE) et le commettant a le droit de vérifier l'ouvrage, avant sa remise, afin d'en contrôler la bonne exécution.

On a précisé les critiques que le commettant peut formuler lors de l'acceptation et de l'essai de l'ouvrage.

L'adjudicataire est donc tenu aussi de fournir la garantie à l'égard des difformités et des vices de l'ouvrage (cf. art. 1667 du C.C.). Partant, en ce qui concerne l'ouvrage accepté sans réserves, la garantie demeure limitée aux vices non repérables par le commettant ou bien frauduleusement dissimulés par l'adjudicataire (cf. art. 1667 du C.C.).

Dans ce cas aussi, lorsque le commettant d'un "édifice ou d'un immeuble destiné à une longue durée", entend dénoncer l'effondrement de l'ouvrage ou bien d'autres graves défauts, il devra se faire valoir dans un arc de dix années à dater de l'exécution de l'ouvrage (remise), pourvu que le vice soit signalé dans un délai d'un an à partir de sa découverte (cf. art. 1669 du C.C.).

Parmi les vices graves, il faut inclure également le danger évident d'un effondrement partiel, s'il risque de concerner une partie non négligeable de l'ouvrage et si, par interprétation jurisprudentielle, ces vices qui, tout en n'invalidant pas directement la statique et la structure de l'immeuble, compromettent gravement la fonction à laquelle il est destiné, en réduisant la possibilité normale d'en jouir.

Les vices concernent par conséquent la réalisation avec des matériaux non idoines, hors de la règle de l'art, mais aussi non conformes au projet et aux prescriptions du commettant.

La C.E.E. a promulgué des directives en matière d'adjudication en innovant, de différentes manières, la première promulgation de normes des années 60, lesquelles stipulaient que les avis de concours concernant les fournitures et les travaux publics devaient être ouverts à tous les pays membres de la Communauté.

On a promulgué, par la suite, la directive 295/88 dans le domaine des fournitures publiques, la directive 440/89 en matière de travaux publics et la directive 665/89 en matière de recours sur l'adjudication des concessions de travaux et de fournitures.

2.   La sélection de l'adjudicataire

Dans le cadre de l'adjudication, il faut également mentionner les contrats avec les Sociétés d'Ingénieurs, plus répandus dans d'autres pays, qui se concrétisent habituellement en la fourniture de ce qui est nécessaire pour la réalisation d'un ouvrage de génie civil. Cela a pour objet l'exécution de plans, de projets, d'informations, de programmes, de dessins et de tout ce qui s'avère nécessaire.

On distingue le "Consulting engineering" du "Commercial engineering" qui sont accueillis, en Italie, dans l'image de l'adjudication de services et dans l'adjudication d'ouvrages.

Les sociétés d'Ingénieurs ont été, en Italie, au centre d'une grande discussion ayant trait à la violation présumée de l'article 2 de la Loi n° 1815 du 23.11.39 qui a institué l'interdiction de l'exercice de l'activité professionnelle sous la forme sociétaire, quelle que soit la forme assumée par la société et donc aussi dans l'hypothèse de sociétés de personnes ou d'associations en participation.

Ces dernières années, la Cassation a été cependant moins rigoureuse dans l'application de cette interdiction.

Les critères pour la sélection des adjudicataires sont très discutables et ils dépendent strictement de la typologie de l'ouvrage et des techniques employées.

Il faudra consacrer de l'attention aux moyens d'exécution employés:

-    qualité, quantité et aptitude des instruments de travail;

-    caractéristiques des machineries et des techniques;

-    aptitude des machineries, des techniques et des ouvriers     affectés à l'exécution;

-    nombre d'opérateurs.

En ce qui concerne la sécurité et le respect des normes, bien qu'elle n'ait pas un reflet direct sur les responsabilités du commettant, la condition requise indispensable est que l'adjudicataire soit respectueux. C'est pourquoi il serait opportun de mener une enquête sur les rapports des incidents et des accidents,  sur la documentation relative aux contestations des autorités administratives (Inspecteurs du travail et U.S.L.) et enfin sur les informations judiciaires et les requêtes, outre les antécédents de l'entrepreneur et des responsables directs de l'entreprise.

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CHAPITRE VII - LE COMMETTANT

 

1.   Droits, responsabilités et sauvegarde du commettant

Droits

     Le commettant a principalement le droit d'exiger la remise de l'ouvrage achevé dans les délais et selon les modes établis, conformément au contrat stipulé avec l'adjudicataire et dans le respect de la législation en vigueur. En cas de faillite de l'adjudicataire ou de moratoire sur la remise, au-delà des 20% du temps prévu au contrat, ledit contrat déchoit de plein droit.

Il pourra exiger aussi le respect des contrats avec les préposés, tel que le maître d'ouvrage, dans le cadre des tâches conférées, en pouvant réclamer une obligation de diligence du professionnel concerné.

En cas de grave inaccomplissement de la part de l'adjudicataire, il pourra réclamer l'accomplissement ou la résolution en vertu de l'article 1453 du C.C., sans préjudice de l'indemnisation du dommage subi. Il sera, de toute manière, utile d'envoyer une mise en demeure écrite à l'adjudicataire, avant de résilier le contrat, avec une majoration évidente découlant de la substitution de l'adjudicataire.

Charges

Le commettant aura comme tâche de faire la déclaration qu'il jouit de la libre disponibilité du terrain et de l'immeuble concernés par les ouvrages et qu'il dispose des moyens nécessaires pour remplir les engagements qui en résultent.

Le commettant a aussi comme tâche, à la lumière de la responsabilité qui peut en découler, le choix de l'adjudicataire qui pourra être accompli à l'aide de listes des firmes qualifiées.

Le commettant a normalement comme autres tâches celles d'effectuer les démarches, les dépenses et les contributions pour l'octroi des concessions de construction et similaires, de procéder à la nomination du projeteur, du maître d'ouvrage, des assistants chargés du contrôle et du réceptionnaire durant l'exécution des ouvrages et au terme, de faire les levés géostatiques et les sondages du terrain, de pourvoir aux dépenses et aux contributions aux différents Organismes qui assurent l'usage de l'énergie électrique, de l'eau, du gaz, du téléphone et des égouts, d'effectuer les démarches pour l'utilisation d'installations particulières non incorporées à l'adjudication principale, et de s'occuper des taxes de l'enregistrement et de la valeur ajoutée. Certains de ces postes pourront être mis, d'entente, à la charge et aux frais de l'adjudicataire.

Le paiement du prix est dû à l'adjudicataire dans les délais établis au contrat, dans les 30 jours de la présentation de la facture. Il sera grevé des intérêts moratoires au Taux Officiel d'Escompte établi par la Banque d'Italie en cas de retard au-delà de ce délai et éventuellement, si cela est requis, il sera tenu de pourvoir à l'indemnisation du dommage en vertu de l'ex art. 1224, 2ème alinéa, du C.C. .

Responsabilités

Ainsi que cela a déjà été relevé, l'adjudication en vertu de l'art. 1655 du C.C. est "le contrat avec lequel une partie - l'adjudicataire - assume, avec l'organisation des moyens nécessaires et avec la gestion à son propre risque, l'accomplissement d'un ouvrage ou un service contre une rétribution en argent". L'adjudicataire est donc tenu de respecter la législation lors de l'exécution de l'ouvrage qu'il a convenu d'entreprendre.

Aux fins de la détermination des responsabilités pénales en matière de prévention des accidents du travail, la jurisprudence met en évidence un rôle décisif des modalités de tâche conférées par le commettant à l'adjudicataire.

En effet, dans certains cas, on pourra relever une responsabilité du commettant, par faute concurrente, pour avoir mal choisi l'entreprise adjudicataire et donc par "culpa in eligendo" et/ou pour n'avoir pas veillé sur l'exécution, par "culpa in vigilando".

Généralement, par "culpa vigilando" on envisage une responsabilité du commettant uniquement dans le cas où il aurait assumé des engagements pour l'exécution de travaux ou bien dans la prestation de services, en se grevant de la tâche d'organiser le travail y afférent; le commettant qui a recours à la collaboration d'une entreprise inadéquate et non équipée pour effectuer des opérations particulières, répond alors de ce dont à l'article 590 du C.C..

On peut repérer une responsabilité du commettant également quant au défaut de surveillance, ex art. 1662 du C.C., sur la vérification au cours de l'exécution de l'ouvrage, qui confère le droit de "contrôler les travaux et d'en vérifier, à ses propres frais, l'état". Dans le cas où l'exécution serait défectueuse et, quoi qu'il en soit, difforme par rapport à la règle de l'art, il a la faculté de fixer un délai convenable dans lequel l'adjudicataire devra se conformer et éliminer d'éventuelles difformités de l'ouvrage. A l'échéance, en cas d'inaccomplissement de la part de l'adjudicataire, le contrat est annulé de plein droit, sauf en cas d'indemnisation des dommages. Dans le cas d'abus de ce droit de contrôle de la part du commettant, on peut envisager des co-responsabilités pénales suite à l'excès d'ingérence ou de substitution des rôles revenant à l'adjudicataire.

Afin que se réalise une ingérence effective, il faudra que le commettant ait organisé directement l'exécution des travaux, vu qu'une simple opération de direction et d'indication de l'activité ne serait pas suffisante.

Ces risques d'ingérence et de co-responsabilité  pourront être limités fortement moyennant l'insertion de clauses appropriées et de contraintes telles que: suspension des travaux en cas de graves situations de risque, présence d'un préposé de l'adjudicataire dans la zone des travaux, rédaction d'un plan de sécurité à annexer au contrat principal.

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CHAPITRE VIII - L'ACCEPTATION

 

1.   L'ACCEPTATION et l'essai

Le réceptionnaire vérifie l'accomplissement correct et intégral du contrat d'adjudication, à savoir il examine si l'ouvrage a été exécuté parfaitement selon la règle de l'art et conformément aux ententes dont au contrat.

L'essai comprend l'examen, les vérifications et les essais nécessaires pour évaluer la correspondance technique des ouvrages aux prescriptions dont au projet et au contrat, les vérifications des mesures et des applications des prix, l'examen d'éventuelles réserves avec l'avis y relatif et, en dernière analyse, l'émission du certificat d'essai.

L'essai concerne les ouvrages aussi bien publics que privés, sans toutefois sanctionner l'obligation, pour ce qui a trait à ces derniers, de faire essayer l'ouvrage et, quoi qu'il en soit, avec la faculté d'en confier la tâche également à un professionnel ayant participé aux travaux.

En ce qui concerne, au contraire. les ouvrages publics, l'essai est obligatoire, à moins que les travaux ne comportent une dépense inférieure à 150 millions, dans ce cas il suffit que l'ingénieur maître d'ouvrage délivre un certificat qui en atteste l'exécution régulière.

En tout cas, on ne pourra pas confier cette tâche au professionnel qui a rédigé le projet ou bien qui a eu la direction des travaux à soumettre à l'essai, et le jugement sur l'ouvrage est sans appel.

L'adjudicataire doit être informé de la désignation du réceptionnaire et de la date à laquelle aura lieu son inspection, inspection à laquelle seront invités également l'ingénieur Chef du génie civil et les fonctionnaires de l'administration concernée. On procède à la vérification des calculs du béton armé et le professionnel rédigera un procès-verbal qui sera présenté à l'adjudicataire en vue d'éventuelles contestations. Le réceptionnaire communiquera aussi, au casier des constructeurs, des indications au sujet de l'adjudicataire, lesquelles seront utiles aux administrations qui doivent organiser des concours par invitations.

En ce qui concerne l'adjudication privée, qui nous intéresse davantage, il semble opportun de faire la distinction entre vérification et essai. Le Code Civil ne cite, aux articles 1665 et 1666, que la vérification, terme avec lequel on indique globalement la phase de l'acceptation ou celle de la remise du travail objet de l'adjudication.

La distinction de ces deux phases a trait, par conséquent, à la diversité entre l'inspection matérielle et la déclaration d'essai. Cette distinction peut s'avérer importante dans le contentieux qui découle parfois de la contestation des vices.

La réception de l'ouvrage sans réserves comporte, aux termes de l'article 1665, 4ème alinéa, du C.C., la renonciation au droit de vérification et d'essai, indépendamment des motifs pour lesquels ils n'ont pas été requis.

De même, en vertu de l'article 1667, 1er alinéa, du C.C., l'adjudicataire est exempté, avec la réception sans réserves, de la garantie quant à la difformité ou aux vices susceptibles d'être repérés. L'acceptation tacite a les mêmes effets que celle sans réserves et elle exclut, de ce fait, la garantie à l'égard de défauts évidents.

Ces défauts doivent partant être mentionnés lors de la vérification ou de l'essai ou de l'acceptation de l'ouvrage, en refusant la réception ou en l'acceptant avec réserve. L'adjudicataire aura droit aussi à la rétribution de l'ouvrage, selon le contrat, pour la partie non contestée. Toutefois, cela ne comporte pas aussi l'acceptation du compte présenté par l'adjudicataire, qui comporte une évaluation distincte de l'adéquation. L'ouvrage pourra être accepté, par exemple, tout en contestant le prix demandé.

Bien qu'étant, en principe, dignes de foi, les évaluations formulées par le réceptionnaire sont, de toute façon, unilatérales et elles ne constituent donc pas une vérification incontestable lors d'un conflit judiciaire sur les responsabilités de l'adjudicataire.

2.   La maintenance

     L'édifice est un système complexe assujetti au vieillissement, à la dégradation, à l'obsolescence qui en diminuent les qualités fonctionnelles.

La maintenance est l'action menée sur l'édifice en vue d'assurer le rétablissement des fonctions en vue desquelles il a été construit, ou bien pour le modifier et l'adapter à de nouvelles nécessités.

L'action de maintenance est exercée avec une périodicité systématique, en fonction de la durabilité des matériaux employés et des conditions d'usage prévues/effectives.

Cette action tend partant à reconstituer l'unité fonctionnelle d'ensemble, bien que les effets de la dégradation ne peuvent pas tous et toujours être éliminés.

L'évaluation du bien-fondé de l'action à mener est toujours liée à un coût qu'il faut évaluer en fonction également de la valeur de l'immeuble, qui doit être estimée compte tenu aussi de la valeur qu'il acquerra après son rétablissement.

En opérant dans la réalité de l'habitat italien - constitué aussi, en grande partie, de centres historiques dont un bon nombre sont peu habités et sans grandes interventions conservatrices - le calcul de l'intérêt au plan économique risquerait de négliger des valeurs considérables non intrinsèquement artistiques, mais ayant, de toute façon, une valeur d'ordre architectural et environnemental. Quoi qu'il en soit, il faut tenir compte du fait que les coûts inhérents à la récupération de certains édifices vieillis excèdent souvent ceux de leur démolition et reconstruction.

Pour entreprendre les actions de maintenance, il faut se conformer à la législation en vigueur et aux dispositions des organismes locaux en matière d'activité inhérente à l'industrie du bâtiment et à l'urbanisme, aujourd'hui en transformation et actualisation continues.

Les normes dont il faut tenir compte sont la Loi n° 457 du 5.8.78 réglementant la récupération des bâtiments et du milieu urbain existant et la Loi n° 431 du 8.8.85 assurant la sauvegarde des zones d'un intérêt environnemental particulier.

Et aussi celles sur la récupération et l'acte de régularisation des ouvrages abusifs, dans les cas où il s'agit d'interventions de réfection partielle ou d'adaptation aux lois en vigueur.

 

CHAPITRE IX - LA RESPONSABILITE ET L'ASSURANCE

 

1.   La responsabilité pénale

     La responsabilité pénale du professionnel est constituée, tout d'abord, par l'exercice abusif de la profession (art. 348 du Code Pénal). Pour ce qui a trait à la tâche exercée, la responsabilité peut être constituée par le cas d'intérêts privés dans des actes d'office; ce cas est sanctionné, lui aussi, au plan pénal (art. 324 du C.P.) et il pourra se concrétiser aussi dans ce qu'on appelle la fausse expertise (art. 373 du C.P.).

Il importe de relever que dans le Droit Pénal, les responsabilités revêtent toujours un caractère personnel et qu'elles ne peuvent pas être déléguées.

On peut distinguer les délits avec des éléments psychologiques (art. 43 du C.P.) et ils sont: dolosifs,   sans préméditation (c'est-à-dire sans intention),  par imprudence (c'est-à-dire contre l'intention).

En ce qui concerne l'industrie du bâtiment, le professionnel qui a exercé sa tâche pourra être appelé à répondre même de délits tels que l'homicide par imprudence ou les lésions personnelles par imprudence (articles 589 et 590 du C.P.); et, en d'autres cas, suite à la révélation de secrets professionnels, scientifiques ou industriels, il répondra, là encore, au plan pénal (articles 622 et 623 du C.P.).

Lorsqu'il s'agit de contraventions, d'une manière générale, pour des faits d'une gravité moindre, les peines conséquentes sont, par contre, l'arrêt et l'amende.

En ce qui concerne les peines mineures du C.D., le professionnel pourra être appelé à répondre d'omission de placement ou d'apposition de signaux ou d'abris, de jet ou de placement dangereux de choses, de l'écroulement d'édifices ou d'autres constructions menaçant de s'écrouler (articles 673 et 677 du C.P.), de ceux concernant l'activité sociale de l'Administration Publique et afférents à l'endommagement causé au patrimoine archéologique, historique ou artistique national (art. 733 du C.P.).

En cas de délit sans préméditation, le juge doit enquêter sur les responsabilités effectives du sujet, qui ne répondra pas à titre de responsabilité objective, par exemple, pour le seul fait de l'écroulement de l'édifice, mais il faudra examiner, au plan concret, ses responsabilités subjectives. Par conséquent, le délit devra pouvoir être ramené à "négligence, imprudence, inhabilité ou bien à l'inobservance de lois, de règlements, d'ordres ou de disciplines."

2.   La responsabilité civile

     La responsabilité civile du professionnel est réglementée, en premier lieu, par l'article 64 du Code de Procédure Civile, en vertu duquel l'ingénieur, l'architecte et le géomètre sont obligés de pourvoir à l'indemnisation du dommage causé aux parties.

Est considérée comme cause de responsabilité la non-inscription au Tableau, ex art. 2331 du C.C. qui prive d'honoraires celui qui travaille ainsi que l'inaccomplissement de la tâche à titre personnel, ex art. 2332 du C.C. et toutes les formes d'inaccomplissement de la tâche comme décrit pour les professionnels intellectuels à l'art 229 et suivants du C.C.

Au plan civil, il ne répondra pas d'une faute "légère", en vertu, aussi, de la prescription dont à l'article 2236 du C.C., à appliquer à la responsabilité professionnelle pour les ouvrages présentant une difficulté spéciale. Même en matière civile, la responsabilité est basée sur l'existence de la faute dans la diligence du professionnel.

Dans des cas spécifiques, le professionnel qui est chargé aussi de la surveillance sur la construction, répond d'un éventuel inaccomplissement par suite de l'inobservance de la diligence décrite à l'article 1176, 2ème alinéa, du C.C.. Cette notion est celle de la diligence normale évaluée par rapport à la nature de l'activité exercée, inobservance qui se traduit parfois en une faute même légère, à moins que l'on ait abordé des problèmes d'une difficulté technique particulière.

Si une telle éventualité se présentait à cause de la nature particulière des ouvrages à exécuter, la diligence serait alors évaluée avec moins de rigueur, de sorte que le professionnel ne répondrait alors qu'en cas de faute grave et de dol, aux termes de l'article 2236 du C.C..

Le fait peut consister en l'inaccomplissement ou en l'accomplissement inexact des obligations dont au contrat, ou bien en un comportement illicite ayant provoqué un dommage injuste, à savoir l'atteinte à un droit subjectif ou bien, de toute façon, à un intérêt juridiquement et directement sauvegardé.

L'adjudicataire est, en général, le responsable majeur de l'exécution des travaux étant donné que, par suite de l'autonomie du contrat d'adjudication et de l'exclusion conséquente de toute dépendance de l'adjudicataire à l'égard du commettant ou d'autres, on ne peut envisager une responsabilité solidaire de ce dernier, même lorsque l'ouvrage a été exécuté sous la surveillance et le contrôle d'un maître d'ouvrage, à moins d'ingérences indues de ce dernier. En principe, il faut faire une distinction entre les responsabilités en matière de travaux, tant lors de la remise que durant l'essai, et celles de la période suivante, définie par les délais de garantie.

La première période est généralement celle où sont concentrées les actions de responsabilité et aussi les couvertures d'assurance.

Dans le second cas, deux genres de responsabilités se profilent: d'abord celles envisagées à l'article 1667 du C.C. et qui concernent les vices et les difformités par rapport aux engagements contractuels assumés, selon les modalités dont à l'article 1668 du C.C., d'une durée biennale; en outre, à un autre titre, les responsabilités relatives à trois événements: l'écroulement de la totalité ou d'une partie de l'ouvrage, le danger évident d'écroulement, de graves défauts de l'ouvrage, cas pour lesquels est prévue une garantie extra-contractuelle, d'une durée décennale. Cette garantie peut être invoquée par quiconque est en possession de l'immeuble ou bien subit un dommage par suite de la situation défectueuse de l'immeuble.

     Le maître d'ouvrage, préposé à l'activité de surveillance par le commettant, répond envers lui, à titre de "culpa in vigilando", des inaccomplissements de l'adjudicataire qu'il n'a pas relevés, par omission ou par suite de l'exécution négligente des tâches inhérentes à sa fonction, aux termes de l'article 2236 du C.C.. Il ne répondra des dommages provoqués qu'en cas de dol ou de faute grave.

Dans le cas où le maître d'ouvrage aurait été chargé par les soins de l'adjudicataire, il ne répondra qu'à l'égard de ce dernier, en vertu des obligations professionnelles déduites du contrat. En aucun cas, le maître d'ouvrage répondra aussi à l'égard du commettant, même pas en cas d'écroulement ou de défauts des immeubles, dont à l'article 1669 du C.C..

L'adjudicataire invite le professionnel à remplir les obligations de diligence dont à l'article 2104 du C.C., afférentes au travailleur employé, tandis que si le contrat du maître d'ouvrage comporte la prestation d'une activité du type professionnel, et qu'il est donc autonome, on rentre alors dans les dispositions de l'article 2236 du C.C. et donc dans les obligations citées plus haut.

Le commettant qui commande un ouvrage sans permis de construire ou bien en difformité par rapport au permis, devient co-responsable avec le constructeur, avec le titulaire de la concession et avec le maître d'ouvrage, quand il permet d'entreprendre ou de poursuivre la construction de l'ouvrage en violant les lois en vigueur. Il faut rappeler la Loi n° 47 du 28.2.85 sur la "remise de peine en matière de construction".

Il s'avère opportun aussi de rappeler que la responsabilité pénale relative à la construction abusive de l'ouvrage doit être attribuée au véritable responsable, vu qu'il s'agit, en vertu de principes généraux, d'une responsabilité personnelle. Ce dernier ne coïncide pas toujours, en effet, avec le propriétaire du terrain et, de toute façon, avec le responsable.

Dans le cas où l'on acquerrait une construction abusive, il faut exclure la responsabilité de l'acquéreur qui s'est inséré dans l'exécution du fait illicite.

Dans les délits de lotissement abusif, la jurisprudence repère une responsabilité pénale à la charge également du notaire ayant rédigé les actes d'achat-vente et de morcellement des terrains.

Lorsque la construction abusive est conforme aux normes urbanistiques et à celles de l'industrie du bâtiment en vigueur, mais qu'elle lèse les droits des tiers, ces derniers pourront demander le dédommagement devant les instances civiles ou administratives.

La jurisprudence permet aux organismes territoriaux de se porter partie civile dans les procès afférents à la construction abusive.

Même l'Administration Publique, en la personne du Maire compétent par territoire, peut être responsable aux plans administratif, pénal et/ou civil, de tout acte accompli en violation de la loi ou qui se présente comme délit.

Lors d'un jugement civil, il pourra répondre des dommages causés à des tiers, pourvu que l'omission ou la commande illicite ait produit des violations à la loi et des dommages aux tiers.

Lors d'un jugement pénal, il pourra répondre d'omission ou de refus d'actes de bureau, d'abus de sa propre qualité ou de sa fonction, de corruption, d'omission ou de retard dans l'accomplissement des actes de son propre bureau, de faux intellectuel, de divulgation de secrets de bureau et d'autres moins inhérents la matière de la construction.

Enfin, il n'y a aucun doute sur l'existence de responsabilités de l'Administration Publique quant à l'existence de responsabilités suite à un fait illicite aux termes de l'article 2043 du C.C. en matière d'expropriation et d'occupation illégitime.

On a créé, récemment, des obligations de transparence et d'efficience pour l'Administration Publique qui, en certains cas d'inobservance, pourront entraîner des responsabilités civiles envers le titulaire du droit lésé.

3.   L'entrée en vigueur et la prescription

     L'entrée en vigueur du délai de l'action a lieu lors de la réception de l'ouvrage ou lors de l'essai, si l'on n'a pas formulé de contestations. La prescription intervient au bout d'un an, en cas d'absence de contestation.

La discipline de la responsabilité contractuelle se différencie de celle de la responsabilité extra- contractuelle également par la charge de la preuve de la faute qui incombe, dans ce dernier cas, à celui qui est considéré comme endommagé.

En ce qui concerne la prescription, on a déjà indiqué les délais de la prescription des objections relatives aux vices de l'immeuble acheté-vendu, construit et commandé et de l'action judiciaire y afférente.

Pour le cas du fait illicite extra-contractuel, le délai de la prescription du droit au dédommagement est de cinq ans, aux termes de l'article 2947 du C.C.. Le  dédommagement est étendu aussi aux dommages non patrimoniaux, dans l'hypothèse que le fait constitue un délit, vu que l'on ne peut pas se borner aux dommages prévisibles (art. 2059 du C.C.).

4.   L'assurance

     Le professionnel a une couverture d'assurance volontaire et, ainsi qu'on l'a déjà dit, du type professionnel ou R.C.T., c'est-à-dire responsabilité civile envers les tiers.

La responsabilité contractuelle de l'entrepreneur envers le client, du maître d'ouvrage et la responsabilité décennale, ne trouvent que rarement une couverture d'assurance plus spécifique.

Les polices habituellement adoptées dans ce secteur sont, par conséquent, les polices de chantier, pour la responsabilité de l'entrepreneur à l'égard des tiers et aussi des employés de l'entreprise, lesquels jouissent déjà d'une sauvegarde en vertu du contrat de travail.

L'adjudicataire couvre généralement ses propres risques susceptibles d'être assurés avec la R.C.T. pour les dommages aux choses ou aux personnes durant l'exécution des travaux, ou bien il a une couverture d'assurance pour les accidents du travail, pour les sommes excédant les indemnités liquidées par l'INAIL et dues par l'employeur ou bien par suite des actions récursoires de l'Organisme Public.

Enfin, il pourvoit parfois avec une police C.A.R. (Contractor's all risks) qui couvre tous les risques du constructeur dus à n'importe quelle cause et provoqués à l'ouvrage ou au chantier, avec l'extension à la responsabilité civile envers les tiers. Les délais s'étendent habituellement jusqu'à l'essai.

Pour les usagers de la construction, il existe par ailleurs la POLICE BATIMENTS CIVILS qui est adoptée pour la sauvegarde de l'édifice en général, sous les différents facteurs de causes: incendie, eau, vols, responsabilité civile envers les tiers, accidents professionnels des employés préposés à l'entretien de l'édifice.